Pubblicato il 31/03/2026

N. 00633/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02159/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2159 del 2024, proposto da
RA OT, rappresentato e difeso dall'avvocato Ugo Franceschetti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e con domicilio fisico eletto ex art. 25 c.p.a. presso il suo studio in Firenze, via Maggio 7;

contro

il Comune di Firenze, in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia e Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- in parte qua, della nota del Comune di Firenze prot. 345763 del 18.10.2024 recante “Comunicazione rilascio su istanza di Permesso di Costruire”, con cui è stato comunicato che “il rilascio del Permesso di Costruire è subordinato alla corresponsione del contributo di cui all’art. 183 della L.R. 65/2014 determinato ai sensi dell’art. 16 del D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380 nella misura” di € 101.789,18 anziché nella misura di € 26.623,76;

- della nota del Comune di Firenze prot. 405572 del 29.11.2024 recante “pratica n. 2579/2024 – Riscontro al Protocollo GA 394978/2024 del 22/11/2024” con cui è stato confermato “l’importo del contributo determinato alla comunicazione protocollo GP 345763/2024; […] si comunica che ai sensi dell’art. 183 della L.R. 65/2014 per il rilascio del Permesso di Costruire risulta necessario il versamento dell’intero importo […]”;

- “al buio”, in quanto occorra, in parte qua del Permesso di Costruire n. 1124 del 17.10.2024 ad oggi non osteso per rifiuto del Comune di Firenze, nella parte in cui dovesse illegittimamente qualificare l’intervento come di sostituzione edilizia, nonché nella parte in cui dovesse calcolare gli oneri di urbanizzazione considerando l’intervento come sostituzione edilizia e dovesse subordinare il suo rilascio al pagamento di tali oneri;

- ove occorra, del Regolamento Edilizio del Comune di Firenze, approvato con D.C.C. 2023/C/00018 del 14.04.2023 nella parte in cui dispone all’art. 6 dell’Allegato A alla Parte Seconda che “Il contributo di cui all’articolo 183 della LR 65/2014 è calcolato dal Comune all’atto del rilascio del provvedimento di Permesso di costruire e corrisposto prima del ritiro del Permesso di costruire stesso”;

- di ogni atto presupposto, connesso e/o conseguenziale ancorché allo stato non conosciuto;

per l’effetto accertare

che l’importo degli oneri dovuti per l’intervento di cui al Permesso di Costruire n. 1124 del 17.10.2024 è stato correttamente calcolato e versato dal ricorrente, nel rispetto di quanto indicato nella sentenza.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 marzo 2026 il dott. GU EL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente richiedeva al Comune di Firenze il rilascio di un permesso di costruire per l’esecuzione su un immobile in sua proprietà di un intervento di ristrutturazione edilizia di demolizione e ricostruzione, senza ampliamento di superfici e volumi e con diversa sagoma, intervento rientrante nel disposto di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 e all’art. 134, comma 1, lett. h), n. 2) della LRT n. 65/2014.

All’esito del relativo procedimento, il Comune di Firenze adottava il permesso di costruire del 17 ottobre 2024, n. 1124 e, con successiva nota, l’Ente comunicava al ricorrente che, ai sensi dell’art. 16 del d.P.R. n. 380/2001, il predetto titolo sarebbe stato rilasciato previo pagamento degli oneri di costruzione e di urbanizzazione, che venivano quantificati in euro 23.580,74 per oneri di urbanizzazione primaria, euro 68.131,81 per oneri di urbanizzazione secondaria e in euro 10.076,64 per contributo per costo di costruzione, per un importo complessivo pari ad euro 101.789,18.

Ad avviso del Comune di Firenze, i predetti importi sarebbero stati dovuti in ragione della qualificazione dell’intervento come di sostituzione edilizia, ai sensi della LRT n.1/2005, che continuerebbe a trovare applicazione per effetto del rinvio ad essa disposto dall’art. 250 della LRT n. 65/2014, nelle more della rideterminazione dei parametri edilizi per il calcolo dei contributi di costruzione e di urbanizzazione da parte della G.R. della Toscana.

In sostanza, il Comune di Firenze, pur riconoscendo che l’intervento edilizio richiesto dal ricorrente fosse di demolizione e ricostruzione senza modifica di superfici utili e di volumi, applicava i parametri di calcolo previsti dalla delibera di C.C. n. 73 del 2007 per i più invasivi interventi di sostituzione edilizia, in quanto l’intervento da eseguire sarebbe così qualificato dall’art. 78, comma 1, della LRT. n. 1/2005, che, come detto, continuerebbe a trovare applicazione sino alla rideterminazione dei parametri di calcolo da parte della Regione.

