Pubblicato il 11/05/2026

N. 08693/2026 REG.PROV.COLL.

N. 13521/2024 REG.RIC.

N. 13540/2024 REG.RIC.

N. 05263/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13521 del 2024, proposto da C.M.S. Costruzione Materiali Serrande di OL GU & C S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Alessandra Mineo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Nissoria (EN), C. da Fontanelle s.n.c.;

contro

RO AL, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in RO, via del Tempio di Giove, 21;
Risorse per RO S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Franca Iuliano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in RO, viale Regina Margherita, 1;
RO AL – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio – E.Q. Responsabile del Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Ufficio Reiezioni– Antiabusivismo Edilizio, non costituito in giudizio;

nei confronti

RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentate e difese dall’avvocato Mario Esposito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 13540 del 2024, proposto da C.M.S. Costruzione Materiali Serrande di OL GU & C S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Alessandra Mineo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Nissoria (EN), C. da Fontanelle s.n.c.;

contro

RO AL, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in RO, via del Tempio di Giove, 21;
Risorse per RO S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Franca Iuliano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in RO, viale Regina Margherita, 1;
RO AL – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio – E.Q. Responsabile del Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Ufficio Reiezioni– Antiabusivismo Edilizio, non costituito in giudizio;

nei confronti

RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, rappresentate e difese dall’avvocato Mario Esposito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 5263 del 2025, proposto da C.M.S. Costruzione Materiali Serrande di OL GU & C S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Alessandra Mineo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Piero Volpe in RO, via Savoia, 72;

contro

RO AL, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in RO, via del Tempio di Giove, 21;
Risorse per RO S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Franca Iuliano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in RO, viale Regina Margherita, 1;
RO AL – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio – E.Q. Responsabile del Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Ufficio Reiezioni– Antiabusivismo Edilizio, non costituito in giudizio;

nei confronti

RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, rappresentate e difese dall’avvocato Mario Esposito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

A) quanto al ricorso n. 13521 del 2024,

- della Determinazione Dirigenziale RO AL – “Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio – E.Q. Responsabile del Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Ufficio Reiezioni– Antiabusivismo Edilizio” repertorio n. QI/2225/2024 del 30 settembre 2024 (protocollo n. QI/189980/2024 del 30 settembre 2024) notificata il 3 ottobre 2024, recante “ OGGETTO: Reiezione istanza di Condono prot. 0/525670 sot.0 del 23.06.2004 - abuso in Via Castelguidone, 34 -00159 – RO – Municipio IV ”;

- della “ Relazione di Valutazione delle osservazioni prot. QI92057 del 23.05.2023 ” richiamata ma non allegata al provvedimento né rilasciata alla ricorrente neppure a seguito di istanza di accesso presentata in data 30 ottobre 2024;

- di ogni ulteriore atto o provvedimento – comunque denominato ed ancorché non cognito – che, a qualsiasi titolo, risulti essere presupposto, connesso e/o conseguente alla gravata determina dirigenziale, per quanto d’interesse e ragione di parte ricorrente;

B) quanto al ricorso n. 13540 del 2024,

- della Determinazione Dirigenziale RO AL – “Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio – E.Q. Responsabile del Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Ufficio Reiezioni– Antiabusivismo Edilizio” repertorio n. QI/2235/2024 del 1° ottobre 2024 (protocollo n. QI/191118/2024 1° ottobre 2024) notificata il 7 ottobre 2024, recante “ OGGETTO: Reiezione istanza di Condono prot. 0/525669 sot.0 del 23.06.2004 - abuso in Via Castelguidone, 34 -00159 – RO – Municipio IV ”;

- della “ relazione di Valutazione delle osservazioni prot. QI/92021 del 23.05.2023 ” richiamata ma non allegata al provvedimento né rilasciata alla società ricorrente neppure a seguito di istanza di accesso presentata in data 30 ottobre 2024;

- di ogni ulteriore atto o provvedimento – comunque denominato ed ancorché non cognito – che, a qualsiasi titolo, risulti essere presupposto, connesso e/o conseguente alla gravata determina dirigenziale, per quanto d’interesse e ragione di parte ricorrente;

