Pubblicato il 30/03/2026

N. 02595/2026REG.PROV.COLL.

N. 05620/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5620 del 2023, proposto dal signor PA AR, rappresentato e difeso dagli avvocati Massimo Colarizi e Anton Von Walther, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Massimo Colarizi in Roma, via GI Antonelli, n. 49

contro

il Comune di Sen Jan di Fassa Pozza, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura generale dello Stato, domiciliata in Roma, via dei Portoghesi, n. 12

per la riforma

della sentenza del T.a.r. Trento, n. 61 del 26 aprile 2023, resa inter partes , concernente un diniego di permesso di costruire per suddivisione dell’appartamento in n. 2 unità immobiliari.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Sen Jan di Fassa Pozza;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4-bis, c.p.a.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il consigliere GI BB e udito, per la parte appellante, l’avvocato Anton Von Walther;

Vista la nota di passaggio in decisione da parte dell’avvocato dello Stato Giorgio Santini;

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso n. 5620/2023, proposto innanzi al T.a.r. Trento, il signor AR PA aveva chiesto l’annullamento:

a ) del provvedimento prot. n. 10208/6/3 di diniego della domanda di permesso di costruire in merito alle opere di suddivisione dell’appartamento sulla p.ed. 157 p.m. 2 sub. 32 in C.C. di Vigo di Fassa in n. 2 unità immobiliari, emesso nell’ambito della “ Pratica edilizia in ingresso N. 1094/2019 (PA AR) ” del Comune di San GI di Fassa - Comun de Sèn Jan (TN), emesso in data 21.09.2022 e comunicato in pari data;

b ) di ogni atto presupposto e preliminare, anche non conosciuto.

2. Al fine di ripercorrere la vicenda di causa occorre riportare quanto segue.

2.1. Il signor PA AR, proprietario dell’unità immobiliare identificata con la p.ed. 157, sub 32, p.m. 2 del C.C. di Vigo di Fassa, il 26 settembre 2019, assistito dall’ing. Ghetta, presentava al Comune di San GI di Fassa una domanda di permesso di costruire volta alla suddivisione dell’appartamento in due unità immobiliari e alla chiusura della loggia esistente. Tale intervento veniva qualificato come di restauro e risanamento conservativo.

2.2. Il 28 ottobre 2019, la Commissione edilizia del Comune di San GI di Fassa esprimeva un primo parere negativo, sostenendo che l’intervento proposto eccedeva la categoria “ R2 – risanamento conservativo ”. Tale esito veniva comunicato formalmente al ricorrente il 30 ottobre 2019.

2.3. Ritenendo infondata tale valutazione, il ricorrente presentava osservazioni il 28 novembre 2019, evidenziando come l’intervento fosse finalizzato al recupero della tipologia originaria dell’edificio e rientrasse pertanto nella disciplina del risanamento conservativo. A seguito di queste osservazioni, il 17 dicembre 2019 la Commissione edilizia decideva di sospendere il procedimento sine die , motivando la scelta con la necessità di approfondire i titoli edilizi pregressi.

2.4. Il 25 febbraio 2021 il ricorrente riceveva comunicazione circa il fatto che la Commissione edilizia, nella seduta del 18 febbraio 2021, aveva riesaminato la pratica, confermando integralmente il precedente parere negativo e ribadendo che l’intervento contrastava con l’art. 33 delle Norme di Attuazione.

2.5. Il ricorrente, tramite il proprio tecnico, inoltrava due solleciti - il 3 marzo 2022 e il 14 luglio 2022 - chiedendo un provvedimento espresso.

