Pubblicato il 04/05/2026

N. 02127/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02732/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2732 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Sig.Ma S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Alessandro Matteo Ezechieli e Alessia Stracquadaini, con domicilio eletto presso lo studio del primo, in Milano, via Carlo Pisacane, 1;

contro

Comune di Rovello Porro, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Alberto Fossati, con domicilio eletto presso il suo studio in Milano, corso di Porta Vittoria 28;
Saronno Servizi S.p.A., non costituita in giudizio;

per l’accertamento

quanto al ricorso introduttivo:

- dell’esatta determinazione del contributo di costruzione dovuto dalla ricorrente al Comune di Rovello Porro in relazione alla Pratica edilizia n. 13/2021-SUAP e relative varianti;

- nonché per l’annullamento, ove occorrer possa, della nota prot. n. 12740 del 25 settembre 2024 adottata dal Comune di Rovello Porro e avente a oggetto “Realizzazione campi da padel in fabbricato produttivo in corso di costruzione _ Cambio di destinazione d’uso da produttivo a commerciale_ Richiesta versamento oneri concessori e avvio del procedimento amministrativo. SCIA n° 8 del 2024 - Id SUAP 03586780120-26032024-1129”, nonché dell’allegato schema di calcolo avente ad oggetto “contributi concessori aggiornati al 25.09.2024_2’ var. p.d.c. 13/2021- realizzazione campi padel”;

- ove occorrer possa, dell’atto prot. 10199 del 29 luglio 2024 del Comune di Rovello Porro e trasmesso al S.U.A.P. di Lomazzo;

- e per l’annullamento e/o la disapplicazione, ove occorrer possa, del vigente Piano di Governo del Territorio del Comune di Rovello Porro, approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 37 del 30 novembre 2024, solo e limitatamente all’art. 31, comma 2, delle Norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole;

quanto al ricorso per motivi aggiunti:

- per l’annullamento dell’avviso di accertamento esecutivo prot. n. 3 EP/25 del 1° aprile 2025, notificato da Saronno Servizi S.p.A. il 3 aprile 2025;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Rovello Porro;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 marzo 2026 la dott.ssa VI AN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e RI

1. La Sigma s.r.l. ha presentato un piano attuativo denominato “Ambito 6”, approvato con delibera del Commissario Straordinario del Comune di Rovello Porro n. 65 del 10 giugno 2017, e ha stipulato con il Comune una convenzione urbanistica in data 19 gennaio 2018.

2. In attuazione della convenzione il Comune, in data 11.6.2021, ha rilasciato alla società un permesso di costruire per la realizzazione di un capannone, con destinazione d’uso “produttivo secondario”, composto da tre depositi senza permanenza di persone.

3. Successivamente, la Sigma s.r.l. ha presentato una prima SCIA alternativa n. 163/2003 in variante, con cui ha apportato alcune modifiche progettuali, e, nell’aprile 2024, ha presentato una seconda SCIA, n. 8/2024 avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria per la conversione del deposito produttivo secondario senza permanenza di persone a centro sportivo per il padel con zona fitness, ristorazione e locale studio fisioterapico.

4. Con nota del 29.7.2024 il Comune di Rovello Porro ha sospeso l’efficacia della segnalazione certificata di agibilità presentata dalla Sigma s.r.l., chiedendo integrazioni documentali e una verifica della correttezza della SCIA n. (8/2024) quanto alla qualificazione dell’intervento edilizio (da manutenzione straordinaria a intervento di cambio di destinazione d’uso con opere) e alla conseguente determinazione del contributo di costruzione, “che dovrebbe essere rivisto in conformità con quanto previsto all’art. 31.2. della normativa di P.G.T. vigente”.

