Pubblicato il 23/02/2026

N. 03346/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00290/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 290 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
CC S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Maria Vertucci, con domicilio eletto presso il suo studio in RO, piazza San Saturnino n. 5;

contro

RO Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Michele Memeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Consorzio La Storta Stazione I, in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituita in giudizio;

per l’annullamento,

per quanto riguarda il ricorso principale:

del provvedimento prot. n. 203172, del 17 ottobre 2024, notificato a mezzo p.e.c. in pari data, di RO Capitale, Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica, Direzione Edilizia Pubblica, U.O. Edilizia Sociale e Housing, avente oggetto: “ PdZ B47 "La Storta Stazione" - Richiesta versamento oneri a seguito della mancata realizzazione delle OO.UU. del II° stralcio ”, con cui l’Amministrazione capitolina ha determinato in Euro 1.522.796,39 l’importo che la Società ricorrente dovrebbe ancora versare a titolo di contributo per gli oneri di urbanizzazione con riferimento al permesso di costruire n. 769 prot. 98682 del 28/12/2011;

nonché per l’accertamento del diritto della Società ricorrente di corrispondere direttamente in favore di RO Capitale il suddetto contributo in modalità rateale e nella somma derivante dall’applicazione del criterio di calcolo indicato nell’atto introduttivo o ritenuto legittimo dal Tribunale;

per quanto riguarda i motivi aggiunti proposti dalla Società ricorrente in data 30/06/2025:

- della determinazione dirigenziale n. repertorio QI/1729/2025 e n. protocollo QI/99183/2025 del 6/05/2025 di RO Capitale, avente ad oggetto: “ accertamento dell’entrata finanziaria per complessivi € 1.554.723,83 compresi interessi a carico della Società CC srl, a titolo di oneri di urbanizzazione a seguito della mancata realizzazione delle OO.UU. – II stralcio sul P.Z. B47 La Storta Stazione ”, notificata il successivo 28/05/2025, nella parte in cui la stessa Amministrazione capitolina ha determinato l’importo complessivo degli oneri de quibus in € 1.554.723,83, anziché in € 968.124,87, nonché concesso alla Società ricorrente la dilazione di pagamento in 24 rate mensili, sempre considerando l’importo di € 1.554.723,83, e dei relativi allegati, ivi compresa la Tabella A recante “Piano di ammortamento”;

- della nota prot. n. 118382 del 28/05/2025, con cui RO Capitale ha trasmesso la predetta determinazione alla Società ricorrente;

- nonché di ogni altro atto – cognito e/o non cognito – comunque presupposto e/o connesso e/o consequenziale a quelli impugnati in via principale.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di RO Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 27 gennaio 2026 la dott.ssa IN CA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Ex actis emerge quanto segue.

1.1 In seguito alla approvazione del Piano di Zona “B47 La Storta Stazione”, RO Capitale ha provveduto ad assegnare alla odierna ricorrente – allora “ RE PA società in nome collettivo di AN e NI D’TO ” -, diritti edificatori sulle aree ricadenti nel perimetro dello stesso Piano di Zona.

In particolare, con deliberazione C.S. (Commissario straordinario) n. 21/2008, successivamente confermata con deliberazione G.C. n. 9/2010, si è proceduto all’assegnazione alla RE PA S.n.c. di una cubatura residenziale pari a mc 24.960, in proprietà, e una cubatura non residenziale pari a mc 5.000 a titolo di diritto di superficie, insistenti, nella loro totalità, nel predetto comparto.

1.2 Quindi, in data 5 ottobre 2011 è stata stipulata apposita Convenzione ex art. 3 della Legge n. 865/1971 ( repertorio n.19162, raccolta n. 7401, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di RO 1 il 10 ottobre 2011 al n. 35818 serie 1T, e trascritto a RO 1 il 12 ottobre 2011 ai numeri 73304 e 73305 di registro particolare ) tra la “ RE PA società in nome collettivo di AN e NI D'TO ” e l’Amministrazione capitolina, con cui quest’ultima ha ceduto alla prima il diritto di proprietà dell’area edificabile della superficie complessiva di mq. 19.476 (identificata al foglio 101, particella 1173) costituente parte del comparto “E/p” del predetto Piano di Zona, per la realizzazione di una volumetria “residenziale” di metri cubi 24.960, e quantificato il relativo corrispettivo, comprensivo di una quota per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (parte prima). Nella parte seconda della medesima Convenzione, RO Capitale ha, altresì, concesso alla RE PA S.n.c. il diritto di superficie sulla predetta area edificabile per la realizzazione di un’ulteriore volumetria non residenziale di mc 5000, e, anche in questo caso, quantificato il relativo corrispettivo, comprensivo di una quota per oneri di urbanizzazione.

1.3 Entrambe le predette parti della Convenzione prevedono che: “ Le somme spettanti quale quota per oneri di urbanizzazione e pari ad euro ”, rispettivamente, 1.438.444,80 e 368.850,00, “ dovranno essere versate in unica soluzione all'Amministrazione Capitolina prima del rilascio del permesso di costruire, salvo che l'Amministrazione stessa non intenda affidare al cessionario l'esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione a scomputo di detto contributo previo espletamento da parte del cessionario medesimo delle procedure pubblicistiche di affidamento del relativo appalto ai sensi del Decreto Legislativo 163/2006. ”

Conseguentemente, la medesima Convenzione prevede che le opere di urbanizzazione primaria e secondaria: “ saranno eseguite direttamente da RO Capitale in base ai tempi di attuazione del Piano ovvero, se l'Ente stesso delibererà in tal senso, saranno eseguite direttamente dal cessionario ovvero dai cessionari del Piano, coordinati esclusivamente tra loro con le forme consortili o societarie che l'Ente riterrà più idonee, a scomputo del corrispettivo di cessione riferito alla quota-parte afferente a dette opere, […] ”.