C) quanto al ricorso n. 5263 del 2025,

- della Determinazione Dirigenziale RO AL – “Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio – E.Q. Responsabile del Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Servizio Amministrativo Procedure Condono Edilizio – Ufficio Reiezioni– Antiabusivismo Edilizio” repertorio n. QI/448/2025 del 12 febbraio 2025 (protocollo n. QI/30771/2025 del 12 febbraio 2025) notificata via pec il 25 febbraio 2025, recante “ OGGETTO: Reiezione istanza di condono prot. 0/548853 sot.0 del 09.12.2004 - abuso in Via Castelguidone, 34 Municipio IV ”;

- nonché, ove occorrer possa, della “ relazione di Valutazione delle Osservazioni prot. QI/92023 del 23.05.2023 ” richiamata ma non allegata al provvedimento né rilasciata alla società ricorrente a seguito di istanza di accesso presentata in data 20 marzo 2024;

- di ogni ulteriore atto o provvedimento – comunque denominato ed ancorché non cognito – che, a qualsiasi titolo, risulti essere presupposto, connesso e/o conseguente alla gravata determina dirigenziale, per quanto d’interesse e ragione di parte ricorrente.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di RO AL, Risorse per RO S.p.A., RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 3 febbraio 2026 il dott. LU RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT e IR

1. La ricorrente C.M.S. Costruzione Materiali Serrande di OL GU & C S.n.c. ha esposto di aver stipulato, in data 17 febbraio 1997, un contratto di locazione con SE S.p.A. avente ad oggetto un’area di proprietà di RE RI IT S.p.A. di circa 731 mq, sita in RO alla via Castelguidone n. 34/36, nonché il sovrastante manufatto, destinato in origine ad un uso ferroviario, composto da due distinti corpi di fabbrica (di cui quello di dimensioni maggiori sviluppa una superficie netta di 174,11 mq, mentre quello più piccolo una superficie netta di 19,73 mq) per un totale di 197,34 mq netti, corrispondenti a circa 222 mq di superficie coperta.

La società ricorrente aveva preso in locazione detto immobile al fine di esercitarvi la propria attività d’impresa e insediarvi la propria sede amministrativa; per questa ragione, l’immobile era stato interessato da un cambio d’uso, venendo destinato a “uso laboratorio di costruzione e riparazione di serrande e serramenti in genere”.

Con riferimento a tale manufatto, SE S.p.A. non ha consegnato alla società ricorrente alcun titolo edilizio attestante la regolarità urbanistica ante operam .

1.1. Ad avviso della società ricorrente, detto manufatto sarebbe stato già presente alla data del 9 gennaio 1958, come risulta dai rilievi aerofotogrammetrici reperiti presso la S.A.R.A. Nistri S.r.l. In particolare, dalle aerofoto scattate il 29 maggio 1967 e il 15 giugno 1969 emerge che i due corpi di fabbrica di cui si compone tale manufatto erano già visibili.

Tuttavia, secondo quanto riferito dalla ricorrente, l’edificazione del suddetto immobile risalirebbe a un periodo ancora anteriore, in quanto la sua presenza risultava già da una mappa catastale del 1943.

1.2. In ragione del fatto che l’edificazione dell’immobile in questione risaliva a un’epoca nella quale la proprietà dell’area apparteneva a un’Amministrazione statale – ossia, alla Azienda autonoma statale delle Ferrovie dello Stato – non sarebbe stato necessario, ai fini della sua realizzazione, il rilascio, da parte dell’Amministrazione comunale, di alcun valido titolo edilizio, trovando applicazione il regime di favore vigente ratione temporis , ossia quello dettato dall’articolo 29 della legge n. 1150/1942, che assoggettava l’attività edificatoria dell’Amministrazione statale unicamente alla attività di certificazione dell’allora Ministero dei lavori pubblici.

Più in dettaglio, spettava a tale Ministero verificare, mediante un proprio atto interno o una vidimazione progettuale, che le opere realizzate non fossero in contrasto con le prescrizioni dei piani regolatori e dei regolamenti edilizi comunali.

