Pubblicato il 19/01/2026

N. 00041/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00695/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 695 del 2022, proposto da
BIEFFE IMMOBILIARE S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Fabrizio Azzola, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

COMUNE DI BREMBATE DI SOPRA, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato MA Ballerini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento del 26 maggio 2022, Prot. n. 15245/2021 – Pratica n. PE/2021/00276/SCIA e dell'8 giugno 2022, con il quale il Comune ha rettificato verso l'alto gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria unitamente al costo di costruzione, liquidati all'atto del rilascio del Permesso di costruire n. 11/2020 del 26 ottobre 2020, intimandone la relativa integrazione a saldo e di ogni altro atto ad essi presupposto, consequenziale e connesso con la conseguente condanna del Comune di Brembate Sopra al pagamento in favore della ricorrente società della somma di euro 11.942,33 o in via di mero subordine della somma di euro 8.312,62 o a quella maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Brembate di Sopra;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 20 novembre 2025 la dott.ssa CO AP e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso introduttivo del presente giudizio la ricorrente Bieffe Immobiliare S.r.l. impugna i provvedimenti del 26 maggio 2022 e dell’8 giugno 2022, con i quali il Comune di Brembate di Sopra ha rettificato l’importo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione liquidati all’atto del rilascio del permesso di costruire n. 11/2020 del 26 ottobre 2020, intimandone la relativa integrazione a saldo.

2. In punto di fatto, la vicenda amministrativa può essere così sinteticamente ricostruita.

2.1. Con istanza di data 17 settembre 2020 la società chiedeva il rilascio di un permesso di costruire convenzionato avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori di “ ristrutturazione edilizia con demolizione di edificio residenziale esistente e ricostruzione con ampliamento volumetrico ” in Brembate di Sopra (Bg), via Damiano Chiesa n. 6, allegando Relazione tecnica di asseverazione.

L’intervento consisteva in una demolizione e sostituzione con ampliamento su un lotto di 980,20 mq in Zona R4 – Ambiti consolidati parzialmente edificati a carattere semintensivo.

Il vecchio fabbricato (oggetto di demolizione e sostituzione con ampliamento) aveva un volume di 1.052,58 mc mentre il progetto contemplava la realizzazione di un nuovo edificio residenziale a schiera composto da quattro unità immobiliari per un volume totale di 2.145,32 mc.

2.2. In data 26 ottobre 2020, il Comune di Brembate Sopra, rilasciava il permesso di costruire convenzionato n. 11/2020 che quantificava gli oneri nella misura complessiva di euro 23.780,61 (euro 16.299,99 per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed euro 7.408,62 per costo di costruzione).

2.3. Con provvedimento del 13 aprile 2020, il Comune quantificava la misura dell’ulteriore contributo dovuto nella misura totale di euro 19.211,34 distinguendo euro 4.744,43 per oneri di urbanizzazione primaria, euro 7.167,90 per oneri di urbanizzazione secondaria ed euro 7.269,01 per costo di costruzione.

La Società ricorrente trasmetteva una prima contestazione datata 29 aprile 2022 e poi faceva seguire comunicazione datata 16 maggio 2022, con la quale contestava il contenuto del provvedimento comunale 13 aprile 2022, affermando il Comune avrebbe potuto richiedere il pagamento degli oneri limitatamente alla parte eccedente il preesistente e dunque limitatamente all’ampliamento previsto dal progetto.

Il Comune dava riscontro con provvedimento del 26 maggio 2022, con cui chiariva il criterio adottato, precisando che era stata applicata per la parte di volumetria esistente la tariffa propria della ristrutturazione (oneri urbanizzativi previsti per la nuova costruzione ridotti del 60% e costo di costruzione previsto per la nuova costruzione ridotto del 50%), mentre per la parte nuova (volume in ampliamento) erano stati applicati gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione previsti per le nuove costruzioni.

Lo stesso provvedimento contestava la tesi secondo la quale l’intervento di ristrutturazione sarebbe gratuito (per quanto attiene al volume preesistente) ricordando il contenuto dell’art. 44 della Legge Regionale n. 12/2005.