1.4 Pertanto, la CC S.r.l., nel frattempo subentrata nella precedente “ RE PA società in nome collettivo di AN e NI D'TO ” e nei diritti edificatori da questa acquisiti in forza della predetta Convenzione, avendo intenzione di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione di che trattasi a scomputo dei relativi oneri, ha aderito al Consorzio già esistente (costituito tra altri concessionari di diritti edificatori nel medesimo Piano di Zona), denominato “La Storta Stazione I” (d’ora in poi Consorzio).

1.5 Successivamente, tuttavia, la Società ricorrente e la allora Giglio 3000 S.r.l. hanno chiesto a RO Capitale, giusta nota protocollata in entrata al prot. gen. n. 24283 del 28/3/2011, di costituire un sub-consorzio per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione afferenti al solo comparto E, nel quale entrambe erano assegnatarie di diritti edificatori per la realizzazione di interventi di edilizia convenzionata.

L’Amministrazione capitolina ha, quindi, acconsentito alla realizzazione di uno stralcio funzionale (II stralcio) inerente alle opere di urbanizzazione relative al predetto comparto, con la conseguenza che le opere di urbanizzazione all’interno del Piano di Zona “B47 La Storta Stazione” sono state suddivise in I stralcio e II stralcio.

1.6 Le opere relative al I stralcio (funzionale del suddetto PdZ), previa approvazione del relativo progetto e sottoscrizione di apposita Convenzione integrativa con l’Amministrazione comunale, sono state ultimate, collaudate e consegnate alla stessa Amministrazione, mentre per il II stralcio, il relativo progetto esecutivo è stato presentato dal Consorzio, con nota del 28/01/2016, acquisita al prot. n. QI 15211/2016, oggetto di conferenza di servizi, per essere poi approvato con determinazione dirigenziale n. repertorio QI/810/2018 e n. protocollo QI/104861/2018 del 19/06/2018.

1.7 Successivamente, tuttavia, la CC S.r.l. ha presentato a RO Capitale un’istanza di accesso agli atti (protocollata in entrata al n. QI 17564 del 31/01/2019) con la quale ha, altresì, formulato alcune riserve sulla fattibilità del progetto relativo alle opere di urbanizzazione del II stralcio presentato dal Consorzio alla predetta conferenza dei servizi e approvato dalla prefata determinazione dirigenziale n. rep. QI/810/2018.

1.8 Con nota prot. n. QI 43720 del 13/03/2019, pertanto, l’Amministrazione comunale ha riscontrato detti rilievi, riferendo che i documenti richiesti erano oggetto di approfondimento finalizzato ad una possibile variazione progettuale.

1.9 Conseguentemente RO Capitale, con nota prot. n. QI 24213 del 13/02/2020, ha chiesto al Consorzio di predisporre uno studio di fattibilità tecnico ed economica che prevedesse l’eliminazione delle criticità relative alla realizzazione delle opere del II stralcio.

1.10 Successivamente, tuttavia, poiché il II stralcio prevedeva, tra le varie opere, anche il completamento degli interventi del I stralcio, quali il tappettino di usura della viabilità nonché il completamento dei marciapiedi, opere non più differibili per garantire la pubblica incolumità, esse sono state realizzate dalla Astral S.p.a. (Società in house della Regione Lazio), in forza di un protocollo d’intesa approvato con Deliberazione della Giunta capitolina n. 96 del 26/05/2020 tra la predetta Regione e RO Capitale.

1.11 Quindi, il D.P.A.U., con nota prot. n. QI 154350 del 21/12/2020, ha invitato il: “ Consorzio La Storta Stazione I ad elaborare il progetto generale definitivo delle opere di urbanizzazione di completamento rispetto a quanto previsto nel progetto definitivo approvato con D.D. n. 51 del 17.01.2008 e a quanto realizzato con il primo stralcio. ”

1.12 Successivamente, il medesimo Ufficio, con nota prot. n. QI 37881 dell’1/03/2021, ha chiesto al Consorzio di rimodulare anche il progetto relativo al II stralcio, eliminando gli interventi edilizi rientranti nel protocollo di intesa; richiesta reiterata con le note prott. n. QI 172845 dell’11/10/2021 e. n. QI 103032 del 16/06/2022, la quale ultima preannunciava, altresì, che, in caso di mancata presentazione del progetto definitivo delle opere di urbanizzazione afferenti al II stralcio entro 30 giorni, il Comune avrebbe proceduto a richiedere il versamento degli importi relativi agli oneri concessori previsti.

1.13 Peraltro, essendo rimaste prive di riscontro tutte le precedenti note (prott. QI 24213 del 13/02/2020, QI 154350 del 21/12/2020, QI 37881 dell’1/03/2021, QI 172845 dell’11/10/2021, QI 103032 del 16/06/2022), l’Amministrazione comunale resistente, con nota prot. n. 7528 del 16/01/2023, ha diffidato i consorziati a presentare il progetto richiesto entro 30 giorni o, in alternativa, a versare gli oneri di urbanizzazione dovuti, minacciando, in caso contrario, l’avvio del procedimento di escussione delle relative polizze fideiussorie.

1.12 A siffatta richiesta ha replicato la odierna ricorrente con propria nota PI 18227/2023 del 1° febbraio 2023 con la quale, pur contestando il tenore della medesima richiesta, si è dichiarata disponibile a corrispondere gli oneri di che trattasi, seppur con modalità rateale, come previsto dal regolamento comunale.

