Pubblicato il 17/04/2026

N. 00688/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01141/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1141 del 2025, proposto da
LA AB MA, rappresentato e difeso dall'avvocato Demetrio Verbaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Davoli, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Pitaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento a firma del Responsabile dell'Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Davoli prot. n. 5023 del 9.6.2023, di diniego alla sanatoria ex art. 36-bis del d.p.r. n. 380/2001

- nonché di ogni altro atto o provvedimento connesso e/o conseguenziale, compreso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Davoli;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 marzo 2026 il dott. RI RC e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il sig. LA AB MA è comproprietario di un fabbricato a Davoli per il quale è stato rilasciato il permesso di costruire n. 6/2012, per l’esecuzione di lavori di “[r] ealizzazione scala esterna e sopraelevazione del tetto di copertura di un fabbricato per civile abitazione ai sensi della L.R. n. 21 del 11.08.2010 ”.

2. A seguito di sopralluogo svoltosi in data 9 febbraio 2021, sono state individuate nell’immobile del sig. MA una serie di opere eseguite in difformità del predetto titolo edilizio (elevazione del sottotetto con modifica della destinazione d’uso, costruzione di tre balconi e di un abbaino, ampliamento di un altro balcone al primo piano, realizzazione di una lavanderia al primo piano, ampliamento e modifica del portico al piano terra, realizzazione della scala esterna in difformità al progetto originario).

3. Con ordinanza n. 5 del 12 aprile 2021, il Comune di Davoli ha ingiunto ai proprietari la demolizione delle opere abusive realizzate in difformità.

4. Nei confronti dell’ordine demolitorio, i sig.ri MA e Di JO hanno proposto ricorso dinanzi a questo TAR, che lo ha rigettato con sentenza n. 11527 9 giugno 2021; il successivo appello è stato accolto dal Consiglio di Stato con sentenza n. 7254 del 25 luglio 2023, limitatamente alla legittimità della modifica strutturale della trave di colmo e alla realizzazione di una lavanderia sul pianerottolo all’interno del vano scala, mentre sono state confermate le altre difformità rispetto al permesso di costruire n. 6/2012.

5. Quindi, con determinazione n. 11097 del 26 settembre 2023 – n. 584 del 2 ottobre 2023, il Comune di Davoli ha disposto la demolizione d'ufficio delle opere abusive accertate dal Consiglio di Stato con la citata sentenza.

6. A fronte di tale provvedimento repressivo, in data 4 ottobre 2023, il ricorrente ha depositato presso il Comune di Davoli istanza di sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del DPR n. 380/2021, la quale è stata rigettata con nota prot. n. 12023 del 2 novembre 2023.

7. Avverso la demolizione d’ufficio e il rigetto della domanda di sanatoria, il ricorrente ha proposto un nuovo ricorso, che è stato rigettato da questo TAR con sentenza n. 1330 del 19 settembre 2024.

8. Il successivo è stato parzialmente accolto dal Consiglio di Stato che con sentenza n. 2999 del 9 aprile 2025 ha annullato il provvedimento di demolizione d’ufficio, in quanto [a] l momento dell’emanazione della determinazione impugnata con il ricorso n.1457/2023 Reg.ric., il termine dilatorio per l’esecuzione spontanea dell’ordine di demolizione non era ancora decorso ”, mentre è stata confermata la legittimità del rigetto della domanda di sanatoria, in quanto “ deve escludersi che i bonus volumetrici previsti dalla disciplina premiale del piano-casa (o della rigenerazione urbana) possano essere utilizzati al fine di conseguimento di una sanatoria edilizia ”.

9. Successivamente, in data 8 maggio 2025, il ricorrente ha presentato una nuova istanza di sanatoria per il locale sottotetto, invocando questa volta l'applicazione del novellato art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 e della legge regionale n. 25/2022.

10. Quindi, il Comune, previo inoltro del preavviso di rigetto, con nota prot. n. 5023 del 9 giugno 2025 ha definitivamente respinto l’istanza di sanatoria.

