Pubblicato il 27/03/2026

N. 05857/2026 REG.PROV.COLL.

N. 04011/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4011 del 2024, proposto da Immobiliare Dev S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Guido Befani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Gabriella Bozzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Anas S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Vincenzo Arena, Paola Tria, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

della nota di Roma Capitale, prot. 19620, del 30.01.2024, notificata in pari data, di avvenuta archiviazione nei termini di cui all’art. 23 D.P.R. 380/01 ss.mm.ii. della S.C.I.A. prot. CH 146120/2019 e successive integrazioni S.C.I.A. prot. CH 8052112020 e S.C.I.A. prot. CH 144842/2020 per la “ demolizione e ricostruzione dell’immobile a destinazione mista commerciale e laboratorio Artigianale ”;

nonché per la condanna

di parte resistente al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla parte ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale e di Anas S.p.A.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 marzo 2026 il Dott. CH RB e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato in data 28.3.2024 e depositato in data 11.4.2024, Immobiliare DEV S.r.l. ha adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale e di NA S.p.A. al fine di senti annullare gli atti meglio emarginati in epigrafe, nonché condannare l’Amministrazione al risarcimento dei danni patiti dalla ricorrente.

A sostegno del gravame, quest’ultima ha allegato i motivi che verranno di seguito esaminati.

2.Con memoria del 3.2.2026, Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 12.4.2024 con un atto di stile, ha insistito nel rigetto del ricorso.

3. Con memoria del 16.2.2026, Anas S.p.A., anch’essa già costituita in giudizio in data 2.5.2024, ha insistito nel rigetto del ricorso, allegando le seguenti ulteriori censure rispetto a quelle contenute nel provvedimento impugnato: i ) l’omessa prova, da parte della ricorrente, della legittimità dello stato urbanistico dell’immobile (in quanto sussisterebbe una discrasia tra i dati catastali di esso e quelli riportati nelle concessioni in sanatoria), anche in riferimento al cambio di destinazione d’uso; ii ) la non coincidenza tra lo stato dell’opera prima della demolizione e quello successivo alla ricostruzione; iii ) l’erroneità del richiamo all’art. 19, comma 4, L. 241/90, in quanto la SCIA non preceduta dal preventivo parere dell’autorità preposta alla tutela della pubblica sicurezza dovrebbe considerarsi tamquam non esset .

4. All’udienza pubblica del 10.3.2026, il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

5. Tanto premesso, in via pregiudiziale di rito, deve essere dichiarata l’inammissibilità parziale della memoria di NA S.p.A., limitatamente alle nuove e ulteriori deduzioni rispetto a quelle di cui al provvedimento impugnato e di cui sopra si è detto.

Trattandosi, infatti, di motivi ostativi non contenuti nel provvedimento impugnato, essi avrebbero dovuto trovare ingresso nel presente giudizio tramite il ricorso incidentale e non essere invece allegate in una mera memoria.

6. Nel merito, la ricorrente risulta proprietaria dell’immobile sito a Roma, Via Silicella n. 53, ubicato alla distanza dal G.R.A di ml. 8.43, realizzato ante 1967 e connotato dalla destinazione mista (commerciale e laboratorio artigianale), cui accedono le concessioni in sanatoria nn. 113305 del 26.05.1998 e prot. 366895 del 26.08.2014, rilasciate in forza della L. 47/1985.

La ricorrente, previo deposito, ai sensi dell’art. 23 TUED, della S.C.I.A. prot. CH 146120/2019, della S.C.I.A. prot. CH 8052112020 e della S.C.I.A. prot. CH 144842/2020, ha proceduto alla demo-ricostruzione dello stesso, arretrandolo alla distanza dal G.R.A di ml. 12,64, rispetto alla posizione ante operam di ml. 8.43.

Sennonchè, Roma Capitale - ritenendo che, per demolire e costruire in deroga alle distanze dal G.R.A. (mt. 30) imposte dal D. Lgs. n. 285/1992 e D.P.R. 495/1992, la ricorrente avrebbe dovuto preventivamente acquisire, ex art. 23, comma 3, TUED, il parere di NA S.p.A. (a cui parte resistente, con nota prot. CH 120267 del 26.06.2023 ha chiesto chiarimenti e ottenuto la conferma della necessità di applicare l’art. 26, comma 3, lett. a) del Regolamento di attuazione del codice della strada) - ha disposto, tramite il provvedimento in questa sede gravato, l’archiviazione delle descritte SCIA. E ciò anche sul presupposto per il quale l’eventuale SCIA, depositata in assenza del relativo parere di NA S.p.A., la renderebbe inefficace.

Roma Capitale ha poi eccepito la violazione delle prescrizioni di cui agli artt. 65, 93, 94 TUED e del Regolamento Regione Lazio n. 26/2020 in materia di prevenzione del rischio sismico con riguardo alle opere strutturali, nonché il mancato pagamento degli oneri concessori.

