Pubblicato il 26/11/2025

N. 21258/2025 REG.PROV.COLL.

N. 12828/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quinta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 12828 del 2024, proposto da
Antica Madia s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall'avv. Leonardo Sagnibene, con domicilio digitale presso la pec come da registri di giustizia;

contro

Comune di Pomezia, in persona del Sindaco in carica, rappresentato e difeso dall'avv. Damiano Carletti, con domicilio digitale presso la pec come da registri di giustizia;

per l’annullamento

- della nota del Comune di Pomezia - Settore VI - Servizio demanio marittimo del 3.10.2024, con la quale il Comune ha richiesto alla società, titolare della concessione demaniale marittima n. 2/2023, il “ripristino” delle cabine crollate a seguito delle mareggiate del marzo 2024;

- della nota del Comune di Pomezia - Settore VI - Servizio demanio marittimo, prot. n. 0108834/2024 del 18.10.2024, nella sola parte di cui alla lett. b), con cui il Comune ha rigettato l’istanza di proroga della concessione demaniale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pomezia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 novembre 2025 il dott. RL NA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato e depositato il 29.11.2024 l’Antica Madia, premesso di essere divenuta concessionaria dello stabilimento balneare sito in Pomezia alla piazza Ungheria 14 ex “Bagni RE” in virtù della concessione demaniale n. 2/2023 del 17.3.2023, ha impugnato la nota del 3.10.2024, con cui il Comune di Pomezia le ha ordinato il ripristino delle cabine crollate a seguito delle mareggiate del marzo 2024, nonché l’atto del 18.10.2024, con cui il medesimo ente ha respinto l’istanza di proroga della concessione demaniale presentata dalla società.

1.1. A fondamento dell’impugnativa la parte ha dedotto i seguenti motivi:

(i) contrariamente a quanto ritenuto dal Comune, il ripristino delle cabine crollate non rientrerebbe tra gli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria posti a carico del concessionario ai sensi dell’art. 7, lett. d , della concessione; in particolare, anche alla luce di quanto stabilito dal d.P.R. n. 380/2001, l’intervento sarebbe qualificabile in termini di “ristrutturazione edilizia” e non di “manutenzione straordinaria” e dunque esulerebbe dal perimetro degli obblighi del concessionario;

(ii) l’ente locale non avrebbe motivato sui presupposti di fatto e di diritto che osterebbero all’accoglimento della richiesta di proroga, specie in relazione al progetto di riqualificazione presentato dalla società in seguito alle numerose mareggiate che avevano ridotto i beni demaniali in condizioni di particolare degrado; l’istanza, nello specifico, troverebbe fondamento negli artt. 11 e 15 del regolamento regionale n. 19 del 12.8.2016, che consentirebbe ai comuni di adeguare la durata delle concessioni demaniali marittime al tempo necessario per recuperare gli investimenti effettuati per specifici progetti di intervento o di recupero.

2. Il Comune si è costituito in resistenza e ha articolato argomentazioni difensive a sostegno degli atti impugnati.

3. All’udienza del 10.6.2025, in vista della quale le parti hanno presentato memorie, la trattazione del ricorso è stata rinviata su concorde richiesta delle parti al fine di consentire un’eventuale definizione stragiudiziale della controversia. All’odierna udienza la causa è stata trattenuta in decisione.

4. Il primo motivo di ricorso è fondato.

4.1. La tesi dell’ente, posta a fondamento del provvedimento gravato, è che la ricostruzione delle cabine crollate sarebbe a carico del concessionario, in quanto questi è tenuto a “eseguire ogni intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria necessario per conservare e salvaguardare il bene pubblico, acquisendo la relativa autorizzazione preventiva da parte del concedente” (art. 7, co. 1, lett. d, della concessione; v. doc. 3 ric. e res.).

4.2. Sennonché, non è in contestazione che il perimento dei beni è stato provocato dalle forti mareggiate che hanno interessato il litorale da novembre 2023 a marzo 2024; “violenti fenomeni atmosferici che hanno colpito l’arenile di Torvaianica”, provocando “danni alle strutture balneari del litorale” e “un’erosione dell’arenile” (ord. sind. nn. 1 del 24.1.2024 e 5 del 13.2.2024; doc. 14-16 ric.), tra cui “uno scavo profondo circa mt. 3,50 in aderenza al manufatto adibito a RE (piazza comunale), e facendo scoprire le palificate di fondazione che svolgono la funzione di struttura portante della predetta opera pubblica” nonché “una attività di erosione da parte del moto ondoso oltre ad un ammaloramento ossidativo degli elementi in ferro” dello stabilimento della società ricorrente (ord. sind. n. 5/2024 cit.).

