Pubblicato il 17/03/2026

N. 02249/2026REG.PROV.COLL.

N. 01871/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1871 del 2024, proposto da
RE KE, RC DO, rappresentati e difesi dall'avvocato Luigi Parenti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove 21;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 16172/2023, resa tra le parti, l'annullamento

- della determinazione dirigenziale n. 969 del 12 giugno 2017, recante l'ordinedi demolizione di opere abusive in Roma, Via Ascrea, n. 18, consistenti nellarealizzazione di una veranda di 3,70 x 3,78 m, con altezza variabile da 1,85 a2,80 m, con copertura in pannello coibentato, mediante chiusura di unbalconcino su due lati con apposizione di finestre in alluminio anodizzato evetri poggiante su parapetto e muratura preesistente, internamente rifinita edarredata.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 11 marzo 2026 il Cons. VI TE e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Gli originari ricorrenti sono proprietari, a titolo successorio ed ex indiviso, di un immobile sito in Roma, in via Ascrea n.18 identificato catastalmente al foglio 207, particella 567 sub 504.

Secondo il vigente P.R.G. approvato nel 2008, del Comune di Roma, l’immobile ricade all’interno dei tessuti 2 della “città da ristrutturare: tessuti prevalentemente residenziali” di cui all’art. 52 delle N.T.A. del P.R.G. di Roma Capitale

Nell’immobile è stata creata una veranda in assenza di titolo abilitativo, di 3,70 x 3,78 m, con altezza variabile da 1,85 a 2,80 m, con copertura in pannello coibentato, realizzata mediante chiusura di un balconcino su due lati con apposizione di finestre in alluminio anodizzato e vetri poggiante su parapetto e muratura preesistente, internamente rifinita ed arredata.

Con successiva istanza di condono prot. n. 559601 del 10 dicembre 2004 il decuius sig. CA DO, ha chiesto la regolarizzazione dell’installazione di un unico pannello in vetro con telaio in alluminio anodizzato.

2. L’istanza di condono è stata rigettata con provvedimento del 10 dicembre 2014, e alla stessa è seguita la determinazione dirigenziale n. 969 del 12 giugno 2017, recante l’ordine di demolizione di opere abusive.

3. Il sig. CA DO e successivamente i suoi eredi, hanno presentato ricorso al Tar Roma avverso la determinazione dirigenziale n. 969 del 12 giugno 2017, recante l’ordine di demolizione di opere abusive, realizzate mediante chiusura di un balconcino con conseguente creazione di una veranda di 3,70 x 3,78 m, con altezza variabile da 1,85 a 2,80 m, in assenza di titolo abilitativo.

4. All’esito del giudizio di primo grado il Tar respingeva il ricorso sulla scorta della seguente motivazione. Il collegio esamina nel merito la questione, rigettando l’eccezione di inammissibilità, proposta poichè il ricorso non è stato redatto in maniera canonica. La res litigiosa è un’opera, che attraverso la chiusura del balcone, ha comportato l’aumento di superficie utile dell’abitazione, ma senza un titolo edilizio. Il provvedimento che rigetta il condono del 10 dicembre 2014 non è stato impugnato, quindi devono ritenersi inammissibili le censure che tendono a negare il carattere abusivo dell’opera attraverso una sua diversa qualificazione. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in modo permanente in termini di sagoma, volume e superficie. Inoltre, le opere di chiusura del balcone sono idonee a creare una struttura permanente, che ne modifica la destinazione d’uso.

5. Avverso la predetta sentenza hanno proposto appello RE KE, RC DO articolando quattro motivi di gravame.

Con il primo motivo ha dedotto “SULLA RITENUTA VIOLAZIONE DELL’ART. 40 DEL C.P.A”. L’ appellante chiede la riforma della sentenza di primo grado quantomeno nella parte in cui riconosce come violato l’art. 40 del c.p.a. affermando che “La controparte è stata in grado di difendersi, ritiene il Collegio di poter esaminare nel merito il ricorso anche a fini di giustizia sostanziale”. Secondo un orientamento dominante, una pronuncia di rigetto è ammessa solo ed unicamente qualora la parte non riesca a difendersi adeguatamente ed ingeneri il rischio del cd. Extrapetitum.

