Pubblicato il 26/03/2026

N. 05597/2026 REG.PROV.COLL.

N. 16639/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 16639 del 2023, proposto da
“ Beer & Food ” S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Ippoliti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Valentina Antonelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

e con l'intervento di

ad adiuvandum :
di “ Immobiliare Santa RI ” S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Matteo Di Raimondo e Martina Grimaldi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione

1. del provvedimento prot. CA/208343/2023 del 14/11/2023 recante annullamento in autotutela delle SCIA prot. CA/2023/29753 del07/02/2023 e prot. CA/2023/152571 del 10/08/2023;

2. della comunicazione di avvio di procedimento prot. CA/2023/186366 del 12/10/2023;

3.di ogni altro atto, parere o provvedimento non conosciuto che sia ostativo all''istanza della ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 febbraio 2026 il dott. US LI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con atto di gravame tempestivamente proposto, la società ricorrente impugnava la nota del 14 novembre 2023, meglio specificata in epigrafe, con la quale la direzione tecnica del Municipio I di Roma Capitale aveva dichiarato inefficaci le SCIA prot. n. CA/223/29753 del 7 febbraio 2023 e la successiva SCIA in accertamento di conformità prot. n. CA/2023/152571 del 10 agosto 2023, entrambe presentate dalla ricorrente ed aventi ad oggetto l’immobile sito in Roma alla via dei Santi Quattro n. 92, piano C, censito in catasto al foglio 509, particella 16, subalterno 524.

In via di fatto, la ricorrente rappresentava di aver, a seguito della presentazione delle segnalazioni in premessa, installato una pergotenda a copertura di un’area destinata alla somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e che, con la comunicazione di avvio del procedimento del 12 ottobre 2023, pure in questa sede avversata, Roma Capitale aveva rilevato talune ragioni di difformità dalla disciplina edilizio-urbanistica dell’intervento attuato, alle quali essa avrebbe puntualmente fornito riscontro di talché, proseguiva la ricorrente, delle ragioni di illegittimità in un primo momento indicate dall’amministrazione resistente sarebbe rimasta, a fondamento del provvedimento impugnato, esclusivamente la qualificazione dell’intervento nei termini di un ampliamento dell’attività commerciale in contrasto con gli artt. 9, comma 5 e 27 delle N.T.A. al P.R.G. vigente di Roma Capitale, con conseguente necessità del previo rilascio del permesso di costruire.

Contro tale determinazione, la “ Beer and food ” s.r.l. avanzava due mezzi di censura.

Con il primo, veniva dedotta la violazione dell’art. 21- novies della legge n. 241/1990, osservando come, in contrasto col menzionato parametro normativo, il provvedimento impugnato non recherebbe alcuna menzione dell’interesse pubblico tutelato né, tantomeno, alcuna ponderazione con l’interesse del privato presentatore delle segnalazioni.

Con il secondo, veniva lamentata la violazione delle norme di P.R.G. indicate nel provvedimento, nonché l’eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione e per travisamento dei presupposti in fatto ed in diritto, oltre che per illogicità ed arbitrarietà della decisione amministrativa.

Sosteneva la ricorrente che, contrariamente a quanto affermato da Roma Capitale, nessun ampliamento dell’area di somministrazione sarebbe avvenuto giacché la superficie esterna della terrazza, ove insiste la pergotenda la cui installazione è stata ritenuta, con l’atto avversato, priva di titolo, sarebbe stata da sempre inclusa nella superficie di somministrazione assentita, peraltro, proprio dall’amministrazione resistente.

Inoltre, la struttura in questione sarebbe priva di chiusure su tutti e quattro i lati, di talché l’impatto della medesima sarebbe totalmente irrilevante ed essa avrebbe esclusivamente la funzione di riparo dagli agenti atmosferici per rendere più godibile e fruibile una superficie commerciale già autorizzata.

Si concludeva il gravame con la domanda di sospensione cautelare collegiale dell’atto impugnato.

Roma Capitale si costituiva eccependo l’infondatezza del ricorso avversario.

In prossimità della camera di consiglio fissata per la discussione dell’incidente cautelare, parte resistente depositava documentazione per l’esame della quale il Collegio disponeva un rinvio della trattazione dell’istanza ex art. 55 c.p.a. alla camera di consiglio del 21 febbraio 2024.

