Pubblicato il 23/03/2026

N. 02430/2026REG.PROV.COLL.

N. 01031/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1031 del 2022, proposto da
-OMISSIS- e -OMISSIS- in proprio e quale esercente la patria potesta' sulla figlia minore -OMISSIS-, rappresentate e difese anche disgiuntamente, dagli avv.ti Guido Paoli e Paolo Pittori ed elettivamente domiciliate, ai fini del presente giudizio, nello studio di quest’ultimo in Roma (00193), Lungotevere dei Mellini n. 24 e con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Appellanti incidentali:
-OMISSIS- rappresentato e difeso dagli Avv.ti Pietro Adami e Daniele Leppe ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo sito in Viale Giuseppe Mazzini, n. 155 – 00195 Roma (RM),
-OMISSIS-, in proprio e nella qualità di tutore della Signora -OMISSIS-, giusta provvedimento del Tribunale di Modena; entrambi anche quali eredi ex lege dei Signori -OMISSIS- ed -OMISSIS-,, deceduti nelle more del giudizio; il Signor -OMISSIS-, inoltre, interviene altresì quale titolare, per atto inter vivos, dei diritti spettanti all’erede -OMISSIS-, rappresentato e difeso, dagli Avv.ti Domenico Bellantoni ed Andrea Falzone ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma Corso Vittorio Emanuele II 326 (00186); -OMISSIS-, quale coerede, con beneficio d'inventario, del Sig. -OMISSIS- nato il -OMISSIS- a Roma e deceduto in -OMISSIS- (PR) il -OMISSIS-, rappresentata e difesa, dall’Avv. Lorenzo Borrè, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma Via Germanico 107; -OMISSIS-, nella persone del Tutore avv. -OMISSIS-, giusta autorizzazione del Giudice tutelare del Tribunale di Parma RG -OMISSIS- del 22 luglio 2024, in proprio e quale erede ex lege dei Signori -OMISSIS- ed -OMISSIS-, deceduti nelle more del giudizio, rappresentata e difesa, dagli Avv.ti Domenico Bellantoni ed Andrea Falzone ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma Corso Vittorio Emanuele II 326 .

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giorgio Pasquali e Rita Caldarozzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

nei confronti

Intimati costituiti
-OMISSIS- rappresentata e difesa dall’avv. Pietro Adami ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo sito in Corso d’Italia, 97 – 00198 Roma (RM).
-OMISSIS- e -OMISSIS-, nella qualità di eredi della sig.ra -OMISSIS- rappresentati e difesi, anche disgiuntamente tra loro, dagli avvocati Guido Paoli, Paolo Pittori e Michela Urbani ed elettivamente domiciliati nello studio del secondo (avv. Paolo Pittori) in Roma, Lungotevere dei Mellini, 24.
-OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, nella qualità di eredi della sig.ra -OMISSIS- rappresentati e difesi, anche disgiuntamente tra loro, dagli avvocati Guido Paoli, Paolo Pittori e Michela Urbani ed elettivamente domiciliati nello studio del secondo (avv. Paolo Pittori) in Roma, Lungotevere dei Mellini, 24.
Intimati non costituiti
-OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-; -OMISSIS-.

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 11303 del 2021, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale, di -OMISSIS-, di -OMISSIS- e di -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il Cons. IA ZI LL;

Uditi per le parti gli avvocati come da verbale di udienza;

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La controversia trae origine da una vicenda ablativa risalente nel tempo, concernente un compendio immobiliare sito in Roma, nell’area di Piazza Navona e Corso del Rinascimento, oggetto di espropriazione per la realizzazione di un’opera pubblica.

2. Con decreto prefettizio n. -OMISSIS- – Div. V -OMISSIS- 1941, emanato in attuazione della variante al Piano Particolareggiato n. 23 di esecuzione del Piano Regolatore del 1931, approvata con R.D. 6 agosto 1937, veniva disposto l’esproprio del complesso immobiliare noto come -OMISSIS- , sito in -OMISSIS- (oggi -OMISSIS-) e in -OMISSIS- (oggi -OMISSIS-), per il completamento del Corso del Rinascimento, con previsione di demolizione dell’edificio.