5. Con la nota del 25.9.2024 il Comune di Rovello Porro:

- ha contestato la qualificazione dell’intervento oggetto della SCIA come manutenzione straordinaria anziché come seconda variante al permesso di costruire n. 163/2023, con cambio di destinazione d’uso da produttivo a commerciale/terziario;

- ha dato atto delle osservazioni presentate dalla società secondo cui, con riferimento agli oneri per urbanizzazione secondaria per la parte relativa ai campi da padel, troverebbe applicazione la tabella C-3 allegata alla deliberazione del Consiglio Regionale della Lombardia n. II/557 del 28.07.1977, la quale si riferirebbe a tutte le attrezzature sportive e pertanto sarebbe dovuto il versamento degli oneri di urbanizzazione calcolati con le tariffe delle “attività sportive”, oltre al costo di costruzione con computo metrico per l’edificio esistente;

- ha replicato che tali osservazioni trascurano di considerare che, ai fini della determinazione degli oneri di urbanizzazione, l’intervento è soggetto alla disciplina speciale dell’art.31.2 della Normativa del vigente PGT, che impone per le palestre, centri fitness ecc. realizzati in fabbricati produttivi l’utilizzo delle tariffe del terziario, e che tale articolo 31.2 è richiamato anche nella convenzione urbanistica sottoscritta;

- ha affermato che la tabella C-3 allegata alla DCR II/557 del 28/07/1977 e della DCC n° 26 del 30/10/2017 si riferisce esclusivamente ad attrezzature di interesse generale, e non trova dunque applicazione nel caso di attrezzature aventi una inequivocabile natura commerciale, quale è quella in questione, come risulta anche dalla natura della società richiedente;

- ha, quindi, dato applicazione alla norma speciale dell’art. 31 punto 2 delle NTA, per cui ha ritenuto dovuti, con le tariffe del terziario, gli oneri di urbanizzazione e non, invece, il costo di costruzione poiché la norma esige l’applicazione solo della voce oneri alle attività assimilate al direzionale/commerciale;

- ha quantificato in euro 254.108,70 gli oneri per opere di urbanizzazione primaria ancora da versare e in euro 84.208,91 gli oneri per opere di urbanizzazione secondaria ancora da versare.

6. Con il ricorso in epigrafe la Sigma s.r.l. ha contestato la correttezza di tale quantificazione, ha domandato l’accertamento dell’importo dovuto, l’annullamento della nota del 25.9.2024 e dello schema di calcolo ad essa allegato e dell’atto del 29 luglio 2024 (con cui il responsabile dell’area tecnico-urbanistica ha comunicato al SUAP la sospensione dell’efficacia di una segnalazione certificata di agibilità presentata in data 5.7.2024) e ha inoltre domandato l’annullamento o, in subordine, la disapplicazione, del PGT, limitatamente all’art. 31, comma 2, delle NTA del Piano delle Regole.

A sostegno delle domande proposte vengono contestati i seguenti vizi: violazione degli articoli 16, 17, 19, e 23-ter del d.p.r. 380/2001 – violazione degli articoli 43 e 51 della l.r. 12/2005 – violazione e/o falsa applicazione della dcr Lombardia n. ii/557 del 28 luglio 1977 e dell’allegata tabella c-3 – violazione della dcc n. 26 del 30 ottobre 2017 e della dgc n. 116 del 22 dicembre 2022 – eccesso di potere per travisamento dei presupposti e per illogicità manifesta – eccesso di potere per violazione dei principi del clare loqui nonché di correttezza e buona fede.

7. Con ricorso per motivi aggiunti la ricorrente ha domandato l’annullamento dell’avviso di accertamento emesso dalla Saronno Servizi s.p.a., avente ad oggetto l’importo dovuto per gli oneri di urbanizzazione, deducendone l’illegittimità derivata dai vizi sollevati con il ricorso introduttivo.

8. Si è costituito in giudizio il Comune di Rovello Porro, deducendo, oltre all’infondatezza nel merito del ricorso e dei motivi aggiunti, l’irricevibilità e l’inammissibilità della domanda di annullamento, o disapplicazione, dell’art. 31 delle n.t.a. del piano delle regole del PGT.

