Sentenza n. 44/2026
Depositata il 15/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delle MARCHE Sezione 2, riunita in udienza il
18/11/2025 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
BALLORIANI MASSIMILIANO, Presidente
NA RE, LA
MARRA PAOLO, Giudice
in data 18/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'istanza di riassunzione dell'appello n. 684/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Senigallia - Piazza Roma 8 60019 Senigallia AN
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 548/2016 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale ANCONA sez. 3 e pubblicata il 15/02/2016
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.450 I.C.I. 2007
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.451 I.C.I. 2008
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.452 I.C.I. 2009
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.453 I.C.I. 2010
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.454 I.C.I. 2011
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.455 I.C.I. 2007
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.457 I.C.I. 2008 - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 459 I.C.I. 2009
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.460 I.C.I. 2010
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N.461 I.C.I. 2011
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 158/2025 depositato il
26/11/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La contribuente Ricorrente_1, con atto regolarmente depositato, ha riassunto il giudizio dopo la pronuncia della Corte di Cassazione di rinvio a questo Giudice, con ordinanza n. 11160/2025 del 30 gennaio
2025, depositata il 28 aprile 2025.
La vicenda oggetto del presente giudizio ha avuto origine da ricorsi avverso gli avvisi di accertamento ICI in relazione alle dichiarazioni per gli anni dal 2007 al 2011, emessi dal Comune di Senigallia.
In particolare, in sede di originari ricorsi la ricorrente eccepiva il difetto di motivazione e l'erronea valutazione dell'area oggetto di imposizione. Rappresentava che il Comune si era discostato dal valore commerciale definito tra le parti con un accordo per adesione per il triennio 1998-1999-2000 e non aveva comunque tenuto conto che l'area non era in concreto edificabile in quanto, seppur inserita dal P.R.G. nell'area turistica
CT4, il Comune non aveva emesso i piani attuativi con l'effetto che il potenziale edificatorio del terreno era rimasto sempre solamente teorico
Resisteva il Comune sostenendo la correttezza del proprio operato e chiedendo il rigetto del ricorso, rilevando in particolare che gli accertamenti erano basati su un valore unitario dell'area deliberato dalla Giunta municipale in data 3 maggio 2011, ridotto con un coefficiente relativo alla morfologia del terreno per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessaria alla edificazione.
Con propria sentenza, la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso per difetto di motivazione.
Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale proponeva appello il Comune eccependo che
“il giudice di prime cure non avesse neppure fatto le dovute distinzioni tra la diversa natura degli avvisi emessi, ossia quelli in rettifica dei valori dichiarati e quelli che accertavano aree mai dichiarate. Il Comune inoltre lamentava che gli avvisi erano ben motivati, agli stessi era allegata una scheda di stima che non solo riportava gli identificativi catastali, ma anche la zona urbanistica e territoriale, il coefficiente di posizione e quello di morfologia, oltre al valore al mq desunto dalla Delibera di Giunta Comunale la n. 92 del 03.05.2011, che riportava per ciascuna zona i valori minimi di riferimento delle aree edificabili”.
La Commissione Tributaria Regionale per le Marche accoglieva l'appello con condanna della contribuente alle spese di giudizio, rilevando la corretta motivazione e la corretta valutazione delle aree oggetto di imposizione.
La contribuente impugnava quindi la sentenza della Commissione tributaria regionale innanzi alla Suprema
Corte che accoglieva in parte il ricorso e rimetteva il giudizio a nuovo scrutinio da parte di questa Corte.
La contribuente ha formulato quindi, in riassunzione, la richiesta di rigetto dell'appello del Comune e, per l'effetto, di conferma della sentenza impugnata con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio e di quelle del giudizio di legittimità.
Il Comune si è costituito in giudizio con proprie controdeduzioni chiedendo il rigetto del ricorso in riassunzione con declaratoria di legittimità di tutti gli avvisi di accertamento con vittoria di spese e onorari.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Letti gli atti e i documenti di causa, esaminati i motivi di impugnazione, il Collegio ritiene che l'appello del
Comune, qui riassunto, sia meritevole di accoglimento nei termini qui di seguito precisati.
