Pubblicato il 07/01/2026

N. 00060/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00844/2024 REG.RIC.

N. 00932/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 844 del 2024, proposto da
KRYALOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni de Vergottini, ST Roncoroni e Gerardo RI Cinelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. de Vergottini in Milano, Via Lanzone, n. 4;

contro

COMUNE DI MILANO, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonello Mandarano, Paola OZ, Alessandra Montagnani Amendolea e RIlisa Angelico, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso gli Uffici dell’Avvocatura comunale in Milano, Via della Guastalla, n. 6;

nei confronti

BN PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT ITALY SGR p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Marco Petitto e Chiara Perego, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 932 del 2024, proposto da
BN PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT ITALY SGR p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Marco Petitto e Chiara Perego, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

COMUNE DI MILANO, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonello Mandarano, Paola OZ e RIlisa Angelico, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso gli Uffici dell’Avvocatura comunale in Milano, Via della Guastalla, n. 6;

nei confronti

KRYALOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni de Vergottini, ST Roncoroni e Gerardo RI Cinelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. de Vergottini in Milano, Via Lanzone, n. 4;

per l’annullamento

quanto al ricorso n. 844 del 2024:

del provvedimento prot. n. 01/03/2024.0120319.U. datato 28 marzo 2024 avente ad oggetto “Segnalazione Certificata di Inizio Attività art. 23 DPR 380/2001 per intervento edilizio in v.le Sarca 232 – Rif. P.G. 120945/2019 Progr. 8982/2019 e successive varianti. Introito conguaglio contributo di costruzione”, con cui il Comune ha intimato il pagamento del complessivo importo di euro 312.554,51;

del Rapporto Unità Oneri di Urbanizzazione del 15 febbraio 2024 ivi citato;

di ogni altro atto applicativo e/o provvedimento, comunque denominato, nonché atto presupposto – anche non cognito alla ricorrente – ad essi annessi, connessi e conseguenziali.

quanto al ricorso n. 932 del 2024:

per l’annullamento

del provvedimento prot. n. 01/03/2024.0120319.U. datato 28 febbraio 2024 avente ad oggetto “Segnalazione Certificata di Inizio Attività art. 23 DPR 380/2001 per intervento edilizio in v.le Sarca 232 – Rif. P.G. 120945/2019 Progr. 8982/2019 e successive varianti. Introito conguaglio contributo di costruzione”, con cui il Comune ha intimato il pagamento del complessivo importo di euro 312.554,51;

del Rapporto Unità Oneri di Urbanizzazione del 15 febbraio 2024 ivi citato;

di ogni altro atto applicativo e/o provvedimento, comunque denominato, nonché atto presupposto – anche non cognito alla ricorrente – ad essi annessi, connessi e conseguenziali.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Milano, di Bnp Paribas Real Estate Investment Management Italy Sgr p.a. e di RY Società di Gestione del Risparmio s.p.a.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 novembre 2025 il dott. ST CE OZ e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

RY Società di Gestione del Risparmio s.p.a. (di seguito anche “RY”) è una società che si occupa della gestione del risparmio per il tramite di fondi di investimento.

A far data dall’1 ottobre 2020, tale società è subentrata a Bnp Paribas Real Estate Investment Management Italy Sgr p.a. (d’ora innanzi anche “BN”) nella gestione del “Fondo Reitaly” titolare, fra l’altro, del complesso immobiliare, costituito da due fabbricati, denominato “Bicocca Village”, corrente in Milano, Viale Sarca n. 232-Via Giovanni Ansaldo n. 7/9-Via Friedrich Von Hayek n. 2/4, (attualmente tale complesso immobiliare è confluito nel Fondo “Arcimboldo”, sempre gestito da “RY”).

In data 15 marzo 2019, BN ha presentato al Comune di Milano una SCIA ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 380 del 2001 per la realizzazione di un circuito di go-kart da insediarsi al piano seminterrato del suddetto complesso immobiliare. La società ha autodeterminato in euro 614.703,72 l’importo dovuto a titolo di contributo di costruzione e di monetizzazione parcheggi (euro 4.209,8 per oneri di urbanizzazione primaria, euro 3.307,08 per oneri di urbanizzazione secondaria, euro 66.170,16 per costo di costruzione ed euro 544.268,86 per monetizzazione parcheggi).

