N. 06083/2025 REG.RIC.
Pubblicato il 17/03/2026
N. 02274 /2026 REG.PROV.COLL. N. 06083/2025 REG.RIC.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima) ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 6083 del 2025, proposto da MA TI e da
AU TI, in proprio e quale procuratrice generale di GI TI, rappresentati e difesi dall'Avvocato Alessandro Biaggi, con domicilio digitale come da PEC da
Registri di Giustizia
contro
Comune di Castel Gandolfo, non costituito nel presente grado del giudizio
per la riforma
per la riforma della sentenza n. 216 del 7 gennaio 2025 del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sede di Roma, sez. II stralcio, resa tra le parti, che ha dichiarato improcedibile il ricorso proposto in primo grado. N. 06083/2025 REG.RIC.
visti il ricorso in appello e i relativi allegati; visti tutti gli atti della causa; relatore nell'udienza pubblica del giorno 17 febbraio 2026 il Consigliere Massimiliano
NO e udito per gli odierni appellanti l'Avvocato Alessandro Biaggi.
FATTO e DIRITTO
1. L'odierno appellante, MA TI, ha impugnato avanti al Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sede di Roma (di qui in poi per brevità il Tribunale), l'ordinanza di demolizione del 28 ottobre 2019, con la quale i competenti uffici del comune di
Castel Gandolfo hanno ingiunto la demolizione immediata delle opere specificate in atti, riguardanti l'immobile sito in Comune di Castel Gandolfo alla Via Spiaggia del
Lago, n. 24/a.
1.1. L'istante ha denunciato l'illegittimità dell'atto in ragione di articolati motivi di diritto e ne ha chiesto l'annullamento.
1.2. Si è costituito nel primo grado del giudizio il Comune di Castel Gandolfo, diffusamente argomentando ed instando per il rigetto del gravame.
1.3. La causa è stata chiamata e trattenuta in decisione all'udienza di smaltimento dell'11 ottobre 2024.
3. All'esito del giudizio, con la sentenza n. 216 del 7 gennaio 2025, il Tribunale ha rilevato che nelle more del giudizio, gli uffici comunali hanno accertato la parziale ottemperanza al provvedimento sanzionatorio, ad eccezione di parte delle opere come descritte al punto b) dell'ordinanza di demolizione.
3.1. Nel corso ulteriore del giudizio è stato poi accertato, come da documentazione in atti, che il locale oggetto dell'ordinanza gravata è stato completamente distrutto da un diffuso incendio che ha colpito l'attività commerciale di cui si controverte. N. 06083/2025 REG.RIC.
3.2. Alla luce di quanto appena esposto, il Tribunale ha accolto l'eccezione di improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, come dedotta dalla difesa comunale.
3.3. Sarebbe infatti palese che la distruzione totale dell'immobile elimina ogni utilità residua che possa ritrarsi dalla proposta azione di annullamento, siccome indirizzata avverso un ordine di demolizione di un bene che non esiste più in natura.
3.4. Il primo giudice ha poi aggiunto, anche qui condividendo le argomentazioni proposte dalla difesa dell'ente, che neppure può profilarsi un residuo interesse del ricorrente alla ricostruzione dell'immobile, posto che il terreno in oggetto risulta inedificabile per i 10 anni successivi all'evento distruttivo, per effetto di quanto dispone la legislazione vincolistica di cui legge 21 novembre 2000 n. 353.
3.5. Sulla base delle sopra esposte considerazioni, il ricorso è stato dunque dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, con assorbimento di ogni altra eccezione e/o questione.
4. Gli odierni appellanti MA TI e AU TI, nel proprio ricorso, hanno impugnato tuttavia tale pronuncia di improcedibilità ed assumono che essa, essendo stata inserita nell'Albo pretorio del Comune di Castel Gandolfo e riportando un'erronea qualificazione del terreno interessato dall'incendio, impedirebbe la richiesta dei permessi e delle autorizzazioni necessarie alla ricostruzione dell'immobile e al ripristino dell'attività di ristorazione ad esso collegata.