3. L’opera pubblica veniva realizzata senza che l’immobile fosse demolito. Con d.P.R. -OMISSIS- 1965 n. -OMISSIS- - recante approvazione della cd. “variante nona” al Piano Particolareggiato n. 23 - veniva disposta la conservazione dell’edificio.

4. Nel corso degli anni, gli originari proprietari e i loro eredi avanzavano plurime istanze volte a ottenere la dichiarazione di inservibilità e la retrocessione dei beni ai sensi degli allora vigenti artt. 60 e 61 della legge 25 giugno 1865 n. 2359, senza che l’Amministrazione adottasse una formale dichiarazione in tal senso. Anzi, con nota del 9 febbraio 1971 il Comune di Roma rappresentava che il diritto alla retrocessione avrebbe potuto eventualmente insorgere solo all’esito della redazione di nuovi piani particolareggiati.

5. A partire dalla fine degli anni novanta, Roma Capitale inseriva parte del compendio immobiliare in piani di dismissione del patrimonio pubblico, affidando le operazioni di alienazione a soggetti incaricati; numerose unità immobiliari venivano effettivamente alienate a terzi negli anni successivi, mentre altre restavano nella titolarità pubblica.

6. Con atto di citazione del 7 dicembre 2011 il Sig. -OMISSIS-, uno degli eredi, adiva il Tribunale ordinario di Roma. Il Tribunale, rilevato che gli immobili erano di proprietà della famiglia -OMISSIS-, disponeva l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli eredi, comproprietari dei beni di cui è causa. Il giudizio, istruito anche mediante consulenza tecnica d’ufficio, si concludeva con sentenza n. -OMISSIS- del 20 marzo 2017, con cui il Tribunale dichiarava il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del giudice amministrativo, qualificando la fattispecie come ipotesi di retrocessione parziale.

7. La causa veniva quindi riassunta innanzi al TAR Lazio da -OMISSIS- in proprio e nella qualità di tutore di -OMISSIS-, entrambi anche quali eredi ex lege dei Signori -OMISSIS-, ed -OMISSIS-, deceduti nelle more del giudizio; il Signor -OMISSIS-, inoltre, anche quale titolare, per atto inter vivos , dei diritti spettanti all’erede -OMISSIS-, nei confronti di -OMISSIS- nei confronti di -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS- nella sua qualità di genitore esercente in via esclusiva la responsabilità genitoriale sulla figlia minore SV Bonanome, in qualità di eredi della signora -OMISSIS-; -OMISSIS-; -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS- , -OMISSIS-, -OMISSIS-; -OMISSIS-; -OMISSIS-, -OMISSIS-.

8. Roma Capitale si costituiva eccependo la prescrizione del diritto alla retrocessione, assumendo che il dies a quo dovesse individuarsi nell’approvazione della variante urbanistica del 1965.

9. Con ordinanza collegiale n. 3258 del 17 marzo 2021, il TAR disponeva incombenti istruttori.

10. Con sentenza n. 11303 del 4 novembre 2021 il TAR ha respinto il ricorso, compensando le spese di lite, ritenendo fondata l’eccezione di prescrizione sul presupposto che la variante del 1965 integrasse una dichiarazione - seppur implicita - di inservibilità dei beni.

11. Avverso tale pronuncia è stato proposto appello principale da -OMISSIS- e -OMISSIS-, in proprio e in qualità di madre esercente la potestà genitoriale sulla figlia -OMISSIS- le quali hanno dedotto plurimi motivi relativi all’erroneità della declaratoria di prescrizione, alla violazione della disciplina sulla retrocessione parziale e al travisamento delle risultanze istruttorie.