Il ricorrente ricalcolava in proprio i contributi dovuti in euro 26.623,76, sulla base dei parametri previsti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ed egli richiedeva al Comune Firenze di riesaminare in autotutela il provvedimento di liquidazione degli oneri dovuti.

Tuttavia, il Comune di Firenze, con nota del 29 novembre 2025, confermava i calcoli effettuati sulla base della LRT n. 1/2005.

2. Avverso i predetti provvedimenti, parte ricorrente ha prospettato i seguenti motivi di impugnazione:

- “ I MOTIVO: Violazione dell’art. 117 co.3 Cost. Violazione e falsa applicazione dell’art. 16 D.P.R. 380/2001. Violazione e falsa applicazione degli articoli 183, 242 e 250 della L.R.T. 65/2014. Eccesso di potere per contrasto con la D.C.C. 2007/C/00073 del Comune di Firenze. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione, illogicità e irragionevolezza manifesta. Eccesso di potere per sviamento, travisamento dei fatti e falsità dei presupposti di fatto. ”.

Con il primo mezzo, parte ricorrente censura i provvedimenti impugnati perché, a suo dire, il Comune di Firenze avrebbe dovuto applicare i parametri corrispondenti alla tipologia di intervento edilizio effettivamente richiesto; la tabella C e la tabella D della LRT n. 1/2005 prevedono i coefficienti di calcolo per la determinazione rispettivamente degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione, che sono determinati per gli interventi di ristrutturazione edilizia nella misura dello 0.30, mentre per gli interventi di sostituzione edilizia nella misura dello 0,80.

L’art. 250 della LRT n. 65/2014 non rinvia alle definizioni recate dagli artt. 78 e 79 della LRT n. 1/2005 e, pertanto, dovrebbe farsi riferimento alla qualificazione dei medesimi interventi recata dalla conferente disciplina in vigore, recata dalla LRT n. 65/2014, che qualifica l’intervento edilizio in esame come di ristrutturazione edilizia.

Pertanto, il calcolo della somma dovuta a tale titolo avrebbe dovuto essere fatta sulla base del coefficiente 0,30 e non con l’applicazione del coefficiente 0,80.

Deduce ancora il ricorrente che la qualificazione degli interventi edilizi spetta allo Stato, costituendo un principio fondamentale della materia, per cui, una volta mutato il quadro normativo statuale, la Regione deve necessariamente adeguarsi ad esso.

- “ II MOTIVO: Violazione e falsa applicazione dell’art. 1 L. 241/90. Violazione e falsa applicazione degli artt. 134 co.1 lett. h) punto 2) e 250 L.R.T. 65/2014. Violazione e falsa applicazione del principio del legittimo affidamento. Violazione dei principi di imparzialità, trasparenza, leale collaborazione e buon andamento dell’azione amministrativa. Eccesso di potere per sviamento, contraddittorietà, difetto di istruttoria e motivazione, illogicità e irragionevolezza manifesta. Eccesso di potere per sviamento e travisamento dei fatti. ”.

In via subordinata, il ricorrente censura i provvedimenti impugnati per lesione del legittimo affidamento, atteso che la qualificazione dell’intervento edilizio oggetto della richiesta di rilascio del permesso di costruire in termini di ristrutturazione edilizia, anche da parte del Comune di Firenze, ha ingenerato nel ricorrente un affidamento circa un determinato calcolo degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione.

- “ III MOTIVO: Violazione dell’art. 117 co.3 Cost. Violazione e falsa applicazione degli artt. 16 e 42 D.P.R. 380/2001. Violazione e falsa applicazione degli articoli 183 e 192 L.R.T. 65/2014. Violazione dell’art. 24 L. 241/1990. Violazione dei principi di imparzialità, trasparenza, leale collaborazione e buon andamento dell’azione amministrativa. Incompetenza per carenza di potere. Eccesso di potere per contraddittorietà, difetto di istruttoria e motivazione, illogicità e irragionevolezza manifesta. Eccesso di potere per sviamento, travisamento dei fatti e falsità dei presupposti di fatto. ”.

Con il terzo mezzo, parte ricorrente censura la delibera di Consiglio Comunale n. 18 del 2003, che subordina il rilascio materiale del titolo edilizio alla corresponsione delle somme liquidate per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.

La predetta delibera sarebbe illegittima in parte qua, atteso che la disposizione legislativa assume l’obbligo di pagamento senza tuttavia condizionare il rilascio del titolo all’effettivo pagamento degli oneri concessori.

3. Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze.

3.1 Anzitutto, il Comune di Firenze ha depositato in giudizio il permesso di costruire del ricorrente, da cui si evince che è stato assentito un intervento di demolizione e ricostruzione di un immobile ad uso residenziale senza modifica di superfici e volumi utili e con diversa sagoma.

