Pubblicato il 14/04/2026

N. 00091/2026

N. 00236/2025 REG.REK.

REPUBLIK ITALIEN

IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES

Das Verwaltungsgericht

Autonome Sektion für die Provinz Bozen

verkündet vorliegendes

URTEIL

im Rekurs Nr. 236 des allgemeinen Registers des Jahres 2025, eingebracht von
BE OM, vertreten und verteidigt von RA UK Harder, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse;

gegen

Gemeinde Kastelruth, in Person des amtierenden Bürgermeisters, vertreten und verteidigt von der Bezirksadvokatur Trient mit gesetzlichem Domizil in deren Ämtern in Trient, largo Porta Nuova, 9;

für die Aufhebung

der Maßnahme der Gemeinde Kastelruth vom 15.07.2025 mit Betreff „Ablehnung des Antrags/Schreiben um Zuweisung der Gästebetten und CIN-Code im Sinne des Art. 11-bis des Landesgesetzes vom 22. Oktober 1993, Nr. 17“ , dem Rekurssteller zugestellt am 28.07.2025, des darin erwähnten Schreibens vom 16.04.2025, Prot. Nr. 0020005 betreffend die Mitteilung der angeblichen Hinderungsgründe für die Annahme des Antrages, sowie aller weiteren vorangegangenen, nachfolgenden oder sonstwie zusammenhängenden Maßnahmen und Verwaltungsakte, auch wenn nicht eigens angeführt oder dem Rekurssteller nicht bekannt.

Nach Einsicht in den Rekurs und dessen Anlagen;

Nach Einsicht in den Einlassungsschriftsatz der Gemeinde Kastelruth;

Nach Prüfung aller Prozessunterlagen;

Nach Anhörung bei der öffentlichen Verhandlung vom 25. März 2026 der Berichterstatterin Gerichtsrätin Dr. Edith Engl und der Verteidiger der Parteien, laut Verhandlungsprotokoll;

Folgende Sach- und Rechtslage wurde erwogen.

SACH- UND RECHTSERWÄGUNGEN

Der Rekurssteller ist gundbücherlicher Eigentümer der Bpp. 1662 und 3442 und der Gp. 5366/2 in E. Zl. 956/II, K.G. Kastelruth. Bei den Liegenschaften handelt es sich um ein Wohnhaus bestehend aus zwei Wohneinheiten samt Zubehörfläche im Ortszentrum von Seis am Schlern.

In der Vergangenheit hatte der Rekurssteller die Vermietung der Wohneinheiten als private Ferienwohnungen im Sinne von L.G. 12/1995 bei der Gemeinde angemeldet und ab 1. Jänner 2019 bis zum 30. Dezember 2021 die entsprechende Tätigkeit ausgeübt.

Im Jahre 2021 reichte er bei der Gemeinde eine ZeMeT für umfangreiche Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten ein, insbesondere Dacherneuerung, Wärmedämmung, Installation von Solarpaneelen sowie den Austausch von Rollos und Haustüren. Zum 31. Dezember 2021 hat der Rekurssteller daher die genannte Tätigkeit eingestellt.

Nach Abschluss der Arbeiten im Jahre 2025, meldete der Rekurssteller die Bezugsfertigkeit und beantragte die Zuweisung von 8 Gästebetten sowie die Erteilung des CIN‑Codes zur Wiederaufnahme der privaten Vermietung.

Die Gemeinde lehnte den Antrag mit der Begründung ab, dass nach Art. 4 Abs. 5 D.LH. Nr. 25/2022 die Schaffung oder Erhöhung nichtgewerblicher Gästebetten die Errichtung von Baumasse auf Grundlage einer Baukonzession oder Eingriffsgenehmigung voraussetze. Die 2021 eingereichte ZeMeT betreffe lediglich außerordentliche Instandhaltungsarbeiten und keine Neubildung von Baumasse. Die Bezugsfertigkeit beziehe sich auf ein bereits bestehendes Gebäude, und Gästebetten könnten nur genehmigt werden, wenn sie ausdrücklich in einer Baukonzession oder Eingriffsgenehmigung vorgesehen seien. Zudem beanstandete die Gemeinde auch das Fehlen der Stempelmarke und einer Ausweiskopie, welche nachgereicht wurden.

