Pubblicato il 11/03/2026

N. 01995/2026REG.PROV.COLL.

N. 04744/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4744 del 2025, proposto da -OMISSIS- rappresentato e difeso dall’avvocato RI Salone, con domicilio digitale come da p.e.c. da registri di giustizia;

contro

Comune di -OMISSIS-, non costituito in giudizio;
-OMISSIS- in proprio e in qualità di esercente la responsabilità genitoriale sul minore -OMISSIS-in qualità di esercente la responsabilità genitoriale sullo stesso minore, rappresentati e difesi dall’avvocato Andrea Manzi, con domicilio digitale come da p.e.c. da registri di giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Alberico II, n. 33;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Sardegna, sezione I, -OMISSIS-resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di -OMISSIS- in proprio e in qualità di esercente la responsabilità genitoriale sul minore -OMISSIS-in qualità di esercente la responsabilità genitoriale sullo stesso minore;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 13 gennaio 2026 il consigliere ES RI IC e viste le conclusioni scritte dell’appellante;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’appellante, controinteressato nel giudizio di primo grado, impugna la sentenza che ha accolto il ricorso degli odierni appellati, annullando la determinazione con cui il Comune di -OMISSIS- ha caducato in autotutela l’ordinanza di demolizione già emessa nei suoi confronti.

2. I fatti di causa rilevanti, quali emergono dalle affermazioni delle parti non specificamente contestate e comunque dagli atti e documenti del giudizio (con particolare riferimento ai chiarimenti resi dal Comune con la relazione prot. 64936 del 25 ottobre 2014 depositata in primo grado in ottemperanza all’ordinanza 30 settembre 2024, n. 276 del T.a.r.), possono essere sinteticamente ricostruiti nei termini seguenti.

2.1. L’appellante è proprietario del piano terra di un edificio, già utilizzato come magazzino, per il quale, con permesso di costruire n. 101 del 28 maggio 2009 (pratica edilizia n. 45 del 2009), ha ottenuto l’autorizzazione a eseguire lavori di frazionamento con cambio della destinazione d’uso in ambulatorio medico, con modifiche interne ed esterne.

2.2. A seguito di un sopralluogo svolto l’8 giugno 2018, il Comune ha riscontrato che era stata realizzata una rampa per disabili a servizio dell’ambulatorio in assenza di titolo e, muovendo dal presupposto che fosse necessaria e sufficiente una comunicazione di inizio lavori (CIL), ha avviato il procedimento per l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

2.3. Con istanza del 12 aprile 2019, l’appellante ha chiesto l’accertamento di conformità dell’opera, presentando allo sportello unico per le attività produttive e l’edilizia una pratica di mancata comunicazione di inizio lavori e producendo la ricevuta di pagamento della sanzione prevista.

Nella relazione tecnica allegata alla domanda si espone che « la rampa-passerella oggetto di conformità è realizzata in corrispondenza del lato in cui sono posti gli ingressi agli uffici e agli ambulatori. Si estende per tutto il lato del fabbricato ed ha una lunghezza complessiva di circa 28,50 m ed una larghezza di 1.67 m. È costituita da un basamento in cls, pavimentato con mattonelle di gres, di altezza pari a 27 cm, dotato di un parapetto in ferro e due scivoli, di cui uno con pendenza pari all’11 %, conforme alla normativa sul rispetto delle barriere architettoniche in base all’art 8.1.11 del DM 236/89. La rampa-passerella è stata realizzata all’interno di un’area di pertinenza del piano terra ».

2.4. Con provvedimento del 20 agosto 2019 l’amministrazione ha rilasciato la ricevuta che, insieme all’autocertificazione e ai suoi allegati, costituisce titolo abilitativo unico per l’intervento.

2.5. A seguito di un esposto degli appellati, proprietari di unità immobiliari nel medesimo edificio, con ordinanza n. 78 del 28 maggio 2020 il Comune ha ordinato la demolizione della rampa, ravvisando l’assenza del presupposto della disponibilità esclusiva e pacifica dell’area su cui era stata realizzata (superficie che, secondo gli esponenti, sarebbe un’area condominiale).