Con atto di intervento del 15 febbraio 2024, si costituiva in giudizio ad adiuvandum la “ Immobiliare Santa RI ” s.r.l., in qualità di sublocatrice dei locali in questione, in dichiarata adesione alle ragioni sostenute ed alle domande dispiegate dalla ricorrente.

Con ordinanza n. 714 del 22 febbraio 2024, l’istanza cautelare veniva respinta, statuizione questa oggetto di riforma in sede d’appello con ordinanza n. 1097/2024 con cui, impregiudicata ogni valutazione nel merito e nel bilanciamento tra i contrapposti interessi, veniva assegnata prevalenza alla continuità dell’attività commerciale svolta dalla ricorrente.

In vista della discussione nel merito del gravame, Roma Capitale depositava documentazione nel termine di cui all’art. 73 c.p.a., mentre parte ricorrente si affidava ad una memoria conclusionale con la quale insisteva per l’accoglimento del ricorso, alla quale replicava l’amministrazione resistente.

Infine, all’udienza pubblica del 10 febbraio 2026, il gravame veniva trattenuto in decisione.

In via preliminare, va dichiarato inammissibile l’intervento ad adiuvandum spiegato nel presente giudizio dalla società “ Immobiliare Santa RI ” s.r.l., in veste di sublocatrice dell’immobile ove la ricorrente esercita l’attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande.

In proposito, va rilevato che, come noto, nel giudizio amministrativo l’unica tipologia di intervento ammesso, ai sensi dell’art. 28 c.p.a., è quella ascrivibile al modello del c.d. intervento adesivo dipendente ad adiuvandum vel opponendum , ossia, l’intervento avanzato da chi è mosso dall’esigenza di salvaguardare un interesse diverso, ma collegato, rispetto a quello fatto valere dal ricorrente principale e nei cui confronti sia configurabile vantaggio derivante, anche in via mediata e indiretta, dall'accoglimento del ricorso principale (cfr. Cons. St., sez. VII, n. 258/2025), mentre va esclusa l’ammissibilità dell’intervento in giudizio del c.d. cointeressato (ossia colui il quale avrebbe un interesse diretto ed immediato all’impugnazione del provvedimento), e tanto all’evidente fine di evitare che l’intervento si risolva in un’elusione del termine per impugnare, potendosi al più consentire che l’intervento spiegato dal cointeressato si consideri quale un ricorso autonomo, sempreché costui non sia decaduto dall'esercizio dell’azione caducatoria (cfr. Ad. Plen. n. 15/2024).

Nel caso di specie, il provvedimento impugnato attiene alla declaratoria di inefficacia di due segnalazioni certificate presentate dalla “ Beer and food ”, subconduttrice dei locali in questione ad essa sublocati dalla “ Immobiliare Santa RI ” ma, benché quest’ultima non sia stata destinataria del provvedimento in questa sede avversato, è difficilmente contestabile che essa sia dotata di legittimazione ed interesse diretto ed attuale ad opporsi ad un provvedimento la cui stabilizzazione degli effetti esporrebbe la medesima a pregiudizi diretti (discendenti dall’adozione dei consequenziali atti di disciplina edilizia dei quali essa potrebbe essere soggetto passivo) ed indiretti (la cessazione del rapporto sublocatizio o la sua rinegoziazione a condizioni certamente meno favorevoli), tali da radicare in essa le condizioni occorrenti per l’impugnazione diretta della declaratoria di inefficacia delle segnalazioni certificate in questa sede avversata, circostanza questa che è logicamente incompatibile con il mantenimento, nel presente giudizio, della qualità di interventrice ad adiuvandum.

Del resto, tale soluzione non determina alcuna deminutio per le garanzie fruibili dalla “ Immobiliare Santa RI ” la quale, infatti, ha proposto autonomo gravame (allibrato al numero di R.G. 2756/2024) contro l’atto di avvio del procedimento sanzionatorio edilizio e contro i medesimi atti avversati nel presente giudizio ed impugnati in quanto presupposti a quello gravato in via principale.

Pertanto, va dichiarata l’inammissibilità dell’intervento ad adiuvandum di “ Immobiliare Santa RI ” s.r.l. la quale va, quindi, estromessa dal presente giudizio.