7. All’udienza del 4 marzo 2026 il ricorso è stato trattenuto in decisione.

8. Secondo la ricorrente, la quantificazione degli oneri di urbanizzazione effettuata dal Comune sarebbe errata per le seguenti ragioni:

- il contributo dovrebbe essere conteggiato applicando la tabella C-3 allegata alla deliberazione del Consiglio Regionale della Lombardia II/557 del 28.7.1977 “ Opere di interesse generale non considerate dal punto F dell’art. 9 Legge 28 gennaio 1977, n. 10 ”, corrispondente al vigente art. 17, comma 3, lett. c) del D.P.R. 380/2001;

- la tabella C-3 dovrebbe applicarsi agli impianti sportivi in generale, a prescindere dalla natura pubblica o privata del soggetto che realizza l’intervento: la nozione di “ attrezzature sportive di interesse generale non considerate dal punto F dell’art. 9 della L. 28 gennaio 1977, n. 10 ” si riferirebbe agli impianti sportivi “non pubblici” e “non realizzati da enti pubblici”, vale a dire gli impianti sportivi privati: non avrebbe nessun senso che la Tabella C-3 prevedesse la misura della quota degli oneri del contributo di costruzione per interventi esplicitamente esonerati da tale contributo; anche l’art. 17, comma 3 lett. c), d.P.R. n. 380/2001 prevedrebbe l’esenzione del contributo di costruzione per le attrezzature di interesse generale, sia che vengano realizzate da enti istituzionalmente competenti che da privati;

- il rinvio all’articolo 31 delle NTA contenuto nelle premesse della convenzione assolverebbe unicamente alla funzione di individuare le destinazioni d’uso ammesse nell’ambito e non introdurrebbe una disciplina che deroga al sistema tariffario definito tramite le tabelle parametriche regionali e le delibere comunali adottate ai sensi dell’art. 16, comma 4, d.P.R. n. 380/2001;

- l’articolo 31, comma 2, delle n.t.a., laddove equipara palestre/centri fitness al terziario ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione, si porrebbe in contrasto con l’art. 16 comma 4, d.P.R. n. 380/2001 (ai sensi del quale “l'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni […]”), con la DCR n. II/557, con la Tabella C-3, con la DCC n. 26 del 30 ottobre 2017 di approvazione del Criterio Applicativo e con la DGC n. 116 del 22 dicembre 2022, di approvazione della Tabella Oneri 2023; violerebbe il principio del clare loqui e della buona fede pretendere che il privato sia onerato di ricercare la disciplina della determinazione del contributo di costruzione all’interno dello strumento urbanistico comunale; l’art. 31 contrasterebbe con l’art. 16, comma 1 e l’art. 19, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 (che prevede lo smaltimento rifiuti per le funzioni produttive e il costo di costruzione per le altre funzioni), comportando una duplice qualificazione della destinazione insediata nel capannone, ossia “terziario” ai fini del calcolo della quota oneri di urbanizzazione e “produttiva” ai fini del calcolo dell’altra quota (il Comune esige lo smaltimento rifiuti, escludendo la debenza del costo di costruzione); l’art. 31, nel pretendere che gli oneri di urbanizzazione per l’artigianato di servizio (ed anche palestre e centri fitness) siano quelli del commerciale, violerebbe infine il combinato disposto degli articoli 23-ter d.P.R. n. 380/2001 e 51, l. reg. n. 12/2005 e condurrebbe a un esito illogico.

9. Il Collegio non condivide la ricostruzione della ricorrente secondo cui il Comune, con la nota del 25.9.2024, avrebbe fatto applicazione dell’art. 31 delle n.t.a. del PGT solo in via residuale, avendo ritenuto non applicabile la Tabella C-3 della deliberazione consiliare regionale n. II/557 del 28 luglio 1977, come recepita nella tabella oneri comunale 2023.