1.13 Successivamente, a seguito di una riunione tenutasi, in data 8/02/2023, presso il Comune di RO Capitale, quest’ultimo, con nota del 13/02/2023 Prot. n. QI 25589, ha chiesto al Consorzio sia: “ di predisporre gli atti di propria competenza per permettere alla società in argomento ”, cioè alla CC S.r.l., “di adempiere agli obblighi convenzionali ”, sia di rimodulare il “ progetto del II stralcio che verrà affidata a scomputo ai sensi del D. lgs. 50/2016 ”, escludendo le opere (afferenti al I stralcio), che erano state ultimate, collaudate, consegnate e affidate alla Regione Lazio ai sensi del prefato protocollo, per il completamento di quanto originariamente previsto nel II stralcio.

1.14 Successivamente, tuttavia, RO Capitale, con nota prot. n. QI 214281 del 30/11/2023, nel riscontrare la nota prot. n. QI 212219 del 28/11/2023 - con cui l’odierna ricorrente aveva ribadito la propria richiesta di pagare il contributo dovuto per gli oneri di urbanizzazione di che trattasi in luogo della diretta realizzazione delle relative opere -, ha ritenuto che la richiesta non potesse essere accolta, sul presupposto che il Consorzio aveva presentato, con note prot. n. QI 116602 del 4/07/2023 e prot. n. QI 205098 del 20/11/2023, il progetto definitivo di rimodulazione delle opere afferenti al II stralcio finanziato con gli oneri dovuti sia dalla CC S.r.l. sia dalla Immobiliare Piansaccoccia S.r.l. (subentrata medio tempore alla Giglio 3000 S.r.l.), che, inoltre, non era stata deliberata una espromissione espressa della CC S.r.l. dal medesimo Consorzio e che, in ogni caso, il venir meno dell’importo dovuto da quest’ultima avrebbe rischiato di compromettere la completa realizzazione delle opere del II stralcio.

1.15 Siffatto diniego è stato impugnato dalla odierna ricorrente con ricorso n. 1353/2024 pendente dinanzi a questa Sezione.

1.16 Nel corso del predetto giudizio, tuttavia, è sopraggiunta la nota prot. 203172 del 17/10/2024, con cui RO Capitale, preso atto dell’esito di un’ulteriore riunione tenutasi il 9/05/2024 presso il D.P.A.U. - nel corso della quale la Società ricorrente aveva confermato di volere effettuare il pagamento degli oneri di urbanizzazione dovuti, e il Presidente del Consorzio aveva rappresentato che la mancata disponibilità della medesima Società alla esecuzione delle opere a scomputo degli oneri avrebbe compromesso l’intera esecuzione del II stralcio, causa indisponibilità delle necessarie risorse finanziarie -, ha chiesto a entrambe le consorziate, CC S.r.l. e Immobiliare Piansaccoccia S.r.l., il pagamento pro quota degli oneri de quibus , quantificandone, altresì, l’ammontare.

2. Avverso la predetta richiesta è insorta la odierna ricorrente con atto di gravame notificato alle controparti il 16/12/2024 e depositato in giudizio l’8/01/2025, con cui ha, specificamente, contestato il metodo di calcolo seguito dalla resistente Amministrazione comunale per addivenire alla predetta quantificazione, rassegnando le censure di seguito indicate.

2.1 “ Violazione di Legge: violazione e/o falsa applicazione degli articoli 24 e 97, della Costituzione. Violazione e/o falsa applicazione dei principi, di buona fede, correttezza e leale cooperazione, nonché del legittimo affidamento. Violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 35, della Legge 22 ottobre 1971, n.865; degli articoli 1 e 3, della Legge 7 agosto 1990, n. 241, 11 e s.m.i.; dell’articolo 16, comma 4, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380; dell’articolo 42, comma 2, lett. f), del D. Lgs. n. 267/2000. Incompetenza. ”

Con questo primo mezzo di gravame, la Società ricorrente deduce che la predetta Convenzione (rep. n. 19162, raccolta n. 7401) prevede espressamente: “ all’articolo 3 (cfr. pagg. 8 e 9 Convenzione), che CC S.r.l. deve corrispondere alla stessa Amministrazione, per la sola volumetria residenziale, “Euro 1.438.444,80 (unmilionequattrocentotrentottomilaquattrocentoquarantaquattro virgola ottanta) quale quota per oneri di urbanizzazione ”. Con la conseguenza che RO Capitale, avendo pretesto € 1.522.796,39, avrebbe: “ provveduto ad aggiornare il Contributo per gli oneri di urbanizzazione, mediante l’applicazione dei coefficienti ISTAT dal rilascio del titolo edilizio sino al 17.10.2024 (data del provvedimento), in modo arbitrario, con ciò alterando, in via unilaterale e retroattiva, il contenuto dei rapporti convenzionali in essere, violando sia le sovraordinate previsioni consiliari citate (che dovrebbero essere rispettate dagli Uffici), sia il sinallagma contrattuale insorto con la Concessionaria/ricorrente per effetto della stipula della Convenzione ”.

Inoltre, sempre secondo l’impostazione della Società ricorrente, il provvedimento gravato si porrebbe in contrasto con l’art. 16, commi 4 e 5 del d.P.R. n. 380/2001, che attribuisce esclusivamente al Consiglio Comunale la potestà di determinare l’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sul contributo di costruzione complessivamente dovuto per il rilascio del permesso di costruire, nonché di procedere all’aggiornamento periodico – ogni 5 anni – dei medesimi oneri, ex art. 16, comma 6 del d.P.R. n. 380/2001.