11. Il diniego è stato impugnato con il ricorso in esame per i seguenti motivi.

11.1. Parte ricorrente evidenzia, preliminarmente, la sostanziale novità dell’istanza di sanatoria presentata, la quale non costituirebbe una mera riproposizione della precedente, fondandosi su un mutato contesto normativo e sulla diversa natura del regime giuridico invocato, in quanto:

- la legge regionale n. 25/2022 non avrebbe carattere “straordinario e transitorio”, ma introdurrebbe un regime normativo definitivo per la rigenerazione urbana, rendendo inapplicabili le limitazioni delle precedenti leggi regionali, le quali, proprio in ragione della loro natura eccezionale, precludevano l’accesso ai benefici volumetrici per la regolarizzazione di abusi preesistenti;

- l’art. 7 della medesima legge regionale configurerebbe il recupero a fini abitativi dei sottotetti come un intervento ammesso in via ordinaria, subordinato esclusivamente al rispetto dei parametri ivi definiti;

- il successivo art. 13 della legge regionale ha operato una significativa revisione delle categorie edilizie, declassando a “variazioni non essenziali” talune difformità precedentemente qualificate come essenziali, circostanza che determinerebbe il venir meno dei presupposti per l’applicazione della più severa sanzione demolitoria;

- l’introduzione dell'art. 36-bis del DPR n. 380//2001 ha innovato il regime dell'accertamento di conformità per le parziali difformità, ritenendo ora sufficiente la conformità dell'opera alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.

11.2. Quindi, con il primo motivo, parte ricorrente sostiene che:

- l’amministrazione avrebbe erroneamente interpretato il richiamo alla legge regionale n. 25/2022 contenuto nell’istanza di sanatoria come volto a indicare la disciplina vigente all’epoca della commissione dell'abuso;

- al contrario, legge regionale n. 25/2022 è stata correttamente richiamata quale parametro della conformità urbanistica attuale delle opere realizzate.

11.3. Con il secondo motivo, si sostiene che:

- il rigetto fondato sul mancato rispetto dell’altezza minima di m. 2,70 ometterebbe di considerare che, nel caso di specie, non si tratta di una nuova costruzione, ma del recupero di un sottotetto preesistente, e, quindi, la norma di riferimento è l’art. 7, comma 3, della legge regionale n. 25/2022, la quale fissa parametri derogatori e specifici, ossia un’altezza media minima di m. 2,40 e un’altezza minima dei locali di m. 1,60: parametri che risultano entrambi rispettati;

- anche il recente art. 24, comma 5-bis, del DPR n. 380/2001 ha recepito il limite di m. 2,40, quale nuovo standard per l'abitabilità.

11.4. Con il terzo motivo, parte ricorrente sostiene che:

- il Comune di Davoli avrebbe erroneamente negato l'applicabilità della legge regionale n. 25/2022 sul presupposto dell’assenza dello “stato legittimo” dell’immobile;

- al contrario, lo “stato legittimo” dell’immobile sarebbe quello definito dalla concessione edilizia in sanatoria n. 10214 del 7 agosto 1986;

- infatti, calcoli di “ampliamento” e “recupero sottotetto” della nuova istanza si basano sulla consistenza originaria dell’immobile “legittimo” (ai sensi della concessione edilizia n. 10214 del 7 agosto 1986), prescindendo dalle vicende edilizie successive.

11.5. Con il quarto motivo, si sostiene che:

- il diniego opposto dal Comune di Davoli si fonderebbe sull’errato presupposto che non si possa applicare la nuova legge, poiché l’immobile avrebbe già goduto dei benefici della precedente legge regionale n. 21/2010;

- tuttavia, l’istanza di sanatoria in esame calcola le volumetrie partendo esclusivamente dallo “stato legittimo” del 1986: non vi sarebbe, pertanto, alcuna duplicazione degli incrementi volumetrici, ma una nuova qualificazione di interventi basata sulla “legittima” consistenza originaria.

11.6. Con il quinto motivo, parte ricorrente deduce l’irrilevanza della qualificazione dell'abuso come “ristrutturazione edilizia” (art. 33 del DPR n. 380/2001) o “nuova costruzione” (art. 31 del DPR n. 380/2001), poiché l’art. 36-bis del DPR n. 380/2001 è applicabile ad entrambe le fattispecie.

11.7. Con il sesto motivo, si sostiene l’erroneità del diniego basato sulla non conformità al PRG o alle NTA, poiché la legge regionale n. 25/2022 opera in deroga agli strumenti urbanistici locali;

11.8. Con il settimo motivo, si sostiene, infine, che il Comune non può invocare le precedenti sentenze per rigettare la nuova istanza, poiché il quadro normativo è radicalmente mutato: l’amministrazione avrebbe dovuto semmai applicare l'art. 36-bis, comma 2, del DPR n. 380/2001, valutando la cd. “sanatoria condizionata” e indicando prescrizioni o opere di adeguamento per rendere l’immobile legittimabile.

