Pubblicato il 09/03/2026

N. 01843/2026REG.PROV.COLL.

N. 06546/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6546 del 2023, proposto dalla signora SA PA, rappresentata e difesa dall'avvocato Giulio Cerceo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

contro

Comune dell'Aquila, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Domenico De Nardis e Raffaella Durante, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
signora NA Di TU, rappresentata e difesadall'avvocato Fausto Corti, con domicilio eletto presso il suo studio in L'Aquila, via Vittorio Veneto n. 11;
signori RA RT e RG OR, non costituiti in giudizio

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Abruzzo (sezione prima) n. 107/2023, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune dell'Aquila e della signora NA Di TU;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il consigliere AR SO e udito per la parte appellante l’avvocato Giulio Cerceo;

Vista l’istanza di passaggio in decisione senza discussione depositata dal Comune dell’Aquila;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La signora SA PA chiede la riforma della sentenza in epigrafe indicata che ha respinto il ricorso avverso il provvedimento prot. n. 17342 del 2 marzo 2015 con cui il Comune dell’Aquila ha disposto l’annullamento in autotutela della D.I.A. prot. n. 73343 del 13 agosto 2014.

2. La D.I.A. sopra indicata aveva ad oggetto la costruzione di una scala per collegare il sottostante appartamento, di proprietà della signora SA PA e di sua sorella IA, con il sovrastante vano sottotetto e la sostituzione dell’esistente soffitto leggero (incannucciato) con un solaio idoneo a sopportare carichi.

2.1. La signora PA, in sede di presentazione della D.I.A., aveva dichiarato, ai sensi del d.P.R. n. 445/2000, di essere proprietaria esclusiva del vano sottotetto oggetto dell’intervento edilizio in quanto non destinato all’uso comune per caratteristiche strutturali e funzionali e in quanto avente un’esclusiva funzione isolante e protettiva.

2.2. Su segnalazione delle signore NA Di TU e RA RT, proprietarie di due distinti appartamenti della scala al civico n. 203, il Comune disponeva l’annullamento del titolo edilizio in quanto non risultava sufficientemente dimostrato, in capo alla dichiarante, il titolo di proprietà del sottotetto, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. 380/2001.

2.3. Nel sollecitare l’esercizio del potere di autotutela da parte del Comune, infatti, le signore Di TU e RT avevano prodotto una certificazione sostituiva, ai sensi del d.P.R. 445/2000, nella quale dichiaravano di essere proprietarie pro quota del sottotetto che, sulla base del regolamento di condominio in vigore dal 16 giugno 1984, risultava essere di proprietà condominiale e computato nelle tabelle millesimali.

3. Con sentenza 9 marzo 2023 n. 107 il T.a.r. per l’Abruzzo respingeva il ricorso della signora PA, ritenendo che l’operato del Comune fosse esente dai vizi denunciati in quanto la ricorrente non aveva fornito adeguata prova di un titolo giuridico idoneo a fondare la propria legittimazione all’intervento edilizio. Evidenziava, inoltre, che il regolamento condominiale del 16 luglio 1984 individua con precisione le parti comuni dell’edificio, includendovi esplicitamente il sottotetto, al quale si accede da botole poste sui pianerottoli dei vani scala, non risultando il contrario dal titolo prodotto dalla ricorrente.

4. La ricorrente ha interposto appello, articolando tre motivi di gravame, con cui deduce:

I. Error in judicando in riferimento ai presupposti di fatto e di diritto sulla cui base il Comune dell’Aquila ha annullato la DIA prot. 73343 del 13 agosto 2014 poiché, sul piano fattuale, il vano sottotetto non era destinato ad uso comune per caratteristiche strutturali e funzionali e, sul piano giuridico, l’art. 1117 c.c. riconosce la proprietà esclusiva del sottotetto quando siano assenti le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Ad avviso dell’appellante, la sentenza impugnata: i) è errata laddove non ha tenuto conto che la ricorrente non poteva dare la prova della proprietà esclusiva del sottotetto se non con elementi di fatto (la presenza, in luogo di un solaio calpestabile, di una copertura in rete metallica intonacata non calpestabile con funzione di soffitto ed isolamento termico dell’appartamento sottostante); ii) è eccessivamente formalista nella parte in cui esclude la possibilità di accertare il diritto dominicale della ricorrente; iii) è ingiusta laddove ha disposto la condanna della ricorrente alle spese di lite.