4.3. Il crollo dei beni è stato dunque dovuto non già a una violazione degli obblighi di custodia o manutenzione gravanti sul concessionario - invero neppure specificamente circostanziati dall’amministrazione resistente - bensì a eventi atmosferici, chiaramente individuati da entrambe le parti, che, per la loro rilevante intensità, eccedevano la sfera di controllo della società (cfr. art. 1588 c.c. che, pur ponendo una presunzione di colpa a carico del conduttore nel caso di perdita o deterioramento della cosa locata, ne esclude la responsabilità qualora sia identificata in modo positivo e concreto la causa della perdita o del deterioramento e sia dimostrato che la stessa non sia a lui imputabile; v. ex plur., Cass., sez. III, ord. n. 22823 del 26.9.2018).

4.4. L’ordine adottato dal Comune è dunque illegittimo, in quanto tra gli obblighi di manutenzione non può reputarsi ricompreso quello di ricostruzione delle cabine crollate a seguito di eventi atmosferici che, per la loro oggettiva consistenza, sovrastavano i poteri-doveri di salvaguardia del bene da parte del concessionario.

4.5. Né sul punto coglie nel segno il richiamo, contenuto negli scritti difensivi dell’amministrazione resistente, alla nozione di “rischio operativo” di cui alla direttiva 2014/23/Ue, trattandosi a tacer d’altro di corpus normativo che si riferisce alle concessioni di lavori o servizi, ma non anche a quelle di beni (v. i.a. considerando n. 15; cfr. C.g.U.e., sez. VII, ord. 4.6.2025 nella causa C‑464/24, par. 33).

5. Il secondo motivo di ricorso è invece destituito di fondamento.

5.1. La concessione rilasciata alla società prevede espressamente, in conformità alla determina a contrarre (doc. 2 res.) e al bando di gara (doc. 1 ric.), una durata pari a un anno, “con rinnovo automatico di anno in anno alla scadenza del primo per ulteriori tre anni successivi, salvo verifica preventiva degli adempimenti del concessionario, e comunque non superiore ai quattro anni complessivi compreso l’anno iniziale […]” (art. 2, co. 3).

5.2. Le disposizioni del regolamento regionale n. 19/2016 invocate dalla parte ricorrente non giovano alla tesi della società, in quanto:

- l’art. 11 prevede che “[i] manufatti, le opere e le pertinenze comprese in aree assentite in concessione ed insistenti su suolo demaniale che versano in condizioni di particolare degrado o di fatiscenza, sono riqualificati, con oneri a carico dei concessionari, attraverso uno specifico progetto di intervento e/o di recupero, consistente in opere di ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria e straordinaria, anche attraverso la demolizione e ricostruzione. Tali interventi sono eseguiti in conformità alla normativa urbanistico-edilizia e ambientale-paesaggistica vigente in materia, previa acquisizione del parere dei competenti organi dello Stato”;

- l’art. 15, co. 1, stabilisce che “[i] Comuni, nei limiti e nel rispetto della normativa vigente, determinano, nelle procedure di affidamento delle concessioni, la durata delle stesse che deve essere correlata all’entità degli investimenti”;

- l’art. 15, co. 2, precisa che “[a]i fini del riconoscimento dell’importo dell’investimento proposto, devono essere computati in particolare: a) gli investimenti per gli interventi di manutenzione straordinaria, di recupero o ripristino, di demolizione e ricostruzione”.

Se ne desume che la presentazione di un progetto di recupero può rilevare per la determinazione della durata della concessione soltanto nella fase dell’affidamento, non già in corso di esecuzione del rapporto.

5.3. Del resto, depongono in tal senso i principi di concorrenza e par condicio tra gli operatori economici, nella misura in cui un’ulteriore estensione della durata del rapporto, neppure espressamente prevista nella procedura di affidamento, comporterebbe che “coloro che in precedenza non gestivano il demanio marittimo non [avrebbero] la possibilità, alla scadenza della concessione, di prendere il posto del vecchio gestore se non nel caso in cui questi non chieda la proroga o la chieda senza un valido programma di investimenti” (v. Corte cost., 4.7.2013, n. 171, che ha per tale ragione dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 1 l.r. Liguria 30.7.2012, n. 24, così formulato: “In caso di mareggiate e/o eventi atmosferici eccezionali, che provochino danni agli stabilimenti balneari, ai beni demaniali ed alle relative pertinenze incamerate, i soggetti titolari delle concessioni demaniali potranno eseguire a loro cure e spese, previa intesa con gli enti interessati, tutti i lavori necessari al ripristino delle strutture ed a protezione degli arenili; in tal caso, le concessioni in essere saranno prorogate, tenuto conto dell’investimento effettuato, secondo un regolamento attuativo che sarà predisposto dalla Regione Liguria entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge”).

6. In conclusione, il ricorso deve essere accolto con esclusivo riferimento al primo motivo e, per l’effetto, deve essere disposto l’annullamento della nota comunale del 3.10.2024.

7. La reciproca soccombenza giustifica l’integrale compensazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale amministrativo regionale del Lazio, sez. V- ter , definitivamente pronunciando, accoglie parzialmente il ricorso in epigrafe nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla la nota comunale del 3.10.2024.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RI BE di NE, Presidente

Anna Maria Verlengia, Consigliere

RL NA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RL NA	RI BE di NE

IL SEGRETARIO