4.1. Essi hanno richiesto, pertanto, la riforma della sentenza impugnata, previa sospensione della sua esecutività in via cautelare.
4.2. Non si è costituito nel presente grado del giudizio il Comune di Castel Gandolfo, pur ritualmente intimato.
4.3. Con il decreto cautelare n. 3388 del 16 settembre 2025 è stata respinta la domanda cautelare proposta anche in via monocratica ed è stata fissata la camera di consiglio del 14 ottobre 2025. N. 06083/2025 REG.RIC.
4.4. Nella camera di consiglio del 14 ottobre 2025, fissata per l'esame collegiale della domanda cautelare proposta ai sensi dell'art. 98 c.p.a., il Collegio ha rilevato d'ufficio una circostanza che avrebbe potuto condurre alla inammissibilità dell'appello in relazione alla mancata iscrizione dell'Avvocato Stefano Biaggi, cui era stata conferita unicamente la procura alle liti, nell'albo dei Cassazionisti.
4.5. Pertanto, la causa è stata rinviata alla camera di consiglio dell'11 novembre 2025 al fine di consentire alla parte costituita di dedurre sul punto.
4.6. A tale ultima camera di consiglio è risultato presente, per la parte appellante,
l'Avvocato Alessandro Biaggi e il Presidente del Collegio ha disposto il rinvio della trattazione del ricorso all'udienza pubblica del 17 febbraio 2026, al fine consentire alla parte costituita di regolarizzare il deposito del ricorso.
4.7. La parte appellante ha regolarizzato la propria costituzione con la memoria depositata il 7 novembre 2025 e con il successivo deposito, l'11 novembre 2025, dell'appello sottoscritto dall'Avvocato Alessandro Biaggi.
4.8. Infine, nella pubblica udienza del 17 febbraio 2026, il Collegio, sentito il solo difensore degli appellanti, ha trattenuto la causa in decisione.
5. L'appello deve essere dichiarato inammissibile per difetto di interesse.
5.1. Si deve rilevare anzitutto che la parte appellante ha sanato l'iniziale irregolarità della procura, rilasciata per errore al solo Avvocato Stefano Biaggi, che non è legale iscritto all'albo dei Cassazionisti, e non all'Avvocato Alessandro Biaggi e che il successivo deposito della procura a quest'ultimo e dell'atto di appello da questo sottoscritto sana l'iniziale irregolarità dell'appello.
5.2. Non possono applicarsi alla presente controversia i principi sanciti dall'Adunanza plenaria nella sentenza n. 11 del 2 ottobre 2025, secondo cui nel processo amministrativo la nullità della procura alle liti non è sanabile ex tunc
(retroattivamente) tramite l'art. 182, comma 2, c.p.c., inapplicabile per completezza del codice del processo amministrativo, dato che i principi dalla stessa affermati, con N. 06083/2025 REG.RIC.
portata innovativa rispetto alla giurisprudenza prevalente che, invece, tale sanatoria ammetteva, non hanno effetto retroattivo e non possono dunque essere estesi alla presente controversia, introdotta prima che intervenisse la citata pronuncia.
5.3. Venendo al merito delle questioni, tuttavia, il Collegio non può che dichiarare inammissibile l'appello, per difetto di un concreto interesse ad agire in capo agli appellanti ai sensi dell'art. 100 c.p.c., posto che, come essi stessi hanno ammesso nella memoria depositata il 7 novembre 2025, «per quanto, come è proceduralmente chiaro, una sentenza di mero rito, come quella in cui il Tribunale evidenzia una carenza di interesse nella prosecuzione del giudizio, non fa stato tra le parti in quanto non esamina il merito della controversia, lo stesso Ente che chiese l'emissione di tale pronuncia, oggi la utilizza per affermare che non sarebbe possibile procedere all'emissione delle autorizzazioni per il terreno de quo proprio in forza della pronuncia del Tar facendo leva su due di due distinti aspetti» (p. 5), consistenti nel fatto che le affermazioni della sentenza in ordine alla inedificabilità dell'area costituirebbero le presunte ragioni di cui il Comune si starebbe giovando per non consentire di procedere, nel rispetto della vigente normativa, alla ricostruzione di cui le parti hanno, contrariamente a quanto indicato in sentenza, pieno interesse.