“ In presenza di una tale situazione, è del tutto pacifico ” – afferma la Società ricorrente – “ come RO Capitale non avrebbe dovuto, né potuto, provvedere al ricalcolo degli oneri di urbanizzazione dovuti dalla Società ricorrente con un semplice atto del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica-Direzione Edilizia Pubblica-U.O. Edilizia Sociale e Housing, giacché avrebbe dovuto provvedervi – a tutto voler concedere, stante l’assenza di qualsivoglia previsione al riguardo nella stessa Convenzione – mediante l’adozione di apposita delibera dell’Assemblea Capitolina. ”

2.2 “ Violazione di Legge: violazione e/o falsa applicazione degli articoli 24 e 97, della Costituzione. Violazione e/o falsa applicazione dei principi del buon andamento, di efficacia, efficienza e non aggravamento, nonché della buona fede e del legittimo affidamento. Violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 35, della Legge 22 ottobre 1971, n.865; degli articoli 1 e 3, della Legge 7 agosto 1990, n.241, e s.m.i.; dell’articolo 16, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380. Violazione del principio della irretroattività. Eccesso di potere per assenza e/o erroneità dei presupposti, ingiustizia manifesta, travisamento dei fatti, assenza e/o difetto di istruttoria, apoditticità e/o insufficienza e/o apparenza della motivazione, sotto un diverso profilo.”

Con questo secondo mezzo di gravame, la Società ricorrente afferma che la Convezione stipulata tra essa e la resistente A.C. il 5/10/2011, repertorio n. 19162 e raccolta n. 7401: “ non prevede il diritto e/o facoltà di RO Capitale a provvedere alla rideterminazione e/o ricalcolo della suddetta quota di oneri di urbanizzazione dovuta da CC S.r.l., ” pari a €1.438.444,80, “ trattandosi di Contributo correttamente determinato secondo i parametri di cui alla delibera Consiliare n. 12/2007. Né la rideterminazione del Contributo da parte di RO Capitale in danno alla CC può trovare fondamento nel ritardo con il quale la stessa Amministrazione si è determinata a concedere alla Società ricorrente il pagamento diretto dello stesso Contributo. ”

E a quest’ultimo proposito la Società ricorrente afferma di avere manifestato per tempo – cioè, già all’indomani della ricezione della prefata nota comunale prot. n. 7528 del 16 gennaio 2023 – la propria volontà di pagare gli oneri di urbanizzazione dovuti, mentre sarebbe stata RO Capitale a denegarle tale possibilità con la summenzionata nota prot. n. 214281 del 30/11/2023, tanto da costringerla ad impugnarla dinanzi a questo Tribunale.

Con la conseguenza che RO Capitale non avrebbe dovuto applicare: “ dal momento del rilascio del PdC ” (n. 769 Prot. 98682 del 28/12/2011) “ ad oggi ”, il coefficiente di rivalutazione TA (individuato in un moltiplicatore pari a 1,237) sulla somma dovuta a titolo di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, appunto perché il ritardo nel pagamento della predetta somma non sarebbe dipeso da un comportamento inadempiente della Società ricorrente. La quale ultima, pertanto, asserisce che: “ All’esito dell’annullamento dell’atto impugnato, dunque, la quota dovuta da CC S.r.l. a titolo di oneri di urbanizzazione deve essere rideterminata mediante la decurtazione di quanto asseritamente dovuto a titolo di “rivalutazione coefficiente istat dal momento del rilascio del PdC ad oggi”, scomputate, anche, tutte le somme già corrisposte all’Amministrazione (doc. n.12), pari ad Euro 326.475,45 (€ 220.190,47 + 43.849,66 + 62.435,32) e non solo la somma di euro 215.612,89, come erroneamente calcolata dall’Ente resistente. ”

2.3 “ Violazione di Legge: violazione e/o falsa applicazione degli articoli 24 e 97, della Costituzione. Violazione e/o falsa applicazione dei principi del buon andamento, di efficacia, nonché della buona fede e del legittimo affidamento. Violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 35, della Legge 22 ottobre 1971, n.865; degli articoli 1 e 3, della Legge 7 agosto 1990, n.241, e s.m.i.; dell’articolo 16, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380. Eccesso di potere per assenza e/o erroneità dei presupposti, ingiustizia manifesta, travisamento dei fatti, assenza e/o difetto di istruttoria, apoditticità e/o insufficienza e/o apparenza della motivazione, sotto un diverso ed ulteriore profilo. ”

Con questo terzo mezzo di gravame la Società ricorrente contesta la circostanza che, ai fini del calcolo della somma pretesa - pari complessivamente a € 1.231.039,93 –, RO Capitale ha considerato anche gli oneri dovuti per la cubatura non residenziale assegnata – assumendo, peraltro, in maniera asseritamente errata a base di calcolo: 545,40 mc in luogo dei 5.000 mc effettivamente concessi -, nonostante rispetto alla predetta cubatura, ad oggi, non sia stato rilasciato il relativo permesso di costruire, e a questo proposito la CC S.r.l. richiama l’art. 16, comma 2 del d.P.R. n. 380/2001, a tenore del quale: “ La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire ”.

Afferma, pertanto, la Società ricorrente che: “ E’ pacifico, dunque, come all’esito dell’annullamento del provvedimento impugnato, il relativo calcolo della quota di oneri di urbanizzazione debba essere eseguito mediante lo scomputo dalle varie voci anche della cubatura non residenziale assegnata a CC S.r.l., con la precisazione che detta cubatura è pari a mc. 5.000 e non già mc. 545,40 (cfr. pag. 12 Convenzione repertorio n. 19162, raccolta n. 7401).