La società ricorrente ribadiva le sue contestazioni con comunicazione del 31 maggio 2022, ma il Comune confermava la sua posizione con provvedimento di data 8 giugno 2022.

3. Il ricorso è affidato ai seguenti motivi di censura:

“ 1. Illegittimità dei provvedimenti impugnati per violazione e/o falsa applicazione di legge e segnatamente degli artt. 3 e 16 del Dpr n. 380/2001 e dell’art. 44, comma 8 della Legge Regione Lombardia n. 12/2005, oltre che della delibera n. 18/2013, sviamento ed eccesso di potere .” in quanto l’Amministrazione avrebbe erroneamente qualificato l’intervento come ristrutturazione “ pesante ” ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. 380/2001 applicando i relativi indici di calcolo;

“ 2. Illegittimità dei provvedimenti impugnati per violazione e/o falsa applicazione di legge e segnatamente dell’art. 16 del Dpr n. 380/2001 e dell’art. 44, comma 8 della Legge Regione Lombardia n. 12/2005, oltre che della delibera n. 18/2013, sviamento ed eccesso di potere, nonché travisamento dei fatti e carenza di istruttoria. ” dovendosi considerare che per la parte oggetto di ristrutturazione (quella cioè relativa al volume preesistente, non incrementato) l’intervento sarebbe comunque gratuito, non avendo lo stesso comportato un aumento del carico urbanistico.

3. Si è costituito in giudizio il Comune di Brembate di Sopra chiedendo il rigetto di ricorso per infondatezza.

4. In vista dell’udienza pubblica del 20 novembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

5. Il ricorso è fondato nei limiti che saranno esposti qui di seguito.

6. Entrando in medias res si ritiene necessario procedere, preliminarmente, alla qualificazione dell’intervento realizzato dalla ricorrente.

6.1 La società Bieffe Immobiliare ha ottenuto permesso di costruire convenzionato, per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia con demolizione di un edificio residenziale esistente e la ricostruzione con ampliamento volumetrico.

Più in particolare, come si evince dal provvedimento del 26 maggio 2022 oggetto di impugnazione, l’intervento consiste nella demolizione di un fabbricato preesistente costituito da due unità immobiliari con volume pari a 1.052,58 mc (51,10% del volume complessivo di progetto), e nella ricostruzione di un nuovo edificio di diversa volumetria e sagoma con quattro unità immobiliari. Il volume complessivo finale è indicato in 2.128,04 mc.

Le unità immobiliari, come comprovato dalla documentazione relativa allo stato di fatto e di progetto, sono passate dalle due unità della palazzina a due piani demolita alle quattro unità afferenti al nuovo fabbricato a schiera.

Nella specie, quindi, l’intervento di demolizione e ricostruzione ha interessato tutta la volumetria già esistente con previsione di un incremento, e ha comportato la realizzazione di ulteriori unità abitative.

Il risultato finale è che il complessivo intervento proposto determina la creazione di un organismo edilizio diverso rispetto alla preesistenza, attesa la radicale diversità e l’assenza di ogni continuità tra l’immobile preesistente e quello di nuova realizzazione. Specificamente, vi è diversità di sagoma e volume, e manca qualsiasi traccia delle preesistenze, anche sotto il profilo estetico-architettonico.

6.2. Di fronte alla nuova consistenza dell’immobile, l’Amministrazione, ha calcolato il costo di costruzione considerando come intervento di nuova costruzione la parte afferente all’incremento volumetrico, e come ristrutturazione pesante la parte afferente alla volumetria pregressa.

In definitiva, il calcolo del costo di costruzione ha tenuto conto della doppia natura degli interventi.

6.3. Per quanto riguarda il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, anche qui il computo è stato operato applicando le tariffe previste per le nuove costruzioni, ridotte del 60% in ragione dell’art. 44 comma 8 LR n.12/2005, sul volume in ristrutturazione, e le tariffe intere per le nuove costruzioni sul volume in ampliamento.