II. Error in procedendo sull’omessa identificazione del condominio. Il T.a.r. non ha considerato che il provvedimento impugnato ha annullato la DIA per lavori eseguiti nel condominio sito al civico n. 203 che è però distinto dal condominio sito al civico n. 201 ove in realtà si trova l’appartamento di proprietà dell’appellante.

III. Error in procedendo per omessa pronuncia sulla richiesta di condanna dell’amministrazione al risarcimento del danno. Si insiste per la richiesta di risarcimento del danno, già formulata in primo grado.

5. Si sono costituiti in resistenza il Comune dell’Aquila e la controinteressata di TU NA.

6. L’appellante ha depositato l’ordinanza n. 4 del 2024 con cui il Comune, avendo accertato la realizzazione di opere abusive consistenti nella trasformazione in locale abitativo del locale sottotetto con la creazione di una scala d’arredo di collegamento tra il predetto locale e l’appartamento sottostante, ha ingiunto la demolizione e il rispristino dello stato autorizzato.

7. Con ordinanza 2 settembre 2024 n. 3293 la quarta Sezione respingeva l’istanza cautelare evidenziando che “ l’ordinanza di demolizione - secondo quanto dichiara l’appellato Comune - non è stata impugnata e pertanto, impregiudicate le valutazioni di merito circa la legittimità dell’annullamento della DIA, non può essere dato specifico seguito alla sopravvenuta richiesta di tutela cautelare circa la connessa questione dell’intimato ripristino dello stato e della destinazione del vano in questione ”.

8. Nel corso del giudizio le parti hanno depositato: a) il permesso di costruire in sanatoria n. 12/2025 rilasciato alle signore PA in relazione alla scala di collegamento tra il locale sottotetto e l’abitazione sottostante, espressamente subordinato all’obbligo di rispristinare la destinazione d’uso del locale da residenziale a sottotetto; b) la comunicazione del 28 agosto 2025 di avvio del procedimento di annullamento d’ufficio del permesso di costruire in sanatoria n. 12/2025; c) il provvedimento del 7 gennaio 2026 di annullamento in autotutela del permesso di costruire in sanatoria, motivato con riguardo a quanto statuito dalla sentenza del T.a.r. n. 107/2023 in ordine all’illegittimità dell’intervento realizzato con D.I.A., stante la natura condominiale del sottotetto.

9. In data 25 settembre 2025 l’appellante ha chiesto la revoca/modifica della misura cautelare, evidenziando l’intervenuto mutamento delle circostanze, costituito dall’impugnazione dell’ordinanza di demolizione n. 4 del 2024 con ricorso al T.a.r. dell’Aquila (r.g. 305/2024), tutt’ora pendente.

10. All’udienza di smaltimento del 11 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

11. In via preliminare, osserva il Collegio che la domanda di revoca/modifica della misura cautelare è da ritenersi ormai superata dalla decisione del ricorso nel merito.

12. Premesso quanto sopra l’appello è infondato.

13. Per giurisprudenza costante, il permesso di costruire può essere rilasciato, ai sensi dell’art. 11 d.P.R. 380/2001, esclusivamente al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. L’Amministrazione è, quindi, tenuta a verificare la legittimazione del richiedente, accertandone la proprietà o la disponibilità dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo e, in assenza di adeguata documentazione probatoria, deve respingere l’istanza di rilascio di titolo edilizio (Cons. Stato, sez. IV, 6 novembre 2025 n. 8644; sez. II, 11 settembre 2024 n. 7523; sez. VI, 24 maggio 2024 n. 4632).

14. In caso di contestazioni sul diritto dell’istante, l’amministrazione è, quindi, tenuta a compiere le necessarie indagini istruttorie per verificare la fondatezza delle contestazioni, senza, tuttavia, sostituirsi all’Autorità giudiziaria con riguardo a valutazioni civilistiche ed arrestandosi dal procedere qualora l’interessato non sia in grado di fornire elementi prima facie attendibili (Cons. Stato, sez. VI, 16 febbraio 2024 n. 1563).

15. In sede di presentazione della DIA prot. n. 73343 del 13 agosto 2014 la signora PA ha dichiarato, ai sensi del d.P.R. 445/2000, di essere proprietaria esclusiva del vano sottotetto oggetto di intervento.

