Pubblicato il 17/04/2026

N. 06938/2026 REG.PROV.COLL.

N. 10510/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10510 del 2025, proposto da
The Appuntamento S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Domenico Iofrida, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, come da procura in atti;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Francesca Romagnoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, come da procura in atti;

per l'annullamento

della Determina Dirigenziale di sospensione attività ai sensi dell'art. 85 c. 5 bis della LR 22/2019

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 febbraio 2026 il consigliere AC TR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. – Con ricorso notificato il 16 settembre 2025 e depositato il giorno successivo, The appuntamento s.r.l. ha impugnato, chiedendone l’annullamento previa misura cautelare, la determinazione dirigenziale in epigrafe, con la quale Roma Capitale le ha comminato la sanzione della chiusura per dieci giorni dell’esercizio di somministrazione gestito dalla medesima società in via Pompeo Magno n. 12-12C.

2. - La Società ricorrente espone di svolgere l’attività in questione all’interno di locali assunti in locazione e in area che non sarebbe pubblica, bensì appartenente al condominio dello stabile di via Pompeo Magno n. 12-12C.

Evidenzia, inoltre, di avere rinunziato alla concessione di occupazione di suolo pubblico di altra area che le era stata rilasciata il 22 luglio 2024 per i civici 12 C-D.

3. – Con un unico motivo di ricorso, rubricato “Violazione di legge ex art. 85 L.R. 22/2019 –Eccesso di potere per difetto istruttorio e travisamento dei fatti –Errore”, essa censura la determinazione gravata per asserita assenza dei presupposti sanzionatori di cui all’art. 85 c. 5 bis della L.R. 22/20219, in quanto tale norma prevede la sospensione dell’attività commerciale per 10 giorni in caso di recidiva nell’abusiva occupazione di suolo pubblico, ma nel caso in esame sarebbero assenti i seguenti elementi costitutivi della fattispecie illecita: l’occupazione di suolo pubblico, conseguentemente non può nemmeno contestarsi l’occupazione superiore al 50% rispetto alla concessione esistente, oltre alla reiterazione.

4. – Roma Capitale si è costituita in giudizio contestando il motivo di ricorso con memoria.

5. – Con ordinanza n. 5353\2025 del 7 ottobre 2025 è stata respinta l’istanza cautelare, sulla scorta della seguente motivazione: “Rilevato che la documentazione in atti, allo stato, non pare consentire di ritenere –con sufficiente grado di certezza- che la ricorrente occupasse un’area di proprietà privata, atteso che lo spazio di cui si discute insiste sul marciapiede, rispetto al quale, sotto il profilo materiale, differisce soltanto per la qualità della pavimentazione;”.

L’istanza è stata poi accolta in appello con ordinanza del Consiglio di Stato n. 4055\2025 del 7 novembre 2025, la quale ha così disposto: “Ritenuto che sussista il pericolo di un pregiudizio grave ed irreparabile, visto che, in caso di mancata sospensione del provvedimento impugnato, vi è il rischio di applicare ingiustamente una sanzione di natura non pecuniaria, idonea a determinare nei confronti del destinatario un danno che è alquanto difficile risarcire integralmente per equivalente; Considerato che la ricorrente ha prodotto una serie di documenti da cui emergono elementi indiziari sufficienti, nella presente fase cautelare, ad ingenerare un dubbio in ordine alla perpetrazione dell’illecito o, quantomeno, alla perpetrazione dell’illecito in un’area superiore al 50% di quella oggetto di autorizzazione (in particolare: contratto di locazione con condominio avente ad oggetto un’area esterna condominiale; ultimo verbale ispettivo del 26 settembre 2025, da cui risulta la natura privata di parte dell’area occupata; omesso riferimento nel provvedimento impugnato e nei verbali ispettivi ad aree private oggetto di servitù pubbliche), mentre il valore fidefacente dei verbali ispettivi ha ad oggetto i fatti, come l’estensione dell’area occupata, ma non le qualificazioni giuridica, quali la natura dell’area (tra le tante, Cass., Sez. 3, 16 giugno 2003, n. 9620); Evidenziato, infine, che nel giudizio avente ad oggetto l’impugnazione di un provvedimento sanzionatorio l’onere della prova circa la perpetrazione dell’illecito grava sull’Amministrazione, analogamente a quanto avviene nel giudizio di opposizione ad ordinanza ingiunzione (Cass., Sez. II, 25 giugno 2025, n. 17041; Cons. Stato, Sez. VI, 19 giugno 2009, n. 4120); sottolineato che la sanzione è stata applicata con riferimento all’occupazione di un’area pubblica e non all’esercizio dell’attività di somministrazione;”

6. – Nello scambio di memorie di cui all’art. 73 c.p.a. la ricorrente ha insistito nel sostenere la proprietà privata dell’area sulla base di un verbale ispettivo della polizia Locale che ne avrebbe attestata tale qualità, del 26 settembre 2025 (doc. 14 della produzione della ricorrente: “… area catastale privata aperta –segue parola illeggibile- particella 110…”), depositato il 3 ottobre 2025, nonché di una perizia tecnica giurata depositata l’8 gennaio 2026.