Nel merito, occorre aver inizio dall’esame sintetico delle vicende amministrative che hanno interessato, più da vicino, l’immobile de quo .

Con una prima SCIA prot. n. 85871 del 24 aprile 2019 (e successive varianti in corso d’opera del 30 luglio 2019 e del 18 novembre 2019), la società ricorrente aveva segnalato l’esecuzione di interventi di restauro e risanamento conservativo dell’immobile in questione consistenti, tra l’altro, nella realizzazione di una scala di collegamento tra l’immobile commerciale posto al piano terra dell’edificio di via dei Santi Quattro, nn. 92 – 95, ed il sovrastante solaio di copertura e nel mutamento di destinazione d’uso di detto lastrico solare in terrazzo con superficie commerciale.

L’intervento di cui trattasi veniva accompagnato dall’autorizzazione sismica rilasciata dal Genio Civile competente e dal nulla osta della Soprintendenza Speciale Archeologia, Belle Arti e Paesaggi di Roma reso il 4 giugno 2019 ai sensi dell’art. 24 delle N.T.A. al P.R.G. di Roma Capitale.

Il parere favorevole in questione aveva ad oggetto gli interventi riguardanti il terrazzo “ volti a sanare lo stato delle preesistenze per le ringhiere, gli impianti e le canne fumarie che non sono a norma di legge ”.

Nel parere rilasciato dalla Soprintendenza, si leggeva, tra l’altro, che “ l’uso degli ombrelloni e degli arredi dovrà essere limitato, in considerazione delle esigenze di mantenere libera la fruizione del panorama e delle visuali” , con l’avvertenza che avrebbe dovuto essere presentata a quell’ufficio “ la documentazione che specifichi i tipi ”.

Dell’avvenuta esecuzione degli interventi in questione veniva informata Roma Capitale con comunicazione del 23 giugno 2020.

Con determinazione dirigenziale rep. n. CA/2256 del 1° settembre 2020, l’Ufficio pubblici esercizi municipale assentiva l’utilizzo all’esercizio di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande dei locali in argomento, chiarendo che, dei complessivi 586 metri quadri disimpegnati dall’edificio in questione, 318 sarebbero stati destinati all’attività di somministrazione.

Detto provvedimento veniva assunto sulla scorta, tra l’altro, dell’asseverazione di conformità edilizio-urbanistica dei locali rilasciata dalla direzione edilizia municipale con nota del 20 luglio 2020 (non allegata agli atti di causa).

Pertanto, è possibile affermare che, al 1° settembre 2020, l’immobile sito in via dei Santi Quattro ai civici 92 – 95 fosse autorizzato all’attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande per una superficie complessiva di 318,00 mq. e che l’adibizione ad uso commerciale del lastrico solare fosse stata ritenuta legittima dall’amministrazione resistente ed accompagnata anche dal parere favorevole, rilasciato ai sensi dell’art 24 delle N.T.A. al P.R.G. di Roma Capitale, dalla Soprintendenza Speciale, con l’avvertenza che “ l’uso degli ombrelloni e degli arredi dovrà essere limitato, in considerazione delle esigenze di mantenere libera la fruizione del panorama e delle visuali” .

A quel punto, con istanza prot. n. 36582 del 6 agosto 2021, la ricorrente richiedeva alla Soprintendenza Speciale istanza di nulla osta per l’apposizione sul terrazzo in questione di due pergotende, in sostituzione degli ombrelloni già presenti, aventi dimensioni di 43,76 e 71,50 metri quadri.

Ritenuto di aver acquisito tacitamente l’assenso della Soprintendenza, la ricorrente depositava il 7 febbraio 2023 presso il Municipio I la SCIA prot. n. CA/29753 per l’installazione delle suddette pergotende.

Con successiva richiesta depositata l’8 agosto 2023 la ricorrente, in variante rispetto al nulla osta precedentemente rilasciato, chiedeva un nuovo parere della Soprintendenza Speciale per “ ampliamento opere di protezione dalle intemperie ” e, ritenendo anche in questo caso di aver ricevuto il tacito assenso della suddetta amministrazione, depositava SCIA in accertamento di conformità per l’ampliamento delle pergotende in questione.