Der Rekurssteller hält die Entscheidung für rechtswidrig und beantragt deren Aufhebung. Der Rekurs stützt sich auf folgende Anfechtungsgründe:

I. „Verletzung bzw. fehlerhafte Anwendung von Artikel 38, Absatz 4 des L.G. Nr. 9/2018 und von Artikel 4, Absatz 5 des D.L.H. Nr. 25/2022 in Verbindung mit Art. 3, 41 und 42 der Verfassung. Befugnisüberschreitung wegen unlogischer Begründung“.

II. „Verletzung bzw. fehlerhafte Anwendung von Art. 4, Abs. 5, D.LH. Nr. 25/2022 in Verbindung mit Art. 41 und 42 der Verfassung sowie mit Art. 10, Abs. 1 und 2 der Richtlinie 2006/123/EG und mit Art. 15, Abs. 1 und 2 des G.v.D. Nr. 59/2010, und von Art. 1, Abs. 1 und 1/bis, sowie von Art. 7 des L.G. Nr. 17/1993. Verletzung des Legalitätsgrundsatzes.

Befugnisüberschreitung wegen Verkennung von Tatsachen, Ermittlungsmangels und wegen fehlender/unzureichender Begründung“.

Und rein vorsorglich III. „Verletzung bzw. fehlerhafte Anwendung von Art. 1, Abs. 1 und 1-bis 13 sowie von Art. 11-bis des L.G. Nr. 17/1993. Befugnisüberschreitung wegen Verkennung von Tatsachen und Ermittlungsmangels“.

Die Gemeinde Kastelruth ließ sich, vertreten von der Staatsadvokatur, in den Streit ein, um die angefochtene Maßnahme zu verteidigen.

Bei der Sachverhandlung vom 25. März 2026 wurde die Streitsache zur Entscheidung einbehalten.

Vorauszuschicken ist, dass mit Art. 7 Abs. 7 des Landesgesetzes Nr. 10/2022 Art. 38 Abs. 4 des Landesgesetzes Nr. 9/2018 novelliert und ein sogenannter „Bettenstopp“ eingeführt wurde, der eine gesetzliche Obergrenze für Gästebetten festlegt. In der Folge wurde eine umfassende Erhebung der bestehenden Gästebetten durchgeführt, um die maximal zulässige Gesamtzahl festzulegen. Seither ist die Zuweisung neuer Gästebetten ausschließlich im Rahmen einer Kontingentierung zulässig, die zwischen gastgewerblichen und nichtgastgewerblichen Betrieben unterscheidet.

Mit Dekret des Landeshauptmanns Nr. 25/2022 wurden die Kriterien und Modalitäten für die Erhebung, die Festsetzung der Obergrenze sowie die Zuweisung der Gästebetten geregelt. Maßgeblich ist im Anlassfall Art. 4, der die nichtgastgewerblichen Gästebetten betrifft. Dessen Abs. 5 enthält eine Übergangsregelung zum Schutz bereits erworbener Rechte, die eine Ausnahme von der kontingentierten Bettenzuweisung vorsieht.

Danach ist die Schaffung oder Erhöhung nichtgastgewerblicher Gästebetten zulässig, sofern:

- für die betreffende Baumasse mit der Zweckbestimmung „Wohnen ohne Bindung“ bereits eine Baukonzession oder Eingriffsgenehmigung vorliegt,

- die Baubeginnmeldung vor Inkrafttreten des Dekrets erfolgt ist, und

- die Tätigkeitsmeldung innerhalb von 30 Tagen ab zertifizierter Meldung der Bezugsfertigkeit eingebracht wird.