12. Sono stati proposti, altresì, due appelli incidentali, rispettivamente da -OMISSIS- e da -OMISSIS-, in proprio e nella qualità di tutore della Signora -OMISSIS- (-OMISSIS-, inoltre, anche quale titolare, per atto inter vivos , dei diritti spettanti all’erede -OMISSIS-), contenenti censure in larga parte sovrapponibili a quelle dell’appello principale-

13. Nelle more, il -OMISSIS-, decedeva il sig. -OMISSIS- e si sono costituiti -OMISSIS-, coniuge del de cuius quale coerede con beneficio d'inventario e -OMISSIS-, sorella del de cuius , quale coerede con beneficio di inventario nella persona del tutore avv. -OMISSIS-, giusta autorizzazione del Giudice tutelare del Tribunale di Parma RG -OMISSIS- del 22 luglio 2024, in proprio e quale erede ex lege dei Signori -OMISSIS- ed -OMISSIS-, deceduti nelle more del giudizio.

14. Si sono anche costituiti nel grado chiedendo l’accoglimento dell’appello i signori -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS- e -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-, -OMISSIS-.

15. Nel corso del giudizio di appello, questo Consiglio di Stato ha pronunciato sentenza non definitiva n. 9327 del 20 novembre 2024 con la quale ha riformato la decisione di primo grado, riconoscendo il diritto alla retrocessione parziale (prima disciplinata dagli artt. 60 e 61 della l. n. 2359/1865, oggi disciplinata dagli artt. 46-48 del D.P.R. n. 327/2001).

16. Il Collegio ritenendo che la dichiarazione di inservibilità debba essere espressa e non possa desumersi implicitamente da atti urbanistici generali - quali la variante del 1965 - trattandosi di atti privi di destinatari individuali e non finalizzati a regolare il procedimento di retrocessione, ha rilevato che solo l’inserimento dei beni in piani di dismissione o la loro alienazione a terzi può assumere valore equipollente alla dichiarazione di inservibilità, in quanto incompatibile con il mantenimento della destinazione pubblicistica originaria. Ha quindi ritenuto la variante “nona” non idonea né a far decorrere il termine prescrizionale né ad escludere il diritto degli espropriati.

In applicazione di tali principi, la sentenza non definitiva ha accertato il diritto degli appellanti alla restituzione dei beni ancora nella disponibilità di Roma Capitale e, per i beni non più restituibili, al risarcimento del danno per equivalente, demandando ad una verificazione ex art. 66 c.p.a. l’individuazione delle unità alienate e la determinazione del valore venale dei medesimi.

17. In esecuzione di tale pronuncia è stata disposta la verificazione, espletata dall’Agenzia del Demanio per rispondere ai seguenti quesiti:

- esaminati gli atti e lo stato dei luoghi, valutata anche la CTU depositata nel giudizio conclusosi con sentenza del Tribunale di Roma del 20 marzo 2017, n. -OMISSIS-, accerti se gli immobili per cui è causa siano stati oggetto di un piano di dismissione da parte di Roma Capitale che ha condotto alla alienazione degli stessi a terzi soggetti con conseguente impossibilità di restituzione ai legittimi proprietari;

- in caso di impossibilità di restituzione dei beni, accerti il valore venale dei beni oggetto del presente giudizio non utilizzati dal Comune, scorporando l’indennità eventualmente già percepita, sulla quale vanno calcolati gli interessi legali dalla data di corresponsione fino all’attualità e stabilendo che le spese del giudizio verranno determinate all’esito del giudizio con l’adozione della sentenza definitiva.

18. Il verificatore ha proceduto all’esame degli atti, allo svolgimento di sopralluoghi, all’acquisizione di documentazione e alla valutazione dello stato dei luoghi, instaurando il contraddittorio con le parti e con i rispettivi consulenti tecnici.

All’esito delle operazioni peritali, ha individuato le unità immobiliari effettivamente alienate a terzi e quelle ancora in proprietà di Roma Capitale - suscettibili di restituzione -, procedendo quindi alla determinazione del valore venale dei beni non restituibili mediante metodo sintetico-comparativo, fondato su dati di mercato, valori OMI e coefficienti correttivi relativi a ubicazione, consistenza, stato di manutenzione, visibilità ed esposizione, nonché l’indennità di esproprio già percepita, rivalutata.