2.6. Con determinazione n. 117 del 18 luglio 2020 l’Ente ha annullato d’ufficio l’ingiunzione di ripristino, ritenendola illegittima in quanto:

a) non sarebbe stato rimosso il titolo edilizio in sanatoria;

b) l’appellante avrebbe dimostrato che l’area costituisce pertinenza esclusiva del suo immobile;

c) l’eliminazione di barriere architettoniche potrebbe essere realizzata a proprie spese dal singolo condomino qualora non vi provveda il condominio.

2.7. I proprietari delle altre unità immobiliari nel medesimo palazzo hanno impugnato dinanzi al T.a.r. per la Sardegna il provvedimento emesso in autotutela.

2.8. Nel corso del giudizio di primo grado, con ordinanza 30 settembre 2024, n. 276, il Tribunale ha chiesto al Comune, che non si era costituito, di rendere chiarimenti sui fatti di causa.

2.9. Il Comune ha prodotto una relazione il 25 ottobre 2024.

3. Con sentenza -OMISSIS-il T.a.r. ha accolto il ricorso, ritenendo che:

a) diversamente da quanto ritenuto dal Comune, sull’istanza di sanatoria si sarebbe formato il “silenzio-rigetto” ai sensi dell’art. 16 della l.r. Sardegna n. 23 del 1985, pertanto il manufatto sarebbe abusivo;

b) ancorché l’appellante abbia un diritto personale di godimento, l’area sarebbe di proprietà condominiale, pertanto per la legittima realizzazione del manufatto sarebbe necessario il consenso del condominio.

4. L’appellante, controinteressato nel giudizio di primo grado, ha proposto appello contro la decisione, chiedendo la sospensione della relativa esecutività.

4.1. Nel giudizio di secondo grado si sono costituiti gli appellati, ricorrenti nel giudizio di primo grado, chiedendo il rigetto del gravame.

Non si è costituito il Comune, nonostante l’appello sia stato regolarmente notificato.

4.2. Con ordinanza 2 luglio 2025, n. 2419, è stata accolta l’istanza cautelare e sospesa l’esecutività della sentenza di primo grado.

4.3. Nel prosieguo del giudizio, entrambe le parti costituite hanno depositato una memoria il 12 dicembre 2025 e repliche il 23 dicembre 2025.

4.4. All’udienza pubblica del 13 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta per la decisione.

5. L’appello si fonda su due motivi.

5.1. Con il primo si sostiene che il T.a.r. abbia errato nel ritenere che si fosse formato il silenzio-rigetto sull’istanza di accertamento di conformità, in quanto l’opera realizzata rientrerebbe nell’alveo dell’edilizia libera e per la sanatoria sarebbe dunque sufficiente la presentazione della domanda e il pagamento della sanzione.

5.2. Con il secondo motivo l’appellante afferma di avere la disponibilità esclusiva dell’area e che comunque, come condomino, sarebbe legittimato a realizzare la rampa quale opera di eliminazione di barriere architettoniche, ai sensi dell’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, o comunque di miglioramento del godimento della sua proprietà, ai sensi dell’art. 1102 c.c., anche senza il consenso degli altri condomini.

6. Le censure sono infondate.

6.1. Sotto il primo profilo, la tesi dell’appellante è che l’opera rientri nell’alveo dell’edilizia libera ai sensi dell’art. 15, comma 2, lettera c), e comma 7, della l.r. Sardegna 11 ottobre 1985, n. 23.

La posizione non può essere condivisa.

L’art. 15 della legge regionale disciplina gli interventi di edilizia libera, distinguendo quelli che sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo (elencati al comma 1) e quelli che richiedono la previa comunicazione dell’avvio dei lavori (indicati al comma 2), il cui mancato invio comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria di 500 euro, secondo quanto stabilito al comma 7.

Tra gli interventi che possono essere liberamente eseguiti, previo invio della CIL, ci sono quelli « volti all’eliminazione di barriere architettoniche che comportano la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterano la sagoma dell’edificio » (comma 2, lettera c).

