Pubblicato il 17/02/2026

N. 01267/2026REG.PROV.COLL.

N. 00465/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 465 del 2024, proposto da
TE CC, EL RG e Sofinloca s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dall’avvocato Luigi Parenti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio eletto presso gli uffici dell’avvocatura capitolina, in Roma, via del Tempio di Giove 21;
Roma Capitale – Municipio Roma XV – Direzione Tecnica P.O. Edilizia Privata e Abusivismo Edilizio – Ufficio Sue, Roma Capitale – Municipio Roma XV - Ispettorato, Disciplina, Contrasto Abusivismo - Ufficio Disciplina Edilizia, Roma Capitale – Municipio Roma XV – Direzione Tecnica, Polizia Roma Capitale – U.O. Vx Gruppo “Cassia” – Sezione Socio Ambientale – Reparto Edilizia e Urbanistica, non costituiti in giudizio;

nei confronti

EP CC, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda- bis ) n. 9164/2023

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il Cons. VI NT e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Gli appellanti indicati in intestazione impugnavano davanti al Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio gli atti del procedimento sanzionatorio edilizio avente ad oggetto interventi di ristrutturazione e cambi di destinazione d’uso in assenza di titolo edilizio riguardanti l’immobile di loro proprietà sito in Roma in via Olmeneta n. 21. Deducevano che Roma Capitale, senza aver previamente definito l’istanza di condono presentata per l’edificio in questione, aveva dapprima intimato loro di procedere, entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento, alla demolizione dell’ampliamento realizzato in assenza di titolo e quindi, con la determina dirigenziale gravata in via principale, disponeva la demolizione d’ufficio delle opere in questione, con oneri a carico dei ricorrenti.

2. Avverso quest’ultimo provvedimento deducevano i seguenti motivi di annullamento: l’ordine di demolizione sarebbe illegittimo in quanto emesso in pendenza di una domanda di condono ancora non definita dall’amministrazione (in particolare, secondo i ricorrenti, seppure l’ampliamento di 150 mq. realizzato non rientrasse formalmente nell’istanza di condono, sostanzialmente lo stesso era ad essa correlato, dato che l’opera in questione costituirebbe la naturale prosecuzione del fabbricato principale oggetto di domanda di condono e che l’ampliamento di cui si discute sarebbe connesso con una porzione del fabbricato originario); difetto di istruttoria e carenza di motivazione; il provvedimento sarebbe sproporzionato, irragionevole e lesivo del legittimo affidamento nutrito dai destinatari del provvedimento, giacché la demolizione dell’ampliamento realizzato in asserita assenza di titolo sarebbe stata disposta in pendenza di una domanda di condono edilizio nonché a seguito di un’istruttoria insufficiente in ordine all’esclusione di pericoli per la staticità dell’immobile principale.

3. La sentenza del T.A.R. del Lazio, sede di Roma del 30 maggio 2023 n. 9164, qui appellata, respingeva il ricorso sulla base delle seguenti ragioni.

Innanzitutto ravvisava un profilo di inammissibilità, in ragione della diretta conseguenzialità tra l’ordine di demolizione, non impugnato, e il provvedimento con cui si dispone la concreta demolizione degli abusi (a pagina 7 della sentenza, infatti, si legge che « nessuna utilità pratica potrebbe derivare per il ricorrente dall’accoglimento della seconda impugnativa, giacché la natura abusiva delle opere realizzate, acclarata per effetto dell’intervenuta inoppugnabilità dell’ordine di demolizione, non potrebbe che determinare la riedizione del provvedimento di demolizione in danno; secondariamente, poiché ove si consentisse al responsabile dell’abuso, divenuto inoppugnabile l’atto di irrogazione della misura ripristinatoria, di reiterare doglianze afferenti la sostanza dell’illecito edilizio commesso, ciò presterebbe il fianco ad un’inaccettabile rimessione extra ordinem nei termini per proporre impugnazione contro l’ordine di demolizione »).

Inoltre rilevava l’infondatezza del primo e del terzo motivo: il beneficio della sospensione della procedura sanzionatoria edilizia non può trovare applicazione intanto perché si tratta di un’opera che costituisce un consistente ampliamento del manufatto originariamente sottoposto a condono, in quanto non risulta che i ricorrenti si siano avvalsi, per la realizzazione di detta opera, della procedura descritta dall’art. 35, comma 14, della l. n. 47/1985.

Analogamente era rilevata l’infondatezza del secondo motivo: premessa la natura vincolata del provvedimento impugnato, parte ricorrente non ha assolto l’onere di fornire prova dei pericoli per la staticità delle rimanenti parti dell’edificio che deriverebbero dall’esecuzione della misura avversata.

