Pubblicato il 13/04/2026

N. 06700/2026 REG.PROV.COLL.

N. 08874/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8874 del 2025, integrato da due motivi aggiunti, proposto da -OMISSIS- S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Fabio Giuseppe Baglivo, Massimiliano Macaione, Giulia De Paolis, Francesco Patrono, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Gabriella Bozzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento,

A) con riferimento al RICORSO INTRODUTTIVO DEL GIUDIZIO:

previa sospensione dell’efficacia:

- della nota di Roma Capitale prot. -OMISSIS-del 9/7/2025 avente ad oggetto l’annullamento ex L. 241/90 della CILA prot. -OMISSIS- relativa all’Immobile di -OMISSIS- in cui è situato l’-OMISSIS-;

- della nota prot.-OMISSIS- del 4/6/2025 con cui Roma Capitale ha comunicato l’avvio 2 del procedimento di annullamento ex L. 241/90 relativo alla CILA;

- nonché di ogni ulteriore atto presupposto, connesso e consequenziale, ancorché non conosciuto, fra cui ove occorrer possa ogni documento, nota e/o verbale formato da Roma Capitale in relazione al procedimento;

per l’accertamento

di avvenuto consolidamento dei titoli abilitativi presentati e comunque dell’insussistenza dell’irregolarità contestata;

per la declaratoria di inefficacia,

ex art. 2, comma 8 bis , l. 241/90,

- della nota di Roma Capitale prot. -OMISSIS-del 9/7/2025 avente ad oggetto l’annullamento ex L. 241/90 della CILA prot. -OMISSIS- relativa all’Immobile, con la quale sono state comunicate la nullità e l’inefficacia della medesima;

B) con riferimento al PRIMO RICORSO PER MOTIVI AGGIUNTI:

- della relazione di Roma Capitale del 14 agosto 2025, prot. -OMISSIS-, unitamente ai relativi documenti allegati, conosciuta a seguito del deposito in giudizio avvenuto il 5 settembre 2025;

- della relazione di Roma Capitale del 27 agosto 2025 prot. -OMISSIS-, unitamente ai relativi documenti allegati, conosciuta a seguito del deposito in giudizio avvenuto il 5 settembre 2025;

C) con riferimento al SECONDO RICORSO PER MOTIVI AGGIUNTI:

- della nota di Roma Capitale del 29 settembre 2025, prot. -OMISSIS-, avente ad oggetto l’esito dell’accertamento tecnico condotto in relazione alla legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile di -OMISSIS-, conosciuta il 14 novembre 2025;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 marzo 2026 il dott. IS CO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato in data 29.7.2025 e depositato in data 31.7.2025, -OMISSIS- S.r.l. ha adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale al fine di sentir annullare, previa sospensione dell’efficacia, gli atti meglio descritti in epigrafe.

A sostegno del gravame, la ricorrente ha articolato i motivi che verranno di seguito esaminati.

2. Con memoria depositata in data 4.9.2025, Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 6.8.2025, ha insistito nel rigetto del ricorso.

3. Con ricorso notificato in data 8.10.2025 e depositato in data 28.10.2025, la ricorrente ha impugnato, con i primi motivi aggiunti, gli atti meglio emarginati in epigrafe, formulando le censure ivi dedotte.

4. Con ricorso notificato in data 28.11.2025 e depositato in data 12.12.2025, la ricorrente ha impugnato, con i secondi motivi aggiunti, gli atti meglio emarginati in epigrafe, articolando i motivi ivi compendiati.

5. All’esito dello scambio delle memorie ex art. 73 c.p.a., all’udienza pubblica del 24 marzo 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Tanto premesso, il Collegio, in via pregiudiziale di rito e in accoglimento delle eccezioni sollevate da Roma Capitale, dichiara l’inammissibilità del primo e del secondo ricorso per motivi aggiunti, avendo entrambi a oggetto atti amministrativi meri, privi di valenza provvedimentale.

