Pubblicato il 07/04/2026

N. 06300/2026 REG.PROV.COLL.

N. 12506/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 12506 del 2021, proposto da
Società Flo’s cafè bistrot s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Claudio Fassari e Chiara Vadalà, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Tivoli, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Diana Scarpitti e Martina Ramondo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

RE NO s.r.l., Gregoriana s.r.l., non costituiti in giudizio;

per l’annullamento

- dell’’ordinanza del Comune di Tivoli n. 178 del 4 giugno 2021 (prot. n. 27121), notificata in data 27 settembre 2021, con cui l’ente ha ingiunto alla ricorrente la demolizione di alcuni manufatti abusivi realizzati su un immobile sito in via Ponte Gregoriano, n. 3;

- di ogni altro atto a questi annesso, connesso, presupposto e conseguenziale, ivi compreso il verbale di accertamento prot. n. 16609 del 1° aprile 2021;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Tivoli;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 9 gennaio 2026 il dott. IA GI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto in fatto e considerato in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società in epigrafe impugnava l’ordinanza con la quale il comune di Tivoli le ingiungeva (unitamente alle società Gregoriana s.r.l. e RE NO s.r.l.) di procedere al ripristino dello stato dei luoghi mediante demolizione delle opere abusive realizzate sull’immobile sito in via ponte Gregoriano, n. 3.

2. Si costituiva in resistenza l’amministrazione comunale.

3. Dopo la trattazione all’udienza del 16 maggio 2025, la causa veniva rinviata per via della pendenza dei contenziosi attivati dalle altre società cui pure era stata ordinata la demolizione (iscritti rispettivamente al numero di registro generale 9208 e 9494 del 2021 di questo Tribunale).

4. Parte resistente depositava ulteriore memoria in vista dell’udienza del 9 gennaio 2026, all’esito della quale il Collegio tratteneva la causa per la decisione di merito.

5. Esaurita l’esposizione dello svolgimento del processo è possibile passare allo scrutinio delle censure spiegate col ricorso.

6. Con il primo motivo si evidenzia come l’amministrazione stessa avrebbe confermato che le opere eseguite sarebbero soggette unicamente a comunicazione di inizio lavori asseverata (c.i.l.a., ai sensi dell’art. 6- bis d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380): inoltre, neppure sarebbe stato necessario il nulla osta sismico, trattandosi di un intervento di ridistribuzione di spazî interni ai sensi dell’art. 8 reg. Lazio, 26 ottobre 2020 n. 26.

7. Tramite la seconda doglianza si sottolinea come l’amministrazione non poteva comminare la sanzione della demolizione, atteso che non si tratterebbe di intervento soggetto a permesso a costruire o segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.) in sostituzione del permesso.

8. Per mezzo della terza censura viene precisato come le opere realizzate non sarebbero qualificabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c) d.p.r. 380/2001, atteso che non si sarebbe realizzato alcun aumento volumetrico: sotto tale profilo l’amministrazione avrebbe travisato i fatti poiché la copertura del terrazzo sarebbe stata pacificamente realizzata prima dell’anno 1985 e già negli anni ’80 tra tettoia e parapetto sarebbero stati collocati degli infissi amovibili. Conseguentemente, l’intervento comunicato nel 2015, essendo di manutenzione ordinaria avrebbe richiesto unicamente una c.i.l.a.

9. Per via della quarta ragione di gravame si evidenzia come l’installazione di un apparato impiantistico di condizionamento e aspirazione a servizio dei locali dello stabile condominiale, posto sul piano lastricato solare, completamente a vista da Villa Gregoriana, e con canalizzazioni che attraversano mediante foratura, pareti esterne dello stabile e il solaio di copertura sarebbe attività edilizia libera (ai sensi dell’art. 6 d.p.r. 380/2001).

10. Infine, con l’ultimo motivo viene precisato come la canna fumaria di cui viene contestata l’installazione sarebbe esistente sin dall’anno 1939 e che la ricorrente avrebbe unicamente proceduto alla sua manutenzione, operazione che non richiederebbe alcun titolo edilizio ai sensi dell’art. 6 d.p.r. 380/2001.

11. Tutti i motivi di ricorso sono strettamente connessi tra loro, sicché essi possono essere trattati congiuntamente.

12. Preliminarmente, però, è doveroso chiarire l’esatta portata delle pronunce di questo Tribunale nei due giudizî introdotti dalle altre società cui è stata intimata la demolizione delle opere.

13. Viene in rilievo il ricorso iscritto al numero di registro generale 9494 del 2021 che è stato definito con sentenza di accoglimento (v. Tar Lazio, sez. II- quater , 7 aprile 2025, n. 6910): in particolare, emerge dalla lettura della motivazione come l’annullamento dell’ordinanza è stato pronunciato per violazione delle garanzie procedimentali. Difatti, pur nella premessa che il provvedimento di demolizione ha natura vincolata, il Tribunale ha sottolineato come nell’ipotesi in esame l’eventuale partecipazione all’ iter che conduce alla decisione avrebbe permesso di evidenziare la possibile estraneità della società Gregoriana agli abusi edilizi in contestazione: invero, anche gli atti presupposti dell’ordine di demolizione (ossia il verbale di sopralluogo, il verbale di accertamento dell’inottemperanza etc…) dimostrerebbero la non riconducibilità dell’illecito alla Gregoriana, essendo la porzione dell’immobile condotta in locazione da quest’ultima non interessata dagli abusi.

