Pubblicato il 08/05/2026

N. 08525/2026 REG.PROV.COLL.

N. 11322/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 11322 del 2025, proposto da
Vimi Brothers S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Cristian Todini, Ettore Scarfagna, con domicilio eletto presso lo studio Cristian Todini in RO, piazza G. Mazzini 27, come da procura in atti;

contro

RO LE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Daniela Dante, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, come da procura in atti;

per l'annullamento

della comunicazione di inefficacia della SCIA prot. CA\2025\159810 del 12 agosto 2025.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di RO LE;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 22 aprile 2026 il consigliere AC AT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e IR

1. – Con ricorso notificato il 23 settembre 2025 e depositato il 2 ottobre successivo, Vimi Brothers s.r.l. ha impugnato il provvedimento in epigrafe, con cui RO LE ha come di seguito disposto:

” Con riferimento alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività presentata il 07/07/2025 ed acquisita telematicamente dall'Ufficio scrivente con prot. n. CA/2025/121394, si comunica che la stessa non è presa in considerazione in quanto:

alla luce del combinato disposto degli artt. 14 e 16 della Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n.109 del 30.05.2023,nell’area del Sito UNESCO come individuata nell’art. 3, comma 1, lettere b) e c) del presente Regolamento, il trasferimento di sede di un esercizio di vicinato di settore alimentare può avvenire esclusivamente in locali con superficie di vendita non inferiore a mq 100 distribuiti su un unico livello e in cui non siano già operanti attività non tutelate (art. 10 D.A.C. 109/2023).

Nella fattispecie in esame, la superficie dichiarata mq. 40 di vendita, su una superficie totale di 51 mq, è insufficiente.

Alla luce di quanto sopra, si rappresenta che la SCIA pervenuta allo Scrivente Ufficio risulta priva di effetti e non costituisce titolo giuridico per l'avvio e la prosecuzione dell'attività dichiarata, eventualmente intrapresa, e pertanto, si inibisce lo svolgimento dell'attività dichiarata nel locale indicato nella segnalazione di inizio attività .”

2. – Con un unico motivo, la ricorrente evidenzia di avere rilevato l’azienda da altro operatore commerciale che già esercitava l’attività nei medesimi locali oggi occupati da Vimi Brothers, e che, pertanto, trattandosi di esercizio già presente nel sito Unesco, non si applicherebbe il divieto di trasferimento in tale ambito territoriale di cui all’art. 3 comma 1 lettere b) e c) della DAC n. 109\2023.

3. – RO LE si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso.

4. – Il ricorso è passato in decisione alla pubblica udienza del 22 aprile 2026.

5. – Il ricorso è infondato, e va respinto.

Il Tribunale non può che richiamare, anche ai fini dell’art. 74 c.p.a., quanto già stabilito con la sentenza n. 1893/2025, che sotto questo profilo è stata integralmente confermata da Consiglio di Stato n. 112 del 2026, per cui, ai fini di tutela perseguiti dalla disposizione regolamentare contestata, è legittima la equiparazione tra la ipotesi di nuova apertura e quella di trasferimento di un’attività già titolata all’interno del sito Unesco: “ Invero, una volta acclarata la legittimità (in astratto) dello strumento prescelto dall’Assemblea Capitolina per tutelare una zona obiettivamente eccezionale della Città Eterna, ne consegue che la sua applicazione diventa doverosa nei confronti di qualsivoglia attività che vi si insedi, a prescindere dal fatto che essa sia nuova ovvero già titolata e interessata soltanto da un trasferimento. Ciò perché, ai fini della già descritta tutela dell’area (secondo il dettato normativo sopra richiamato), rileva, all’evidenza, soltanto il momento in cui il locale in essa ricadente viene occupato per lo svolgimento dell’attività, nel vigore della nuova disciplina limitativa; ragionando diversamente, per contro, la tutela dell’area si tradurrebbe nella tutela degli operatori commerciali già esercenti, che potrebbero trasferire il titolo senza limitazioni sul dimensionamento del (nuovo) locale da occupare, il che da un lato determinerebbe una irragionevole discriminazione fra fattispecie (ormai identiche) di operatori che manifestano la volontà di esercitare l’attività commerciale nel sito Unesco nel vigore della nuova disciplina e, dall’altro lato, sarebbe del tutto inefficiente rispetto alle esigenze di tutela perseguite .” (capo 7.3. della sentenza di questo Tribunale n. 1893/2025, confermato nel capo 11 della sentenza n. 112/2026 del Consiglio di Stato) (si veda la sentenza della Sezione n. 5449/2026).

6. – Quanto appena detto, tuttavia, non esaurisce la disamina della questione, ma ne costituisce solo una conseguenza.

Ciò che qui più rileva è -a monte- la questione della ragionevolezza del limite dimensionale minimo previsto dalla regolamentazione di RO LE, alla luce della quale meglio si comprende l’equiparazione degli esercizi già esistenti con quelli di nuova istituzione.