Si tratta infatti di relazioni di accertamenti e sopralluoghi che confermano l’esito del provvedimento impugnato, cosicchè il loro eventuale accoglimento non apporterebbe alla ricorrente alcuna utilità concreta.

7. Passando ora all’esame del ricorso introduttivo del giudizio, la ricorrente si duole dell’intervenuta archiviazione, effettuata con i provvedimenti in questa sede avversati, della CILA prot. -OMISSIS-, avente a oggetto la “ diversa distribuzione degli spazi interni ai piani terra, 3°, 4°, 5° ”, e segnatamente: a) del piano terra, subb 534 e 541; b) del terzo piano, subb 502 e 516; c) del quarto piano, subb 503 e 571; d) del quinto piano, subb 518 e 519.

8. Ciò posto, con il primo motivo di gravame, formulato in via principale rispetto a quelli successivi, la ricorrente ha eccepito l’illegittimità del provvedimento gravato, stante il decorso del termine di cui all’art. 19, comma 4, L. 241/90

Il motivo è infondato.

Pur nella consapevolezza che sul punto non si è ancora formato un orientamento giurisprudenziale consolidato, ritiene il Collegio che alla CILA non trovi applicazione l’art. 19 L. 241/90, non potendo la prima essere qualificata come “titolo edilizio”.

Infatti, la CILA, a differenza della IA, non obbliga l’Amministrazione a effettuare un controllo sistematico sulla stessa, a incardinare procedimenti amministrativi all’uopo disciplinati, né a esercitare poteri assoggettati a tempistiche precise, a pena della consumazione del potere. Rispetto alle attività che costituiscono oggetto di CILA, l’Amministrazione è tenuta solamente all’esercizio dei poteri sanzionatori di cui all’art. 27 TUE (consistenti nel ripristino e divieto di prosecuzione) e non anche dei poteri inibitori, conformativi e repressivi di primo grado e di autotutela tipici della IA (Cons. Stato n. 6322/2025; T.A.R. Campania – Salerno, n. 288/2025, T.A.R. Campania – Napoli, nn. 4976/2024 e 3312/2024, T.A.R. Sicilia – Catania, n. 3531/2024).

9. Con il secondo motivo di gravame, formulato in via subordinata, la ricorrente ha eccepito che Roma Capitale, nell’archiviare la CILA che in questa sede ci occupa, ha formulato rilievi che, in gran parte, non presentano alcuna correlazione con l’esecuzione degli interventi oggetto del predetto titolo edilizio. L’Amministrazione ha infatti contestato: i ) il difetto del titolo relativo al mutamento di destinazione d’uso di ciascuno dei subalterni dell’immobile; ii ) la presunta presenza di spazi comuni non censiti; iii ) la legittimità della superficie utile lorda posta nel sottotetto; iv ) la legittimità dei volumi del settimo piano; v ) le caratteristiche del piano interrato e del piano terra.

10. Ciò posto, ritiene il Collegio che occorra distinguere.

Nonostante l’immobile sia complessivamente adibito a destinazione alberghiera e oggetto di contratto di affitto di azienda con “-OMISSIS- S.r.l.” a far data dal 7 novembre 2022, le vicende edilizio-urbanistiche relative ai sub oggetto della CILA devono essere distinte dagli altri e diversi sub a essa estranei. E ciò in quanto l’edificio per cui è causa, al tempo del deposito della CILA, non apparteneva a un unico proprietario, ma taluni sub erano di proprietà di soggetti diversi e distinti, cosicchè le relative unità immobiliari risultano interessate da proprie vicende edili.

10.1. Alla luce di quanto precede, la quarta contestazione dedotta nel provvedimento impugnato (relativa ai lucernai realizzati al sesto piano dell’edificio per cui è causa), la quinta contestazione di tal fatta (afferente alle soffitte e alla prova del cambio di destinazione d’uso del piano), la settima contestazione, relativa alla prova della legittimità del piano settimo, e l’ottava contestazione afferente al piano interrato non possono in questa sede essere prese in considerazione. Infatti, le indicate ragioni ostative, poiché riferite ai piani dell’edificio diversi da quelli interessati dalla CILA, non presentano alcuna correlazione con l’esecuzione degli interventi di rimodulazione oggetto della stessa.