5.4. E tuttavia, come appunto riconoscono gli appellanti stessi, la sentenza qui gravata non fa stato tra le parti, essendo una pronuncia in rito, e le motivazioni poste a base dell'improcedibilità del ricorso in primo grado non possono costituire in nessun modo vincolo tra le parti, con gli effetti del giudicato sostanziale di cui all'art. 2909 c.c., per l'esercizio di nuovi poteri da parte del Comune, su cui comunque questo giudice non può pronunciarsi per il divieto di cui all'art. 34, comma 2, c.p.a.
5.5. Se il Comune richiamerà tali ragioni in futuri atti – ma di ciò non vi è prova nel presente giudizio – lo farà per un'autonoma determinazione, frutto dell'esercizio della propria discrezionalità e, come tale, eventualmente sindacabile nell'ordinaria sede di N. 06083/2025 REG.RIC.
legittimità da parte del giudice amministrativo, non già per un presunto vincolo discendente da un giudicato, che nel caso di specie ha natura meramente processuale.
5.6. Ne segue che la circostanza – peraltro, come detto, solo affermata e non documentata dagli appellanti – che il Comune si “faccia forte” delle motivazioni poste a base dell'improcedibilità, dichiarata dal Tribunale, per giustificare l'esercizio di nuovi successivi poteri, che non costituiscono in nessun modo oggetto del presente giudizio, non radica l'interesse ad ottenere la riforma della sentenza impugnata, dato che, comunque, la situazione che aveva condotto all'adozione del provvedimento demolitivo è ormai radicalmente mutata e, dunque, non vi è più una ragione, nel presente giudizio, per riformare la sentenza in rito, qui gravata, ed ottenere una pronuncia nel merito, che concernerebbe un provvedimento avente ad oggetto la demolizione di opere ad oggi, pacificamente, non più esistenti in rerum natura.
5.7. L'ordinanza di demolizione, sulla base della quale è stato incardinato il procedimento di prime cure dinanzi al Tribunale, risulta essere ampiamente superata dal verbale di verifica redatto dal corpo di Polizia locale a seguito del sopralluogo effettuato, come pure ammettono gli stessi appellanti.
5.8. Di qui l'inammissibilità dell'appello, non sussistendo altro interesse che possa giustificarne la proposizione se non quello, del tutto carente, ad ottenere in ipotesi dal giudice amministrativo una pronuncia che annulli l'ordinanza di demolizione non avente più il proprio oggetto materiale, con la conseguente conferma, nei sensi di cui si è detto, della pronuncia di improcedibilità qui impugnata.
6. Non vi è luogo a procedere sulle spese del grado, non essendosi costituito il Comune appellato.
6.1. Rimane definitivamente a carico di MA TI e AU TI il contributo unificato richiesto per la proposizione dell'appello.
P.Q.M. N. 06083/2025 REG.RIC.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, proposto da MA TI e da AU TI, lo dichiara inammissibile per difetto di interesse.
Nulla sulle spese del presente grado del giudizio.
Pone definitivamente a carico di MA TI e AU TI il contributo unificato richiesto per la proposizione dell'appello.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 17 febbraio 2026, con l'intervento dei magistrati:
MA IP, Presidente
Massimiliano NO, Consigliere, Estensore
Daniela Di Carlo, Consigliere
MA Morgantini, Consigliere
Laura Marzano, Consigliere
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
Massimiliano NO MA IP N. 06083/2025 REG.RIC.
IL SEGRETARIO