4. Avverso tale sentenza gli originari ricorrenti hanno proposto appello affidato a cinque motivi: Violazione art. 10 legge regionale Lazio n. 291/1997 per inapplicabilità del Piano d’assetto del Parco di Veio, come adottato con del. comm. straord. n. 5/2012; Violazione art. 29 d.P.R. 380/2001, per estraneità agli abusi dei ricorrenti; Violazione art. 33 d.P.R. 380 cit., perché la procedura sanzionatoria doveva essere sospesa per il condono; violazione del medesimo art. 33 per difetto di istruttoria e di motivazione; Violazione art. 8 CEDU: secondo i ricorrenti, la sentenza impugnata sarebbe in contrasto con quanto indicato dalla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo, Terza Sezione, 11 aprile 2023, n. 30782/16 (Simonova v. Bulgaria).

5. Si è costituita Roma Capitale, la quale ha formulato le seguenti eccezioni: inammissibilità del ricorso per mancata impugnazione della originaria ordinanza di demolizione del 2019, atto presupposto; infondatezza del ricorso, non rientrando le opere oggetto del procedimento sanzionatorio nell’istanza di condono presentata nel 1985, che non risulta allegata, secondo l’appellata l’ordine di demolizione è pienamente legittimo in quanto riferito soltanto alla porzione di immobile non inserita nell’istanza, inoltre, il manufatto in questione sorge in una zona sottoposta a vincolo archeologico e paesistico che aggrava l’abuso edilizio realizzato, ne consegue la natura vincolata del provvedimento impugnato.

6. All’udienza di smaltimento dell’11 febbraio 2026 la causa passava in decisione.

7. Va in primo luogo confermata l’inammissibilità per mancata impugnazione del provvedimento presupposto, nei termini correttamente enunciati dal Tar: “ premessa la sussistenza tra l’ordine di demolizione dei manufatti abusivi e il provvedimento con cui si dispone la demolizione degli stessi in danno dei responsabili di un rapporto di presupposizione necessaria o, il che è lo stesso, di mera consequenzialità (tale per cui il secondo è conseguenza immediata ed inevitabile del primo), la mancata, tempestiva impugnazione del primo rende il ricorso proposto avverso il secondo inammissibile per difetto di interesse, e tanto per due ragioni: in primo luogo, poiché nessuna utilità pratica potrebbe derivare per il ricorrente dall’accoglimento della seconda impugnativa, giacché la natura abusiva delle opere realizzate, acclarata per effetto dell’intervenuta inoppugnabilità dell’ordine di demolizione, non potrebbe che determinare la riedizione del provvedimento di demolizione in danno; secondariamente, poiché ove si consentisse al responsabile dell’abuso, divenuto inoppugnabile l’atto di irrogazione della misura ripristinatoria, di reiterare doglianze afferenti la sostanza dell’illecito edilizio commesso, ciò presterebbe il fianco ad un’inaccettabile rimessione extra ordinem nei termini per proporre impugnazione contro l’ordine di demolizione ”.

8. Ciò premsso, l’appello è inammissibile ex art. 101, comma 1, cod. proc. amm. per difetto di critica specifica alla statuizione ora richiamata, non oggetto di specifica censura, in quanto la parte ha nella sostanza reiterato i motivi concernenti la contestazione della disposta demolizione.

9. La statuizione è peraltro corretta nel merito, dal momento che in materia di abusivismo edilizio l’impugnativa degli atti successivi, all’ordinanza di demolizione non impugnata consolida gli effetti dell’atto presupposto. In ragione della sua inoppugnabilità non possono pertanto essere dedotti eventuali vizi di tale atto in sede di gravame avverso l’atto applicativo che lo richiami e su di esso si fondi. La conseguenza è dunque quella tratta dalla sentenza di primo grado, e cioè l’inammissibilità del ricorso proposto nel caso di mancata impugnazione dell'ingiunzione a demolire, a meno che non si facciano valere vizi propri dell'accertamento di inottemperanza e di acquisizione. Quindi, nel caso di specie tutti i vizi non specifici della demolizione officiosa, conseguente all’ordine di demolizione presupposto non impugnato, sono inammissibili, come statuito dal Tar con decisione non impugnata.

10. Peraltro anche le censure riproposte sono infondate nel merito, in quanto la porzione di 150 mq oggetto di demolizione si pone al di fuori delle domande di condono evocate e dei necessari presupposti, nei termini chiariti dalla sentenza impugnata.

11. Per il resto, trova applicazione il consolidato principio giurisprudenziale secondo il quale il provvedimento con cui viene ingiunta la demolizione di un immobile non assistito da alcun titolo abilitativo edilizio, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede nient'altro che le sottese ragioni di ripristino della legittimità violata. Non è necessaria una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di questo con gli interessi privati coinvolti e sacrificato. Tale principio non ammette deroghe neppure nell'ipotesi in cui l'ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell'abuso. La natura vincolata e doverosa, in presenza dei presupposti di legge, dell'ordinanza di demolizione di un'opera abusiva, rende superflua finanche la comunicazione di avvio del procedimento.

12. Vanno per il resto condivise le valutazioni ed argomentazioni poste a base della sentenza di prime cure.

13. Le spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori dovuti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IO ER, Presidente FF

Giordano Lamberti, Consigliere

VI NT, Consigliere, Estensore

Giovanni Tulumello, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VI NT	IO ER

IL SEGRETARIO