7. Con il primo e il quarto motivo di gravame, da esaminarsi congiuntamente stante la loro connessione, la ricorrente si duole della circostanza per la quale Roma Capitale non avrebbe tenuto nella debita considerazione lo stato legittimo dell’immobile per cui è causa. Tale immobile, in forza delle descritte concessioni in sanatoria, risulterebbe comunque conforme alla relativa normativa urbanistico-edilizia in quanto esso, a seguito della demolizione, sarebbe stato ricostruito, rispetto al GRA, a una distanza superiore, ossia a ml. 12,64, rispetto a quella originaria (ml. 8.43), già oggetto di sanatoria. In ogni caso, non sarebbe stata necessaria, ai fini che qui interessano, la preventiva acquisizione del parere di NA S.p.A., atteso che quest’ultima già si sarebbe espressa, ai sensi dell’art. 32, comma 2, lett. c) L. 47/1985, in occasione del rilascio delle menzionate concessioni in sanatoria.

Inoltre, l’asserita inottemperanza alle prescrizioni di cui agli artt. 65-93-94 D.P.R.380/01 ss.mm.ii.

e al Regolamento Regione Lazio n. 26/2020 sarebbe documentalmente smentita dal deposito del progetto ai competenti uffici del Genio civile; quanto poi agli oneri concessori, di cui Roma Capitale ha prospettato la mancata corresponsione, essi sarebbero stati, in realtà, integralmente pagati.

I motivi sono solo parzialmente fondati.

In disparte il profilo della legittimità dello stato urbanistico dell’immobile a seguito di condono, che in questa sede non viene in rilievo, la circostanza che parte ricorrente abbia demolito e quindi ricostruito l’edificio in una diversa area di sedime le impone, in ragione della presenza del vincolo di cui all’art. 26, comma 3, lett. a), del Regolamento di attuazione del codice della strada, di chiedere e ottenere, in via preventiva, il parere all’ente competente (NA S.p.A.), a pena di inefficacia della SCIA.

Infatti, una volta che l’immobile (condonato) è stato demolito, allora esso, ove ricostruito in diversa area di sedime, dovrà soggiacere a tutti i vincoli che connotano l’area, ivi compreso quello di cui all’art. 26, comma 3, lett. a del Regolamento di attuazione del codice della strada.

Sul punto, non coglie nel segno nemmeno l’ulteriore doglianza della ricorrente per la quale siffatto parere sarebbe già stato acquisito in sede di rilascio delle concessioni in sanatoria e quindi ai sensi dell’art. 32, comma 2, lett. c) L. 47/1985 (a fini della valutazione del rischio di “minaccia alla sicurezza del traffico”), cosicchè, NA S.p.A., essendosi espressa in senso favorevole in relazione a un immobile collocato a ml. 8.43 di distanza dal G.R.A., non potrebbe che reiterare tale valutazione rispetto all’arretramento dell’edificio.

Di contro, la norma da ultimo invocata, nel prevedere l’obbligo del parere preventivo di NA S.p.A. in relazione alle aree sottoposte a vincoli, opera limitatamente al rilascio del condono, ma non esclude la necessità che tale ente si esprima nuovamente in riferimento a tutte le altre, diverse e successive vicende, quali appunto la demolizione dell’immobile e la sua ricostruzione in diversa area di sedime.

Del resto, l’arretramento dell’area di tal fatta non garantisce, ex se , che la nuova collocazione dell’edificio non costituisca minaccia alla sicurezza del traffico.

La censura si appalesa, invece, fondata laddove la parte ricorrente ha comprovato l’infondatezza del diverso motivo ostativo, avente a oggetto la violazione delle prescrizioni di cui agli artt. 65, 93, 94 TUED e del Regolamento Regione Lazio n. 26/2020 in materia di prevenzione del rischio sismico con riguardo alle opere strutturali.

Sul punto, risulta per tabulas l’attestato di deposito della documentazione antisismica (cfr. doc. 4 indice parte ricorrente) e il riscontro in tal senso da parte dell’Ufficio competente.

Del pari risulta infondato il motivo ostativo relativo al mancato pagamento degli oneri concessori, atteso che le emergenze processuali depongono in senso opposto (doc. 5 indice parte ricorrente). In ogni caso, l’eventuale omissione di tal fatta non incide sulla validità del titolo edilizio, producendo essa solo mere conseguenze di ordine economico (C.d.s., n. 3823/2023).

8. Ritenuta quindi la necessità della preventiva acquisizione del parere NA S.p.A., occorre ora esaminare, sulla base del principio della radicalità del vizio, il terzo motivo di ricorso a mezzo del quale la ricorrente si duole – a valle della ritenuta necessarietà dell’acquisizione preventiva del richiamato parere – dell’asserita erronea applicazione dell’art. 23, comma 3, TUED, anzichè dell’art. 23, comma 4, TUED.