2.6. Il 21 settembre 2022 il Comune comunicava il diniego definitivo del permesso di costruire richiesto.

3. Il signor AR, con il ricorso iscritto al n.R.G. 181/2022, proposto dinanzi al T.a.r. di Trento, ha impugnato il provvedimento prot. n. 10208/6/3 di diniego della domanda di permesso di costruire per le seguenti ragioni:

i) Eccesso di potere e/o violazione di legge , in quanto il provvedimento impugnato sarebbe stato assunto in violazione delle norme dettate dal Regolamento urbanistico-edilizio provinciale approvato con decreto del Presidente della Provincia 19 maggio 2017, n. 8-61/Leg. in esecuzione della legge provinciale di Trento 4 agosto 2015, n. 15, che reca la definizione di “ volume edilizio ”, secondo la quale la chiusura della loggia in questione, mediante il tamponamento previsto nel progetto presentato, non aumenterebbe il volume dell’unità immobiliare e dunque sarebbe ammissibile quale intervento di risanamento conservativo;

ii) Violazione dell’art. 10-bis l.241/90 , in quanto nel provvedimento di diniego non sarebbe stata data alcuna motivazione del mancato accoglimento delle osservazioni presentate dal ricorrente;

iii) Difetto assoluto di motivazione o motivazione apparente , così impedendo di ricostruire il percorso logico-giuridico che ha giustificato il provvedimento di rigetto del permesso di costruire.

3. All’udienza pubblica del 20 aprile 2023 la causa è passata in decisione.

4. Il T.a.r. competente, con la sentenza n. 61/2023, pubblicata il 26 aprile 2023, ha respinto il ricorso, con condanna alle spese nella misura di euro 2.000,00.

4.1. Il T.a.r. ha dichiarato il ricorso infondato in relazione a tutti i motivi di gravame. Ha evidenziato, in particolare, che il permesso di costruire ha natura vincolata, secondo giurisprudenza consolidata, e pertanto il Comune deve limitarsi a verificare la conformità del progetto alle norme urbanistiche, senza margini di discrezionalità, avendola già esercitata in sede di pianificazione. Nel caso in esame, neppure emergono valutazioni tecniche complesse che possano attribuire ulteriori spazi valutativi all’Amministrazione. Nell’istruttoria svolta dal Comune assume rilievo centrale un elemento fattuale: la prova della preesistenza storica, sul lato sud dell’edificio, di un muro perimetrale e del relativo tamponamento ligneo, che il ricorrente sostiene di voler ricostruire per ripristinare la tipologia originaria. Solo qualora fosse dimostrata tale configurazione storica, l’intervento potrebbe essere ricondotto alla categoria del “ risanamento conservativo – R2 ”, unica consentita per l’edificio secondo le Norme Tecniche di Attuazione del PRG. Tale categoria, definita dalla normativa comunale e provinciale, ammette interventi diretti al recupero degli elementi essenziali della morfologia e della tipologia edilizia originaria. Il T.a.r. rileva che, tuttavia, la prova dello stato storico grava sul richiedente, secondo il principio della “ vicinanza della prova ”. Nel caso concreto, il ricorrente non ha fornito documentazione idonea a dimostrare l’esistenza del muro perimetrale originario: si è infatti limitato a riproporre due fotografie, ritenute insufficienti perché incapaci di offrire elementi certi, o anche solo indiziari, dell’antica tamponatura. In assenza di tale prova, l’intervento non può essere qualificato come risanamento conservativo e ciò comporta il rigetto delle relative censure. La mancata dimostrazione della condizione fattuale assorbente esclude anche la fondatezza del motivo con cui il ricorrente lamenta un difetto di motivazione del diniego. L’Amministrazione, infatti, ha comunicato più volte i motivi ostativi, e la natura vincolata del potere esercitato escludeva un obbligo di specifica controdeduzione alle osservazioni presentate. Peraltro, le stesse osservazioni non introducevano elementi nuovi rispetto alla documentazione già esaminata. Il primo giudice rammenta inoltre che, in presenza di un provvedimento vincolato, opera la “ sanatoria processuale ” ex art. 21- octies , che impedisce l’annullamento dell’atto anche in presenza di eventuali vizi procedimentali, quando il contenuto non avrebbe potuto essere diverso. Infine, l’assenza di prova sulla preesistenza del muro rende irrilevante anche la questione della qualificazione del vano come “ volume ” ai sensi della normativa provinciale. In conclusione, risultando infondati tutti i motivi di ricorso, viene confermato il diniego del permesso di costruire e respinta la conseguente richiesta di condanna al rilascio del titolo edilizio.