Preliminarmente occorre evidenziare che i limiti e l'oggetto del giudizio di rinvio sono fissati esclusivamente dalla ordinanza di Cassazione la quale non può in alcun modo essere sindacata o elusa da questo giudice di rinvio;
considerato pertanto il carattere chiuso del giudizio di rinvio, l'attenzione va incentrata sui temi posti dall'ordinanza della Cassazione, con particolare riferimento al valore dell'area e ai criteri presi a base per la sua determinazione
Dalla documentazione in atti emerge che il Comune ha determinato il valore dell'area in questione sulla scorta della delibera di Giunta Comunale che aveva operato l'analisi dei valori medi di mercato, attraverso la ricognizione dei rogiti aventi ad oggetto aree similari. In particolare, dalla lettura degli avvisi di accertamento si evince che la valutazione dell'area è avvenuta assumendo il “valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. Inoltre, dalla scheda di valutazione allegata agli avvisi emergono tutti gli elementi necessari ai fini della valutazione: i dati identificativi delle aree, la zona urbanistica (CT4), la zona territoriale (23), la superficie e il valore al mq (36,74), l'abbattimento del 50 per cento in relazione alla natura dell'area che richiede anche la presentazione di un piano d'area e attuativo, l'estratto di PRG e la normativa tecnico-attuativa, nonché il riferimento alla delibera di Giunta Comunale che aveva operato l'analisi dei valori medi di mercato, attraverso la ricognizione dei rogiti aventi ad oggetto aree similari. Il valore cui fa riferimento la contribuente, emergente dall'atto di compravendita a rogito Notaio Nominativo_1 del 12 dicembre 2012, riferito ad un'area limitrofa appartenente allo stesso comparto, era stato assunto dal Comune ai soli fini della formulazione di una proposta di conciliazione giudiziale, con il valore al mq che passava dal valore accertato di € 36,74 a € 28,69.
Questa Corte osserva che le delibere comunali, adottate ai sensi dell'art. 59 del d. lgs. 446/1997, pur non avendo natura di atto normativo imperativo, costituiscono senz'altro una fonte di presunzioni hominis che offrono supporti razionali, basati su dati di comune esperienza e valori di mercato, per la determinazione del valore del bene (in senso conforme: Cassazione, ordinanza n. 19807/2025). Pertanto, a fronte della delibera comunale, che costituisce un elemento presuntivo, spetta al contribuente, se intende contestare tale valore, fornire la prova contraria, superando la presunzione creata dalla delibera. Nel caso di specie, il
Comune ha allegato una stima sulla base dei parametri indicati dall'art. 5, co. 5, del d. lgs. 504/1992 e ha fornito il riferimento ad atti notarili che confermano il valore accertato mentre la contribuente non ha allegato alcuna prova contraria volta a superare la presunzione offerta dalla delibera comunale, non ha neanche provato ad offrire una perizia di stima di parte;
si è limitata a chiedere il riconoscimento del valore di un accertamento con adesione, peraltro intervenuto molti anni prima (2000). È evidente tuttavia che il valore emergente dall'accertamento con adesione non può costituire una prova idonea a superare la presunzione creata dalla delibera comunale;
esso non è un idoneo parametro di riferimento sia perché datato sia perché, comunque, non determina alcun vincolo in capo al Comune per le attività di accertamento aventi ad oggetto annualità successive (in senso conforme: Cassazione, ordinanza n. 1285/2025).
Alla luce dell'ordinanza di rimessione della Corte di Cassazione, esaminata la documentazione in atti e osservato quanto sopra, questa Corte, rigettando il ricorso in riassunzione, accoglie l'appello del Comune, qui riassunto, e, conseguentemente, in riforma integrale della sentenza di primo grado, dichiara la correttezza e la legittimità degli originari avvisi di accertamento. Con riferimento alle spese di giudizio, ricorrendo gravi ed eccezionali ragioni ritenute evidenti in considerazione della controvertibilità dei processi valutativi in questione, si delineano specifiche circostanze per la compensazione delle complessive spese di lite.

P.Q.M.

la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delle Marche, come in motivazione, accoglie l'appello del
Comune. Spese compensate.
Così deciso in Ancona, nella Camera di Consiglio del 18 novembre 2025.
GIUDICE ESTENSORE PRESIDENTE
dottor Lorenzo Appignani dottor Massimiliano Balloriani