Nello specifico, all’esito della verificazione è emerso che (pagg. 95-96 della verificazione):

- risultano ancora di proprietà di Roma Capitale n. 4 unità immobiliari;

- per gli immobili dismessi e alienati il verificatore ha determinato un valore di mercato al netto delle indennità di esproprio percepite.

19. Le appellanti principali -OMISSIS- e -OMISSIS- con diverse memorie di replica hanno eccepito che le singole valutazioni compiute dal verificatore sono largamente sottostimate e dunque errate. Conclusivamente chiedono la liquidazione, a titolo di risarcimento per i cespiti non restituibili della somma di euro 21.060.874,20 con interessi dal giorno della domanda. Inoltre, chiedono il ristoro dei danni derivanti dalla mancata disponibilità dei beni espropriati, ovvero della somma riconducibile al valore locativo di mercato del compendio immobiliare oggetto di causa, da calcolarsi dalla data in cui Roma Capitale dichiarava in modo manifesto l’inservibilità degli stessi beni, per effetto delle Delibere n. 139 del 10 dicembre 2001 n.221 del 22 novembre 2004 e n. 47 del 30 marzo 2004. Chiedono pertanto la somma quantificata in ulteriori euro 57.930,00/mese pari €. 695.160, 00 annui, somma da calcolarsi dal 10 dicembre 2001 (delibera Roma Capitale n. 139 con la quale per fatti concludenti l’amministrazione dichiara l’inservibilità del compendio espropriato) e dunque pari al 10 gennaio 2026 a euro 695.160, 00 x (25 anni) + 57.930, 00 (un mese), per un totale di euro 17.436.930,00 ovvero in via ulteriormente subordinata dalla data di notifica dell’atto di citazione introduttivo della presente vertenza, del 6 dicembre 2011(per 14 anni e un mese alla data del 6 gennaio 2026) la somma di euro 9.790.170, 00 oltre rivalutazione e interessi sino a soddisfo.

20. Roma Capitale ha depositato in data 20 gennaio 2026 memoria in vista dell’udienza di smaltimento dell’11 febbraio 2026 con cui contesta, sostanzialmente, le ulteriori (rispetto a quanto stabilito dal verificatore) richieste degli appellanti.

21. In data 23 gennaio 2026 il sig. -OMISSIS- ha depositato memoria difensiva con cui sostiene che il valore di mercato stabilito dal verificatore per i tredici immobili dismessi, pari a euro 13.456.891,90 sia insufficiente in quanto non tiene conto di alcuni correttivi e quantifica pertanto una somma maggiore pari a euro 21.060.874,20 di cui si chiede la liquidazione con interessi dal giorno della domanda. Inoltre, chiede il riconoscimento del ristoro dei danni derivanti dalla mancata disponibilità dei beni espropriati, ovvero della somma riconducibile al valore locativo di mercato del compendio immobiliare oggetto di causa, da calcolarsi dalla data in cui il Comune dichiarava in modo manifesto l’inservibilità degli stessi beni, per effetto delle Delibere numm. 139 del 10 dicembre 2001, n. 221 del 22 novembre 2004 e n. 47 del 30 marzo 2004.

22. All’udienza di smaltimento, tenutasi da remoto, del 11 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. In via preliminare, occorre dare atto che, con la sentenza non definitiva n. 9327/2024, in riforma della decisione di primo grado, la Sezione ha accertato che la fattispecie rientra nell’ipotesi di retrocessione parziale disciplinata dagli artt. 60 e 61 della L. n. 2359/1865, oggi dagli artt. 47 e 48 d.P.R. 327/2001, riconoscendo il diritto degli appellanti alla restituzione dei beni ancora nella disponibilità di Roma Capitale e, per i beni non più restituibili, il diritto al risarcimento del danno per equivalente, demandando ad una verificazione ex art. 66 c.p.a. l’individuazione delle unità alienate e la determinazione del loro valore venale.