5. Avverso tale pronuncia è insorto il signor AR, con atto di appello notificato in data 22 giugno 2023 e depositato il 28 giugno 2023 articolando due motivi di gravame (pagine 10-15) così rubricati:

I. Error in iudicando: errata valutazione delle prove – insufficiente motivazione – violazione dell’art. 2729 c.c. ;

II. In conseguenza dell’annullamento del diniego impugnato: Domanda di condanna del Comune di S. GI al rilascio del permesso di costruire ex art. 30 e 34 c.p.a.

5.1. Con il primo motivo, l’appellante evidenzia che dalle fotografie si ricaverebbe logicamente — per presunzioni semplici ex artt. 2727 e 2729 c.c. — che in quella parte dell’edificio fosse effettivamente collocato un mulino ad acqua. Un mulino, per funzionare, richiede necessariamente una camera di macinazione chiusa, separata dall’acqua che aziona la ruota: ciò implicherebbe l’esistenza di un tamponamento ligneo, deterioratosi nel tempo e oggi scomparso. La macina in pietra visibile nelle immagini, unitamente al foro della ruota, costituirebbe dunque un indizio decisivo della conformazione originaria della parete, che il ricorrente intende ripristinare, nel solco del favor urbanistico per la chiusura delle logge. L’appellante contesta anche il rilievo attribuito dal TRGA alle mappe catastali, osservando che esse possono contenere imprecisioni, essere state redatte quando il mulino era già dismesso e non riflettere la situazione originaria. Le fotografie degli anni Novanta mostrerebbero una parete ormai degradata. Il TRGA avrebbe applicato i principi sull’onere della prova in modo eccessivamente rigoroso, giungendo a pretendere una documentazione impossibile da reperire (come una foto della parete chiusa in epoca remota) e ignorando il contenuto significativo delle immagini prodotte. La motivazione secondo cui esse sarebbero “ palesemente insufficienti ” è ritenuta apodittica, non essendo stato spiegato perché elementi oggettivi come la macina e il foro della ruota non costituirebbero indizi della preesistenza del tamponamento. Poiché il progetto rientra nella categoria del risanamento conservativo, come definita dal regolamento edilizio comunale e dalle norme di attuazione del piano urbanistico, e non modifica il volume dell’edificio, l’unico punto controverso era proprio la sua conformazione storica. Su tale profilo, secondo l’appellante, sia il Comune sia il TRGA hanno fornito motivazioni apparenti e illogiche, non spiegando adeguatamente il rigetto della prova offerta. Da ciò deriva la richiesta di riforma della sentenza impugnata, di annullamento dei provvedimenti comunali e di condanna dell’Amministrazione al rilascio del permesso di costruire, anche in considerazione dello specifico favor legislativo per la chiusura delle logge esistenti.