In definitiva, per mezzo delle SCIA prot. nn. CA/29753 del 7 febbraio 2023 e 152571 dell’8 agosto 2023, la ricorrente aveva provveduto a:

- installare due pergotende, di dimensioni pari a 43,76 e 71,50 metri quadri, sul terrazzo precedentemente adibito all’attività di ristorazione, delle quali, a giudicare dagli elaborati grafici depositati in giudizio, una soltanto in sostituzione dei due ombrelloni precedentemente presenti in loco ;

- successivamente, a realizzare due ulteriori pergotende, una delle quali di superficie pari a 30,50 mq., a copertura l’una della rampa delle scale di collegamento con il piano sottostante e l’altra a copertura della zona dedicata al bancone bar (cfr. modello “B” del 29 novembre 2023).

Tali opere sono state ritenute, con il provvedimento fatto oggetto di impugnazione con il presente gravame, non conformi alla normativa edilizio-urbanistica vigente e, in particolar modo, agli artt. 9, comma 5 e 27 delle N.T.A. al vigente P.R.G., nonché sprovviste del parere preventivo della Sovrintendenza Comunale previsto dall’art. 16, comma 10, delle N.T.A.

Ciò premesso, il gravame proposto merita accoglimento, nei termini che seguono.

Innanzitutto, non vi è dubbio che, a seguito del contraddittorio procedimentale, la contestazione inerente il mancato parere preventivo della Sovrintendenza Comunale (asseritamente prescritto in ragione dell’inclusione dell’immobile nella Carta per la Qualità), non è stata successivamente mantenuta in sede di adozione del provvedimento conclusivo, essendo stato acclarato che il bene di cui trattasi non è ricompreso nella Carta per la Qualità).

Rimane allora, quale ragione giustificatrice dell’inefficacia delle segnalazioni presentate dalla ricorrente, la qualificazione dell’installazione delle pergotende quale “ ampliamento (AMP) dell’attività commerciale in contrasto con gli artt. 9, comma 5 e 27 delle NTA ”; tuttavia le norme citate da Roma Capitale non pongono divieti all’ampliamento di attività commerciali poste nel tessuto T2 della Città Storica.

La prima, (art. 9, comma 5, delle N.T.A. al P.R.G. capitolino) contiene la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, mentre la seconda (art. 27) indica gli interventi ammessi nel citato tessuto disciplinando non gli ampliamenti delle attività commerciali, bensì gli ampliamenti degli edifici.

In definitiva, nessuna delle norme poste da Roma Capitale a giustificazione del diniego di legittimità degli interventi operati dalla ricorrente vieta ampliamenti dell’attività commerciale che, invero, neppure sarebbero avvenuti, considerato che la superficie di somministrazione gestita dalla ricorrente non è incrementata rispetto a quanto assentito con la D.D. rep. n. CA/2256 del 1é settembre 2020, la quale autorizzava ad adibire ad attività ristorativa anche i locali posti sul piano di copertura dell’unità immobiliare in questione.

In sostanza, si appalesa il difetto di motivazione lamentato con il secondo motivo del ricorso, giacché le norme invocate non giustificano la declaratoria di inefficacia delle segnalazioni avanzate, con conseguente insussistenza, parimenti, delle ragioni di interesse pubblico che l’art. 21- novies della legge n. 241/1990 (per via del richiamo ad esso compiuto dall’art. 19, comma 4, della medesima legge) individua a fondamento di provvedimenti volti a privare di efficacia una segnalazione certificata di inizio attività.

Conclusivamente, quindi, il ricorso va accolto e, per l’effetto, va annullato il provvedimento gravato, fatta salva la potestà di Roma Capitale di rideterminarsi in ordine alla questione controversa con diversa motivazione che tenga conto dei corretti fondamenti normativi del potere esercitato e che provveda all’espressa qualificazione edilizia del manufatto e all’applicazione della pertinente disciplina.

La particolarità della controversia giustifica, comunque, la compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

- dichiara inammissibile l’intervento ad adiuvandum della “ Immobiliare Santa RI ” s.r.l.;

- accoglie il ricorso e, per l’effetto, annulla i provvedimenti impugnati facendo salvi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione, secondo quanto indicato in motivazione;

- compensa tra le parti le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

EL LA, Presidente

US LI, Primo Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
US LI	EL LA

IL SEGRETARIO