12. Si è costituito il Comune di Davoli, resistendo al ricorso.

13. In prossimità dell’udienza, parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 73 c.p.a., insistendo nelle proprie tesi difensive.

14. All’udienza pubblica del 4 marzo 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

15. Il ricorso è infondato e va respinto.

16. Il Comune di Davoli ha fondato il diniego all’istanza di sanatoria su una pluralità di motivi ostativi, sintetizzabili nel seguente modo:

- inapplicabilità della legge regionale n. 25/2022, quale parametro dell’accertamento di conformità, poiché essa non era ancora in vigore all'epoca della realizzazione delle opere abusive;

- mancato rispetto dell’altezza minima di m. 2,70 prescritta dal DM 5 luglio 1975 e dalle NTA vigenti;

- inapplicabilità della legge regionale n. 25/2022, quale parametro per l’accertamento di conformità al momento della richiesta, in quanto mancherebbe la preesistenza dello “stato legittimo” dell’immobile e in quanto l'art. 11, comma 1, della medesima legge regionale preclude l’applicazione delle nuove premialità volumetriche agli immobili che abbiano già usufruito degli incrementi previsti dalla precedente legge regionale n. 21/2010;

- riconducibilità delle opere realizzate alla fattispecie della ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 33 del DPR n. 380/2001;

- non conformità delle opere realizzate alle previsioni del PRG e delle N.T.A. del Comune di Davoli, precludendo la sanabilità dell'intervento.

17. Si osserva, preliminarmente, che, essendo il diniego fondato su una pluralità di ragioni autonome (cd. atto “plurimotivato”), ciascuna idonea a sorreggere la decisione, la legittimità di una sola di esse è sufficiente a determinare il rigetto del ricorso, restando assorbite le restanti doglianze per carenza di interesse (cfr. Consiglio di Stato, sez. III, 14 novembre 2025, n. 8924, che richiama il costante indirizzo giurisprudenziale secondo il quale “ “per sorreggere l’atto in sede giurisdizionale è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse; con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l’esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento”, sicché “il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall’ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell’atto implica la perdita di interesse del ricorrente all’esame delle altre doglianze” (cfr., di questa Sezione, pareri n. 357/2022 e n. 205/2022, nonché sentenze Sez. VI, 18 luglio 2022, n. 6114 e Sez. V, 14 aprile 2020, n. 2403, 13 settembre 2018, n. 5362, 3 settembre 2003, n. 437 ”).

18. Orbene, la questione centrale del presente giudizio risiede nell’applicabilità della legge regionale n. 25/2022, in quanto essa identifica il quadro normativo di riferimento per la valutazione della conformità urbanistica attuale delle opere abusive realizzate.

Il ricorrente, infatti, fonda l’intera pretesa alla sanatoria sul presupposto che l’intervento edilizio – già accertato come abusivo con sentenza del Consiglio di Stato sez. VI, 25 luglio 2023 n. 7254 – risulti oggi conforme ai nuovi e più favorevoli parametri introdotti dalla legge regionale n. 25/2022 “ per la rigenerazione urbana e territoriale, la riqualificazione e il riuso ”.

L’applicabilità della legge regionale n. 25/2022 condiziona, inoltre, l’operatività della sanatoria “semplificata” di cui all’art. 36-bis DPR n. 380/2001, che richiede che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda.

In altri termini, qualora la legge regionale n. 25/2022 risultasse inapplicabile alla fattispecie, il ricorrente verrebbe privato del parametro normativo necessario per dimostrare la conformità delle opere realizzate.

19. Nel caso di specie, il Comune di Davoli ha negato la sanatoria, ritenendo insussistente lo “stato legittimo” dell'immobile, requisito espressamente richiesto dalla legge regionale n. 25/2022 per l’accesso ai benefici previsti.

Di contro, secondo la prospettazione di parte ricorrente, lo “stato legittimo” richiesto dall'art. 11, comma 2, della legge regionale n. 25/2022 dovrebbe essere parametrato esclusivamente alla consistenza del fabbricato risalente alla concessione in sanatoria del 1986, prescindendo dalle successive trasformazioni abusive.