2.4 “ Violazione di Legge: violazione e/o falsa applicazione degli articoli 24 e 97, della Costituzione. Violazione e/o falsa applicazione dei principi del buon andamento, di efficienza e non aggravamento, nonché della buona fede e del legittimo affidamento. Violazione e/o falsa applicazione della L.R. Lazio n. 35/1977 e relativa circolare esplicativa pubblicata dal Dipartimento PAU (27 giugno 2013, prot. 67246) dell'articolo 32, del Regolamento Generale delle Entrate approvato con Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 66, del 10 settembre 2019 e ss.mm.ii.. Eccesso di potere per assenza e/o erroneità dei presupposti, ingiustizia, illogicità e contraddittorietà manifeste, travisamento dei fatti, assenza e/o difetto di istruttoria, apoditticità e/o insufficienza e/o apparenza della motivazione, sotto un diverso ed ulteriore profilo. ”

Con quest’ultimo mezzo di gravame, la Società ricorrente lamenta che la resistente A.C. le avrebbe: “ sostanzialmente denegato il diritto di provvedere al pagamento diretto della quota da essa dovuta a titolo di oneri di urbanizzazione in maniera rateale. ”, in contrasto con l’art. 16 del d.P.R. n. 380/2011 e con l’art. 32 del Regolamento Generale delle Entrate approvato con Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 66 del 10 settembre n. 2019, successivamente modificato con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 1, del 10 settembre 2020, e con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 182, del 16 novembre 2023.

2.5 In fine di gravame, la Società ricorrente chiede quanto segue:

“ nel dare atto che:

- con nota prot. 75509 del 28 aprile 2016 (doc. n.15), il medesimo Ufficio dipartimentale, nel dare atto che CC aveva effettuato pagamenti relativi ai PP.SS., oneri di progetto e spese tecniche per complessivi Euro 220.190,47, determinava l’importo di Euro 1.587.104,33 come ancora dovuto da CC a titolo di OO.UU relativamente alla volumetria totale sopra indicata;

27

- con successiva nota del 14 giugno 2019, prot. 105161 (doc. n.16), poi, il medesimo Ufficio, verificato il pagamento, per il medesimo titolo, dell’ulteriore somma di Euro 43.849,66 da parte di CC, determinava in Euro 1.543.254,67 gli oneri di urbanizzazione ancora dovuti da quest’ultima, sia per la volumetria residenziale, sia per la volumetria non residenziale.

Partendo da tale assunto, e considerato che oggi l’Ente Capitolino può esigere dalla CC S.r.l. solo gli Oneri di Urbanizzazione riferiti alla volumetria residenziale, pari a mc. 24.960, di cui al PdC n. 769 prot. QI 98682 del 28.12.2011 (doc. n.2) e successive varianti, dal suddetto importo di Euro 1.543.254,67 va necessariamente detratto l’importo afferente la volumetria non residenziale, pari ad Euro 368.850,00 (mc. 5.000 x €73,77; cfr. pag. 15 Convenzione repertorio n. 19162, raccolta n. 7401), nonché la somma di Euro 62.435,32 quali spese ulteriori sostenute dalla CC a titolo di OO.UU (doc. n.12) e l’importo di Euro 143.844,48 quale differenza derivante dall’applicazione della L.R. Lazio n. 35/1977 e relativa circolare esplicativa pubblicata dal Dipartimento PAU (27 giugno 2013, prot. 67246 doc. n.13), addivenendo all’importo di Euro 968.124,87.

In subordine, ove non si dovesse riconoscere, invece, l’applicazione della Circolare esplicativa sopra richiamata, l’importo dovuto sarebbe comunque di Euro 1.111.969,35, ma giammai di Euro 1.554.723,83, come erroneamente e illegittimamente determinati da RO Capitale con il provvedimento impugnato. ”

3. Con ricorso per motivi aggiunti notificato alla controparte in data 30/06/2025 e depositati in giudizio in pari data, la Società ricorrente ha impugnato, in parte qua , i provvedimenti specificati in epigrafe, reputandoli affetti, per illegittimità derivata, dagli stessi vizi dedotti avverso la determinazione dirigenziale gravata con il ricorso introduttivo.

4. Il 29/07/2025 RO Capitale, già costituitasi in giudizio in data 9/01/2025, ha depositato in giudizio una memoria difensiva con cui ha eccepito l’infondatezza nel merito del ricorso ex adverso proposto e dei motivi a esso aggiunti, e comunque la cessazione della materia del contendere: “ PER FATTO DELLA RICORRENTE (ADESIONE AL PIANO DI PAGAMENTO PREDISPSOTO DALL’UFFICIO), OVVERO INAMMISSIBILITÀ EX ART. 35 COMMA I LETTERA B) C.P.A. (SOPRAVVENUTA CARENZA D’INTERESSE).

Ora, si evidenzia, che la ricorrente, aderendo al piano di ammortamento approvato dall'ufficio procedente (all. 5) ha già provveduto a corrispondere la prima rata (all.ti 3 e 4) prevista.

Così facendo, dunque, la parte sostanziale dell’odierna controversia (REPA S.R.L.), avendo prestato adesione alla quantificazione (oggetto di impugnativa) ha perso interesse alla definizione dell’odierno giudizio. ”

5. In data 27/12/2025 la Società ricorrente ha depositato in giudizio una memoria di replica con cui ha affermato il proprio perdurante interesse alla decisione nel merito del gravame proposto, e ribadito le deduzioni e richieste già formulate con il ricorso introduttivo del presente giudizio e con i motivi a esso aggiunti, instando per il relativo accoglimento.

6. All’udienza pubblica del 27 gennaio 2026, all’esito della discussione orale, la causa

è stata trattenuta in decisione.