Siccome, in generale, tali atti di accertamento non sarebbero più rinvenibili – e tale evenienza si sarebbe verificata anche nel caso di specie – a detta della ricorrente, la normativa vigente consentirebbe alle società del Gruppo Ferrovie dello Stato di porre in essere atti di trasferimento e di costituzione di diritti reali a favore di soggetti terzi sugli immobili di loro proprietà, senza necessità di comprovarne la regolarità edilizia.

1.3. La società ricorrente, stante l’impossibilità di reperire il giudizio di conformità ministeriale in relazione all’immobile locato da SE S.p.A. e non essendo possibile produrre alcuna ulteriore documentazione di carattere suppletivo, ha presentato a RO AL, ai sensi del d.-l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, due distinte domande di condono (ossia, le domande con protocollo n. 0/525670 sot.0 e n. 0/525669 del 23 giugno 2004) finalizzate a sanare integralmente la realizzazione dell’immobile composto dai corpi di fabbrica menzionati in precedenza e non soltanto il cambio di destinazione d’uso degli stessi, avvenuto sine titulo successivamente alla stipula del contratto di locazione con SE S.p.A.

1.4. RO AL, mediante le note di Risorse per RO S.p.A. con protocollo n. QI 2022/194901 e QI 2022/194905 del 16 novembre 2022, ha comunicato alla società ricorrente il preavviso di rigetto delle suddette domande di condono, opponendo, quale ragione ostativa all’accoglimento delle relative istanze, il disposto dell’articolo 32, comma 25, del d.-l. n. 269/2003, come convertito, nella parte in cui prevede la non condonabilità delle opere abusive che abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi ovvero, con riferimento alle nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, che integrino una nuova costruzione complessivamente superiore a 3.000 metri cubi.

1.4.1 La società ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione di preavviso di rigetto, ha trasmesso a RO AL le proprie osservazioni difensive con riguardo ad entrambi gli itinera procedimentali.

Con tali osservazioni, in particolare, è stato osservato, da un lato, che fosse “ assai dubbio che quanto oggetto di condono sia da legittimarsi in termini di ‘realizzazione’ (intesa come ingombro superficiario e volumetrico) dell’opera anziché in termini di mero cambio di destinazione d’uso ”, dall’altro, che l’immobile era stato edificato nel 1958 (o in epoca anteriore) da un’amministrazione statale e quindi la prova della regolarità edilizia era assoggettata a un particolare regime di favore (sul punto si rimanda a quanto già evidenziato in precedenza) e, dall’altro ancora, che ai sensi della circolare esplicativa del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti n. 2699 del 7 dicembre 2005, il disposto dell’articolo 32, comma 25, del d.-l. n. 269/2003 andasse interpretato nel senso che per le nuove costruzioni con destinazione d’uso non residenziale “ la sanatoria è ammessa anche oltre i limiti volumetrici previsti per i manufatti residenziali ”.

1.5. RO AL, con provvedimenti recanti protocollo n. QI/189980/2024 del 30 settembre 2024 e n. QI/131118 del 1° ottobre 2024, ha rigettato entrambe le domande di condono presentate dalla società ricorrente in data 23 giugno 2024 e inerenti ad opere abusive rispettivamente consistenti: a) nella “ realizzazione ex novo di un manufatto con destinazione d’uso industriale-artigianale di m1. 174,11 di superficie utile, immobile distinto al N.C.E.U. al Foglio 604, particella 1210 ”; b) nella “ realizzazione ex novo di un manufatto a uso ufficio a servizio di un capannone industriale-artigianale per mq. 19,73 di superficie utile, immobile distinto al N.C.E.U. al Foglio 604, particella 1210 ”.

L’Amministrazione comunale, dopo aver evidenziato che le osservazioni presentate dalla società ricorrente in sede procedimentale non erano sufficienti a superare i motivi ostativi all’accoglimento delle istanze di condono – all’uopo richiamando le valutazioni espresse da Risorse per RO S.p.A. sulle anzidette osservazioni ( i.e. , le note assunte al protocollo n. QI/92021 e n. QI/92057 del 23 maggio 2023), nelle quali è stato posto in rilievo sia che la documentazione fotografica prodotta non era suscettibile di comprovare la regolarità edilizia del manufatto nel suo complesso, in quanto “ per attestare la regolarità della preesistenza deve essere dimostrata la presenza almeno prima del 1942 ”, sia il carattere non residenziale delle nuove costruzioni oggetto delle domande di condono di cui si tratta – ha motivato i propri dinieghi in base a quanto disposto dall’articolo 32, comma 25, del d.-l. n. 269/2003, come convertito, sulla base del quale erano già state motivate le comunicazioni di preavviso di rigetto.

