Pubblicato il 15/04/2026

N. 00406/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00892/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 892 del 2025, proposto dalla RR LA s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avv.ti Eugenio Barrile e Chiara Reggio D’Aci, con domicilio fisico eletto presso lo studio dell’avv. Eugenio Barrile in Roma, via Po n. 22 e con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

contro

l’Ente Parco Nazionale del Circeo e il Ministero della Cultura, in persona del rispettivo legale rappresentante pro tempore , rappresentati e difesi dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;
il Comune di San Felice Circeo, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avv. Corrado De Angelis, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;
la Regione Lazio, in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituita in giudizio;

per l’annullamento

della determinazione del Comune di San Felice Circeo del 25 agosto 2025, recante la declaratoria di inammissibilità e di archiviazione del procedimento relativo all'istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica presentata dalla ricorrente per la “ trasformazione di una finestra in porta finestra e di una porta finestra in finestra ”;

- gli atti presupposti, connessi e consequenziali.

Visti il ricorso, le memorie e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio e delle memorie dell’Ente Parco Nazionale del Circeo, del Ministero della Cultura e del Comune di San Felice Circeo;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 marzo 2026 il dott. IA CA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT e TT

1 – Con l’atto introduttivo del presente giudizio, la ricorrente ha impugnato la determinazione del 25 agosto 2025, con cui il Comune di San Felice Circeo ha dichiarato l’inammissibilità e disposto l’archiviazione del procedimento relativo all'istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica presentata dalla ricorrente per la “ trasformazione di una finestra in porta finestra e di una porta finestra in finestra ” di un manufatto pertinenziale del complesso di RR LA.

2 – Tutta l’articolata motivazione dell’atto impugnato, preceduto da rituale preavviso di rigetto, è stata basata sulla mancata dimostrazione, da parte dell’istante, della legittimità urbanistica ed edilizia della preesistenza: sono infatti emerse - dal confronto tra quanto assentito ( idest , la licenza edilizia del 5 luglio 1967 nonché il parere favorevole della Soprintendenza del 5 maggio 1966) e il rilievo dello stato attuale dei luoghi, come rappresentato nella documentazione trasmessa dal richiedente - alcune difformità descritte nell’atto in discorso e riguardanti sia l’immobile interessato dall’intervento oggetto dell’istanza che l’area e gli altri manufatti di pertinenza di RR LA.

3 – Il ricorso è stato affidato ai seguenti mezzi:

i) “ violazione e falsa applicazione dell’art. 6, comma 1, lett. e-bis) del DPR 380/2001 in materia di CIL, Comunicazione Inizio Lavori, in relazione all'art. 119, comma 13-ter del d.l. n. 34/2020. Difetto dei presupposti. Vizi dell’istruttoria. Vizi procedimentali e provvedimentali. Sviamento ”: in tesi, l’intervento oggetto dell’istanza sarebbe stato preordinato ad eseguire alcune opere di manutenzione ordinaria di alcuni locali dei magazzini della RR attraverso un titolo edilizio (la CIL del 6 marzo 2023), per cui non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9- bis , comma 1- bis , del d.P.R. n. 380/2001; a fortiori , la medesima non poteva essere richiesta in sede di valutazione della compatibilità paesaggistica;

ii) “ violazione e falsa applicazione dell’art. 167, del Dlgs 42/2004 e smi anche in relazione alla legge sul procedimento amministrativo. Difetto dei presupposti. Vizi dell’istruttoria Vizi procedimentali e provvedimentali. Sviamento ”: in tesi, la motivazione dell’atto impugnato avrebbe dovuto indurre al rigetto dell’istanza della ricorrente non già alla declaratoria della sua improcedibilità;

iii) “ violazione e falsa applicazione dell’art. 167, del Dlgs 42/2004 e smi, anche in relazione all’art. 9 bis, comma 2 del DPR 380/2001 ed alla Legge n. 10/77 e n. 47/85. Difetto dei presupposti. Vizi dell’istruttoria Vizi procedimentali e provvedimentali. Sviamento. Carenza di potere in astratto e in concreto ”: in tesi, il provvedimento avversato sarebbe illegittimo perché le opere contestate non riguarderebbero solo l’immobile oggetto della CIL, ma anche l’intero complesso immobiliare, sebbene quest’ultimo non sia stato oggetto di alcuna richiesta; inoltre, essendo il compendio edificato ante 1967, ai fini della dimostrazione della legittimità della preesistenza, andrebbe valorizzato il primo e unico accatastamento nel 1973, che sarebbe conforme allo stato attuale delle opere; infine, la valutazione della compatibilità paesaggistica dell’intervento oggetto della CIL non dovrebbe essere condizionata dalla verifica della legittimità della preesistenza, esulando tale verifica dal predetto aspetto;