7. Osserva il Collegio che deve essere dichiarata la (parziale) cessazione della materia del contendere relativamente al capo di domanda volto a ottenere il pagamento rateizzato dell’importo di € 1.522.796,39, essendo nel corso del presente giudizio intervenuta la determinazione dirigenziale n. repertorio QI/1729/2025 del 6/05/2025, con cui RO Capitale ha autorizzato la CC S.r.l. a pagare il predetto importo (maggiorato degli interessi legali complessivamente quantificati in € 31.927,44) in 24 rate mensili.

8. Deve essere, invece, respinta l’eccezione di cessazione della materia del contendere/sopravvenuto difetto di interesse per presunta acquiescenza agli atti impugnati sollevata dalla resistente A.C., posto che la mera conformazione della parte ricorrente ai provvedimenti impugnati, certamente esecutivi fino ad eventuale annullamento, non può condurre, sic et simpliciter , alla declaratoria di cessazione della materia del contendere o di improcedibilità per carenza di interesse del ricorso proposto, in assenza di ulteriori argomenti e prove oggettive a sostegno della volontà di rinuncia all’impugnazione.

8.1 Come più volte ribadito anche da questo Tribunale, l’intenzione di prestare acquiescenza a un atto amministrativo deve risultare in modo chiaro e irrefutabile, mentre nella specie la Società ricorrente, pur avendo provveduto a pagare la prima rata e i relativi interessi d’importo pari, rispettivamente, a € 2.537,99 e a € 64.780,16 (giusta reversali depositate in giudizio da RO Capitale in data 9/07/2025), non ha niente affatto rinunciato a coltivare il gravame proposto, alla cui definizione nel merito, anzi, ha esplicitamente dichiarato di essere ancora interessata.

9. Tanto premesso, il ricorso introduttivo del giudizio è, nella restante parte, parzialmente fondato nei termini e per le ragioni che seguono.

10. Il primo e il terzo mezzo di gravame possono essere scrutinati congiuntamente, stante la stretta connessione delle questioni giuridiche con essi poste, e vanno entrambi disattesi in quanto destituiti di fondamento sia in fatto sia in diritto.

11. Osserva, in primo luogo, il Collegio che già alla stregua della Convenzione stipulata inter partes il 5/10/2011, rep. n. 19162, raccolta n. 7401, la cubatura residenziale assegnata in proprietà alla odierna ricorrente è pari a mc 24.960 per un corrispettivo pari a € 3.920.716,80, di cui € 1.438.444,80 quale quota per oneri di urbanizzazione (art. 3, rubricato “ Corrispettivo della concessione ”, parte prima); laddove, invece, la cubatura non residenziale assegnata è pari mc 5.000 per un corrispettivo di € 756.705, di cui € 368.850, quale quota per oneri di urbanizzazione (art. 3, rubricato “ Corrispettivo della concessione ”, parte seconda).

11.1 Peraltro, entrambe le predette quote dovute per oneri di urbanizzazione sono esplicitamente determinate ai sensi della deliberazione consiliare n. 12 del giorno 1° febbraio 2007 ed in base ai metri cubi assegnati al concessionario come dalla deliberazione del Commissario Straordinario n. 21 del 9 aprile 2008, confermata con deliberazione del Consiglio Capitolino n. 9 del 6 ottobre 2010, nonché dovute prima del rilascio del permesso di costruire, a meno che, com’è ovvio, la parte concessionaria non sia autorizzata a eseguire le opere di che trattasi a scomputo degli oneri per esse dovuti.

11.2 Successivamente, la Società CC ha provveduto al frazionamento dell’area ricadente nel comparto E/p del piano di Zona “B47 La Storta Stazione”, ed identificata con la particella 1173 del foglio 101, nelle seguenti particelle:

- foglio 101 particella 1237 (già 1173) di mq 19968;

- foglio 101 particella 1238 (già 1173) di mq 2.508.

Preso atto delle risultanze del predetto atto di frazionamento, RO Capitale U.O. Edilizia Sociale del D.P.A.U., con sua determinazione dirigenziale n. 397 del 17 marzo 2015, ha individuato l’esatta distribuzione delle cubature da realizzarsi sul comparto “E/p” del piano di Zona “B47 La Storta Stazione”, già cedute/concesse, secondo il diverso regime giuridico del diritto di proprietà e di superficie, a favore della Società CC, pari rispettivamente a mc 26.960 residenziali, insistenti su una superficie di mq 19.968 (particella 1237), e mc 5.000 non residenziali, insistenti su una superficie di mq 2.508 (particella 1238), secondo la planimetria allegata al medesimo provvedimento.

11.3 Entro questo quadro giuridico-fattuale: “ il ” contestato “ conteggio ” è “ stato effettuato ” da RO Capitale “ in base all'effettiva cubatura autorizzata dal Permesso di Costruire n. 769 del 28.12.2011, con l'applicazione dei criteri stabiliti dalla Deliberazione C.C. n. 12 del 1.02.2007 (all. 32), vigente al momento del rilascio del Permesso di Costruire ” (cfr. pag. 5 Relazione D.P.A.U., Prot. QI/2025/0012238 del 20/01/2025, versata agli atti del giudizio l’11/03/2025 da parte resistente).

E trattasi di circostanza che trova piena conferma nel permesso di costruire n. 769 Prot. 98682 del 28/12/2011, che ha assentito le cubature di cui al progetto, prot. n. 74644 del 6/12/2007, allegato al medesimo permesso, pari a 24.404,28 mc residenziali e a 545,40 mc non residenziali, per un volume totale progettato R+NR uguale a 24.949,68 mc.