Der Rekurssteller führte an seinem Wohnhaus genehmigte Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten durch, für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Dekrets eine ZeMeT eingereicht war. Nach Meldung der Bezugsfertigkeit beantragte er fristgerecht die Zuweisung von acht Gästebetten.

Die Gemeinde lehnte den Antrag mit der Begründung ab, Art. 4 Abs. 5 sei mangels Schaffung neuer Baumasse nicht anwendbar.

Mit dem ersten Anfechtungsgrund beanstandet der Rekurssteller die restriktive Auslegung der Gemeinde und macht geltend, dass sie sowohl den Grundsätzen der Gesetzesauslegung als auch der ratio der Bestimmung widersprechen würde. Diese liege im Schutz der Investitionen, die im Zusammenhang mit der dem begonnenen Baubauvorhaben, vorgenommen wurden.

Die Rüge ist begründet.

Der für den Anlassfall maßgebliche Art. 4 Abs. 5 D.LH. 25/2022 lautet:

„(5) Die Schaffung von nichtgastgewerblichen Gästebetten bzw. die Erhöhung derselben ist aufgrund erworbener Rechte für Baumasse mit Zweckbestimmung Wohnen ohne Bindung gemäß Artikel 79 des Landesgesetzes vom 11. August 1997, Nr. 13, oder gemäß Artikel 39 des Landesgesetzes vom 10. Juli 2018, Nr. 9, in geltender Fassung, zulässig, falls die Baumasse bei Inkrafttreten dieser Verordnung aufgrund einer erlassenen Baukonzession gemäß Landesgesetz 11. August 1997, Nr. 13, oder einer Eingriffsgenehmigung gemäß Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9, errichtet werden kann und für welche die Baubeginnmeldung bereits erfolgt ist. Voraussetzung ist dabei, dass innerhalb von 30 Tagen ab der zertifizierten Meldung der Bezugsfertigkeit bei der Gemeinde eine Tätigkeitsmeldung im Sinne des Landesgesetzes vom 11. Mai 1995, Nr. 12, oder des Landesgesetzes 19. September 2008, Nr. 7, eingereicht wird“ .

Bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt sich, dass eine Beschränkung auf die Schaffung „neuer“ Baumasse nicht vorgesehen ist. Die Norm nennt allgemein die „Schaffung“ bzw. „Erhöhung“ nichtgastgewerblicher Gästebetten und verlangt, dass die betreffende Baumasse „errichtet werden kann“ . Eine Differenzierung zwischen Neubauten und sonstigen baulichen Maßnahmen lässt sich aus dem Wortlaut nicht entnehmen. Insbesondere fehlt jeder Hinweis darauf, dass nur Vorhaben mit Volumenzuwachs erfasst sein sollen.

Auch systematisch ist eine derartige Einschränkung nicht zu rechtfertigen. Die Bestimmung knüpft allein an das Vorliegen einer Baukonzession oder einer Eingriffsgenehmigung sowie an die bereits erfolgte Baubeginnmeldung an. Maßgeblich ist somit die rechtliche Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens mit der Zweckbestimmung „Wohnen ohne Bindung“.

Der Begriff der Eingriffsgenehmigung im Sinne des Landesgesetzes Nr. 9/2018 erfasst dabei auch Maßnahmen ohne Erweiterung der Baumasse, insbesondere Instandhaltungs-, Restaurierungs-, Sanierungs- und Umbauarbeiten.

Ferner ist festzuhalten, dass der V. Titel des LG 9/2018 die Eingriffsgenehmigungen regelt und das III. Kapitel die Genehmigungen für Baumaßnahmen normiert; letztere umfassen auch die zertifizierte Meldung des Tätigkeitsbeginns (ZeMeT) zählt (vgl. Art. 72). Die Rechtsprechung hat hierzu klargestellt, dass „una volta decorsi i termini per l’esercizio del potere inibitorio-repressivo, la SCIA costituisce un titolo abilitativo valido ed efficace, che può essere rimosso solo mediante l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio“ (vgl. TAR Lazio Nr. 19778/2025).

