Pubblicato il 27/11/2025

N. 01970/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01755/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;
sul ricorso numero di registro generale 1755 del 2025, proposto da Sessa Costruzioni S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Giovan Francesco Esposito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Fisciano, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Salvatore Canciello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensiva:

a) dell'ordinanza dirigenziale n. 133/2025 - Prot.0022318/2025 - U 8.8.2025 a firma congiunta del Responsabile del Settore Tecnico del Comune di Fisciano e del Tecnico (ing. Giovanni Milanese) avente ad oggetto "ripristino stato dei luoghi presso locali sottotetto situati alla via G. Venditti n. 14 - censiti al foglio 18 particella 14 Sab 14, 19, 20 e 24", con cui si è ordinato ad essa ricorrente di provvedere alla demolizione di presunte opere abusive e al ripristino dello stato dei luoghi;

b) di tutti gli atti connessi e conseguenti ivi compresi, se e per quanto occorra, della relazione di servizio prot.n. 22225 del 7/8/2025 relativa al sopralluogo effettuato in data 29/7/2025 successivamente in data 6/8/2025, atti questi mai conosciuti, e solo richiamati nell'atto sub a) con riserva di motivi aggiunti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Fisciano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 il dott. EL Di AR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cod. proc. amm.;

Viene alla decisione del Collegio il ricorso mediante il quale la società ricorrente ha invocato l’annullamento dei seguenti atti: 1) ordinanza dirigenziale n. 133/2025 - Prot.0022318/2025 – U 8.8.2025, avente ad oggetto “ripristino stato dei luoghi presso locali sottotetto situati alla via G. Venditti n. 14 - censiti al foglio 18 particella 14 Sab 14, 19, 20 e 24”; 2) relazione di servizio prot.n. 22225 del 7/8/2025, relativa al sopralluogo effettuato in data 29/7/2025 e successivamente in data 6/8/2025.

La ricorrente è insorta avverso i suddetti provvedimenti mediante gravame di annullamento, ritualmente notificato e depositato, sorretto da una serie di censure di illegittimità, sia sostanziali, che procedurali.

Si è costituito il Comune di Fisciano per resistere al ricorso.

Giusta decreto presidenziale n. 460, del 3/11/2025, è stata accolta l'istanza di misure cautelari monocratiche proposta dalla ricorrente, ai sensi dell'art. 56 cod. proc. amm. ai limitati effetti acquisitivi e tanto sulla scorta della seguente motivazione “ Ritenuto sussistere un caso di estrema gravità ed urgenza, tale da non consentire neppure la dilazione fino alla data della prossima camera di consiglio”.

Nell’udienza camerale del 26 novembre 2025, la causa è introitata per la decisione.

Vale premettere che con l'ordinanza dirigenziale n. 133 dell’8/8/2025 è stato ingiunto alla ricorrente alla ricorrente il ripristino dello stato dei luoghi alla Sessa Costruzioni s.r.l. per assenza di titolo edilizio di opere in locali sottotetti situati nel Condominio Sessa alla via G. Venditti n. 14 del Comune di Fisciano, come di seguito indicate: 1) Sottotetto sub. 24. All'interno del locale risultano realizzati gli impianti sottotraccia degli allacci idrici, del gas, oltre quelli dell'impianto sottotraccia di illuminazione con annesse cassette di derivazione; inoltre nell'ambiente denominato lavatoio sul grafico assentito, risulta installato un piatto doccia con annesso impianto sottotraccia di carico e scarico delle acque; 2) Sottotetto sub. 20 All'interno del locale risultano realizzati gli impianti sottotraccia degli allacci idrici, per il gas, oltre quelli dell'impianto sottotraccia di illuminazione con annesse cassette di derivazione, inoltre nell'ambiente denominato lavatoio sul grafico assentito, risulta installato un piatto doccia con annesso impianto sottotraccia di carico e scarico delle acque; 3) Sottotetto sub. 19 All'interno del locale risultano realizzati gli impianti sottotraccia degli allacci idrici, per il gas, oltre quelli dell'impianto sottotraccia di illuminazione con annesse cassette di derivazione, inoltre nell'ambiente denominato lavatoio sul grafico assentito, risulta installato un piatto doccia con annesso impianto sottotraccia di carico e scarico delle acque; 4) Sottotetto sub. 14 All'interno del locale risultano essere presenti le predisposizioni sottotraccia degli impianti idrici di carico e scarico delle acque, del gas e dell'impianto sottotraccia di illuminazione con annesse cassette di derivazione. Nell'ambiente denominato gettitoio sul grafico assentito risulta essere installato un piatto doccia. Sulle pareti dei locali denominati sui grafici della concessione gettitoio e stenditoio/lavanderia sono state messe in opera rivestimenti con piastrelle.