1.6. Nelle more, la società ricorrente, avendo realizzato in data antecedente al 31 marzo 2003 una tettoia aperta su tutti i lati in prossimità del manufatto oggetto delle sopra richiamate domande di condono edilizio, in data 9 dicembre 2004 ha presentato una ulteriore domanda di condono, assunta al protocollo U.C.E. con il n. 0/548853 sot.0.

1.6.1. RO AL, anche con riferimento a tale terza domanda di condono, con nota di Risorse per RO S.p.A. assunta al prot. n. QI 2022/194905 del 16 novembre 2022, ha comunicato alla società ricorrente il preavviso di rigetto, ritenendo che la tettoia in questione non fosse suscettibile di essere condonata sulla scorta di quanto previsto dall’articolo 2, comma 1, lett. b) , della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004, a mente del quale sono suscettibili di sanatoria edilizia “ b) le opere di nuova costruzione a destinazione esclusivamente residenziale realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio […]”.

1.6.2. La società ricorrente ha fatto pervenire a RO AL le proprie osservazioni difensive ai sensi dell’articolo 10- bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, con le quali, invocando la regolarità edilizia del preesistente manufatto sulla base delle medesime argomentazioni già spese nell’ambito dei procedimenti relativi alle istanze di condono inerenti ai due corpi di fabbrica che lo compongono, ha posto in rilievo che l’Amministrazione avrebbe erroneamente qualificato l’opera come intervento di nuova costruzione, trattandosi, per converso, di una pertinenza edilizia dell’immobile principale.

1.6.3. RO AL, con provvedimento recante protocollo n. QI/30771 del 12 febbraio 2025, ha rigettato anche la terza domanda di condono presentata dalla società ricorrente.

L’Amministrazione comunale, anche in tal caso, dopo aver evidenziato che le osservazioni presentate dalla società ricorrente in sede procedimentale non erano sufficienti a superare i motivi ostativi all’accoglimento della predetta istanza di condono – all’uopo richiamando le valutazioni espresse da Risorse per RO S.p.A. sulle anzidette osservazioni ( i.e. , la nota assunta al protocollo n. QI/92023 del 23 maggio 2023), nelle quali è stato posto in rilievo che la documentazione fotografica prodotta non era suscettibile di comprovare la regolarità edilizia del manufatto “principale” in quanto “ per attestare la regolarità della preesistenza deve essere dimostrata la presenza almeno prima del 1942 ” – ha motivato il proprio diniego in base a quanto disposto dall’articolo 2, comma 1, della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004, sulla base del quale era già stata motivata la comunicazione di preavviso di rigetto.

1.7. La ricorrente, con distinte istanze di accesso, ha chiesto a RO AL l’ostensione delle relazioni di valutazione delle osservazioni presentate nei tre distinti procedimenti di condono per cui è causa. Tali istanze, tuttavia, non sono state riscontrate dall’Amministrazione comunale.

2. La società ricorrente, con la proposizione dei ricorsi in esame – ciascuno dei quali affidato a due distinti motivi di ricorso – ha impugnato i provvedimenti con cui RO AL ha respinto le domande di condono identificate con protocollo n. 0/525670 sot.0 del 23 giugno 2024, n. 0/525669 del 23 giugno 2004 e n. 0/548853 sot.0 del 9 dicembre 2004, lamentandone l’illegittimità per violazione di legge ed eccesso di potere sotto distinti profili, e ne ha chiesto l’annullamento.

2.1. In particolare, con i ricorsi identificati con i numeri di Registro Generale 13521/2024 e 13540/2004, essa ha contestato la legittimità dei provvedimenti prot. n. QI/189980/2024 del 30 settembre 2024 e prot. n. QI/131118 del 1° ottobre 2024, mediante due motivi di ricorso contenenti identiche doglianze.

