Pubblicato il 20/03/2026

N. 00503/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00839/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 839 del 2025, proposto da
AT UD, rappresentato e difeso dall'avvocato Luisa Cimino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Lamezia Terme, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandra Maria Elena Belvedere, Vanessa Quattrocchi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento di diniego n.4 del 10 aprile 2025 del Comune di Lamezia Terme in relazione all’istanza di permesso di costruire per la realizzazione di un’unità immobiliare residenziale in viale S. Bruno, località Bosco Amatello;

della comunicazione dei motivi ostativi al rilascio del permesso a costruire del 25 febbraio 2025 del Settore Governo del Territorio e Servizio Edilizia Privata –SUE del Comune di Lamezia terme;

nonché di tutti gli atti presupposti, preparatori, connessi e consequenziali anche se non conosciuti;

nonché per l’accertamento e la declaratoria

del diritto del sig. UD AT al rilascio del permesso a costruire una unità immobiliare residenziale in viale S. Bruno, località Bosco Amatello, Sez.Sant’Eufemia, Foglio di mappa N.12, part. 1557 – Ambito del Territorio Agroforestale - Zona insediamenti diffusi;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Lamezia Terme;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2026 il dott. ER AF e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

In data 29 aprile 2024 il ricorrente ha ricevuto in donazione la proprietà di un terreno sito in Lamezia Terme, località Bosco Amatello, distinto in catasto al foglio di mappa n. 12, particella 1557.

In data 29 novembre 2024, il sig. UD ha presentato al Comune di Lamezia Terme un’istanza volta al rilascio di un permesso di costruire, per la costruzione di una unità immobiliare residenziale sul suddetto terreno. L'area ricade, secondo il vigente Piano Strutturale Comunale, in "Ambito del Territorio Agroforestale - Zona insediamenti diffusi" art. 73 del REU.

In data 25 febbraio 2025 il Servizio Edilizia Privata del Comune di Lamezia Terme ha comunicato alla parte ricorrente i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza ex art. 10-bis L. 241/1990. In particolare, l'Amministrazione ha evidenziato il contrasto con l'art. 73, comma 2, del Regolamento Edilizio Urbanistico.

In data 13 marzo 2025 il ricorrente ha depositato memorie e contestazioni in cui viene dedotto che il lotto, già esistente e frazionato nel 2017, deve mantenere la propria vocazione edificatoria indipendentemente dalla titolarità soggettiva, lamentando una violazione dei diritti costituzionali e del principio di ragionevolezza nell'interpretazione della norma urbanistica.

In data 10 aprile 2025, a seguito di istruttoria tecnica, che ha confermato la mancanza del requisito temporale relativo alla proprietà, l’Amministrazione ha adottato il provvedimento di diniego dell’istanza di permesso a costruire.

Avverso tale diniego il sig. UD ha proposto ricorso dinanzi a questo Tribunale, chiedendo l’annullamento del provvedimento e la sospensione dell’efficacia dello stesso.

All’esito della camera di consiglio del 23 luglio 2025, con ordinanza n. 379 del 24 luglio 2025, l’istanza cautelare è stata respinta per insussistenza del pregiudizio grave e irreparabile.

In data 30 settembre 2025 si è costituito in giudizio il Comune di Lamezia Terme con memoria di forma.

Con ordinanza n. 3782 del 17 ottobre 2025 il Consiglio di Stato ha accolto l’appello cautelare della parte ricorrente ai fini della sollecita fissazione dell’udienza di discussione.

In data 26 dicembre 2025 il Comune ha depositato memoria difendendo la legittimità del proprio operato.

All'udienza pubblica del 4 febbraio 2026, dopo la discussione dei difensori delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente svolge due distinte sotto censure.

Con la prima deduce: a) di aver proposto istanza di permesso di costruire in data 29 novembre 2024, rispetto alla quale il Comune ha risposto solo in data 3 marzo 2025 con la comunicazione dei motivi ostativi ed ha adottato il provvedimento finale di diniego in data 10 aprile 2025; b) alla luce di ciò, in ragione dei termini procedimentali fissati dall’art. 20 D.P.R. n. 380/2001, sull’istanza è maturato il silenzio assenso; c) sarebbe ormai superato l’orientamento giurisprudenziale che richiedeva, ai fini della formazione del silenzio assenso, che ne sussistessero i presupposti sostanziali.