In particolare, circa la specifica questione del limite dimensionale minimo eguale per tutti gli esercizi commerciali e pari a 100 metri quadrati, la ricorrente fa riferimento a precedenti specifici della Sezione (sentenze n. 1893\2025 e n. 10979\2025), nei quali erano state accolte le censure relative al difetto di ragionevolezza delle previsioni recate dall’art. 14, comma 2, lett. a) e dall’art. 16, comma 1, lett. c) e comma 2 della Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 109 del 2023.

Al riguardo la Sezione deve prendere atto dell’orientamento espresso sul punto dalla su richiamata sentenza n. 112\2026 del Consiglio di Stato, che, in accoglimento dell’appello proposto da RO LE proprio avverso uno dei precedenti citati dall’odierna ricorrente, ossia la sentenza n. 1893\2025, ha affermato che “ Il limite dimensionale di 100 mq, rappresentando una misura intermedia rispetto ai 250 mq di superficie massima prevista dalla normativa, persegue pienamente la finalità del Regolamento sotto il profilo della qualità del servizio offerto, proprio perché garantisce un’adeguata fruibilità dello spazio riservato alla circolazione del personale e della clientela all’interno del locale. Tale limite dimensionale appare concretamente proporzionato agli obiettivi che la misura si prefigge, in quanto misura intermedia rispetto al limite massimo fissato per gli esercizi di vicinato come individuati dalla L.R. Lazio n. 22 del 2019, anche in relazione all’art. 17, comma 8, D.A.C. n. 44 del 2021, all’ art. 5 del Reg. D.A.C. n. 109 del 2023. La misura è scaturita all’esito di un adeguato apprezzamento istruttorio, che ha mediato tale elemento proporzionale con l’ulteriore parametro del limite massimo regolamentare di 50 mq della superficie calpestabile per le vendite sul posto degli esercizi alimentari.

(…) la normativa in materia di commercio in sede fissa di cui al d.lgs. n. 114 del 1998, prevede una classificazione degli esercizi di vicinato (attività di vendita al dettaglio) basata sulla distinzione tra settore alimentare e settore non alimentare, e non sulla classificazione basata su categorie merceologiche elencate in apposite tabelle previste nella normativa previgente. Ne consegue che appare ragionevole e proporzionata la scelta di RO LE sull’unico limite dimensionale stabilito, la quale (…) chiarisce : “ il limite dimensionale di 100 mq, rappresentando una misura intermedia rispetto ai 250 mq di superficie massima prevista dalla normativa, persegue pienamente la finalità del Regolamento sotto il profilo della qualità del servizio offerto proprio perché garantirebbe, al netto degli spazi occupati dai predetti elementi, un’adeguata fruibilità dello spazio riservato alla circolazione del personale e della clientela all’interno del locale.”

Il Giudice d’appello, poi, ha conferito particolare rilievo al dato fattuale, notorio, secondo cui “ … tale determinazione risulta essenziale anche nell’ottica del contenimento degli avventori all’interno degli esercizi stessi, per cui ben si può sostenere che il suddetto parametro dimensionale è pienamente rispondente alla prioritaria finalità di evitare assembramenti all’esterno dei locali in aree già congestionate da imponenti flussi turistici ”, precisando poi che “… l a disposizione censurata risponde a criteri di ragionevolezza perché è conforme alla ragio legis della D.A.C. n. 109 del 2023, in quanto finalizzata a salvaguardare dagli effetti di una eccessiva pressione antropica il decoro, l’ambiente urbano e la vivibilità di aree sensibili del centro storico, assicurando anche le condizioni di vivibilità dei residenti (…) tale scelta legislativa è in linea con i principi unionali enunciati dalla direttiva 2006/123/CE cd. ST (recepita nell’ordinamento italiano dal d.lgs. n. 59 del 2010), la quale ha previsto che l’iniziativa economica non possa, di regola, essere assoggettata ad autorizzazioni e limitazioni, essendo ciò consentito, come nella specie, solo qualora sussistano motivi imperativi di interesse generale rientranti nel catalogo formulato dalla Corte di Giustizia (…)” i quali “sono indicati nel considerando n. 40 della direttiva, e sono rappresentati, inter alia, dalla tutela dell’ambiente, incluso l’ambiente urbano, dalla conservazione del patrimonio nazionale storico e artistico, nonché dagli obiettivi di politica sociale e di politica culturale”.

In conclusione, il dato fattuale costituito dalla tutela dell’ambiente urbano in un contesto di straordinario pregio storico-artistico ha indotto il Giudice d’appello a ritenere che il limite dimensionale minimo imposto dalla DAC n. 109\2023 agli esercizi in questione, per loro natura votati a consumo alimentare sul posto, sia razionale e rispondente alla normativa interna e comunitaria di settore.

Di tanto il Collegio prende atto, dovendosi in questa chiave ritenere superati i precedenti giurisprudenziali invocati in ricorso.

7.- Le spese, per la posteriorità del consolidarsi in appello della giurisprudenza su richiamata rispetto alla data di proposizione del ricorso, possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Ter), respinge il ricorso in epigrafe.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in RO nella camera di consiglio del giorno 22 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

Marco Bignami, Presidente

AC AT, Consigliere, Estensore

Lucia Maria Brancatelli, Consigliere

L'OR	IL PRESIDENTE
AC AT	Marco Bignami

IL SEGRETARIO