Pubblicato il 01/12/2025

N. 01077/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00855/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 855 del 2024, proposto da:
OR Spv S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Franco Ferrari, con domicilio eletto presso il suo studio in Milano, via Larga n. 23;

contro

Comune di La Maddalena, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Leonardo Salvemini, Luca Armano e Monica Colombo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Leo Village S.r.l. e dott. Salvatore Ara, non costituiti in giudizio;

per l’annullamento:

- della deliberazione del Consiglio Comunale di La Maddalena (SS) n. 39 del 12.7.2024, pubblicata all’Albo pretorio dal 15.7.2024 al 30.7.2024, recante in oggetto: “ACQUISIZIONE GRATUITA AL PATRIMONIO DEL COMUNE EX ART. 6 L.R. 23/85 E SS.MM.II. E ART. 31 D.P.R. 380/01 E SS.MM.II” ;

- del parere tecnico favorevole ivi richiamato, degli atti istruttori nonché di ogni altro atto e comportamento preordinato, consequenziale e connesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati.

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di La Maddalena.

Visti tutti gli atti della causa.

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 novembre 2025 il dott. Antonio AI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale.

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

In data 30 aprile 2015 Intesa SanPaolo S.p.A. aveva concesso alla Società Leo Village S.r.l. un mutuo fondiario di euro 1.300.000,00 per la realizzazione di un complesso residenziale in Comune di La Maddalena, ottenendo a garanzia un’ipoteca volontaria dell’importo di euro 2.600.000,00 su alcuni immobili siti in Loc. Padule, tra i quali, per quanto ora di specifico interesse, un edificio in via Don Vico, identificato in Catasto al Foglio 10, Mappale 705, insistente su area sottoposta a vincolo paesaggistico; con successivo atto pubblico del 21 dicembre 2018 l’ipoteca era stata convenzionalmente ridotta a euro 1.248.000,00.

Causa il successivo inadempimento del contratto di mutuo da parte di Leo village S.r.l., poi sottoposta a procedimento di liquidazione giudiziale, in data 11 ottobre 2022 Intesa San Paolo S.p.A. ha trascritto un atto di pignoramento immobiliare sull’immobile sopra descritto, instaurando la procedura esecutiva R.G. n. 120/2022 tuttora pendente presso il Tribunale di Tempio Pausania.

In data 12 dicembre 2023 tale credito ipotecario è stato da Intesa San Paolo S.p.A. ceduto, a titolo oneroso e pro soluto , alla ANDOR SPV S.r.l. (di seguito soltanto “ANDOR”), odierna ricorrente, la quale è poi venuta a conoscenza del fatto che il compendio in cui insiste l’immobile sopra descritto era stato sottoposto dal Comune di La Maddalena a un procedimento di accertamento di opere edilizie abusive, in particolare lo stesso Comune: - con ordinanza 11 ottobre 2022, n. 2, aveva ingiunto a Leo Village S.r.l. la demolizione di opere edilizie non autorizzate; - con verbale del 29 marzo 2023 aveva accertato che, pur essendo trascorsi i termini giorni di legge, le opere abusive non erano state demolite; - con deliberazione del Consiglio comunale 12 luglio 2024, n. 39, aveva disposto l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale, ai sensi degli artt. 31 del d.p.r. n. 380/2001 e 6 della legge regionale n. 23/1985, dando mandato all’Ufficio tecnico di verificare le condizioni statiche dello stesso affinché si potesse valutare causa cognita l’opportunità della sua destinazione a servizi pubblici.

Con il ricorso ora in esame, notificato in data 10 ottobre 2024, OR ha chiesto l’annullamento di tale deliberazione consiliare, denunciando, oltre all’imprecisa individuazione delle porzioni edilizie oggetto dell’acquisizione alla mano pubblica, il fatto che quest’ultima sia stata disposta senza tenere conto del proprio diritto di ipoteca, in violazione -evidenziata con la memoria difensiva del 6 giugno 2025- di quanto stabilito, sul punto, dalla sentenza della Corte Costituzionale con 3 ottobre 2024, n. 160.