Roma Capitale, a corredo della memoria di replica, ha depositato alcuni documenti, tra cui la determinazione dirigenziale n. CA/2261/2025 del 15 ottobre 2025, avente ad oggetto il ”Rigetto della comunicazione per l’utilizzo di aree private all’esterno degli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande prot. CA/89063 del 21.05.2025 nel locale sito in Via Pompeo Magno 12C – 12D - ESERCENTE: The Appuntamento S.r.l.”, nonché la determinazione dirigenziale N.CA/2025/209291del 23/10/2025 avente ad oggetto “Istanza rilascio nuova concessione per variazione occupazione suolo pubblico -attività di somministrazione alimenti e bevande”, mediante la quale la ricorrente ha chiesto un ampliamento della concessione in via Pompeo Magno civici 12 C – D da 8 metri quadrati (ottenuti con determinazione del 24 settembre 2025 CA/2114/2025), a 32 metri quadrati.

7. – Il ricorso è stato posto in decisione alla pubblica udienza del 18 febbraio 2026.

DIRITTO

1. – Il ricorso deve essere respinto, perché infondato.

La difesa della ricorrente, nell’unico motivo di gravame, si incentra infatti sulla asserita natura privata dell’area occupata in eccesso rispetto alla concessione già ottenuta mediante determinazione n. CA/1694/2024 del 22 luglio 2024, avente ad oggetto “Concessione per occupazione di suolo pubblico permanente in Via Pompeo Magno n. 12/C-D per il collocamento di tavoli e sedie per complessivi mq 16 a nome della The Appuntamento S.r.l.I”.

Da tale addotta qualificazione dell’area occupata la ricorrente fa discendere vizi di violazione dell’art. 85 c. 5 bis della L.R. 22/20219, nonché il difetto di motivazione della determinazione gravata.

2. – Tali vizi non emergono dagli atti del presente giudizio.

Da tali atti si evince quanto segue.

La ricorrente conduce in locazione, in forza di contratto del 3 marzo 2023 stipulato con Toma Re s.r.l., un locale ivi descritto quale “immobile sito al: Piano terra, del fabbricato ubicato in via Pompeo Magno 12, con superficie di 163 (centossentatre) metri quadrati distinto in catasto al foglio 405, particella 110, subalterno 501, zona censuaria 2, categoria c\1, classe 5, superficie catastale totale metri quadri 180 (centottanta)”.

Come chiaramente emerge dalla descrizione del cespite, l’oggetto della locazione non prevede aree scoperte.

La ricorrente, invero, assume che le aree da essa occupate non sarebbero demaniali, bensì di proprietà del condominio che insiste sullo stabile di via Pompeo Magno n. 12; ed affida la prova di tale qualificazione giuridica, essenzialmente, a due elementi documentali: a) alcune delibere dell’assemblea di detto condominio; b) il verbale di accesso della Polizia locale del 26 settembre 2025; c) una perizia giurata di parte a firma di un tecnico di fiducia della stessa ricorrente.

Tuttavia, da tali documenti non può evincersi la qualificazione giuridica dell’area, che dai fotogrammi versati in atti dalla stessa ricorrente e da quelli a corredo della citata perizia di parte risulta collocata sul marciapiede sito in via Pompeo Magno antistante il detto fabbricato, aperta al pubblico passaggio pedonale- come di proprietà privata, e non come appartenente al demanio comunale.

Quanto alle delibere condominiali versate agli atti del presente giudizio, la ricorrente ha prodotto quella delle assemblee del 4 dicembre 2023 e del 26 novembre 2024.

Occorre premettere che –come ovvio- tali atti, in quanto semplici documentazioni per scrittura privata non autenticata di quanto affermato dai condomini dello stabile antistante l’area- non hanno altra valenza probatoria che dei voti espressi dagli intervenuti a quelle assemblee circa i vari punti all’ordine del giorno, e non possono validamente imprimere –neppure con efficacia ricognitiva- né attestare la proprietà privata dell’area.

Infatti, ai sensi dell’art. 1118 c.c., “l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni”, ma ciò, per l’appunto, sul presupposto che si tratti di parti comuni, che tali possono essere soltanto sulla base di un acquisto della proprietà in capo ai condomini a titolo originario o derivativo, e non certo sine titulo : acquisto di cui manca la documentazione nel presente giudizio.

Peraltro, dal solo verbale del 4 dicembre 2023 si evince la volontà di taluni condomini di locare un’area scoperta al gestore dell’esercizio di somministrazione ubicato nei locali commerciali esistenti al piano terra dello stabile, ma solo per un anno; infatti, il medesimo punto è stato inserito anche nell’ordine del giorno dell’assemblea del 26 novembre 2024, nella quale, tuttavia, i condomini non hanno espresso volontà alcuna sul punto.

Va poi rimarcato, solo per completezza, che, per giurisprudenza della S.C., “L'assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l'occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all'unanimità), ma autorizza, quando occorra, l'amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti” (Cassazione civile sez. II, 12/11/2025, n. 29927): e neppure di contratti di locazione stipulati dall’amministratore in favore della ricorrente v’è traccia in atti.