Con atto in data 28 febbraio 2024, il Comune di Milano ha rideterminato il suddetto importo in euro 927.258,24 e ha, quindi, chiesto a BN il versamento della differenza, pari ad euro 312.554,51. Dalla lettura di questo atto emerge che la differenza è dovuta: a) all’errato calcolo degli oneri di urbanizzazione, che BN ha determinato applicando i valori riguardanti le opere di interesse generale in luogo di quelli relativi alle attività commerciali private; b) all’errato calcolo del costo di costruzione, che BN ha determinato applicando i valori del bollettino CCIAA Provincia di Milano per le nuove costruzioni (Cap A01) in luogo del capitolo delle ristrutturazioni parziali del capitolo A02, senza peraltro considerare alcune voci delle assistenze murarie.

Con il ricorso RG n. 844 del 2024, RY impugna principalmente il citato atto del 28 febbraio 2024, evidenziando di essere in tal senso legittimata in forza del contratto stipulato con BN con il quale è stata disposta la sua successione nella gestione del Fondo Reitaly, che la obbliga a tenere indenne quest’ultima dalle conseguenze di tutte le azioni riguardanti tale fondo. Oltre all’azione di annullamento, la ricorrente propone domanda ai sensi dell’art. 116, secondo comma, cod. proc. amm., rilevando di aver presentato al Comune di Milano, in data 27 marzo 2024, un’istanza di accesso agli atti rimasta priva di riscontro, avente ad oggetto gli atti posti a fondamento del provvedimento impugnato (con particolare riferimento al Rapporto Unità Oneri di Urbanizzazione del 15 febbraio 2024 citato nello stesso provvedimento).

Si è costituito in giudizio, per opporsi all’accoglimento delle domande avverse, il Comune di Milano. Si è altresì costituita Bnp Paribas Real Estate Investment Management Italy Sgr p.a. alla quale il ricorso è stato notificato.

Bnp Paribas Real Estate Investment Management Italy Sgr p.a. ha peraltro proposto un proprio ricorso sempre rivolto contro il provvedimento emesso dal Comune di Milano in data 28 febbraio 2024, incardinando il giudizio RG n. 932 del 2024. Anche in questo ricorso, oltre alla domanda di annullamento, viene proposta domanda ai sensi dell’art. 116, secondo comma, cod. proc. amm. al fine di ottenere l’ostensione della documentazione richiesta con l’istanza di accesso agli atti del 27 marzo 2024.

Si è costituito in questo giudizio, per opporsi all’accoglimento delle domande avverse, il Comune di Milano. Si è altresì costituita RY Società di Gestione del Risparmio s.p.a. alla quale il ricorso è stato notificato.

La Sezione, con ordinanze n. 497 e 498 del 22 maggio 2024, ha respinto le istanze cautelari proposte nei due giudizi.

In prossimità dell’udienza di discussione del merito le parti hanno depositato memorie insistendo nelle loro conclusioni.

Le cause sono state trattenute in decisione in esito all’udienza pubblica del 18 novembre 2025.

Va innanzitutto disposta la riunione dei giudizi stante la loro evidente connessione.

Per quanto concerne le domande proposte ai sensi dell’art. 116, secondo comma, cod. proc. amm., il Collegio rileva che il Comune di Milano ha provveduto al deposito in sede processuale del Rapporto Unità Oneri di Urbanizzazione del 15 febbraio 2024, la cui ostensione è stata richiesta con l’istanza di accesso agli atti del 27 marzo 2024. In relazione a tali domande è quindi cessata la materia del contendere.

Ciò stabilito si può passare all’esame del merito, iniziando dallo scrutinio del primo motivo del ricorso RG n. 932 del 2024, con il quale BN sostiene di non essere tenuta al pagamento delle somme richieste dal Comune posto che l’immobile oggetto dell’intervento è di proprietà del fondo immobiliare oggi gestito da RY e che quest’ultima, nel contratto con essa stipulato, si sarebbe impegnata a tenerla indenne dalle conseguenze di tutte le azioni riguardanti tale fondo. Secondo la ricorrente, quindi, l’Amministrazione avrebbe dovuto indirizzare le proprie pretese esclusivamente nei confronti di RY.

Ritiene il Collegio che questo motivo sia infondato per le ragioni di seguito esposte.

L’art. 16, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 stabilisce che il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione del contributo di costruzione. Questa disposizione sancisce, in maniera implicita ma inequivocabile, che il soggetto obbligato al pagamento del suddetto contributo è colui a cui viene rilasciato il permesso di costruire (o colui che ha presentato la SCIA alternativa).