Tuttavia, la disposizione non è invocabile nel caso di specie, perché l’opera ha un impatto ben maggior della mera realizzazione di una rampa finalizzata a eliminare le barriere architettoniche, in quanto non si limita ad agevolare l’accesso all’ambulatorio, ma « si estende per tutto il lato del fabbricato ed ha una lunghezza complessiva di circa 28,60 m ed una larghezza di 1,67 m » (così la relazione allegata alla comunicazione in sanatoria, nella quale, peraltro, l’opera è descritta, più propriamente, come “rampa-passerella”).

Essendo quindi sproporzionata rispetto all’esigenza di eliminare le barriere architettoniche, non può ritenersi “volta” a tale scopo, né, per le sue dimensioni, può considerarsi una semplice “rampa”, pertanto non è sussumibile nella fattispecie dell’art. 15, comma 2, lettera c), della legge regionale e la sua realizzazione non è sanata mediante comunicazione con pagamento della sanzione.

È di conseguenza da condividere la posizione del T.a.r. secondo cui, essendo applicabile il successivo art. 16 in materia di accertamento di conformità delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire ovvero in totale o parziale difformità o con variazioni essenziali, « la richiesta di sanatoria è respinta qualora il Sindaco non si pronunci entro sessanta giorni » (comma 3); con la conseguenza, che, essendosi formato il silenzio-rigetto, il manufatto è ancora abusivo e il provvedimento di annullamento d’ufficio dell’ordine di demolizione non può legittimamente fondarsi sulla necessità, ai fini dell’ingiunzione di ripristino, di rimuovere un titolo edilizio in sanatoria (che, come osservato, non si è formato).

6.2. In secondo luogo, è pacifico che, ancorché l’appellante abbia un diritto personale di godimento, l’area su cui è stata realizzata la rampa-passerella è di proprietà condominiale, pertanto, per la legittima realizzazione del manufatto, così come per la richiesta di sanatoria, era necessario il consenso del condominio.

Non conduce a una diversa conclusione l’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, invocato dall’appellante: la disposizione specifica le maggioranze per l’approvazione delle deliberazioni condominiali che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette a eliminare le barriere architettoniche (comma 1) e aggiunge che, nel caso in cui il condominio « rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto » queste deliberazioni, « i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà » possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages (comma 2).

La norma non si attaglia al caso di specie per una pluralità di ragioni:

a) da un punto di vista “procedurale”, perché non risulta che ci sia stata una richiesta scritta al condominio al fine di realizzare l’opera - comunque sproporzionata rispetto all’esigenza di agevolare l’accesso delle persone con disabilità all’ambulatorio - né che l’assemblea si sia rifiutata o sia rimasta inerte per almeno tre mesi;

b) da un punto di vista “soggettivo”, perché l’appellante non risulta essere persona con disabilità o tutore ovvero esercente la potestà su un disabile;

c) da un punto di vista “oggettivo”, perché, dinanzi all’opposizione o all’inerzia del condominio, la norma consente solo alcuni interventi specifici e di minore impatto, tra i quali non rientra la costruzione di un’opera come quella che viene in rilievo nel giudizio.

L’appellante non può utilmente invocare nemmeno l’art. 1102 c.c., secondo cui « ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto » e, a tal fine, « può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa »: nel caso di specie, infatti, la rampa-passerella occupa un’area che risulta di proprietà comune mediante un basamento e un parapetto, così sottraendo questo spazio all’uso degli altri condomini e “asservendolo” all’unità immobiliare al piano terra, e pertanto manca la condizione del “pari utilizzo” posta dalla norma.

7. In conclusione, l’appello è meritevole di rigetto nel suo complesso.

8. La novità delle questioni dedotte dalle parti giustifica la compensazione delle spese di lite del grado.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, sezione seconda, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge; compensa tra le parti le spese di lite del grado.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all’articolo 52, commi 1, 2 e 5, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 e dell’articolo 6, paragrafo 1, lettera f), del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, manda alla Segreteria di procedere, in qualsiasi ipotesi di riproduzione e diffusione del presente provvedimento, all’oscuramento delle generalità del minore appellato, dei soggetti esercenti la responsabilità genitoriale o la tutela e di ogni altro dato idoneo ad identificare i medesimi interessati ivi citati.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

BE LE, Presidente

Francesco Frigida, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

Maria Stella Boscarino, Consigliere

ES RI IC, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ES RI IC	BE LE

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.