Dall’esame complessivo degli atti emerge, piuttosto, come l’amministrazione comunale abbia, sin dall’inizio, ricondotto l’intervento edilizio nell’alveo della disciplina speciale dettata dall’art. 31, comma 2, delle n.t.a., in quanto recepita nella convenzione urbanistica stipulata il 19.1.2018. Le osservazioni formulate dal Comune in ordine alla non applicabilità della tabella invocata dalla società si collocano, invece, su un piano logicamente subordinato rispetto all’applicazione della disciplina speciale.

10. Il Collegio ritiene che l’operato del Comune sia esente dai vizi dedotti.

10.1 L’art., 31, punto 2 delle n.t.a., per gli ambiti a prevalente destinazione produttiva secondaria, prevede che: “ sono assimilate alle attività produttive secondarie, e pertanto ammesse, ferma restando l’applicazione degli oneri e delle quantità di parcheggi previsti per il terziario, le attività commerciali o di artigianato di servizio, quali a titolo esemplificativo discoteche, sale da ballo, palestre, centri fitness, wellness e spa, autosaloni, esposizione di arredi, sale da gioco, ristorazione collettiva, laboratori di catering, che per le dimensioni richieste, la rumorosità delle lavorazioni, i volumi di traffico generato e la difficoltà nel reperire le quantità di parcheggi necessarie, risultano scarsamente compatibili con il tessuto consolidato a destinazione residenziale ”.

La norma consente, dunque, negli ambiti a prevalente destinazione produttiva secondaria, attività commerciali o di artigianato di servizio che hanno una particolare incidenza sul carico urbanistico, prevedendo, per esse, che siano dovuti gli oneri e la quantità di parcheggi previsti per il terziario.

10.2 La norma è richiamata nelle premesse della convenzione: a pagina 7, viene affermato che “ il progetto di lottizzazione presentato prevede l'edificazione di una SLP urbanistica complessiva pari a mq 11.900,00 (undicimilanovecento virgola zero zero) che corrisponde a quanto previsto dal P.G.T (vedi tabella A) con destinazione a produttivo secondario e attività ammesse di cui all’art.31 del Piano delle Regole, il tutto in conformità alle prescrizioni: del Piano di Governo del Territorio, del Regolamento Edilizio, del Regolamento Locale d'Igiene della Provincia di Como ”.

10.3 La Sigma s.r.l., con la SCIA n. 8/2024 - che prevede la modifica della destinazione di un deposito produttivo secondario a centro sportivo - si è avvalsa di questa disciplina, richiamandola espressamente nella relazione illustrativa (pag. 2, doc. 16.1 della ricorrente).

10.4 Il Collegio non condivide quanto sostenuto dalla ricorrente circa la possibilità di dare applicazione alla norma tecnica limitatamente alla previsione – di favore – che amplia le destinazioni consentite, e non, anche, alla restante parte - meno vantaggiosa - che prevede l’assimilazione di tali destinazioni al terziario quanto ad oneri dovuti.

La pretesa ad un’applicazione parziale della norma tecnica si pone in contrasto con il tenore letterale della convenzione nella quale l’art. 31 è richiamato senza alcun distinguo o limitazione. In assenza di una diversa ed espressa indicazione, un tale rinvio esprime la volontà delle parti di assoggettare l’ambito alla complessiva disciplina prevista dalla norma tecnica, con riferimento sia all’ampliamento delle destinazioni ammesse che al regime degli oneri e degli standard dovuti per tali destinazioni.

Questa interpretazione trova ulteriore conferma nella precisazione, nelle premesse della convenzione sopra richiamate, secondo cui “ il tutto ” debba avvenire “ in conformità alle prescrizioni del Piano di Governo del Territorio ” e, dunque, anche all’art. 31 delle n.t.a.

10.5 Correttamente, quindi, il Comune ha calcolato gli oneri dovuti utilizzando le tariffe previste per il terziario, così come previsto all’art. 31, n.t.a.

11. Alla luce di queste considerazioni, le doglianze con cui viene invocata l’applicazione della tabella C-3 allegata alla deliberazione del Consiglio Regionale della Lombardia II/557 del 28.7.1977 e con cui viene contestato quanto affermato nelle note impugnate con riferimento al relativo ambito di applicazione non vanno a incidere sulla correttezza del calcolo degli oneri di urbanizzazione, effettuato dall’amministrazione comunale in conformità a quanto disposto all’art. 31 delle n.t.a.