2.1.1. Con il primo motivo di ricorso è stata lamentata l’illegittimità degli impugnati provvedimenti per “ Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 9 bis del d.P.R. n. 380/2001 – Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 29 L. n. 1150/1942 applicabile ratione temporis – Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003 convertito in L. 326/2003 – violazione e/o falsa e/o erronea applicazione degli art. 3 e 10 bis della L. n. 241/1990 per non aver reso disponibile la ‘Relazione di valutazione delle osservazioni prot. QI/92057 del 23.05.2023’ e per non aver tenuto in debita considerazione le osservazioni della ricorrente – Eccesso di potere per carenza assoluta e difetto di istruttoria – Sviamento e travisamento – Difetto assoluto di motivazione – Illogicità manifesta ”.

Con tale mezzo di gravame è stata contestata la legittimità degli impugnati dinieghi di condono innanzitutto sotto il profilo istruttorio e motivazionale. La società ricorrente, infatti, ha dedotto che RO AL avrebbe realizzato una istruttoria carente per non aver attribuito alcun valore alle circostanze rappresentate mediante le osservazioni difensive depositate in sede procedimentale ai sensi dell’articolo 10- bis della legge 7 agosto 1990, n. 241.

Ad avviso della società ricorrente, RO AL, pur “convenendo implicitamente” sul fatto che oggetto di condono sia il mutamento della destinazione di un manufatto già realizzato al momento della stipula del contratto di locazione con SE S.p.A., non ha ritenuto che la documentazione presentata dalla società ricorrente fosse idonea a comprovare tale circostanza e, quindi, sulla base di quanto indicato in alcuni stralci della “ Relazione di Valutazione delle osservazioni prot. QI/92057 del 23.05.2023 ” e della “ Relazione di Valutazione delle osservazioni prot. QI/92021 del 23.05.2023 ” – non allegate al provvedimento di diniego e non ostese alla ricorrente pur a fronte di precipue istanze di accesso avanzate in data 30 ottobre 2024 –, avrebbe illegittimamente rigettato le domande di condono per cui è causa. La legittimità dei gravati provvedimenti sarebbe, pertanto, inficiata anche da difetto di motivazione, poiché le ragioni di diniego sono in parte contenute in atti citati solo parzialmente e che, illegittimamente, non sono stati ostesi alla società ricorrente.

Oltretutto, secondo la sua prospettazione, la valutazione operata dall’Amministrazione comunale risulterebbe violativa del dettato normativo con riferimento a una molteplicità di parametri di legittimità per le seguenti ragioni.

Siccome l’immobile oggetto di sanatoria sarebbe stato edificato da un’amministrazione statale – nella specie, dalla Azienda autonoma statale delle Ferrovie dello Stato – nel 1958 o prima (ma non anteriormente al 1942, cfr. pag. 7 del ricorso), sulla base di quanto risulta dalle aerofotogrammetrie reperite presso la S.A.R.A. Nistri S.r.l., ai fini della sua realizzazione non sarebbe stato necessario il rilascio di alcun titolo edilizio da parte di RO AL in base a quanto previsto dal Regolamento edilizio comunale del 18 agosto 1934. La legittimità edilizia delle opere di cui si tratta, quindi, non andava verificata sulla base del rilascio o meno della licenza edilizia comunale, bensì in relazione all’accertamento di conformità edilizia di competenza del Ministero dei lavori pubblici, giusta quanto previsto dall’allora vigente articolo 29 della legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Per tale motivo, nella fattispecie in esame troverebbe applicazione il regime previsto dall’articolo 9- bis , comma 1- bis , del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nella parte in cui prevede che “ Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi ”.

Nel caso di specie, la circostanza per cui l’indisponibilità allo stato degli atti inerenti al giudizio ministeriale di conformità edilizia dell’immobile oggetto di condono non sarebbe ostativa all’accoglimento dell’istanza presentata dalla società ricorrente, si deve al fatto che l’articolo 1, comma 6- bis , del d.-l. 25 settembre 2001, n. 351 prevede che i beni immobili appartenenti a Ferrovie dello Stato S.p.A. e alle società dalla stessa direttamente o indirettamente integralmente controllate sono alienati “ con esonero dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà e di quelli attestanti la regolarità urbanistica, edilizia e fiscale degli stessi beni ”.