14. Quanto al ricorso iscritto al numero di registro generale 9208 del 2021, va evidenziato come il Tribunale abbia pronunciato sentenza di improcedibilità (v. Tar Lazio, sez. II- quater , 1° luglio 2025, n. 12954): difatti, la parte ricorrente, ossia la società RE NO (proprietaria dell’immobile presso il quale si sono verificati gli abusi) ha dichiarato in memoria di non avere interesse all’annullamento del provvedimento, alla luce della sentenza menzionata al paragrafo precedente. In altre parole, la chiara manifestazione di volontà della parte ricorrente di non procedere oltre nel giudizio ha precluso al giudice l’esame del merito della legittimità (e quindi della validità e dell’efficacia) dell’ordine di demolizione.

15. Alla luce di quanto esposto, il Collegio reputa comunque evidente la permanenza nell’ordinamento giuridico di un provvedimento efficace e, quindi, lesivo nei confronti dell’odierna ricorrente: difatti, in nessuno dei due precedenti, il Tribunale ha preso posizione sull’effettivo valore dell’atto e del presupposto accertamento. Invero, in un caso il giudice si è limitato ad annullare in parte la decisione, ossia ha eliminato la portata precettiva in relazione ad un particolare soggetto (ossia la società Gregoriana); nella seconda vicenda, invece, ci si è limitati a prendere atto della carenza d’interesse della parte cui spetta l’impulso per giungere ad una decisione di merito, risultando essersi astenuto il giudice dal pronunciarsi sul valore del provvedimento.

16. Ciò chiarito, va evidenziato come gli operatori della polizia locale del comune di Tivoli hanno riscontrato i seguenti lavori abusivi sull’immobile indicato al § 1: « 1) aumento di volumetria mediante la chiusura di un terrazzo destinato attualmente a sala ristorante, con superficie netta in pianta di mq 67,00 circa con altezza di mt. 2,80; 2) diversa distribuzione delle tramezzature interne con spostamento del locale cucina e della sala ad essa adiacente, e trasformazione del locale ripostiglio in disimpegno tra la nuova cucina e il locale bar; 3) installazione di una canna fumaria a servizio della cucina, lungo il prospetto dello stabile condominiale con affaccio su Villa Gregoriana e attraverso il solaio del lastricato solare mediante la creazione di fori sulla struttura orizzontale per il passaggio della canna stessa; 4) installazione di un apparato impiantistico di condizionamento e aspirazione a servizio dei locali dello stabile condominiale, posto sul piano lastricato solare, completamente a vista da Villa Gregoriana, e con canalizzazioni che attraversano mediante foratura, pareti dello stabile e il solaio di copertura ».

17. Inoltre, è stato acclarato che l’area risulta, interessata dai seguenti vincoli: art. 134 comma 1, lett. c), art. 136, comma 1, lett. c) e d), art. 142, comma 1, lett. b), c) e g) d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (c.b.c.p.), nonché ricompresa in zona sismica 2-B ai sensi delle delibere di giunta della regione Lazio 22 maggio 2009, n. 387 e 3 novembre 2009, n. 835.

18. Mancando l’autorizzazione paesaggistica, quella sismica e non sussistendo alcun valido titolo edilizio, l’amministrazione ha intimato la demolizione.

19. Orbene, in primo luogo non può che rilevarsi come parte ricorrente abbia illegittimamente chiuso il terrazzo creando un aumento volumetrico pacificamente sussumibile nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lett. c) d.p.r. 380/2001: sul punto, va rilevato come l’amministrazione non abbia contestato la copertura del terrazzo, bensí unicamente la sua chiusura. Sotto tale profilo, appare di tutta evidenza (v. foto nn. 23 e 24) come le opere realizzate abbiano consentito la creazione di una sala da ristorante permanente.

20. Allo stesso modo, per l’installazione della canna fumaria e dell’impianto di aspirazione e condizionamento risulta necessario procedere a mezzo s.c.i.a. ai sensi dell’art. 22 d.p.r. 380/2001: difatti, l’esame della documentazione in atti certifica come, sebbene vi fosse una canna fumaria anteriore all’intervento, quella installata sia diversa, come evidenziato nell’atto di sospensione della c.i.l.a. cui non è seguito alcun riscontro da parte del privato.

21. Analogamente, anche la diversa distribuzione degli spazî interni è avvenuta in assenza di titolo: nondimeno, questo è l’unico abuso per il quale non risulta obbligatoria l’autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 146 c.b.c.p. Nondimeno, tale circostanza, evidenziata anche nell’atto impugnato, non dimostra un assenso dell’ente locale sulla correttezza della c.i.l.a. quale titolo edilizio per l’esecuzione del complesso di interventi sull’immobile.

22. Pertanto, considerato che i lavori, valutati nella loro globalità, sono stati eseguiti in assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica ne discende agevolmente il carattere abusivo.

23. Viepiú, reputando corretta la qualificazione giuridica degli interventi formulata dall’ente comunale ne consegue l’impossibilità di ricondurli (eccezion fatta per la diversa distribuzione degli spazî interni) alle opere prive di rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità (ai sensi dell’art. 8 reg. Lazio 26/2020): pertanto, il privato avrebbe dovuto munirsi anche della prescritta autorizzazione sismica di cui all’art. 94 d.p.r. 380/2001, la cui carenza legittima l’intimazione dell’amministrazione comunale.

24. Conseguentemente, alla luce dell’infondatezza delle censure spiegate, il ricorso va respinto.

25. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore dell’amministrazione resistente che liquida in complessivi € 2.000,00 oltre accessorî ove previsti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Cosí deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

DO AV, Presidente

Valerio Torano, Primo Referendario

IA GI, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA GI	DO AV

IL SEGRETARIO