iv) “ violazione e falsa applicazione dell’art. 167, del Dlgs 42/2004 e smi anche in relazione al tempo trascorso. Difetto dei presupposti. Vizi dell’istruttoria Vizi procedimentali e provvedimentali. Sviamento ”: in tesi, a distanza di 55 anni dall’ultimo intervento di recupero edilizio, l’Amministrazione avrebbe preteso di inibire l’intervento oggetto dell’istanza, richiedendo titoli edilizi non esistenti e comunque all’epoca non richiesti dalla normativa; il provvedimento avversato frustrerebbe l’affidamento del privato, dando rilievo a pretesi e marginali abusi risalenti nel tempo mai contestati;

4 - L’Ente Parco Nazionale del Circeo, il Ministero della Cultura e il Comune di San Felice Circeo si sono costituiti in resistenza al ricorso.

5 – In vista dell’udienza, la ricorrente e il Comune hanno articolato e ribadito le rispettive tesi con memorie.

6 – All’udienza pubblica del 26 marzo 2026, uditi gli avvocati come da verbale, il ricorso è passato in decisione.

7 – Il ricorso va accolto, in quanto è fondato per quanto di ragione.

8 – In assenza di un’espressa graduazione dei motivi, il Collegio ritiene, in applicazione del principio della ragione più liquida, di procedere all’esame dell’ultimo profilo di censura condensato nel terzo motivo (cfr. lett. d) a pag. 9 del gravame), in quanto fondato e dirimente: si tratta della censura con cui la ricorrente ha lamentato l’estraneità della verifica della legittimità della preesistenza rispetto allo scrutinio della compatibilità ambientale, che afferisce ai profili di natura esclusivamente paesaggistica.

9 – Il mezzo è suscettibile di positiva considerazione.

Sul punto, il Collegio non può che riportarsi al consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui:

- “ la valutazione di compatibilità paesaggistica è autonoma dalla pianificazione edilizia. Il parametro di riferimento per la valutazione dell'aspetto paesaggistico non coincide con la disciplina urbanistico-edilizia, ma nella specifica disciplina dettata per lo specifico vincolo, essendo la valutazione di compatibilità paesaggistica autonoma dalla pianificazione edilizia ” (cfr. ex multis , T.A.R. Campania, Napoli, VII, n. 835/2023 e in senso analogo Cons. St., IV, n. 4527/2024; id. n. 2465/2024);

- “ la motivazione del diniego di compatibilità paesaggistica di un manufatto è legittima se rileva gli estremi logici dell'incompatibilità di un manufatto con il contesto tutelato purché contenga l'indicazione delle ragioni assunte a fondamento della valutazione di incompatibilità dell'intervento con le esigenze di tutela paesistica poste a base del relativo vincolo ” (cfr. ex multis , Cons. St., II, n. 5046/2024);

- “ l'ambito proprio delle valutazioni paesaggistiche va distinto da quello relativo agli aspetti urbanistico-edilizi dell'opera. I rispettivi apprezzamenti, pur esprimendosi sullo stesso oggetto, obbediscono a interessi pubblici distinti e tipizzati: l'uno, con specifico procedimento, valuta — in forza d'apprezzamento tecnico discrezionale — la compatibilità paesaggistica dell'intervento edilizio proposto; l'altro, con autonoma e specifica istruttoria, accerta — nel rispetto dei parametri normativi che vincolano l'esercizio del potere — la conformità urbanistico-edilizia del manufatto. Ne deriva la necessità per l'Autorità procedente di valutare specificamente in sede di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica l'incidenza dell'intervento progettato dal richiedente sul paesaggio in senso lato, e non gli aspetti attinenti alla regolarità urbanistica ed edilizia dell'opera, stante l'autonomia strutturale e funzionale del titolo paesaggistico rispetto a quelli implicanti l'accertamento della legittimità urbanistico-edilizia del medesimo progetto. La medesima autonomia dei profili paesaggistici dagli aspetti urbanistico-edilizi si riscontra nel “diritto vivente”, secondo il quale i reati in materia edilizia e paesaggistica si riferiscono alla tutela di interessi pubblici e beni giuridici distinti, con tutte le conseguenze in tema di concorso dei reati, cause di estinzione del reato, e via discorrendo ” (cfr. ex multis , T.A.R. Veneto, II, n. 1404/2023);