Sul punto il Comune ha eccepito che sull’area oggetto di intervento sono presenti un vincolo idrogeologico e un vincolo paesaggistico, il che preclude alla formazione del silenzio assenso secondo quanto espressamente previsto dall’art. 20, comma 8, secondo periodo D.P.R. n. 380/2001.

Osserva il Collegio in primo luogo che la sussistenza dei suddetti vincoli era già espressa nel diniego di permesso di costruita (pag. 1, premesse) e che non è mai stata specificamente contestata da parte ricorrente.

L’art. 20, comma 8, secondo periodo D.P.R. n. 380/2001 afferma che: “ Qualora l’immobile oggetto della domanda di permesso di costruire sia soggetto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, salva la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall’autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire ”.

Ne deriva che il silenzio assenso non può formarsi, con l’unica eccezione del caso in cui alla istanza fossero allegati già gli atti di assenso delle amministrazioni preposta alla tutela degli interessi di cui al vincolo, il che è pacificamente escluso nel caso di specie.

Questa prima sotto censura è dunque infondata.

La seconda sotto censura del primo motivo ed il secondo motivo di ricorso attengono invece alla motivazione del provvedimento impugnato.

In particolare il diniego è motivato col seguente iter logico: a) il terreno di cui alla particella 1557, per il quale è avanzata la richiesta di permesso di costruire, ricade “ secondo la Tav. 1.2 del vigente P.S.C. in Ambito del Territorio Urbanizzabile - CAPO 16, art. 73 del REU - "Insediamenti diffusi" ”; b) l’art. 73 R.E.U. prevede che: “ sono ammessi altresì interventi di Nuova Costruzione, NC1, attraverso Permesso di costruire, nel solo caso di suoli di proprietà di superficie inferiore ai 2.000 mq, alla data del 24 Novembre 2022, con l’esclusione di suoli di pertinenza di fabbricati esistenti, che si caratterizzino come lotti interclusi delimitati su almeno tre lati da fabbricati esistenti di terze proprietà o da strade o da altri spazi pubblici ”; c) alla data del 24 novembre 2022 la particella n. 1557 era di proprietà di soggetti diversi dal ricorrente (cioè i suoi genitori IU UD e NA ND) ed era interclusa da fabbricati di proprietà dei medesimi, non configurandosi dunque l’eccezione di cui all’art. 73 R.E.U., che parla di “terze proprietà”; d) solo successivamente, precisamente nel 2024, l’immobile è stato donato al ricorrente, che ha poi chiesto il permesso.

Il ricorrente ha sul punto dedotto, in estrema sintesi, che: a) l’accertamento relativo all’interclusione da parte di fabbricati di proprietà di terzi deve essere svolto in via di eccezione, cioè unicamente laddove la particella sia priva del principale requisito richiesto dalla norma, cioè una superficie inferiore ai 2.000 m.q.; b) nel caso di specie la particella aveva, già alla data del 24 novembre 2022 (e precisamente a partire dall’ultimo frazionamento che la aveva interessata, nel 2017, come dato atto anche nella motivazione del provvedimento impugnato) la consistenza di 1326 mq; c) alla luce di ciò non assume alcuna rilevanza che i proprietari della particella al 24 novembre 2022 e alla data di presentazione dell’istanza fossero diversi.

Le censure sono fondate.

È necessario prendere le mosse sul punto dall’art. 73 R.E.U. in quanto una attività di interpretazione teleologica è possibile solamente laddove vi sia una situazione di dubbio rispetto al significato della disposizione.

L’art. 73, comma 2, R.E.U., pacificamente applicabile al caso di specie come risulta dalle difese di entrambe le parti, stabilisce che: “ Salvo i casi di suoli sottoposti a vincoli di inedificabilità, individuati nella Tav. 1.1 e nelle fasce di rispetto stradale, Tav. 3, sono ammessi altresì interventi di Nuova Costruzione, NC1, attraverso Permesso di costruire, nel solo caso di suoli di proprietà di superficie inferiore ai 2.000 mq, alla data del 24 Novembre 2022, con l’esclusione di suoli di pertinenza di fabbricati esistenti, che si caratterizzino come lotti interclusi delimitati su almeno tre lati da fabbricati esistenti di terze proprietà o da strade o da altri spazi pubblici ”.

La prima condizione esplicitata dalla norma ai fini del rilascio del permesso nelle aree in discorso è che, alla data del 24 novembre 2022 il suolo di proprietà avesse superficie inferiore a 2.000 m.q., condizione pacificamente integrata nel caso di specie.