2. In esito alla verificazione, è stato possibile accertare che Roma Capitale, nell’ambito di procedure di dismissione, cartolarizzazione, bandi di vendita, nonché in attuazione di deliberazioni consiliari e atti amministrativi ha alienato a soggetti terzi n. 13 unità immobiliari facenti parte del fabbricato di -OMISSIS- e di -OMISSIS- e precisamente:

1. -OMISSIS-;

2. -OMISSIS-;

3. -OMISSIS-;

4. -OMISSIS-;

5. -OMISSIS-;

6. -OMISSIS-;

7. -OMISSIS-;

8. -OMISSIS-;

9. -OMISSIS-;

10. -OMISSIS-;

11. -OMISSIS-;

12. -OMISSIS-;

13. -OMISSIS-.

Il valore di tali cespiti è stato quantificato in euro 13.456.891,90. L’indennità percepita dai soggetti espropriati negli anni 40 aggiornata con la rivalutazione monetaria e con gli interessi legali è pari ad euro 77.335,81 e pertanto il valore venale sopra indicato è pari ad euro 13.379.556,09.

2.1. Con riguardo a questi immobili, nell’atto di appello principale, era stato originariamente chiesta la condanna di Roma Capitale a risarcire il danno, con interessi e rivalutazione, pari alla differenza tra il valore venale degli immobili ed il prezzo della retrocessione rivalutato. In via subordinata, nell’ipotesi in cui il corrispettivo della retrocessione fosse coincidente con il valore venale degli immobili, era stata richiesta la condanna del Comune di Roma Capitale a versare le somme pari al valore locativo di tutto il compendio immobiliare, da calcolarsi dalla data in cui Roma Capitale, aveva, a parer loro, dichiarato in modo manifesto l’inservibilità degli stessi beni, per effetto Deliberazioni n. 139 del 10 dicembre 2001, n. 221 del 22 novembre 2004 e n. 47 del 30 marzo 2004.

2.2. Con successiva memoria, le appellanti hanno modificato la domanda, chiedendo, a titolo di risarcimento per i cespiti non restituibili, la somma di euro 21.060.874,20 – pari al ritenuto valore venale di detti beni e non più una somma rapportata alla differenza tra il valore venale degli immobili ed il prezzo della retrocessione - con interessi dal giorno della domanda.

2.3. Inoltre, le appellanti hanno chiesto, in ogni caso e non più in via subordinata, il ristoro dei danni derivanti dalla mancata disponibilità dei beni espropriati, ovvero della somma riconducibile al valore locativo di mercato dell’intero compendio immobiliare oggetto di causa (quindi non solo dei beni non retrocedibili), da calcolarsi dalla data in cui Roma Capitale dichiarava, a parer loro, in modo manifesto l’inservibilità degli stessi beni, per effetto delle Delibere n. 139 del 10 dicembre 2001, n. 221 del 22 novembre 2004 e n. 47 del 30 marzo 2004. Chiedono pertanto la somma quantificata in ulteriori euro 57.930,00/mese pari ad euso 695.160, 00 annui, somma da calcolarsi dal 10 dicembre 2001 (delibera Roma Capitale n. 139 con la quale per fatti concludenti l’amministrazione dichiara l’inservibilità del compendio espropriato) e dunque pari al 10 gennaio 2026 ad euro 695.160, 00 x (25 anni) + 57.930, 00 (un mese), per un totale di euro 17.436.930,00 ovvero in via ulteriormente subordinata dalla data di notifica dell’atto di citazione introduttivo della presente vertenza, del 6 dicembre 2011(per 14 anni e un mese alla data del 6 gennaio 2026) la somma di euro 9.790.170, 00 oltre rivalutazione e interessi sino a soddisfo.

3. Ritiene il Collegio che la domanda avanzata dalle appellanti sia solo in parte fondata.

3.1. Infatti, la perdita oramai definitiva dei beni astrattamente retrocedibili ha comportato il diritto al risarcimento dei danni da parte delle appellanti per la perdita ormai definitiva della possibilità di ottenere la retrocessione dei cespiti– pro quota insieme agli altri proprietari ed eredi – pari al valore venale dei beni che il verificatore, sulla base di una perizia che non appare inficiata da errori, ha quantificato in euro 13.379.556,09 al netto dell’indennità di esproprio, tenendo conto dell’attuale destinazione d’uso impressa alle unità immobiliari, ovvero considerando le due unità immobiliari adibite a b&b e affittacamere.