- “ l'autorizzazione paesaggistica e il permesso di costruire si esprimono entrambi sullo stesso oggetto, ma l'uno in termini di compatibilità paesaggistica dell'intervento edilizio proposto, l'altro in termini di sua conformità urbanistico – edilizia, operando su piani diversi ” (cfr. ex multis , T.A.R. Lazio, Roma, II, n. 24/2025);

“ in sede di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, oggetto di rigorosa e puntuale valutazione è la concreta incidenza impattante dell'intervento progettato sullo scenario paesaggistico circostante, con esclusione di qualsivoglia verifica degli aspetti di regolarità urbanistica ed edilizia dell'opera, quali anche lo stato legittimo dell'immobile; questo in ragione dell'autonomia strutturale e funzionale che separa il titolo paesaggistico rispetto a quelli implicanti l'accertamento della legittimità urbanistico-edilizia del medesimo progetto; ammettere diversamente una commistione tra i diversi profili, con conseguente confusione dei poteri, sarebbe in contrasto sia con il principio di legalità che innerva l'azione amministrativa, stante l'ampliamento praeter legem o contra legem dell'ambito di competenza dell'amministrazione procedente rigorosamente scandito; sia con gli ulteriori ineludibili principi di non aggravamento del procedimento e di certezza dell'azione amministrativa ” (cfr. ex multis , Cons. St., IV, n. 3006/2023).

10 - Calando tali coordinate ricostruttive nella fattispecie all’esame, il Collegio osserva che l’intero nucleo motivazionale a supporto della determinazione censurata si fonda esclusivamente sull’assenza della legittimità della preesistenza sotto l’aspetto urbanistico ed edilizio.

In altri termini, l’unico aspetto ad aver assunto rilievo in sede di valutazione della compatibilità ambientale dell’intervento, davvero di portata limitatissima (si trattava soltanto della “ trasformazione di una finestra in porta finestra e di una porta finestra in finestra ”), è stata la ritenuta assenza dei titoli atti a comprovare la legittimità urbanistica ed edilizia dell’intero complesso immobiliare di RR LA (anche la ritenuta assenza di autorizzazione paesaggistica è stata stigmatizzata quale sintomo rivelatore della irregolarità edilizia e urbanistica del complesso stesso).

Per converso, sono mancati nel provvedimento impugnato l’indicazione e l’esame qualsiasi profilo di valutazione della compatibilità del predetto intervento con il contesto tutelato, con particolare riferimento alle esigenze nonché alla portata della tutela paesistica posti a base del relativo vincolo, cioè il tratto contenutistico che deve indeclinabilmente caratterizzare la valutazione di compatibilità ambientale prevista dall’art. 167, comma 4, lett. a) del d. lgs n. 42/2004, norma questa soltanto genericamente evocata nell’atto impugnato ma non applicata nei suoi presupposti concreti.

Di qui l’illegittimità che affligge il provvedimento impugnato, per violazione dell’art. 167 citato, per vizio istruttorio e motivazionale.

Né al fine di salvare la legittimità di tale provvedimento è sufficiente il riferimento, all’interno dello stesso, ad un Protocollo d’Intesa siglato il 18 dicembre 2007 tra Il Ministero della Cultura e la Regione Lazio nonché alla Circolare del medesimo Dicastero n.33 del 26 giugno 2009 che imporrebbero la previa valutazione della conformità della preesistenza anche in sede di valutazione della compatibilità ambientale (cfr. inizio di pag. 5 dell’atto avversato).

Si tratta, infatti, di atti di prassi risalenti e ormai contrastanti col consolidato orientamento giurisprudenziale in precedenza richiamato, che il Collegio ritiene di dover seguire, in quanto più conforme alla lettera e alla ratio dell’art. 167, comma 4, lett. a) del d. lgs n. 42/2004.

11 – In definitiva, il ricorso va accolto, in quanto è fondato nel suo terzo motivo, per il profilo in precedenza illustrato, con l’assorbimento delle restanti censure suggerito dal principio c.d. della ragione più liquida (cfr. par. 9.3.4.3 e 5.2 Ad. Plen. n. 5/2015).

Per l’effetto, il provvedimento impugnato va annullato, salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione da adottarsi nel rispetto delle coordinate conformative in precedenza delineate.

12 – Nondimeno, sussistono giusti motivi, in conseguenza della peculiarità della fattispecie, che giustificano la compensazione integrale delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, Sezione Staccata di Latina (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla l’atto impugnato, come in epigrafe identificato, salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 26 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

Ines Simona Immacolata Pisano, Presidente

IA CA, Primo Referendario, Estensore

Rosaria Natalia Fausta Imbesi, Referendario

L'ST	IL PRESIDENTE
IA CA	Ines Simona Immacolata Pisano

IL SEGRETARIO