In definitiva, secondo la tesi difensiva della ricorrente, essendo stato dimostrato lo stato legittimo delle opere oggetto delle proposte domande di condono nei termini previsti dall’articolo 9- bis del d.P.R. n. 380/2001, risulterebbero illegittimi i gravati provvedimenti di rigetto, in quanto le domande di condono avrebbero dovuto essere riesaminate in relazione al solo cambio di destinazione d’uso.

2.1.2. Con il secondo motivo di ricorso è stata contestata la legittimità dei gravati provvedimenti per “ Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003 convertito in L. 326/2003 – Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 3 della L. n. 241/1990 – Eccesso di potere per carenza di istruttoria – Difetto di motivazione – Violazione del giusto procedimento – Sviamento di potere ”.

Con tale mezzo di gravame è stata lamentata l’illegittimità degli impugnati provvedimenti di diniego di condono nella parte in cui è stato richiamato il disposto dell’articolo 32, comma 25, del d.-l. n. 269/2003.

Secondo la prospettazione della società ricorrente, in particolare, il rispetto del limite volumetrico previsto da tale disposizione normativa non troverebbe applicazione per le nuove costruzioni con destinazione d’uso non residenziale in quanto, come chiarito dalla circolare esplicativa del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, n. 2699 del 7 dicembre 2005, “ Per le nuove costruzioni con destinazione d’uso non residenziali, invece, come previsto dai precedenti condoni, la sanatoria è ammessa anche oltre i limiti volumetrici previsti per i manufatti residenziali. Si precisa che per costruzioni non residenziali si intendono tutti gli immobili finalizzati alla produzione di beni e/o servizi, o con destinazioni d’uso terziarie e direzionali, come identificate dagli strumenti di pianificazione comunale ”.

Nel caso di specie, invero, le opere in questione ricadrebbero nel novero di quelle caratterizzate da una destinazione d’uso non residenziale, venendo in rilievo un immobile adibito sia a laboratorio artigianale, sia ad uso ufficio.

2.2. La società ricorrente, con il ricorso identificato con il numero di Registro Generale 5263 del 2025, ha lamentato l’illegittimità del provvedimento prot. n. QI/30771 del 12 febbraio 2025 con due motivi di ricorso, di cui il primo sostanzialmente analogo a quello articolato con i due ricorsi innanzi richiamati.

2.2.1. Con il secondo motivo di doglianza sono stati dedotti invece: “ Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 2, comma 1, lett. b), L.R. n. 12/2004 – Omessa applicazione dell’art. 2, comma 1, lett. h) e lett. e) della L.R. n.12/2004 e, in via derivata, degli art. 3, comma 1, lett. b) e lett. E6) del d.P.R. n. 380/2001 – Violazione e/o falsa e/o erronea applicazione dell’art. 3 della L. n. 241/1990 – Eccesso di potere per carenza di istruttoria – Difetto di motivazione – Violazione del giusto procedimento – Sviamento ”.

Si assume che il gravato diniego sarebbe stato adottato senza tener conto della legittimità dei corpi di fabbrica principali, rispetto ai quali la tettoia oggetto di condono si pone in rapporto di accessorietà e, del pari, senza considerare adeguatamente le caratteristiche dell’opera, che sarebbero ostative alla sua qualificazione in termini di “nuova costruzione”. Infatti, trattandosi di una tettoia aperta su tutti i lati, la stessa sarebbe priva di rilevanza volumetrica. Oltretutto, trattandosi di un bene pertinenziale, la stessa sarebbe del tutto sottratta al computo del carico urbanistico.

Ciò, ad avviso della società ricorrente, risulterebbe comprovato dalla circolare dell’Assessorato Urbanistica – Assetto del Territorio – Tutela Ambientale della regione Lazio n. 1485/P del 1993, con la quale sono stati forniti criteri uniformi per il computo dei volumi a fini urbanistici e che, per ciò che rileva ai fini del presente giudizio, ha chiarito che “ solo i porticati chiusi su due o più lati sono da computarsi in cubatura ”.