3.2. Naturalmente, l’istituto della retrocessione implica la necessaria applicazione dell’art. 48 d.P.R. 327/2001 con il necessario pagamento del corrispettivo della retrocessione da parte del proprietario espropriato. Se così non fosse il danneggiato potrebbe locupletare sul risarcimento ottenendo molto di più di ciò che gli spetterebbe se accedesse alla retrocessione. Pertanto, dal risarcimento del danno deve essere detratto il corrispettivo della retrocessione che, ai sensi dell’art. 48, “se non è concordato dalle parti, è determinato dall'ufficio tecnico erariale o dalla commissione provinciale prevista dall'articolo 41, su istanza di chi vi abbia interesse, sulla base dei criteri applicati per la determinazione dell'indennità di esproprio e con riguardo al momento del ritrasferimento”.

3.3. Deve poi essere riconosciuto l’ulteriore danno per mancato utilizzo degli immobili in questione, a decorrere dalla implicita dichiarazione di inutilizzabilità, secondo la ricostruzione della sentenza parziale qui resa e oramai passata in giudicato.

Si legge nella sentenza parziale n. 9327/2024 che “Nello stesso senso, la Corte di cassazione ha affermato che, ove non vi sia stata dichiarazione formale d’inservibilità, valore equipollente può essere attribuito solo alla delibera con cui l’ente espropriante abbia disposto la vendita o permuta dei fondi espropriati per fini diversi da quelli per i quali furono espropriati (Cass. Civ., Sez. Un., 05 giugno 2008, n. 14826; Cass. Civ. Sez. Un., 06.06.2003 n. 9072; Cass. Civ., Sez. Un., 29.11.2000, n. 1231; Cass. Civ., Sez. Un. 13.11.1977 n. 11215).

Da quanto sopra discende che è solo con l’inserimento degli immobili in questione nel piano di vendita che l’Amministrazione comunale ha leso la posizione soggettiva degli espropriati (che avevano diritto, a quel punto, al riacquisto a condizioni preferenziali)”. Nessun dubbio, pertanto, che è a quella data che deve essere fatto risalire l’effetto della dichiarazione di inutilizzabilità - secondo quanto accertato con efficacia dichiarativa dalla sentenza parziale -, con riguardo agli immobili indicati nella verificazione che sono rientrati nel piano di dismissione attuato dal Comune ai sensi della Deliberazione del Consiglio Comunale n. 139 del 10 dicembre 2001 con cui il Comune di Roma è stato autorizzato ad alienare i beni facenti parte del proprio patrimonio disponibile ad uso residenziale, riportati nell’elenco di cui all’Allegato “A”.

Pur essendo la maggior parte dei cespiti alienati interessati dalla procedura testé indicata, alcuni di essi sono stati inseriti in altre procedure cui occorrerà fare riferimento al fine della individuazione del dies a quo in cui si è verificata la possibilità giuridica della retrocessione e, quindi, da quella data dovrà essere calcolato il risarcimento del danno per mancato godimento del bene.

4. Secondo la verificazione, risultano tuttora nella proprietà di Roma Capitale le seguenti unità immobiliari:

1. -OMISSIS-;

2. -OMISSIS-;

3. -OMISSIS-;

4. -OMISSIS-.

4.1. Ne consegue che, per le unità ancora in proprietà di Roma Capitale, è praticabile la tutela in forma specifica (retrocessione/restituzione secondo i criteri di legge).

4.2. Deve quindi essere disposta la condanna di Roma Capitale alla restituzione degli immobili tuttora in sua proprietà agli appellanti ed eredi costituiti nel presente giudizio, previo pagamento del corrispettivo di retrocessione che sarà determinato ai sensi dell’art. 48 d.P.R. 327/2001. Inoltre, dovrà essere risarcito l’ulteriore danno per mancato godimento dei beni secondo i canoni locativi di mercato. In mancanza di una esplicita o implicita dichiarazione di inutilizzabilità, occorrerà fare riferimento alla data della pubblicazione della sentenza parziale n. 9327/2024, pubblicata il 20 novembre 2024, che ha accertato, con efficacia costitutiva, il diritto alla retrocessione con riguardo a questi ultimi beni.

