Pubblicato il 16/03/2026

N. 02162/2026REG.PROV.COLL.

N. 05421/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5421 del 2024, proposto da AM SI, rappresentata e difesa dall'avvocato Enzo Lino Barilà, con domicilio digitale come da pec da Registro di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Enzo Lino Ersilio Barilà in Milano, piazza Cinque Giornate, 5;

contro

Comune di Castrezzato, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Italo Luigi Ferrari, Francesco Fontana, Sonia Allocca, con domicilio digitale come da pec da Registro di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Italo Luigi Ferrari in Brescia, via Armando Diaz n. 28;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda) n. 11/2024, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Castrezzato;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 22 gennaio 2026 il Cons. IC NO; nessuno è comparso per le parti costituite, come da verbale.

FATTO e DIRITTO

1. La questione controversa riguarda la SCIA presentata dall’odierna appellante, Sig.ra AM SI, al fine di realizzare una piscina interrata al servizio di una residenza privata, con volumetria lorda pari a 123,28 mc e con superficie lorda pari a 68,49 mq.

In particolare, nella relazione tecnica allegata alla richiamata SCIA, l’odierno appellante qualificava l’intervento quale opera pertinenziale non onerosa, evidenziando come il volume complessivo fosse contenuto entro il limite del 20% della volumetria dell’edificio principale, pari a 778,63 mc secondo il PRG, conformemente al disposto di cui all’art. 3, comma 1, lett. e) , nonché all’art. 17, comma 3, lett. b) d.P.R. n. 380/2001 ed all’ art. 27 l.r. n. 12/2005

Con provvedimento prot. n. 5268 del 26 maggio 2020, il Comune qui appellato, di Castrezzato, imponeva all’appellante il ricorso al permesso di costruire, o alla SCIA sostitutiva del permesso di costruire con l’assolvimento dei relativi oneri concessori, atteso che la stessa Amministrazione riteneva che la realizzazione di una piscina interrata comportasse una opera di nuova costruzione, non sussumibile nella categoria della ristrutturazione; quanto agli oneri nel provvedimento impugnato si rilevava che la realizzazione della piscina non era qualificabile come pertinenza urbanistica gratuita.

2. L’odierna appellante proponeva ricorso innanzi al Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia, sez. di Brescia, avverso il suddetto provvedimento al fine di ottenerne l’annullamento.

Con sentenza n. 11 dell’ 11 gennaio 2024, qui impugnata, il TAR Brescia ha respinto il ricorso sulla scorta delle seguenti argomentazioni.

In primo luogo, richiamando giurisprudenza di primo grado e di appello ha statuito che la piscina interrata integra una significativa trasformazione del territorio, non qualificabile come pertinenza, posto che la stessa incide in modo invasivo sul sito e non è necessariamente complementare alle funzioni abitative, integrando gli estremi della nuova costruzione.

Quanto agli oneri di urbanizzazione il giudice di primo grado ha rilevato che l’art. 17, comma 3, lett. b ) d.P.R. n. 380/2001 consiste in una norma eccezionale e non suscettibile di applicazione analogica. La ratio sottesa all’esenzione degli oneri per gli ampliamenti inferiori al 20% sarebbe rinvenibile esclusivamente nella tutela della piccola proprietà immobiliare per gli interventi funzionali all’adeguamento dell’immobile alle necessità abitative del nucleo familiare.

Avverso la decisione viene proposto appello, affidando la doglianza ad un unico articolato motivo, così rubricato: Sull’erroneo rigetto del ricorso introduttivo (Violazione art. 3 del DPR n. 380/2001 (spec. comma 1, lett. e 6); comma 1, lett. e1); art. 17, comma 3, lett. b) del DPR n. 380/2001; art. 27 della l.r. n. 12/2005 come sostituito dall’art. 5, comma 1, lett. b), l.r. 26 novembre 2019, n. 18).

In particolare, l’appellante contesta la sentenza per non aver considerato che, nel caso di specie, il nesso di strumentalità sarebbe garantito dalle dimensioni modeste del manufatto, inferiore al 20% della superficie della villa cui accede, e dalla sua collocazione entro il perimetro di recinzione dell’edificio monofamiliare, elementi che ne escluderebbero l’autonomia e l’incremento del carico urbanistico.

L’appellante illustra alcune fattispecie esaminate dalla giurisprudenza di primo grado e di appello, richiamate dalla decisione di primo grado, che, non sarebbero rilevanti ai fini della qualifica come pertinenza; richiama piuttosto altra giurisprudenza di primo grado e di appello, che riconoscerebbe la natura di pertinenza urbanistica alle piccole piscine residenziali e che ritiene applicabile alla fattispecie in esame.

Sotto altro profilo, censura l’interpretazione restrittiva del concetto di ampliamento alle sole necessità abitative interne ai fini del riconoscimento della gratuità degli oneri concessori ex art. 17 d.P.R. 380/2001.

Secondo l’appellante, l’esenzione ex art. 17, d.P.R. 380/2001, dovrebbe estendersi a quegli interventi che, pur non essendo strutturalmente congiunti all’edificio principale, ne costituiscono un ampliamento funzionale entro il limite del 20%, restando così sottratti al regime oneroso delle nuove costruzioni.

3. Si è costituito il Comune appellato che ha sollevato eccezioni di rito; dette eccezioni sono superate dall’infondatezza nel merito dell’appello.

Quanto al merito, la questione va preliminarmente valutata avuto riguardo al concetto di pertinenza e considerando quanto dispone l’art. 3, lett. e), d.P.R. 380/2001 che qualifica come "interventi di nuova costruzione" sub e. 6) “ gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale .”