Tanto premesso, il ricorso è manifestamente fondato e perciò può essere deciso con l’odierna sentenza in forma semplificata ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm., stante la sua manifesta fondatezza e l’esistenza di precedenti giurisprudenziali, anche di questo Tribunale, in ordine alle questioni oggetto di causa (ex multis, Tar Campania, Salerno, sentenza del 21/11/2023, n. 2691; Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza del 5/12/2018, n. 6905).

Invero, la giurisprudenza amministrativa, in una pluralità di arresti, ha avuto modo di statuire che “con riguardo ai locali soffitta, è evidente che un cambio di destinazione d’uso si realizza quando si è in presenza di una modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene. Perciò, affinché possa contestarsi una modifica di destinazione d’uso di una soffitta in abitazione, deve essere rilevata la realizzazione di opere del tutto incompatibili con l’originaria destinazione d’uso”.

In applicazione di tale principio è stata, quindi, ritenuta “l’inidoneità … ad un uso residenziale” del vano che “tra l’altro non è dotato di alcun impianto idraulico, né tanto meno di bagno e cucina”.

E tale è la situazione dell’immobile in esame, laddove la Pubblica Amministrazione ha omesso di considerare in concreto e nella reale consistenza su quali elementi si fonderebbe il contestato cambio di destinazione d’uso, posto che, tra l’altro, nessuna opera edilizia è stata eseguita e che non certo decisivi possono considerarsi l’allaccio alle reti (idraulica, elettrica e gas) e la realizzazione di un piatto doccia, non potendo dette attività far pensare ad un mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante.

L’impianto elettrico, pure accertato dal Comune, è finalizzato alla ordinaria illuminazione della soffitta e, come tale, è di solito presente in un locale con qualsiasi destinazione d’uso.

Così facendo il Comune resistente è incorso nella confusione tra destinazione d'uso e mera attività svolta in un immobile, che, invece, non ha alcuna rilevanza sul piano urbanistico, per il quale rileva soltanto la destinazione d'uso impressa all'immobile dalle sue caratteristiche architettoniche.

In tal senso il Consiglio di Stato, riportandosi ad un costante indirizzo giurisprudenziale, ha affermato infatti che: "L'attività che di fatto venga svolta in un immobile non ha nulla a che vedere con la normativa edilizia, per la quale rileva soltanto la destinazione d'uso impressa all'immobile dalle sue caratteristiche architettoniche in sede di costruzione o con successive opere di modificazione,- né la normativa esige che un immobile rimanga sempre destinato all'originaria destinazione, intesa come attività che vi si svolge, o alla destinazione specifica che venga indicata in sede dì concessione edilizia" (Cons. Stato, 14.5.2003, n. 2586).

Quindi, con riguardo ai locali soffitta, è evidente che un cambio di destinazione d'uso si realizza quando si è in presenza di una modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene.

Perciò, affinché possa contestarsi una modifica di destinazione d'uso di una soffitta in abitazione, deve essere rilevata la realizzazione di opere del tutto incompatibili con l'originaria destinazione d'uso.

Nel caso in esame, invece, opere interne al locale sottotetto non sono state affatto realizzate.

Com'è evidente, allora, le attitudini funzionali del locale soffitta non sono state modificate, con conseguente insussistenza di alcun cambio di destinazione d'uso.

Del resto, come condivisibilmente rimarcato dalla parte ricorrente, dei locali ad uso lavanderia, per esplicare la loro funzione, devono essere necessariamente provvisti di un impianto per il carico e lo scarico dell’acqua, come anche di un boiler a gas, per avere a disposizione l’acqua corrente calda, necessaria al lavaggio dei panni.

Del pari, l’impianto elettrico si palesa indispensabile per accedere ai locali in orario in cui non esiste l’illuminazione naturale.

Peraltro, con l’ordinanza impugnata si eccepisce che le opere così come eseguite sarebbero state realizzate senza alcun titolo edilizio, ignorando che nella tavola grafica della C.E. 59/1994, era indicato chiaramente l’uso cui erano destinati i locali ispezionati, per cui il rivestimento con piastrelle del locale n. 14 era del tutto congruente (per non dire obbligatorio) con la funzione di un locale lavanderia e stenditoio.

Siffatta circostanza, unitamente ai rilievi innanzi descritti, non può che condurre all’accoglimento del gravame.

Le spese di lite possono essere compensate, alla luce delle particolarità della fattispecie e del generale andamento della causa.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto, annulla l'ordinanza dirigenziale n. 133/2025 - Prot.0022318/2025 del Comune di Fisciano.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

EL Di AR, Referendario, Estensore

UR Zoppo, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EL Di AR	Nicola Durante

IL SEGRETARIO