Ne consegue, pertanto, che non è esatto affermare – come dedotto dalla Società ricorrente – che RO Capitale avrebbe dovuto pretendere esclusivamente gli oneri di urbanizzazione afferenti alla volumetria residenziale, avendo il permesso di costruire autorizzato solo quest’ultima, posto che, al contrario, con il predetto titolo abilitativo risulta assentita anche una quota (sia pure minima, pari a 1/10) della volumetria non residenziale complessivamente concessa (pari, come visto, a 5.000 mc) con la predetta Convenzione del 5/10/2011.

11.4 Quanto, poi, ai parametri - espressi in euro/per metro cubo di costruzione - utilizzati per calcolare gli importi dovuti, correttamente RO Capitale ha impiegato quelli: “ relativi agli oneri di urbanizzazione per costruzioni civili ” applicati nella predetta Convenzione e quantificati dalla Deliberazione consiliare n. 12 dell’1/02/2007, rispettivamente, in € 57,63 “ per destinazioni residenziali su aree 167 ”, e in € 73,77 “ per destinazioni non residenziali su aree 167 ”.

11.5 A ben vedere, dunque, RO Capitale si è limitata a fare applicazione della prefata Convenzione urbanistica, che si pone quale fonte delle obbligazioni pecuniarie sorte in capo alla CC S.r.l. a titolo di oneri di urbanizzazione, sia pure rapportando i relativi importi alle cubature - residenziali e non - effettivamente assentite con il più volte citato permesso di costruire.

11.5 In definitiva, dunque, devono essere respinte le censure con cui la parte ricorrente contesta la somma di € 1.446.652,82, quantificata da RO Capitale come “ totale dovuto in data 28/12/2011 ” (al netto degli interessi moratori) a titolo di oneri di urbanizzazione per le volumetrie, residenziali e non, assentite con il titolo edilizio n. 769/2011.

12. Fondato è, invece, il secondo mezzo di gravame nella parte in cui la Società ricorrente deduce l’illegittimità della rivalutazione pretesa da RO Capitale, moltiplicando l’importo effettivamente dovuto dalla Società ricorrente pari a € 1.231.039,93, al netto cioè delle somme da questa già corrisposte (quantificate in € 215.612,8), per un coefficiente di 1,237.

12.1 Non si può, infatti, accogliere l’impostazione della parte resistente secondo la quale, nel momento in cui la parte ricorrente avrebbe assunto l’impegno a eseguire direttamente le opere di urbanizzazione a scomputo dei relativi oneri: “è pacifico come, in questi casi, quegli importi (calcolati dal competente ufficio capitolino in sede di proposta di rilascio del Permesso di Costruire) subiscano una vera e propria "mutazione genetica", venendo a trasformarsi in impegni a realizzare opere e a consegnarle all'Amministrazione (ancorché attraverso partecipazioni consortili), piuttosto che restare somme di denaro.

In buona sostanza quegli importi si trasformano i debiti di valore e come tali restano assoggettati all'indicizzazione attraverso i parametri forniti dall'TA. ”

12.2 In realtà, nella fattispecie di cui è causa, è evidente come, non essendo mai stato approvato il progetto definitivo ed esecutivo delle opere del II stralcio funzionale, epurato dalle opere realizzate da Astral S.p.a. in forza del protocollo d’intesa del 26/05/2020 e dalle criticità emerse dopo la prefata determinazione dirigenziale n. rep. QI/810/2018 del 19/06/2018, e, quindi, non essendo mai stata sottoscritta tra le parti la Convenzione urbanistica integrativa (di quella del 5/10/2011), la CC S.r.l. (e il Consorzio in sua rappresentanza) non è mai stata formalmente autorizzata a eseguire le opere di che trattasi a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti, per modo che – quale che sia la natura giuridica che si voglia riconoscere a quest’ultima obbligazione – essa non è mai sorta in capo alla odierna ricorrente, a carico della quale, quindi, non è mai venuta meno l’obbligazione di corrispondere gli importi corrispondenti, sia pure conteggiati in proporzione: “ all'effettiva cubatura autorizzata dal Permesso di Costruire n. 769 del 28.12.2011 ”.

12.3 Se, dunque, sulle somme in tal modo quantificate devono essere corrisposti gli interessi legali dalla data del dovuto sino al saldo, non è, invece, dovuta, differentemente da quanto preteso dal Comune resistente, la rivalutazione monetaria, trattandosi pacificamente di debiti di valuta e non di valore.

In termini, anche T.A.R. Piemonte, Torino, Sez. II, 16/12/2024, n. 1297, a tenore del quale: “ Non è, invece, dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di un debito di valuta derivante da un'obbligazione pecuniaria contrattualmente (rectius, convenzionalmente) prevista, come tale soggetta al principio nominalistico (cfr. T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, 14/01/2022, n. 69), salva la prova del maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c. che, tuttavia, non è stata offerta dal Comune ricorrente. ”

E anche nella specie, salvo un generico e, come tale, insufficiente riferimento alla circostanza che l’applicazione della rivalutazione ISTAT si sarebbe resa necessaria: “ in quanto il corrispondente titolo edilizio risaliva al 2011, con conseguente incremento dei valori, riscontrabile dai Prezziari Regionali, ” RO Capitale non ha fornito la prova di aver subito un danno maggiore di quello ristorabile attraverso la percezione degli interessi moratori al tasso legale.