6.4. L’operazione interpretativa del Comune appare condivisibile, ma solo nei limiti di seguito specificati.

6.5. Le categorie urbanistiche devono essere confrontate con quelle che definiscono la natura del contributo di costruzione, il quale ingloba sia gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sia il contributo sul costo di costruzione.

Le diverse componenti si collegano a differenti interessi pubblici.

Mentre la quota del contributo di costruzione commisurata al costo di costruzione risulta ontologicamente connessa alla tipologia e all'entità (superficie e volumetria) dell'intervento edilizio e costituisce una compensazione con finalità perequative versata alla collettività per la trasformazione del territorio consentita al privato (si tratta in sostanza di una compartecipazione comunale all'incremento di valore della proprietà immobiliare conseguente alla nuova edificazione), gli oneri di urbanizzazione hanno la prioritaria funzione di indennizzare la collettività per il nuovo carico urbanistico che si riversa sulla zona, inteso tanto come necessità di programmare nuove opere di urbanizzazione, quanto come utilizzo più intenso, e quindi maggiore degrado, di quelle già esistenti (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 22 luglio 2024, n. 6586).

6.6. Pertanto, si ritiene che un progetto di ristrutturazione comportante la demolizione di un fabbricato esistente e la ricostruzione con criteri che consentono l’inserimento di un maggior numero di unità abitative debba sottostare al pagamento del contributo sul costo di costruzione non semplicemente in relazione alla nuova volumetria (che nello specifico sarebbe il 48,90% del volume complessivo) ma sulla base del nuovo intervento di trasformazione del territorio complessivamente inteso. Il Comune ha poi ponderato il calcolo secondo le indicazioni del legislatore regionale, applicando tariffe ridotte per la volumetria preesistente (art. 48 comma 6 LR n.12/2005) e tariffe intere per la nuova volumetria. Correttamente, qui non si è tenuto conto di quanto versato per il titolo edilizio originario.

6.7. Con riguardo agli oneri di urbanizzazione, invece, non deve essere fatto pagare due volte al privato l’importo calcolato sulla volumetria originaria secondo le tariffe in vigore all’epoca della costruzione.

Come è evidente, l’intervento complessivamente considerato produce effetti analoghi alle nuove costruzioni, in quanto incrementa significativamente il carico urbanistico. La realizzazione di ulteriori unità abitative incide, incrementandola, sulla volumetria già assentita, comportando un’incidenza sul territorio in termini di aggravio del carico urbanistico.

Tuttavia, il privato ha già contribuito all’urbanizzazione della zona quando ha realizzato l’edificio originario, e dunque al momento del nuovo intervento deve contribuire solo per la differenza di carico urbanistico.

In concreto, qualora manchi un apposito criterio nella disciplina urbanistica, il calcolo degli oneri di urbanizzazione viene effettuato su tutta la volumetria, demolita e ricostruita, compresa quella in ampliamento, come effettivamente operato dal Comune di Brembate, ma detraendo l’importo già versato per l’edificio preesistente, che era riferito al numero originario di unità abitative e compensava il carico urbanistico iniziale come stimato all’epoca dall’Amministrazione.

7. Di tale ultimo modus procedendi non vi è traccia nei provvedimenti impugnati.

Applicando le suesposte coordinate al caso di specie, è invece necessario che dalla quantificazione degli oneri di urbanizzazione riferibili all’intervento nella sua nuova configurazione siano scomputati gli oneri di urbanizzazione già assolti con il precedente intervento.

8. In conclusione, il ricorso va parzialmente accolto, con il conseguente annullamento del provvedimento impugnato nella parte relativa alla determinazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

L’effetto conformativo vincola il Comune a riformulare il calcolo come precisato ai punti precedenti, ossia detraendo quanto già corrisposto in passato dalla proprietà a titolo di oneri di urbanizzazione. Per tale adempimento è fissato il termine ragionevole di 90 giorni dal deposito della presente sentenza.

9. Poiché la tesi del ricorso è stata accolta solo in parte, sussistono giusti motivi per compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente nei sensi di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del giorno 20 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

MA RO, Presidente

CO AP, Referendario, Estensore

Laura Marchio', Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CO AP	MA RO

IL SEGRETARIO