Si è costituito in giudizio il Comune di La Maddalena, chiedendo la reiezione del ricorso ed eccependo la tardività della doglianza basata sulla denunciata violazione della sopra citata sentenza della Corte Costituzionale.

Con ordinanza 14 luglio 2025, n. 629, il Collegio -esaminati gli effetti di tale pronunciato della Consulta, anche alla luce di quanto successivamente chiarito dalla Corte di Cassazione con ordinanza a Sezioni Unite 25 aprile 2025, n. 10933, secondo cui la sorte del diritto di ipoteca dipende dal fatto che il Comune abbia o meno deciso di destinare l’immobile abusivo a servizio pubblico- ha disposto il deposito, a cura del Responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di La Maddalena (o facente funzioni o delegato), di apposita relazione, corredata dell’eventuale documentazione amministrativa di riferimento, descrittiva delle determinazioni assunte dallo stesso Comune riguardo alla scelta tra demolire le opere edilizie abusive ovvero destinare a pubblico servizio l’immobile in discussione.

In data 11 settembre 2025 la difesa del Comune ha versato in atti tale relazione istruttoria, evidenziando che con allegate note del Sindaco e del Responsabile dell’Ufficio tecnico, risalenti a giugno e settembre 2025, era stato deciso di destinare il bene in discussione ad alloggi di edilizia economica popolare, proponendo, pertanto, ad A.R.E.A., agenzia regionale competente in materia, la stipula di una convenzione prodromica alla concreta attuazione di tale destinazione; la stessa difesa comunale ha poi versato in atti la comunicazione con cui A.R.E.A. si era espressa in senso positivo su tale proposta.

Con proprie memorie difensive parte ricorrente ha sostenuto che tali atti, però, non soddisfino la condizione richiesta dalle sopra citate sentenze a fini dell’estinzione dell’ipoteca esistente sul bene, evidenziando come il procedimento di concreta destinazione a servizio pubblico non possa ancora definirsi compiuto, non essendo intervenuta la necessaria deliberazione del Consiglio comunale.

Alla pubblica udienza del 26 settembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Preliminarmente devono essere esaminate le eccezioni di carattere processuale sollevate dalla difesa comunale.

Prima di tutto deve respingersi l’eccezione di tardività della doglianza che fa leva su quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 160/2004 citata in narrativa.

E, infatti, a differenza di quanto sostiene la difesa comunale, parte ricorrente aveva richiamato già nel ricorso introduttivo -notificato in data 10 ottobre 2024, per impugnare tempestivamente la deliberazione consiliare n. 39/2024, rimasta pubblicata all’Albo pretorio comunale sino al 30 luglio 2024- il principio di necessaria conservazione dei diritti del creditore ipotecario, secondo quanto affermato dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 160/2024, espressamente e ripetutamente citata nello stesso atto introduttivo, ragion per cui la relativa prospettazione difensiva era sin dall’inizio chiara e completa, quanto meno nei suoi profili fondamentali, come detto tempestivamente notificato.

Ugualmente infondata è l’eccezione di difetto di interesse processuale sollevata dalla difesa comunale, secondo cui l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene in discussione non sarebbe giuridicamente riconducibile all’impugnata deliberazione del Consiglio comunale n. 39/2024, trattandosi di un effetto legale automaticamente scaturente della mancata demolizione delle opere abusive nei termini previsti, per cui la delibera impugnata sarebbe atto mero meramente ricognitivo dal cui annullamento la ricorrente non trarrebbe alcun concreto vantaggio..

Al riguardo è sufficiente evidenziare, in senso opposto, che l’effetto legale dell’acquisizione del bene alla mano pubblica si concretizza attraverso apposito provvedimento amministrativo di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire, nel caso di specie la deliberazione impugnata, con il quale l’Amministrazione procedente precisa l’oggetto dell’acquisizione comunale e si precostituisce il titolo necessario all’immissione in possesso del bene e alla trascrizione nei registri immobiliari (TAR Napoli, VIII, 4.7.2019, n. 3724). Nel caso di specie tale effetto si è prodotto all’insaputa di OR, che neppure era stata coinvolta nel relativo procedimento, ragion per cui la stessa ha azionato i mezzi di tutela processuale a sua disposizione quando è venuta a conoscenza aliunde di ciò che stava accadendo, formulando una specifica censura volta a ottenere l’applicazione al caso in esame dei principi affermati dalla Corte Costituzionale con la richiamata sentenza n. 160/2024, la quale, come si è visto, ha imposto di tenere conto dei diritti del terzo creditore ipotecario incolpevole.