3.2 Nel merito, il Comune di Firenze ritiene che correttamente gli uffici comunali abbiano calcolato i contributi dovuti sulla base della qualificazione degli interventi come recata dall’abrogata LRT n. 1/2005, atteso che l’art. 250 della LRT n. 65/2014 effettua un rinvio fisso alla predetta legge, che ne comporta l’attuale operatività ai predetti fini.

4. All’udienza del 4 marzo 2026 la causa è stata posta in decisione.

5. Il ricorso è fondato nei sensi di seguito precisati.

6. Deve premettersi che l’art. 250 della LRT n. 65/2014, rubricato “ Disposizioni transitorie per gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione ”, prescrive che: “ Fino all'approvazione delle deliberazioni della Giunta regionale di cui all'articolo 184, comma 5, e di cui all'articolo 185, comma 4, si applicano le tabelle A1 (a, b), A2 (a, b), A3 (a, b), A4 (a, b), A5, B, C e D allegate alla L.R. n. 1/2005. ”.

Il Collegio ritiene che, diversamente da quanto assunto dal Comune di Firenze, la prefata disposizione non rechi un rinvio fisso, o materiale o recettizio, alla LRT n. 1/2005, ma che essa si sia limitata a prevedere un regime transitorio relativamente ai parametri di calcolo dei contributi di costruzione e di urbanizzazione, disponendo l’ultrattività delle tabelle allegate alla LRT n. 1/2005, ferma la loro abrogazione all’atto della adozione da parte della Giunta Regionale delle nuove tabelle, in applicazione del principio di cedevolezza.

Pertanto, l’applicazione dei suddetti parametri di calcolo deve essere condotta sulla base della qualificazione degli interventi edilizi operata dalla legislazione in vigore, id est sulla base del d.P.R. n. 380/2001, nella versione ratione temporis applicabile al momento del rilascio del richiesto titolo edilizio.

Come correttamente rilevato dal ricorrente, l’interpretazione prospettata dal Comune di Firenze si pone in frontale contrasto con il dato secondo cui, costituendo il governo del territorio una materia di legislazione concorrente, la qualificazione degli interventi edilizi e dei relativi regimi giuridici amministrativi è riservata allo Stato, rientrando nell’ambito della potestà legislativa statale di determinazione dei principi fondamentali della materia, ai sensi dell’art. 117, comma 3, della Costituzione e dell’art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, così come precisato anche dalla Corte costituzionale ( cfr. Corte costituzionale, 1° ottobre 2003, n. 303; Corte costituzionale, 20 novembre 2014, n. 259; Corte costituzionale, 17 giugno 2021, n. 124).

In detta prospettiva, l’interpretazione del citato art. 250 LRT n. 65/2014 proposta dal Comune di Firenze, quale disposizione recante un rinvio fisso alla LRT n. 1/2005, quanto alla individuazione degli interventi edilizi ai fini dell’applicazione dei parametri di calcolo degli oneri di urbanizzazione e concessori, la indubbierebbe di illegittimità costituzionale, nella sua portata eccentrica e derogatoria di disposizioni rientranti nello spazio riservato alla legislazione statale.

6.1 Ciò posto, deve rilevarsi che agli atti è stato depositato il permesso di costruire n. 1124 del 17 ottobre 2024, con cui è stato assentito un intervento di “ demolizione e ricostruzione di edificio residenziale a parità di superficie utile lorda, volume lordo e superficie coperta, con modifica della sagoma preesistente ”, in quanto tale ricadente nell’alveo degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001.

Pertanto, i contributi di cui all’art. 16 del medesimo d.P.R. n. 380/2001 vanno calcolati sulla base dei parametri previsti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, con applicazione dei relativi coefficienti come previsti dalle tabelle richiamate dal citato art. 250 della LRT n. 65/2014.

7. In definitiva, è fondato il primo motivo di ricorso, con assorbimento delle ulteriori censure.

8. Dall’accoglimento del ricorso deriva la necessità che il Comune di Firenze ridetermini i contributi dovuti dal ricorrente nei sensi precisati, tenendo conto delle somme già versate a tale titolo dal medesimo.

9. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi indicati in motivazione e, per l’effetto, annulla i provvedimenti prot. 345763 del 18 ottobre 2024 e prot. 405572 del 29 novembre 2024.

Condanna il Comune di Firenze al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente, che liquida in complessivi euro 4.000,00, oltre rimborso del contributo unificato, se effettivamente versato, e gli altri oneri di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 4 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

TO AR BU, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere

GU EL, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GU EL	TO AR BU

IL SEGRETARIO