5. Conclusivamente, ai sensi e per gli effetti dell’art 34 co 4 CPA, il Collegio stabilisce i seguenti i criteri in base ai quali Roma Capitale deve proporre a favore delle parti private qui appellanti e costituite ad adiuvandum il pagamento di una somma entro il temine di sei mesi a decorrere dalla comunicazione della presente sentenza, con l’avvertimento che se le parti non giungono ad un accordo, ovvero non adempiono agli obblighi derivanti dall’accordo concluso, con il ricorso previsto dal Titolo I del Libro IV, possono essere chiesti la determinazione della somma dovuta ovvero l’adempimento degli obblighi ineseguiti:

I. per quanto riguarda i beni immobili ceduti a terzi:

- dal valore venale pari ad euro 13.379.556,09 andrà detratto il corrispettivo di retrocessione pari alla cifra concordata dalle parti o, in difetto, determinata dall'ufficio tecnico erariale o dalla commissione provinciale prevista dall'articolo 41, su istanza di chi vi abbia interesse, sulla base dei criteri applicati per la determinazione dell'indennità di esproprio e con riguardo al momento del ritrasferimento virtuale; poiché la somma sopra esposta è calcolata in moneta attuale, non andrà calcolata la rivalutazione monetaria (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 2 settembre 2025, n. 24417);

- dalla data di inserimento dei singoli immobili in questione nel piano di dismissione attuato dal Comune ai sensi della Deliberazione del Consiglio Comunale n. 139 del 10 dicembre 2001, dovrà essere calcolato, sulla base dei valori di mercato locativi dei singoli beni, il danno da mancato godimento dei cespiti fino al tempo del soddisfo;

- per i cespiti che non rientrano nel piano di dismissione si farà riferimento alla data in cui si è verificata la possibilità giuridica della retrocessione e, quindi, da quella data dovrà essere calcolato il risarcimento del danno per mancato godimento del bene;

- sulle somme così individuate nei due punti che precedono, trattandosi di debito di valore verranno poi applicati gli interessi e la rivalutazione monetaria per anno sino al soddisfo.

II. per quanto riguarda i beni immobili retrocedibili:

- dovrà essere determinato il corrispettivo di retrocessione pari alla cifra concordata dalle parti o, in difetto, determinata dall'ufficio tecnico erariale (oggi: Agenzia delle Entrate – ex Agenzia del Territorio) o dalla commissione provinciale prevista dall'articolo 41, su istanza di chi vi abbia interesse, sulla base dei criteri applicati per la determinazione dell'indennità di esproprio e con riguardo al momento del ritrasferimento virtuale;

- dalla sentenza parziale n. 9327/2024, pubblicata il 20 novembre 2024, che ha accertato, con efficacia costitutiva, il diritto alla retrocessione dovrà essere determinato l’ulteriore danno per mancato godimento dei beni secondo i canoni locativi di mercato; sulle somme così individuate, trattandosi di debito di valore verranno poi applicati gli interessi e la rivalutazione monetaria per anno sino al soddisfo.

6. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione e, per l’effetto:

condanna Roma Capitale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art 34 co 4 D.Lgs 104/2010, a proporre, entro sei mesi dalla comunicazione della presente sentenza, a favore dei creditori appellanti e parti costituite ed intimate il pagamento di una somma secondo i criteri indicati in sentenza;

condanna Roma Capitale al pagamento delle spese di lite liquidate in euro 5.000,00 oltre accessori in favore, ciascuno, dell’appellante principale e dei due appellanti incidentali. Compensa le spese tra le altre parti di giudizio;

condanna Roma Capitale al pagamento del compenso a favore del verificatore, liquidato in euro 6.000,00, oltre accessori se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

CL NT, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

Giovanni Sabbato, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

IA ZI LL, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA ZI LL	CL NT

IL SEGRETARIO