In definitiva, la volontà dei condomini, come documentata nel presente giudizio, da un lato non vale ad attestare la qualità di bene di proprietà privata in capo agli stessi, e d’altro lato non attesta altro che l’intenzione di concedere –comunque- l’area per un solo anno decorrente dal 4 dicembre 2023.

E’ parimenti sfornito di qualsiasi valenza costitutiva o solo anche ricognitiva (e dunque di prova documentale) della proprietà privata dell’area il verbale di accesso della Polizia locale del 26 settembre 2025.

Tale atto, infatti, fa fede fino a querela di falso del c.d. estrinseco, ovvero delle attività e delle consistenze materiali ivi documentate; ma non certo della qualificazione giuridica delle aree, come osservato –del tutto condivisibilmente- già dall’ordinanza del Consiglio di Stato n. 4055\2023 resa in sede di appello cautelare, per cui “… il valore fidefacente dei verbali ispettivi ha ad oggetto i fatti, come l’estensione dell’area occupata, ma non le qualificazioni giuridica…”.

Infine, alcuna rilevanza nel senso prospettato dalla ricorrente può essere attribuita, sotto il medesimo profilo qualificatorio dell’area in discorso, alla invero stringata perizia di parte, non giurata, a firma di un tecnico di fiducia della ricorrente, prodotta in giudizio dalla medesima l’8 gennaio 2026, che peraltro si limita ad affermare che l’area in questione “fa parte di una più ampia consistenza di proprietà condominiale e distinta in catasto al foglio 405 particella 207”.

Sul punto sono possibili due osservazioni.

Invero, secondo la giurisprudenza del Giudice d’appello (Consiglio di Stato , sez. IV, 31/08/2018, n. 5128), la perizia di parte, ancorché giurata, non è dotata di efficacia probatoria e, pertanto, non può essere qualificata come mezzo di prova; e, inoltre, come meglio specificato dalla S.C. (Cassazione civile, Sez. Trib. 27/12/2018, n. 33503), essa non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato; bensì solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non è obbligato in nessun caso a tenerne conto.

Nel caso in esame la ricorrente non ha supportato neppure con una mera visura catastale l’assunto del consulente.

Inoltre, come noto, il catasto non ha rilevanza probatoria assoluta, ma solo sussidiaria; (Cass. 2 novembre 2010 n. 22298) ha precisato che l'art. 950 c.c. consente al giudice di ricorrere al sistema di accertamento mediante le mappe catastali solo in caso di obiettiva e assoluta mancanza di prove idonee a determinare il confine tra due proprietà in modo certo. In tale materia, infatti, le mappe catastali costituiscono un elemento probatorio di carattere sussidiario. Quando, pertanto, gli altri elementi probatori permettono l'individuazione del confine reale, tali elementi prevalgono sui dati tratti dalle mappe catastali e il riferimento ad esse deve ritenersi non necessario (Cass. 11 luglio 2002 n. 10121).

3. - Nel caso in esame questo TAR non può prescindere (sebbene nell’ambito della valutazione incidentale in relazione a diritti soggettivi, come è proprio della Giurisdizione Amministrativa) dalle risultanze documentali in atti, che attestano come la stessa ricorrente abbia richiesto e poi rinunciato, nella medesima area, insistente –giova ribadirlo- sul marciapiede della pubblica via, la concessione di suolo pubblico nell’anno 2024 (come meglio specificato in precedenza), e come essa stessa, nell’ottobre del 2025, abbia dapprima ricevuto, sempre per la medesima area, un diniego di ampliamento di superficie di somministrazione su area asseritamente privata (non impugnato), e poi abbia richiesto un ampliamento della concessione in via Pompeo Magno civici 12 C – D da 8 metri quadrati (ottenuti con determinazione del 24 settembre 2025 CA/2114/2025), a 32 metri quadrati.

4. - In definitiva, circa la qualificazione giuridica dell’area in questione, rimane non assolto da parte ricorrente l’onere probatorio di cui all’art. 64 comma I c.p.a., per cui “Spetta alle parti l'onere di fornire gli elementi di prova che siano nella loro disponibilità riguardanti i fatti posti a fondamento delle domande e delle eccezioni.”

Infine, quanto al profilo di censura per cui “ The Appuntamento occupa suolo privato e, quindi, ha manifestato questa circostanza agli uffici comunali ed ha impugnato il verbale di violazione. Da ciò consegue anche che le presunte violazioni non possano essere considerate definitive e, quindi, computabili ai fini della contestata “reiterazione ”, la mancata prova della natura di suolo privato dell’area occupata smentisce in radice l’assunto di fondo da cui muove il profilo stesso.

5. – Il ricorso va dunque respinto, non trovando i due vizi denunziati riscontro negli atti del giudizio.

Le spese possono essere compensate per la peculiarità della questione.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Ter), respinge il ricorso in epigrafe.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 18 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

Marco Bignami, Presidente

AC TR, Consigliere, Estensore

Lucia Maria Brancatelli, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AC TR	Marco Bignami

IL SEGRETARIO