Anche l’articolo 4, comma 1, lett. c) , delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale esclude dal computo della superficie utile lorda gli “ spazi non interamente chiusi anche se coperti, quali logge, balconi, terrazzi coperti, altane, porticati al piano terra ”, che, secondo la tesi della ricorrente, costituirebbero interventi edilizi del tutto assimilabili alla tettoia oggetto di condono.

Perciò la tettoia in questione avrebbe dovuto essere ricondotta alle “ opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o volume ” e, come tale, rientrante nella Tipologia 6 dell’Allegato A della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004, configurandosi come intervento sanabile a mente di quanto disposto dall’articolo 2, comma 1, lett. h) , della medesima legge regionale.

In ogni caso, anche a voler ritenere che la tettoia in questione generi superficie, la stessa rientrerebbe nel limite del 20% della superficie utile dei fabbricati principali (pari a 222 mq), ai sensi di quanto previsto dall’articolo 3, comma 1, lett. e.6) , del d.P.R. n. 380/2001 e, quindi, anche in tal caso verrebbe a configurarsi quale mera pertinenza edilizia e non come nuova costruzione. Ciò, in definitiva, confermerebbe la non correttezza della valutazione operata da RO AL, determinando l’illegittimità del gravato provvedimento di diniego.

2.3. RO AL si è costituita in resistenza in tutti e tre i giudizi e, con memorie depositate in data 17 dicembre 2025, ha eccepito l’infondatezza dei ricorsi.

2.4. Anche Risorse per RO S.p.A. si è costituita in tutti e tre i giudizi e, con memorie depositate in data 30 dicembre 2025, ha eccepito, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva, chiedendo di essere estromessa da tali giudizi, nonché l’infondatezza dei ricorsi in esame.

2.5. Si sono poi costituite in giudizio anche RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A. e, con memorie depositate in data 2 gennaio 2026, hanno eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva.

Dette società hanno inoltre evidenziato, in punto di fatto, che “ gli immobili in esame risultano catastalmente intestati alla Edilmeccanica S.p.A., ditta che aveva in concessione l’immobile all’epoca dell’accertamento e classamento adoperato dall’Ufficio Tecnico Erariale di RO nel 1966, e che non tutta l’area è in uso alla Società ricorrente […] . Non v’è quindi neppure certezza che tali manufatti siano stati realizzati dal Gruppo Ferrovie dello Stato Italiane ”.

2.6. La società ricorrente, con memorie depositate in data 11 gennaio 2026, ha:

- eccepito la tardività delle memorie depositate in data 2 gennaio 2026 da RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A., in quanto asseritamente depositate in violazione del termine sancito dall’articolo 73, comma 1, c.p.a. In particolare, la tardività di tali memorie risiederebbe nel fatto che le stesse sono state depositate alle ore 18:48:46, quindi oltre le ore 12:00 dell’ultimo giorno utile, frangente temporale oltre il quale l’articolo 4, comma 4, delle norme di attuazione del codice di rito di cui all’allegato 2 del d.lgs. 2 luglio 2010, n. 104 prevede che il deposito debba considerarsi come effettuato nel giorno successivo e, quindi, nel caso di specie risulterebbe tardivo;

- controdedotto alle eccezioni sollevate dalle controparti processuali e specificato le proprie doglianze, instando per l’accoglimento dei ricorsi in esame.

2.7. All’udienza pubblica del 3 febbraio 2026 i suddetti tre ricorsi sono stati trattati congiuntamente e poi le relative cause sono state trattenute in decisione.

3. Il Collegio, in via preliminare, in applicazione dell’articolo 70, comma 1, c.p.a., dispone la riunione dei ricorsi in esame, sussistendo evidenti profili di connessione oggettiva e soggettiva che ne rendono opportuna la trattazione unitaria per esigenze di economia processuale e di coerenza della tutela giurisdizionale.