Il Collegio non ritiene condivisibile tale tesi, per le seguenti ragioni:

- non è controverso che al momento della domanda di sanatoria l’immobile fosse difforme rispetto ai titoli abilitativi rilasciati (ossia il permesso di costruire n. 6/2012 e, prima ancora, la concessione edilizia n. 10214 del 7 agosto 1986) e che, quindi, l'immobile nella sua configurazione unitaria non fosse in “stato legittimo”, ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001;

- l’art. 11, comma 2, lett. a) della legge regionale n. 25/2022 è chiaro nel precludere nuovi interventi su edifici che “ al momento della richiesta [...] non rientrino tra quelli in stato legittimo di cui all’articolo 2, comma 1, lettera n), risultino eseguiti in assenza o in difformità anche parziale dal titolo abilitativo o, comunque, siano oggetto di procedimenti di cui al titolo IV del d.p.r. 380/2001 o, ancora, siano, anche parzialmente, abusivi ”;

- la disposizione mira a evitare che si innestino ampliamenti volumetrici o recuperi su un immobile irregolare, riflettendo la volontà del legislatore regionale di subordinare le premialità edilizie alla previa e completa regolarizzazione dell’edificio;

- né è giuridicamente ammissibile una scomposizione dell'organismo edilizio che isoli le parti originarie “legittime” per applicare a queste ultime i benefici della legge regionale n. 25/2022, ignorando la presenza di volumi abusivi;

- la tesi del ricorrente – secondo la quale la sanatoria avrebbe l'effetto “virtuoso” di eliminare le difformità proprio tramite l'applicazione della legge – configura una evidente inversione logica: la regolarità edilizia è il presupposto di applicabilità della legge regionale n. 25/2022, non il suo possibile effetto finale;

- pertanto, sebbene il calcolo volumetrico dell'istanza si fondi sui parametri desumibili dalla concessione edilizia n. 10214 del 7 agosto 1986, l’esistenza di difformità accertate e non rimosse al momento della domanda impedisce l'applicazione delle premialità previste dalla legge n. 25/2022;

- sotto altro angolo visuale, l’argomento difensivo secondo il quale la sopravvenuta legge regionale n. 25 del 2022 avrebbe perso i caratteri di straordinarietà e transitorietà propri del c.d. “Piano Casa”, assumendo natura di disciplina ordinaria e definitiva della rigenerazione urbana, non appare idoneo a superare il consolidato principio di stretta interpretazione delle norme di favore del “Piano Casa” (ribadito con specifico riferimento alle opere realizzate sull’immobile del ricorrente anche nella citata sentenza del Consiglio di Stato, sez. VI, 25 luglio 2023, n. 7254);

- infatti, sebbene la citata legge regionale sia inserita “stabilmente” nell'ordinamento regionale, gli interventi da essa previsti conservano una funzione premiale e derogatoria rispetto alla pianificazione urbanistica generale;

- ne consegue che tali interventi non sono suscettibili di accertamento di conformità (ai sensi dell’art. 36 e dell’art. 36-bis del DPR n. 380/2001), sia perché tale facoltà non è contemplata da tale legge regionale, sia per la natura speciale della disciplina stessa che è indirizzata alla riqualificazione futura del patrimonio edilizio e non può essere utilizzata per la sanatoria di abusi preesistenti;

- in conclusione, la presenza di abusi non sanati e non demoliti al momento della presentazione dell'istanza rende l'immobile incompatibile con i benefici della legge regionale n. 25/2022, legittimando il diniego comunale.

20. Alla luce delle considerazioni che precedono, la riscontrata legittimità del diniego, fondato sull’inapplicabilità della legge regionale n. 25/2022, assume carattere dirimente e risolutivo sotto un duplice profilo:

- in primo luogo, poiché la predetta legge regionale costituisce il presupposto fondamentale su cui il ricorrente ha incardinato l'intera pretesa alla sanatoria;

- in secondo luogo, poiché la natura “plurimotivata” del provvedimento impugnato comporta che la validità di tale ragione di rigetto, di per sé sufficiente a sorreggere l'atto, renda superfluo ed inutile l’esame delle ulteriori censure mosse dal ricorrente avverso gli altri motivi del diniego.

21. In conclusione, il ricorso deve, pertanto, essere respinto, mentre le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna la parte ricorrente alla rifusione, in favore del Comune di Davoli, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 4.000,00, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catanzaro nella camera di consiglio del giorno 4 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

IV CO, Presidente

Francesco Tallaro, Consigliere

RI RC, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RI RC	IV CO

IL SEGRETARIO