Quanto, infine, all’ulteriore eccezione comunale secondo cui il ricorso sarebbe inammissibile per non avere OR tempestivamente impugnato l’ordinanza di demolizione 11 ottobre 2022, n. 2, il cui inadempimento ha costituito il presupposto del procedimento acquisitivo in discussione, essa è smentita dal fatto che la creditrice ipotecaria è rimasta, come detto, per lungo tempo all’oscuro della procedura demolitiva in questione, la quale, peraltro, vedeva come destinatario soltanto il proprietario/responsabile dell’abuso, potendo OR soltanto esigere che la medesima procedura si svolgesse nel rispetto delle proprie autonome prerogative, nei termini chiariti dalla Consulta, il che è esattamente quanto la stessa OR sta facendo con il ricorso ora in esame.

Ciò premesso, e passando ora all’esame del ricorso nel merito, il Collegio ritiene necessario acquisire ulteriori elementi indispensabili ai fini della decisione.

Si osserva, infatti, che, allo stato attuale, il procedimento volto alla concreta destinazione del bene ad alloggio di edilizia economica e popolare -preannunciato dalla difesa comunale nelle proprie memorie, anche mediante il deposito della corrispondenza a tal fine intercorsa con A.R.E.A.- non è concluso, non essendo stata stipulata la relativa convenzione tra i due enti e, tanto meno, adottata la deliberazione del Consiglio comunale capace di formalizzare definitivamente tale destinazione.

Pertanto la vicenda in esame si trova ora in una situazione di “giuridica incertezza”, giacché, come si è già avuto modo di evidenziare, il diritto d’ipoteca sul bene immobile abusivo si estingue solo con la (eventuale) concreta destinazione del bene stesso a servizio pubblico e quest’ultima, nel caso di specie, non ancora giuridicamente compiuta, è stata però “preannunciata” ed è in corso il procedimento a ciò necessario, per cui è ora opportuno attendere l’esito di tale procedimento, dal quale dipendono le sorti del diritto ipotecario di parte ricorrente.

Deve, però, evidenziarsi come tale situazione di incertezza non possa protrarsi sine die , perché ciò si porrebbe in contrasto con il fondamentale canoni di certezza del diritto e con oggettive esigenze di tutela dell’affidamento della parte privata coinvolta negli effetti dell’azione amministrativa.

Pertanto il Collegio, ai fini di una decisione della controversia causa cognita , dispone il deposito, da parte del Segretario comunale del Comune di La Maddalena -o suo delegato o facente funzioni- entro il termine di 120 giorni dalla comunicazione o notificazione della presente pronuncia, di un’apposita relazione indicante gli esiti della sopra descritta procedura di destinazione del bene a servizio pubblico, con l’avvertenza che, laddove alla scadenza di quel termine detta procedura non fosse stata ancora definita con l’adozione della conclusiva determinazione del Consiglio comunale, il Collegio potrebbe, comunque, decidere la controversia nel merito allo stato degli atti, tenendo conto del comportamento processuale e amministrativo delle parti, nonché di quanto affermato dalla Corte Costituzionale e dalla Corte di Cassazione con le sopra citate pronunce.

Può sin d’ora disporsi il rinvio della trattazione alla pubblica udienza dell’8 aprile 2026, restando, nel frattempo, sospesa ogni altra decisione sul merito e sulle spese.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), non definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe proposto, respinge le eccezioni di rito sollevate dalla difesa comunale e dispone gli incombenti istruttori di cui in motivazione.

Rinvia per la prosecuzione del giudizio alla pubblica udienza dell’8 aprile 2026.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TO RU, Presidente

Antonio AI, Consigliere, Estensore

Silvio Esposito, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Antonio AI	TO RU

IL SEGRETARIO