La disposizione prosegue stabilendo “ l’esclusione di suoli di pertinenza di fabbricati esistenti, che si caratterizzino come lotti interclusi delimitati su almeno tre lati da fabbricati esistenti di terze proprietà o da strade o da altri spazi pubblici ”.

Su questo punto la disposizione è ambivalente: in particolare non è immediatamente chiaro se l’eccezione sia riferita al solo requisito di massimo 2.000 m.q., oppure in toto alla possibilità di rilasciare il permesso.

Nel primo caso la disposizione andrebbe intesa nel senso che il permesso può essere rilasciato per aree di massimo 2.000 mq alla data del 24 novembre 2022, ma tale requisito di area massima non vale per i suoli interclusi da aree di proprietà di terzi.

Nella vicenda in esame l’eccezione non sarebbe integrata, essendo sussistente la condizione primaria.

Nel secondo caso la disposizione andrebbe intesa nel senso che il permesso può essere rilasciato per aree di massimo 2.000 mq alla data del 24 novembre 2022, ma non può essere rilasciato per i suoli che, benché di area inferiore a 2.000 m.q., alla data del 24 novembre 2022 fossero interclusi da aree di proprietà di terzi.

Seguendo questa interpretazione però l’eccezione non sarebbe integrata perché alla data del 24 novembre 2022, secondo quanto risulta in atti, la particella n. 1557 era di proprietà di IU UD e NA ND ed era interclusa da suoli e fabbricati di proprietà dei medesimi. L’eccezione non è integrata e quindi vale solo la condizione primaria.

Né può ritenersi che la norma vada interpretata facendo valere la data del 24 novembre 2022 solo per lo stato catastale e per la dimensione delle particelle ma non anche per la proprietà dei terreni. Si giungerebbe al paradossale risultato che il ricorrente non possa ottenere allo stato attuale il permesso di costruire, ma potrebbe ottenerlo surretiziamente donando nuovamente il bene ai propri genitori, per i quali non varrebbe il requisito della terzietà dei fondi intercludenti, che gli ridonerebbero l’immobile una volta edificato. Questa operazione non può essere preclusa dal regolamento edilizio e al contempo è inutilmente gravosa e non risponde ad alcuna evidente utilità sotto il profilo della tutela dell’assetto del territorio.

Neanche può essere accolta la tesi del Comune secondo cui la disposizione va intesa nel senso che il permesso è assentibile su suolo di cui il richiedente fosse proprietario alla data del 24 novembre 2022, che fosse di superficie inferiore a 2.000 m.q. e che fosse lotto intercluso da terze proprietà.

Tale interpretazione non è possibile in via letterale proprio perché la disposizione, prima di introdurre la condizione del fondo intercluso, dice espressamente “ con l’esclusione ”. Quindi questa condizione non si può aggiungere a quelle già previste ma deve essere esaminata in via escludente o rispetto alla possibilità di ottenere il permesso oppure rispetto al requisito dell’area massima. In entrambi i casi però, come sopra esaminato, il risultato non cambia.

Non possono essere condivise in senso contrario le difese del Comune volte a spiegare perché la disposizione andrebbe esaminata in questo senso. Come sopra esaminato, infatti, l’interpretazione teleologica deve seguire quella letterale e non precederla: in altre parole è dalla disposizione così come è scritta che si può partire per indagarne la ratio e non invece partire dal risultato che il redattore avrebbe voluto ottenere e interpretare la disposizione in quel senso a prescindere da ciò che risulta dal significato proprio delle parole in connessione tra loro (art. 12 preleggi).

In definitiva le censure esaminate sono fondate.

Non è possibile però accogliere la domanda di parte ricorrente di rilascio del permesso, residuando poteri non ancora esercitati in ordine alla sussistenza di tutti i requisiti sostanziali: in particolare sebbene il Comune non abbia espressamente motivato il diniego in ragione della mancanza dei titoli autorizzatori in presenza di vincoli, tale circostanza è comunque emersa nel corso del processo ed è meritevole di adeguata istruttoria.

In definitiva il ricorso va accolto e, per l’effetto, il provvedimento di diniego va annullato, con onere del Comune di procedere ad una nuova istruttoria della pratica.

Le spese possono essere compensate alla luce delle peculiarità del caso esaminato.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento di diniego impugnato.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catanzaro nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IV LE, Presidente

Francesco Tallaro, Consigliere

ER AF, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ER AF	IV LE

IL SEGRETARIO