La giurisprudenza ha chiarito che l’obbligazione relativa al pagamento del contributo di costruzione non costituisce un onere reale né rappresenta un'obbligazione “propter rem”, figure queste ammesse solo nei casi espressamente previsti dalla legge, ma ha natura personale e non segue perciò in maniera automatica il bene oggetto del titolo edilizio. Invero, nel caso in cui il bene sul quale si deve realizzare l’intervento venga ceduto a terzi, si può procedere, ai sensi dell’art. 11, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, alla voltura del titolo; in questo caso, tuttavia, non si verifica il trasferimento automatico in capo al nuovo titolare delle obbligazioni relative al contributo di costruzione, occorrendo a tal fine, oltre al consenso dello stesso nuovo titolare, l’accettazione dell’amministrazione creditrice ai sensi dell’art. 1273, secondo comma, cod. civ. In mancanza dell’accettazione dell’amministrazione creditrice, il debito continua quindi a fare capo al debitore originario, avendo i patti con i terzi, che sollevano il debitore originario dall’obbligo, efficacia esclusivamente interna. (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 29 febbraio 2016, n. 828; id. sez. II, 22 gennaio 2011 n. 316; T.A.R. Sicilia Catania, sez. I, 16 febbraio 2022, n. 495; T.A.R. Lazio Roma, sez. II quater, 10 agosto 2017 n. 9287).

In tale quadro si deve ritenere corretta la decisione del Comune di Milano di indirizzare a BN (soggetto che ha presentato la SCIA) la richiesta di versamento del contributo di costruzione nella misura rideterminata dal provvedimento impugnato. A contrario non vale rilevate che la stessa BN ha successivamente ceduto a RY la gestione del fondo che comprende l’immobile di cui è causa, con contratto contenente una clausola che la tiene indenne dalle conseguenze delle azioni riguardanti tale fondo. Questa clausola infatti, in mancanza di accettazione da parte del medesimo Comune, ha come detto efficacia esclusivamente interna.

Va pertanto ribadita l’infondatezza della censura in esame.

Si può a questo punto passare all’esame dei motivi rubricati sub II e III, formulati in maniera identica nei due ricorsi, prescindendo invece, stante l’infondatezza nel merito dei ricorsi stessi, dall’esame delle argomentazioni esposte nel motivo rubricato sub I del ricorso RG n. 844 del 2024, tendenti a dimostrare la sussistenza della legittimazione di RY ad impugnare l’atto di cui ci si occupa.

Con il primo dei suindicati motivi, le ricorrenti deducono innanzitutto il difetto motivazionale dell’atto impugnato, affermando che non sarebbero comprensibili le ragioni per le quali il Comune ha ritenuto nella fattispecie inapplicabili le norme di favore riguardanti gli impianti sportivi, e ciò tanto più se si considera che l’immobile presso cui è stata realizzata la pista di go-kart avrebbe destinazione “intrattenimento”, compatibile, a dire delle parti, con la destinazione a impianti sportivi. Nello stesso motivo le interessate sostengono che l’atto impugnato, intervenuto a distanza di anni dalla presentazione della SCIA, avrebbe leso il loro legittimo affidamento.

Questa censura viene ripresa e sviluppata nel secondo motivo con il quale le ricorrenti sostengono che il Comune, per rideterminare l’importo del contributo di costruzione, avrebbe dovuto intervenire nel termine di trenta giorni dalla presentazione della SCIA o, in mancanza, entro un termine ragionevole dando conto nella motivazione del provvedimento della sussistenza dei presupposti previsti dall’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 per l’esercizio del potere di autotutela.

Ritiene il Collegio che anche queste censure siano infondate per le ragioni di seguito esposte.

Come anticipato, dalla lettura del provvedimento impugnato, si ricava che la rideterminazione del contributo di costruzione è stata effettuata, fra l’altro, in quanto il Comune ha ritenuto che BN, in sede di autoliquidazione, abbia erroneamente applicato i valori riguardanti le opere di interesse generale in luogo di quelli relativi alle attività commerciali private.

Le ricorrenti, come visto, contestano questa decisione sostenendo che – siccome l’intervento di cui si discute ha per oggetto la realizzazione di una pista di go-kart la quale, a loro dire, dovrebbe qualificarsi come struttura sportiva – dovrebbero nella fattispecie applicarsi le norme di favore previste per tali strutture.

Al riguardo si osserva che, con delibera di Consiglio comunale n. 73/2007, il Comune di Milano ha aggiornato gli importi degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, distinguendoli a seconda della tipologia di opera realizzata.

Dalle tabelle allegate a tale delibera si evince che, per le opere di interesse generale (diverse da quelle esenti ai sensi dell’art. 17, comma 3, lett. c, del d.P.R. n. 380 del 2001), sono previsti importi di favore. In particolare, dalla “TABELLA OPERE DI INTERESSE GENERALE AL DI FUORI DEL PUNTO C) DELL’ART. 17, 3° COMMA, DEL D.P.R. 380/2001” si ricava che gli importi di favore sono stati previsti: a) per le attrezzatture culturali, sanitarie e assistenziali; b) per le attrezzature sportive; c) per le attrezzature per lo spettacolo.