Al riguardo secondo un orientamento consolidato, i requisiti che consentono di qualificare un manufatto come pertinenza ai fini urbanistici, sono stati intesi in un'accezione restrittiva, in quanto riferita solo ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il conferimento di impianti tecnologici et similia ; la natura pertinenziale non sussiste per quelle opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotano per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e che sono suscettibili di diversa utilizzazione economica, in quanto dotate di un autonomo valore di mercato ( cfr. Cons. Stato, Sez. II, 4 luglio 2023, n. 6519)

3.1 Quanto poi alla piscina, nello specifico, secondo recente giurisprudenza della Sezione (sentenza n.3786 del 5 maggio 2025) dalla quale il Collegio non ravvisa motivi per discostarsi, richiamando altro indirizzo giurisprudenziale ( cfr. Cons. Stato, sez.VII, sentenza n. 44 del 2 gennaio 2024; idem, sez. IV, n. 5807 del 13 giugno 2023), la piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata e che, pertanto, configura, di norma, non già una pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale bensì, una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001; essa svolge una funzione autonoma rispetto a quella propria dell'edificio cui accede per cui - anche se può essere attratta alla categoria civilistica delle pertinenze - non può assumere detta qualificazione in via automatica.

La decisione qui richiamata rileva altresì che, sul piano urbanistico, la piscina non può essere attratta alla categoria delle mere pertinenze poiché, sul piano funzionale, essa non è esclusivamente complementare all'uso delle abitazioni e comporta una durevole trasformazione del territorio.

4. Sulla scorta delle seguenti argomentazioni , dunque, l’intervento va qualificato come nuova costruzione in quanto:

- la realizzazione della piscina comporta una opera duratura, con (possibile) uso anche di cemento armato, che richiede interventi strutturali;

- non è servente in senso stretto all’abitazione principale in quanto comporta una trasformazione complessiva dell’immobile con una diversa caratterizzazione che peraltro, come evidenziato dal Comune appellato e non contestato, determina anche una diversa classificazione catastale, dato di per sé idoneo a dimostrare una diversa capacità reddituale;

- l’utilizzazione della piscina comporta un maggiore carico urbanistico in quanto comporta sicuramento un incremento dell’uso di acqua.

Tutti questi elementi concorrono a delineare i requisiti necessari per la qualificazione della piscina come nuova costruzione richiedendosi il permesso di costruire per la sua realizzazione.

A fronte di questi caratteri generali, va aggiunto che l’utilizzazione autonoma o meno della piscina rispetto all’abitazione è un dato non rilevante in quanto quello che rileva è la natura strutturale dell’intervento che caratterizza l’immobile in modo diverso e migliorativo; la piscina non è qualificabile come una mera pertinenza che ha piuttosto una natura strumentale (come ad esempio gli impianti tecnologici).

Né tantomeno rileva la dimensione come elemento scriminante, salvo che ciò non derivi da una precisa scelta legislativa a livello regionale, qui carente, come ad esempio è avvenuto ex art. 2, commi 4 e 5, della legge regionale Campania n. 13 del 2022 che prevede la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), per le piscine interrate, con solo fini ludici, di dimensione massima di 24 mq e una profondità massima di 1,50 m, in aree pertinenziali degli edifici residenziali .

5.Quanto alla mancata onerosità del titolo edilizio occorre rilevare che l’art. 17 lett. b ) d.P.R.380/2001 esclude il contributo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari .

Va premesso che i contributi per oneri di urbanizzazione e per costo di costruzione hanno natura indubbiamente pubblicistica e vanno, dunque, più correttamente inquadrati nell'ambito delle prestazioni patrimoniali imposte.

Va ancora considerato che il permesso di costruire è provvedimento naturalmente oneroso, di modo che le norme di esenzione costituiscono eccezioni ad una regola generale e, pertanto, da considerarsi di stretta interpretazione.

Le ipotesi di esenzione in generale devono peraltro considerarsi ( cfr. Consiglio di Stato sez. IV – 9 luglio 2018, n. 4159) tassative e di stretta interpretazione proprio perché, come chiarito dalla costante giurisprudenza della Sezione, derogatorie rispetto alla regola della normale onerosità del permesso ( cfr. in tal senso, tra le molte, IV sez. n. 2754/2012).

Nel caso in questione, la realizzazione della piscina – che come già rilevato va qualificata in termini di nuova costruzione – non è sussumibile nella categoria di cui all’art 17, lett b), d.P.R. 380/2001; non si tratta di ristrutturazione dell’immobile ad uso abitativo quanto piuttosto di una modifica strutturale dell’immobile che ne migliora la fruibilità con una trasformazione complessiva delle sue caratteristiche.

Analogo ragionamento va fatto in relazione all’ampliamento che la piscina realizzerebbe e che quindi, secondo l’appellante, dovrebbe essere esente dal pagamento del contributo di costruzione ex art. 17 lett. b ) d.P.R.380/2001; non si tratta di migliorare le funzioni abitative quanto piuttosto la fruizione mediante la realizzazione della piscina che, come sopra più volte rilevato, non ha natura pertinenziale.

In considerazione di quanto sopra il ricorso è da respingere.

L’esistenza di orientamenti giurisprudenziali non sempre coincidenti è giusto motivo per disporre la compensazione delle spese di questo grado di giudizio..

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese di questo grado di giudizio compensate tra le parti costituite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 22 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

NZ NE, Presidente

Luigi Furno, Consigliere

Paolo Marotta, Consigliere

Rosario Carrano, Consigliere

IC NO, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IC NO	NZ NE

IL SEGRETARIO