16. La proprietà esclusiva in capo alla richiedente è stata, tuttavia, contestata dalle controinteressate signore Di TU e RT che hanno prodotto, a propria volta, una dichiarazione ai sensi del d.P.R. 445/2000, attestando di essere proprietarie pro quota del sottotetto, in quanto bene condominiale.

17. La natura condominiale del locale in questione trova preciso riscontro documentale: a) nel regolamento condominiale del 16 luglio 1984 che include esplicitamente il sottotetto tra le parti comuni del condominio, composto dalla scala A e dalla scala B (art. 13 del regolamento e relative tabelle millesimali, doc. 3 produzione Comune del 23 novembre 2015); b) nella nota dell’ATER prot. 11894 ove si esclude che l’allora IACP possa aver venduto insieme agli alloggi dell’ultimo piano anche il sottotetto o parte di esso.

18. A fronte di siffatte evidenze documentali, giustamente valorizzate dal T.a.r., l’appellante non ha prodotto alcun titolo o altro documento atto a comprovare, in senso contrario, la proprietà esclusiva del vano in questione, limitandosi a richiamare:

a) l’art. 1117 c.c. che elenca le parti dell’edificio che si presumono comuni, disposizione che non rileva nel caso di specie poiché il sottotetto è espressamente incluso tra le parti comuni dal regolamento condominiale;

b) le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto le quali, invece, confermano la destinazione condominiale impressa dal regolamento poiché il locale, oltre ad essere raggiungibile dalla scala comune, è occupato dalle travi di sostegno del tetto e, al contempo, funge da intercapedine isolante a vantaggio dell’intero edificio condominiale. Esso, inoltre, costituisce un vano autonomo, tant’è che è stato abusivamente trasformato in locale abitativo dalle signore PA, come accertato con l’ordinanza n. 4 del 2024;

c) l’erroneità della sentenza che non avrebbe accertato la proprietà del sottotetto in capo alla ricorrente su cui, per converso, grava, ai sensi dell’art. 2697 c.c. e 64, comma 1, c.p.a., l’onere di provare l’affermato diritto di proprietà, producendo il relativo titolo di acquisto;

d) l’attuale distinzione tra i due condomini posti ai civici n 201 e n. 203 la quale, tuttavia, è irrilevante ai fini che qui interessano e non esclude la natura comune ad entrambi gli edifici del sottotetto in questione, come comprovato dall’originario ed unico regolamento condominiale del 1984, redatto dal venditore.

19. Giova, in ultimo osservare, che con istanza del 12 settembre 2024, le interessate hanno chiesto la sanatoria della scala di collegamento (ottenuta con il permesso di costruire n. 12/2025, successivamente annullato in autotutela in data 7 gennaio 2026), richiamando il verbale di assemblea condominiale del 8 maggio 2024 relativo all’uso dei beni comuni e la dichiarazione del 29 luglio 2024 con cui alcuni condomini hanno consentito alle signore l’uso dei subalterni nn. 18 e 19, evidentemente non di proprietà esclusiva delle medesime.

20. L’istanza di sanatoria, avente sul punto natura confessoria, conferma la natura condominiale del sottotetto e l’assenza di un titolo di proprietà o di disponibilità esclusiva in capo alle appellanti.

21. Le sopra esposte considerazioni conducono alla reiezione di tutte le doglianze formulate dall’appellante, ivi comprese quella afferenti all’ingiusta condanna alle spese, correttamente disposta dal T.a.r. in applicazione del principio della soccombenza, nonché alla domanda di risarcimento del danno.

22. In conclusione, l’appello deve essere respinto.

23. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo a favore del Comune dell’Aquila.

Sussistono, invece, giustificati motivi, in ragione della peculiarità della vicenda con riguardo ai suoi risvolti civilistici, per disporne la compensazione con la controinteressata signora Di TU.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la signora SA PA alla rifusione a favore del Comune dell’Aquila delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 3.000,00 (tremila/00), oltre a spese generali e accessori di legge se dovuti.

Spese compensate con l’appellata signora NA Di TU.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

DI TE, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

Giovanni Sabbato, Consigliere

AR SO, Consigliere, Estensore

RG Manca, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR SO	DI TE

IL SEGRETARIO