In particolare, parte ricorrente ha eccepito che il vincolo di edificabilità nella fascia di rispetto di cui all’art. 26, comma 3, lett. a), del Regolamento di attuazione del codice della strada sarebbe un vincolo “non di competenza comunale” cosicchè, lungi dal trovare applicazione al caso di specie l’art. 23, comma 3, TUED, l’Amministrazione avrebbe dovuto invocare il comma 4 dello stesso articolo e, per tal via, indire la conferenza di servizi.

La doglianza è fondata.

Con riferimento agli interventi assentibili tramite SCIA sostitutiva ex art. 23 TUED che ricadono in area sottoposta a vincolo, la norma in esame disciplina due diverse fattispecie: il vincolo di competenza, anche su delega, del Comune nel cui ambito ricade il bene (comma 3) e il vincolo “non di competenza comunale” (comma 4). Se nella prima ipotesi l’indizione della conferenza di servizi (decisoria) è facoltativa, nella seconda, invece, è obbligatoria. Ai sensi dell’art. 23, comma 4, TUED, l’Amministrazione che, infatti, riceve la SCIA sostitutiva in difetto dell’allegazione del relativo e necessario parere preventivo è tenuta a indire obbligatoriamente la conferenza di servizi.

Applicando tali principi al caso di specie, il vincolo che in questa sede ci occupa, in quanto presidiato da NA S.p.A. – che, in presenza del vincolo di cui all’art. 26, comma 3, lett. a), del Regolamento di attuazione del codice della strada, è chiamata a rilasciare il parere preventivo circa la compatibilità della deroga alle distanze di legge per l’edificazione degli immobili nelle fasce di rispetto con la sicurezza stradale – non è di competenza di Roma Capitale. Pertanto, quest’ultima, una volta ricevuta la SCIA priva del parere in parola, si sarebbe dovuta attivare ai sensi degli artt. 14 e ss. L.241/90.

Né coglie nel segno l’eccezione di Roma Capitale per la quale, in ogni caso, ai sensi dell’art. 23 bis , comma 1, TUED, sarebbe comunque stato onere del privato sollecitare, in caso di SCIA, l’attivazione della conferenza di servizi.

Tale ultima norma opera infatti solamente in riferimento alla SCIA leggera (e non invece pesante come nel caso di specie) e comunque nelle ipotesi di conferenza di servizi facoltativa (e non invece obbligatoria come nel caso di specie).

9. Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente ha eccepito la violazione del termine di cui all’art. 19 L. 241/90 per aver l’Amministrazione agito in autotutela ben quattro anni dopo la scadenza del termine di legge.

Il motivo è infondato.

Per quanto precede, risulta acclarato che la demo-ricostruzione di un immobile, nell’ambito di un’area sottoposta a vincolo di inedificabilità, impone all’interessato la previa acquisizione del parere di NA S.p.A. a pena di inefficacia della SCIA ex art. 23, comma 4, TUED.

Consegue che, in difetto di esso, la SCIA presentata è incompleta – cosicchè non può trovare applicazione il termine decadenziale di cui all’art. 19 L. 241/90 (C.d.s., n. 1227/2019: “ nel caso, poi, della denuncia di inizio attività e/o segnalazione certificata di inizio attività […] oggi, come ieri, la incompleta e/o inesatta rappresentazione della realtà e dell’intervento progettato priva, in radice, di ogni effetto tale iniziativa del privato ”) – e quindi inefficace ab origine e, come tale, completamente improduttiva di effetti giuridici.

In altre parole, non potendo la SCIA priva del parere di tal fatta essere sussunta nella fattispecie giuridica di cui all’art. 19 L. 241/90, non trova applicazione, ai fini che qui interessano, il relativo termine decadenziale.

10. La terza censura, afferente alla violazione dell’art. 7 L. 241/90, può essere assorbita in quanto, trattandosi di vizio procedimentale, l’accoglimento del ricorso e la caducazione del provvedimento impugnato lasciano fermo il riesercizio del potere da parte dell’Amministrazione e, quindi, se del caso, l’instaurazione di un nuovo e diverso procedimento amministrativo.

11. Alla luce di quanto precede, il Collegio, in accoglimento parziale del ricorso, annulla il provvedimento impugnato per non aver Roma Capitale indetto la conferenza di servizi obbligatoria ai sensi dell’art. 23, comma 4, TUED, fermo e impregiudicato, all’esito, il successivo riesercizio del potere.

12. Deve poi essere respinta la domanda risarcitoria spiegata dalla ricorrente per non essere stata la stessa né allegata, né munita dell’adeguato corredo probatorio.

13. La soccombenza reciproca consente al Collegio di compensare integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso come in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente nei termini di cui in motivazione, respingendolo nel resto.

Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

NG NC, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

CH RB, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CH RB	NG NC

IL SEGRETARIO