Außerdem erfasst die einschlägige gesetzliche Vorgabe (Art. 38 Abs. 4 LG 9/2018 – Verwendung der Baumasse zur Wohnnutzung), die durch die gegenständliche Durchführungsverordnung samt Übergangsregelung konkretisiert wird, sämtliche Fälle der Erteilung einer Eingriffsgenehmigung, ohne auf bestimmte Arten von Baumaßnahmen abzustellen.

Schließlich steht auch der Zweck der Bestimmung der von der Gemeinde vertretenen Auslegung entgegen. Als Übergangsbestimmung dient Art. 4 Abs. 5 dem Schutz bereits genehmigter und begonnener Bauvorhaben sowie der damit verbundenen Investitionen. Für diesen Zweck ist es unerheblich, ob es sich um Neubauten oder sonstige zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch nicht abgeschlossene Baumaßnahmen handelt. Entscheidend ist vielmehr, dass ein rechtmäßig genehmigtes Vorhaben vorliegt und der Bauwerber im Vertrauen auf die bestehende Rechtslage Investitionen getätigt hat.

Die von der Gemeinde vorgenommene Auslegung hätte zur Folge, dass bereits genehmigte Vorhaben – insbesondere Sanierungs-, Renovierungs- und Umbauarbeiten sowie auch Fälle des Abbruchs mit Wiederaufbau ohne Volumenserweiterung – von der Übergangsregelung ausgeschlossen wären, obwohl vergleichbare Schutzbedürfnisse bestehen. Ein derartiges Ergebnis ist sachlich nicht gerechtfertigt.

Die von der Gemeinde vertretene Auslegung widerspricht daher den maßgeblichen Auslegungskriterien sowie dem Zweck der Bestimmung.

Der Anfechtungsgrund ist begründet.

Mit dem zweiten Anfechtungsgrund rügt der Rekurssteller, dass die Gemeinde die Ablehnung rechtswidrig darauf gestützt habe, dass die Vermietungstätigkeit ausschließlich auf die im genehmigten Bauprojekt ausgewiesenen Gästebetten beschränkt sei.

Auch diese Rüge ist begründet.

Art. 4 Abs. 5 D.LH. 25/2022 bietet keine Grundlage für eine derartige Beschränkung; die gegenteilige Annahme der Gemeinde verstößt daher gegen diese Bestimmung. Die Auflage verletzt zudem Art. 7 LG 17/1993, da es an jeglicher Begründung fehlt, die eine Festlegung der Gästebetten im Rahmen eines Bauprojekts rechtfertigen könnte.

Die erst im Verteidigungsschriftsatz nachgeschobene Begründung überzeugt nicht. Insoweit gelten die bereits zum ersten Anfechtungsgrund dargelegten Erwägungen. Unabhängig davon ist eine nachträgliche Ergänzung der Begründung unzulässig und vermag den ursprünglichen Begründungsmangel nicht zu sanieren.

Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist der Rekurs begründet und die angefochtenen Maßnahmen aufzuheben. Der dritte, lediglich vorsorglich geltend gemachte Anfechtungsgrund ist als absorbiert anzusehen.

Angesichts der Neuheit der aufgeworfenen Rechtsfragen sind die Verfahrenskosten gegeneinander aufzuheben.

A.D.G.

Gibt das Verwaltungsgericht - Autonome Sektion für die Provinz Bozen in endgültiger Entscheidung dem eingangs genannten Rekurs statt und heb die angefochtenen Maßnahmen auf.

Spesenkompensierung.

Dieses Urteil ist von der Verwaltungsbehörde zu befolgen.

So entschieden in Bozen in nichtöffentlicher Sitzung am 25. März 2026 mit der Beteiligung der Richter:

ST BE, Präsident

Edith Engl, Gerichtsrat, Verfasserin

Fabrizio Cavallar, Gerichtsrat

Andrea Sacchetti, Gerichtsrat

DIE VERFASSERIN	DER PRÄSIDENT
Edith Engl	ST BE

DER GENERALSEKRETÄR