12. Quanto alla domanda di annullamento o disapplicazione dell’art. 31 delle n.t.a., come eccepito dalla difesa dell’amministrazione resistente, essa è inammissibile per carenza di interesse.

12.1 La disciplina dettata dallo strumento urbanistico per gli ambiti a prevalente destinazione produttiva secondaria è stata espressamente recepita nella convenzione, divenendo parte integrante dell’assetto negoziale concordato tra le parti. Ne consegue che, anche ove l’art. 31 delle n.t.a. fosse affetto dai vizi dedotti, la previsione contrattuale non ne sarebbe comunque incisa.

12.2 A questo riguardo va, inoltre, richiamato il principio, pacifico in giurisprudenza, secondo cui è facoltà del privato che presenti un piano attuativo accettare una quantificazione degli oneri dovuti maggiore rispetto a quella prevista dalla norme vigenti, nell'ambito della valutazione di convenienza economica dell'operazione rimessa alla parte in forza del principio di autoresponsabilità, sicché, una volta assunto l'impegno in via pattizia a corrispondere il relativo importo, lo stesso è giuridicamente dovuto e la parte resta a ciò obbligata (TAR Lombardia, Brescia, II, 13.7.2020, n. 538; TAR Friuli Venezia Giulia, I, 1.12.2016, n. 541; T.A.R. Piemonte sez. II, 9.11.2023, n. 873).

Pertanto, “è corretto, in particolare, che il principio generale secondo cui l'obbligo di contribuzione è indissolubilmente correlato all'effettivo esercizio dello ius aedificandi non vale rispetto a casi in cui la partecipazione agli oneri di urbanizzazione costituisca oggetto di un'obbligazione non già imposta ex lege, ma assunta contrattualmente nell'ambito di un rapporto di natura pubblicistica correlato alla pianificazione territoriale. In tal caso, infatti, gli impegni assunti in sede convenzionale non vanno riguardati isolatamente, ma vanno rapportati alla complessiva remuneratività dell'operazione, che costituisce il reale parametro per valutare l'equilibrio del sinallagma contrattuale e, quindi, la sostanziale liceità degli impegni assunti. Ne deriva che non è affatto escluso dal sistema che un operatore, nella convenzione urbanistica, possa assumere oneri anche maggiori di quelli astrattamente previsti dalla legge, trattandosi di una libera scelta imprenditoriale (o, anche, di una libera scelta volta al benessere della collettività locale), rientrante nella ordinaria autonomia privata, non contrastante di per sé con norme imperative” (Consiglio di Stato sez. IV, 1.10.2019, n. 6561; 24.3.2023 n. 2996; sez. II, 8.6.2021 n. 4376).

13. Per quanto si è affermato sono conseguentemente infondate anche le doglianze, di illegittimità derivata, proposte con il ricorso per motivi aggiunti avverso l’avviso di accertamento emesso dalla Saronno Servizi s.p.a., avente ad oggetto l’importo dovuto per gli oneri di urbanizzazione.

14. Per le ragioni esposte il ricorso introduttivo è in parte infondato e va respinto con riferimento alle domande di accertamento e di annullamento delle note comunali impugnate; è, invece, inammissibile quanto alla domanda di annullamento dell’art. 31 delle n.t.a.; i motivi aggiunti sono infondati e devono essere, pertanto, respinti.

15. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando

dichiara il ricorso introduttivo in parte inammissibile e in parte lo respinge;

respinge il ricorso per motivi aggiunti.

Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, a favore del Comune di Rovello Porro, che liquida in euro 2.000,00 (duemila/00), oltre oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 4 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

IA AD SS, Presidente

VI AN, Consigliere, Estensore

Valentina Caccamo, Primo Referendario

L'ES	IL PRESIDENTE
VI AN	IA AD SS

IL SEGRETARIO