5.2. Con il secondo motivo, conseguentemente, l’appellante chiede che il Comune di San GI di Fassa venga condannato al rilascio del permesso di costruire, ai sensi degli artt. 30 e 34 del Codice del Processo Amministrativo. La giurisprudenza, infatti, riconosce che l’azione di condanna all’adozione di un provvedimento è esperibile anche quando si impugna un diniego espresso, purché non vi siano margini di discrezionalità amministrativa o tecnica. Ciò vale in modo particolare per il permesso di costruire, poiché la sua natura è pacificamente vincolata: il Comune deve limitarsi a verificare la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche e di legge. Nel caso di specie si sostiene che tale conformità sarebbe stata dimostrata attraverso il primo motivo di ricorso, essendo l’intervento progettato pienamente compatibile con la disciplina del risanamento conservativo applicabile all’edificio. Inoltre, l’istruttoria comunale si sarebbe protratta per due anni senza che l’Amministrazione sollevasse ulteriori richieste documentali o necessità di acquisire pareri aggiuntivi, con ciò dimostrando che l’istruttoria era già completa al momento dell’adozione del diniego, dichiarato illegittimo. La condanna al rilascio del titolo edilizio è ritenuta l’unica forma di tutela effettiva, anche alla luce della durata irragionevole del procedimento: due anni tra domanda e diniego, una sospensione di oltre un anno per generici “approfondimenti”, due solleciti del ricorrente rimasti senza riscontro e un provvedimento finale basato su motivazioni manifestamente infondate. Tutti questi elementi giustificano la richiesta che il giudice ordini direttamente al Comune di rilasciare il permesso di costruire richiesto.

6. L’appellante ha concluso chiedendo, in riforma dell’impugnata sentenza, l’accoglimento del ricorso di primo grado e quindi che sia condannato il Comune di S. GI di Fassa ad emettere il permesso di costruire. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, di entrambi i gradi di giudizi.

7. Il Comune di San Jan di Fassa Pozza a si è costituito in giudizio in data 21 agosto 2023.

8. In data 17 febbraio 2025 il Comune ha depositato in atti memoria di controdeduzioni, al fine di resistere, concludendo per il rigetto dell’avverso gravame. Ha preliminarmente eccepito la parziale inammissibilità dell’appello, evidenziando che l’appellante ha contestato solo il punto della sentenza in cui il T.R.G.A. ha ritenuto non provata la preesistenza del muro perimetrale e del tamponamento in legno sul lato sud, senza però riproporre gli ulteriori motivi del ricorso originario. Poiché il rigetto in primo grado era fondato sulla mancanza di prova, avrebbe dovuto ripresentare in appello, ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.a., anche le censure non esaminate o dichiarate assorbite, che altrimenti si intendono rinunciate. Si osserva che la giurisprudenza avrebbe chiarito che la mancata riproposizione delle censure impedisce al giudice di appello di valutarle, per evitare ultrapetizione. Nell’atto di appello risulta reiterata solo la domanda di rilascio del permesso di costruire, mentre gli altri motivi non sono più scrutinabili essendo mancata la prova della preesistenza storica, presupposto decisivo ai fini del giudizio. Si riporta poi alla sentenza del T.a.r., precisando che l’onere di provare lo stato storico dell’immobile grava sul privato, secondo il principio di vicinanza della prova. Le due fotografie prodotte non dimostrano l’esistenza del muro chiuso, né costituiscono indizi sufficienti. Al contrario, il PRG storico mostra una sagoma con una rientranza che esclude la chiusura ipotizzata. Non essendo provata la preesistenza, l’intervento non può essere ricondotto al risanamento conservativo e i motivi di appello sarebbero pertanto infondati.

9. In data 27 febbraio 2025 parte appellante ha depositato memoria di replica al fine di insistere, anche alla luce della documentazione di causa, per l’accoglimento del gravame.

10. Con ordinanza istruttoria n. 3519 del 23 aprile 2025 il Collegio ha disposto verificazione avendo testualmente osservato quanto segue:

“ la preesistenza storica del muro perimetrale che formava una facciata chiusa e la preesistenza ipotetica di un mulino rappresentano l’aspetto determinante per la realizzabilità dell’intervento alla luce della disciplina urbanistica applicabile;

nello specifico, nel corso del giudizio di primo grado, l’appellante ha prodotto due fotografie che contribuiscono, non in modo determinante, alla ricostruzione ipotetica dell’esistenza di un mulino e quindi all’esistenza di una facciata chiusa ora da ricostruire secondo l’istanza dell’appellante;

dalla foto prodotta in sede di memoria, depositata agli atti di causa in data 27 febbraio 2025, si rileva che, quasi parallelo all’immobile oggetto di ricostruzione, è realizzato un altro immobile dotato, allo stato, della ruota di un mulino ed in base a ciò si potrebbe ipotizzare una situazione analoga relativamente all’immobile dell’appellante;

sull’immobile dell’appellante è comunque già intervenuta una ristrutturazione, come emerge dalla foto prodotte, della quale è necessario acquisire la documentazione;