12.4 Peraltro, anche nell’ipotesi in cui il Comune “convenga” eccezionalmente – in deroga alla regola generale per cui i debiti tributari o, comunque, regolati da norme di diritto pubblico si estinguono con un pagamento in moneta – che il privato tenuto a corrispondere il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione si liberi eseguendo direttamente le opere di che trattasi a scomputo degli oneri dovuti, in ogni caso la prestazione di fare in tal modo assunta non si sostituisce a quella di dare ma sopravvive fine all’adempimento di quest’ultima, secondo lo schema tipico della datio in solutum , per modo che la liberazione del debitore consegue esclusivamente alla effettiva esecuzione della prestazione diversa da quella originariamente assunta.

12.5 Applicando le predette coordinate normative alla fattispecie di cui è causa, pertanto, è evidente che, ove anche si volesse, in ipotesi, accedere alla tesi della Società resistente (che riconduce la fattispecie di cui è causa entro l’istituto della datio in solutum ), in ogni caso la Società ricorrente non avrebbe adempiuto la diversa prestazione (rappresentata dall’esecuzione delle opere di urbanizzazione del II stralcio a scomputo degli oneri dovuti), per modo che dovrebbe inferirsene la mancata estinzione dell’obbligazione originaria – pecuniaria – a carico della medesima Società.

Non essendoci stata, quindi, alcuna “ mutazione genetica ” ( rectius : novazione) di siffatta obbligazione (di dare ) in un’obbligazione diversa (di fare ), si sarebbe sempre al cospetto di un’obbligazione di valuta, soggetta al principio nominalistico, salvi gli effetti della mora debendi disciplinati dall’art. 1224 c.c.

13. Infondata, invece, è la pretesa di parte ricorrente di vedersi detratta dalla somma di € 1.543.254,67 – quindi, a ben vedere, dall’ammontare della polizza fideiussoria come, da ultimo, ridotta da RO Capitale con nota del 14 giugno 2019, prot. 105161, e non già dall’importo richiesto con le determinazioni dirigenziali gravate -: “ l’importo afferente la volumetria non residenziale pari ad Euro 368.850,00 (mc. 5.000 x €73,77; cfr. pag. 15 Convenzione repertorio n. 19162, raccolta n. 7401), ” in quanto, come visto, RO Capitale ha correttamente calcolato il contributo dovuto a titolo di oneri di urbanizzazione sulla base della volumetria non residenziale assentita con il permesso di costruire n. 769 prot. 98682 del 28/12/2011, pari a 545,40 mc.

13.1 Nè può essere accolta, allo stato degli atti, la pretesa di parte ricorrente di vedersi defalcata dai predetti € 1.543.254,67: “ la somma di Euro 62.435,32 quali spese ulteriori sostenute dalla CC a titolo di OO.UU. ”, essendo queste ultime solo genericamente enunciate dalla parte ricorrente e neppure trovando la predetta somma (di € 62.435,32) giustificazione nella documentazione esibita dalla Società ricorrente. Da tala documentazione, infatti, emerge esclusivamente il pagamento, in data 9/09/2016, di una fattura per “ Opere cavidotti Acea e Telecom ” di € 19.980,00, nonché l’effettuazione, in data 23/11/2028, di una bonifico a favore della Polis (cioè della Società dei cui servizi si avvale il Consorzio) di € 23.225,72 per la: “ redazione del progetto esecutivo opere di urbanizzazione del piano di zona B47 La Storta Stazione II stralcio funzionale – acconto chiusura Conferenza dei Servizi ”: importi sui quali, comunque, in fase di riedizione del potere, sarà onere di RO Capitale prendere esplicita posizione.

13.2 Del pari destituita di fondamento è, infine, la pretesa attorea di vedere sottratta dalla somma di che trattasi: “ l’importo di Euro 143.844,48 quale differenza derivante dall’applicazione della L.R. Lazio n. 35/1977 e relativa circolare esplicativa pubblicata dal Dipartimento PAU (27 giugno 2013, prot. 67246 doc. n.13), addivenendo all’importo di Euro 968.124,87 ”.

In realtà, come più volte ripetuto, la Convenzione urbanistica stipulata inter partes in data 5/10/2011, rep. n. 19162 e racc. n. 7401, che ha quantificato gli importi dovuti dalla CC S.r.l. a titolo di oneri di urbanizzazione alla stregua dei criteri specificamente dettati dalle Tabelle di cui alla deliberazione n. 12 dell’1/02/2007 per le nuove costruzioni su aree destinate all’edilizia residenziale pubblica, vincola non solo RO Capitale – come vorrebbe la odierna ricorrente – ma anche quest’ultima, per modo che correttamente la parte resistente ha fatto applicazione dei criteri “convenzionali”, sia pure rapportandoli alla volumetria residenziale (e non) autorizzata con il permesso di costruire n. 769 Prot. 98682 del 28/12/2011.

14. Per tutte le considerazioni che precedono, dunque, il ricorso introduttivo del presente giudizio e quello per motivi aggiunti - affetto da invalidità derivata - devono essere accolti in parte, con conseguente annullamento, in parte qua , dei provvedimenti impugnati, nei limiti e nei termini di cui in motivazione, ferma restando la declaratoria di cessazione della materia del contendere sul capo di domanda volta a ottenere il pagamento rateale della somma pretesa da RO Capitale con i medesimi provvedimenti.

15. In ragione della soccombenza reciproca e della complessità della vicenda sussistono i presupposti per compensare tra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto e integrato dai motivi aggiunti proposti in corso di causa, così provvede:

- dichiara, in parte, cessata la materia del contendere nei limiti precisati in motivazione;

- lo accoglie in parte e, per l’effetto, annulla in parte qua i provvedimenti con esso impugnati, meglio specificati in epigrafe, nei limiti e nei termini di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in RO nella Camera di Consiglio del giorno 27 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

GE VI, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

IN CA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IN CA	GE VI

IL SEGRETARIO