3.1. Il Collegio, sempre in via preliminare, ritiene che:

- l’eccezione di tardività sollevata dalla società ricorrente con riguardo alle memorie depositate da RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A. sia infondata. In particolare, tali depositi sono stati effettuati 30 giorni liberi prima della celebrazione dell’udienza pubblica del 3 febbraio 2026, considerando quale giorno del deposito il 3 gennaio 2026, essendo noto che ai fini di tale computo vanno conteggiati tutti i giorni compresi nell’intervallo temporale di riferimento, inclusi quelli festivi, e tenuto conto altresì che gennaio contiene 31 giorni ;

- l’eccezione di rito sollevata da RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A. risulta meritevole di pregio, in quanto tali società non rivestono la qualifica di controinteressate nel presente giudizio, ma al più di cointeressate, essendo proprietarie dell’immobile per il quale la società ricorrente ha chiesto la sanatoria edilizia, nonché dell’area sulla quale è stata abusivamente realizzata la tettoia oggetto della terza domanda di condono. Peraltro, come di recente affermato dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, i soggetti cointeressati che siano decaduti dal diritto di impugnare i provvedimenti amministrativi astrattamente pregiudizievoli per la loro sfera giuridica, non sono legittimati a spiegare un intervento litisconsortile, né un intervento adesivo-dipendente (cfr. Cons. Stato, Ad. plen., sent. n. 15 del 29 ottobre 2024), il che avvalora il fatto che RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A. (che si sono costituite in giudizio senza spiegare alcun tipo di intervento) non hanno alcun titolo per permanere come parti processuali nei giudizi di cui si tratta. Pertanto, in accoglimento dell’eccezione ritualmente formulata da tali società, se ne deve dichiarare il difetto di legittimazione processuale per i tre giudizi per cui è causa;

- l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da Risorse per RO S.p.A. non sia fondata in quanto detta società, pur non essendo l’ente titolare del potere di provvedere sulle domande di condono presentate dalla parte ricorrente, ha svolto attività istruttoria nel corso dei relativi procedimenti, divenendone parte sostanziale.

4. Nel merito i ricorsi in esame risultano meritevoli di accoglimento in quanto i gravati dinieghi non risultano adeguatamente motivati.

Infatti, a fronte delle articolate osservazioni difensive articolate dalla società ricorrente successivamente alle comunicazioni di preavviso di rigetto – precipuamente richiamate nella presente sentenza – RO AL si è limitata ad affermare che tali osservazioni non sono state considerate sufficienti a superare i motivi ostativi all’accoglimento delle istanze di condono di cui si tratta.

A tale riguardo, in particolare, l’Amministrazione resistente ha sostenuto che mancherebbe la documentazione attestante la preesistenza delle opere oggetto delle anzidette istanze di condono, senza fornire una adeguata motivazione in ordine alle ragioni per le quali la peculiare disciplina invocata dalla società ricorrente non sarebbe applicabile nel caso di specie.

5. In definitiva, sulla scorta delle suesposte considerazioni, i riuniti ricorsi in esame devono essere accolti e, per l’effetto, vanno annullati i provvedimenti con numeri di protocollo QI/2225/2024 del 30 settembre 2024, QI/2235/2024 del 1° ottobre 2024 e QI/30771/2025 del 12 febbraio 2025, fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione, senza vincolo di contenuto ma da adottare nel rispetto del vincolo conformativo discendente dal presente decisum giudiziale.

6. Le spese di lite, in ragione della natura dei vizi riscontrati e della necessità, per l’Amministrazione resistente, di rieditare il proprio potere amministrativo, possono essere eccezionalmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sui ricorsi riuniti, come in epigrafe proposti:

- dispone la riunione dei ricorsi in epigrafe;

- dichiara il difetto di legittimazione passiva di RE RI IT S.p.A. e SE S.p.A.;

- li accoglie nei termini di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla i provvedimenti con numeri di protocollo QI/2225/2024 del 30 settembre 2024, QI/2235/2024 del 1° ottobre 2024 e QI/30771/2025 del 12 febbraio 2025.

Spese di lite compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in RO nella camera di consiglio del giorno 3 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

TA IC, Presidente

LU RO, Primo Referendario, Estensore

Valentino Battiloro, Referendario

L'ES	IL PRESIDENTE
LU RO	TA IC

IL SEGRETARIO