Ritenuto che al fine di decidere è necessario acquisire maggiori elementi tecnici circa lo stato precedente dell’immobile in questione …”.

11. In data 22 dicembre 2025 ha depositato ulteriore memoria insistendo, alla luce delle risultanze della verificazione, per il rigetto dell’avverso gravame.

12. La causa, chiamata per la discussione all’udienza telematica dell’11 febbraio 2026, è stata trattenuta in decisione. Parte appellante ha insistito per l’accoglimento del gravame anche evidenziando le risultanze della verificazione in quanto tali da far emergere la chiusura della parete e pertanto la presenza di un volume chiuso.

13. L’appello, per le ragioni di seguito esposte, è infondato.

Come esposto in narrativa il presente giudizio è incentrato sul provvedimento prot. n. 10208/6/3 di diniego della domanda di permesso di costruire in merito alle opere di suddivisione dell’appartamento sulla p.ed. 157 p.m. 2 sub. 32 in C.C. di Vigo di Fassa in n. 2 unità immobiliari, emesso nell’ambito della “ Pratica edilizia in ingresso N. 1094/2019 (PA AR) ” del Comune di San GI di Fassa - Comun de Sèn Jan (TN).

Nell’istruttoria svolta dal Comune assume rilievo centrale un elemento fattuale: la prova della preesistenza storica, sul lato sud dell’edificio, di un muro perimetrale e del relativo tamponamento ligneo, che il ricorrente sostiene di voler ricostruire per ripristinare la tipologia originaria.

Al verificatore, infatti, era stato chiesto se, alla luce della documentazione in atti, nonché di quella catastale e di ogni altra documentazione di fonte pubblica, sussistessero elementi per affermare – come fa l’odierno appellante – che in passato era dato configurare una parete chiusa in corrispondenza dell’attuale loggia.

All’esito di un esame molto dettagliato (e scevro da vizi di sorta) il verificatore ha concluso nei seguenti termini: “ Viste le sopra riportate risultanze, riesaminate anche alla luce delle osservazioni della Parte appellante, si può concludere che non sono stati rinvenuti gli elementi provanti la storica esistenza di una parete chiusa sul prospetto sud della p.ed. 157 C.C. Vigo di Fassa, corrispondente alla sagoma dell’edificio che avrebbe costituito una loggia, ora da chiudere secondo l’istanza dell’appellante”.

Le conclusioni del verificatore risultano pertanto tali da denotare l’infondatezza del gravame in relazione ad entrambi i motivi articolati, suscettibili per il loro tenore di trattazione congiunta.

14. Da tanto deriva che ogni questione processuale sollevata da parte appellata può reputarsi assorbita.

15. Tanto premesso, l’appello deve essere respinto.

16. Le spese del presente grado di giudizio, stante l’assoluta peculiarità della vicenda, sono da compensare. La liquidazione del compenso al verificatore, su richiesta dell’interessato, è demandata a successivo provvedimento con il quale verrà verificata la sussistenza dei relativi presupposti per la determinazione del suo ammontare.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (n.r.g. 5620/2023), lo respinge.

Spese di grado compensate. Spese al verificatore da liquidare su richiesta dell’interessato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’11 febbraio 2026, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, del d.l. 9 giugno 2021, n. 80, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2021, n. 113 con l’intervento dei magistrati:

CL ON, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

GI BB, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Giorgio Manca, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GI BB	CL ON

IL SEGRETARIO