Si tratta infatti di circostanze ostative che nulla hanno a che vedere con la CILA per cui è causa che, invece, interessa, come detto, il piano terra (subb 534 e 541), il terzo piano (subb 502 e 516), il quarto piano (subb 503 e 579) e il quinto piano (subb 518 e 519).

10.2. Devono invece essere vagliate, perché pertinenti, la prima, la seconda e la terza (cui si annette per connessione la decima) contestazione dedotte nel provvedimento impugnato.

10.2.1. Quanto alla prima, l’Amministrazione ha eccepito il difetto della prova, in capo alla ricorrente, del diritto di proprietà in relazione ai piani interessati dalla CILA per cui è causa.

La censura è priva di pregio.

Parte ricorrente ha provato, per tabulas (docc. da 12 a 16), che già a far data dalla presentazione della CILA, essa fosse proprietaria dei sub oggetto della stessa.

10.2.2. Quanto alla seconda, Roma Capitale ha eccepito l’assenza della prova della legittimità urbanistica (anche) dei sub interessati dalla CILA.

Sotto tale aspetto, parte ricorrente ha versato in atti i titoli edilizi, che la stessa ha singolarmente descritto e compendiato alle pp. 11 e 12 del ricorso introduttivo del giudizio, cui si rimanda per esigenze di sintesi, confutando analiticamente le doglianze dell’Amministrazione. Quest’ultima, sul punto, nulla ha controdedotto cosicchè, allo stato, le circostanze allegate dalla ricorrente devono considerarsi, in chiave processuale, come fatti ammessi e, come tali, estranei al thema probandum .

Sul piano procedimentale, invece, ove Roma Capitale intenda, in sede di riesercizio del potere, contestare la legittimità urbanistica dell’intero compendio immobiliare che in questa sede ci occupa, essa dovrà svolgere un’adeguata attività istruttoria, indicando con puntualità ed esattezza le ragioni per le quali i titoli edilizi indicati dalla ricorrente in sede giudiziale non consentano di ritenere raggiunta la prova circa la legittimità urbanistica del bene.

Di qui la fondatezza del motivo appena esaminato per difetto di istruttoria da parte dell’Amministrazione.

10.2.3. Quanto alla terza e alla decima contestazione, viene eccepita la presunta esistenza di spazi comuni non censiti coincidenti con l’androne condominiale, attualmente corrispondente con la hall dell’albergo.

Sul punto, parte ricorrente ha versato in atti la concessione edilizia 12 settembre 2001-OMISSIS- (cfr. doc. 17), dalla quale emerge chiaramente che Roma Capitale ha espressamente assentito “l’accorpamento” dell’androne condominiale - di cui al “ -OMISSIS- ” (-OMISSIS-) - e del locale 12 commerciale “all’albergo”, con contestuale cambio di destinazione d’uso in “alberghiera”.

Pertanto, la censura risulta infondata.

11. Alla luce di tutto quanto precede e quindi del difetto istruttorio in cui si è imbattuta l’Amministrazione, il Collegio, in accoglimento del ricorso, annulla i provvedimenti impugnati per eccesso di potere fermo e impregiudicato il riesercizio del potere dell’Amministrazione per ciò che attiene ai fatti oggetto dei motivi ostativi afferenti alla CILA per cui è causa.

D’altra parte, rimane altresì fermo e impregiudicato il potere di Roma Capitale di esercitare, ove ne ricorrano i presupposti di legge, i poteri repressivi in materia di edilizia e in riferimento all’immobile per cui è causa.

12. La peculiarità della vicenda consente al Collegio di compensare integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, integrato dai due motivi aggiunti, così provvede:

- dichiara l’inammissibilità del primo e del secondo ricorso per motivi aggiunti;

- accoglie il ricorso introduttivo nei termini di cui in motivazione;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Vista la richiesta dell'interessato e ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, comma 1, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare la parte interessata.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

HE AV, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

IS CO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IS CO	HE AV

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.