Ciò premesso, va ora osservato che, dalla SCIA presentata in data 15 marzo 2019, emerge che l’intervento che ne costituisce oggetto non è stato qualificato dal soggetto proponente come opera di interesse generale, ma come opera avente destinazione commerciale e direzionale, e ciò evidentemente in quanto trattasi di intervento finalizzato all’insediamento di una attività di carattere (non sportivo ma appunto) commerciale, consistente nella realizzazione di una attrazione ludica quale può essere una pista di go-kart.

Ne consegue che la pretesa delle ricorrenti di applicare nella fattispecie i valori di favore previsti per le attività sportive risulta infondata.

A conclusioni diverse non depone il fatto che, dal piano attuativo in esecuzione del quale è stato realizzato l’immobile che ospita la pista di go-kart, emerge che a questo immobile è stata attribuita destinazione “intrattenimento”. A questo riguardo va infatti osservato: a) che, come detto, la specifica funzione assegnata alla pista di go-kart dalla SCIA presentata da BN non è “intrattenimento” ma “direzionale commerciale”, con la conseguenza che si debbono per essa applicare gli oneri previsti per tale ultima funzione; b) in ogni caso, i valori di favore di cui alla delibera n. 73/2007 non sono stati previsti per la funzione “intrattenimento” ma per la funzione “attività sportive”, alla quale non è, come visto, riconducibile quella nel concreto assegnata alla pista di go-kart.

Va quindi ribadita la correttezza della pretesa fatta valere con il provvedimento impugnato.

Venendo ora alle argomentazioni che fanno leva sulla lesione dell’affidamento, si deve innanzitutto osservare che, come chiarito dall’adunanza plenaria del Consiglio di Stato con sentenza n. 12 del 30 agosto 2018, il rapporto giuridico scaturente dal rilascio dei titoli edilizi ed avente ad oggetto il contributo di costruzione ha natura paritetica: al diritto di credito facente capo all’amministrazione si contrappone l’obbligo di pagamento facente capo al soggetto a cui il titolo è stato rilasciato.

Si deve quindi rilevare come siano del tutto inconferenti le argomentazioni secondo cui l’Amministrazione avrebbe dovuto intervenire, per la rideterminazione del contributo in concreto dovuto, entro il termine di esercizio del potere inibitorio della SCIA o, comunque, entro un termine ragionevole al ricorrere dei presupposti previsti per l’esercizio del potere di autotutela: l’atto di rideterminazione dell’ammontare del contributo di costruzione non costituisce espressione di un potere pubblicistico; non trovano quindi applicazione le disposizioni che disciplinano il potere inibitorio e il potere di autotutela.

Nemmeno si può ritenere che l’atto impugnato abbia leso il legittimo affidamento delle ricorrenti le quali sapevano (o avrebbero dovuto sapere) che l’importo autoliquidato sarebbe stato sottoposto a controllo e a eventuale rideterminazione da parte del Comune. A questo proposito si richiama la suindicata sentenza dell’adunanza plenaria, nella quale si è chiarito che, in caso di rideterminazione dell’ammontare del contributo di costruzione, il soggetto tenuto al suo pagamento non può invocare il proprio legittimo affidamento neppure nel caso in cui l’importo iniziale sia stato liquidato in pima battuta dal comune, dovendo tale soggetto utilizzare l’ordinaria diligenza per verificare sin da subito la correttezza della iniziale liquidazione.

Infine, non si può ritenere che l’intervento dell’Amministrazione sia stato nel concreto tardivo, atteso che il diritto di quest’ultima a pretendere l’importo corretto del contributo di costruzione è soggetto, come ogni diritto per il quale non sia diversamente previsto, al termine decennale di prescrizione (si veda ancora in proposito Consiglio di Stato, ad. plen., n. 12 del 2018 cit.).

Va pertanto ribadita l’infondatezza delle censure in esame.

In conclusione, per tutte le ragioni illustrate, va disposta la riunione dei ricorsi; deve dichiararsi cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di accesso agli atti; va respinta la domanda di annullamento.

La complessità delle questioni affrontate giustifica la compensazione delle spese di giudizio.

'P.Q.M.'

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando, riunisce i ricorsi in esame. Dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di accesso agli atti. Respinge la domanda di annullamento.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 18 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RI AD US, Presidente

ST CE OZ, Consigliere, Estensore

Laura Patelli, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ST CE OZ	RI AD US

IL SEGRETARIO