Con il secondo motivo ha dedotto “VIOLAZIONE DEL DIRITTO DI DIFESA. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE ARTT. 7, 8, 9, 10 E 10 – BIS L. 241/90. ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ MANIFESTA. ARBITRARIETÀ DEI PRESUPPOSTI, VIOLAZIONE DI PRINCIPI DI TRASPARENZA, PARTECIPAZIONE AL PROCEDIMENTO AMMINISTRATIVO, GIUSTO PROCEDIMENTO. VIOLAZIONE DELL’ART. 97 COST. VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI BUON ANDAMENTO E IMPARZIALITÀ. VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI ECONOMICITÀ ED EFFICACIA.” Lamenta che il modus operandi dell’Amministrazione, ha di fatto impedito alle ricorrenti di muovere qualsivoglia doglianza circa le contestazioni mosse dalla pubblica amministrazione, subendo, l’ordine di demolizione senza che avessero potuto preventivamente svolgere alcuna attività difensiva e/o comunque partecipativa all’iter amministrativo. Secondo l’appellante, è leso il diritto di partecipazione al procedimento. L’amministrazione ha omesso di comunicare il preavviso di rigetto.

Con il terzo motivo di appello ha dedotto: “III. ERROR IN IUDICANDO: VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 10, COMMA L, LETTERA C), DEL TESTO UNICO DELL'EDILIZIA (D.P.R. N. 380 DEL 2001 – DIFETTO DI ISTRUTTORIA”. Lamenta che l’opera realizzata, non necessita di titoli abilitativi, in quanto non ha comportato la realizzazione di un organismo edilizio nuovo e diverso dal precedente, né modifiche della volumetria complessiva o dei prospetti. L’appellante afferma che la veranda non è qualificabile come nuova edificazione, ma è una mera pertinenza dell’edificio principale, poiché si tratta di un unico pannello in vetro sorretto da un telaio di alluminio anodizzato che va a coprire un unico lato del balcone dell’appellante.

Con il quarto motivo l’appellante ha dedotto: “ERROR IN IUDICANDO ED IN PROCEDENDO: VIOLAZIONE, PER FALSA E/O OMESSA APPLICAZIONE, DELL’ART. 3, COMMI 1 E 3, L. N. 241/90, IN RELAZIONE ALL’ART. 10-BIS DELLA MEDESIMA LEGGE. ECCESSO DI POTERE PER INSUFFICIENZA DELLA MOTIVAZIONE E ILLOGICITÀ MANIFESTE.” L’appellante lamenta che l’amministrazione resistente ha richiamato nel provvedimento gravato da una serie di atti propedeutici dell’istruttoria, senza tuttavia allegarli al provvedimento impugnato, ovvero renderla in altro modo disponibile all’appellante. L’omissione dell’Ente, non ha consentito di conoscere le ragioni per cui l’Amministrazione abbia proceduto unicamente alla demolizione, in luogo della sanzione pecuniaria. La determinazione gravata è viziata per violazione dell’art. 10 bis della L. 241/1990.

6. Il Comune appellato si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

7. All’udienza di smaltimento dell’11 marzo 2026 la causa passava in decisione.

8. Pur dinanzi all’ammissibilità del ricorso originario, in coerenza ai principi sostanziali di necessaria verifica degli argomenti dedotti avverso l’atto impugnato anche nella formale assenza di numerazione dei vizi, l’appello è infondato nel merito.

9. Preliminarmente, va evidenziata la mancata impugnazione del diniego di condono, con conseguente definitività delle relative statuizioni.

10. Per ciò che concerne poi la contestazione avverso la sanzione applicata, assumono rilievo dirimente le risultanze istruttorie ed i principi giurisprudenziali in materia.

10.1 In linea di fatto, il manufatto oggetto di contestazione ha ad oggetto una veranda, realizzata in assenza di titolo abilitativo, di 3,70 x 3,78 m, con altezza variabile da 1,85 a 2,80 m, con copertura in pannello coibentato, realizzata mediante chiusura di un balconcino su due lati con apposizione di finestre in alluminio anodizzato e vetri poggiante su parapetto e muratura preesistente, internamente rifinita ed arredata

10.2 La consistenza dell’opera ne esclude la invocata qualificazione in termini di pertinenza.

10.3 La nozione di pertinenza urbanistica è applicabile solo ad opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili. Manca invece la natura pertinenziale quando siano realizzati nuovi volumi, ovvero sia realizzata una qualsiasi opera come, ad esempio, una tettoia o, appunto, una veranda che alteri la sagoma dell'edificio.

10.4 In generale va ribadito che ai sensi dell'art. 10, comma l, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001 le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee, comportino mutamenti della destinazione d'uso (ristrutturazione edilizia). Ebbene, le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, non costituendo una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (cfr. ad es. Cons. Stato, Sez. VI, 23/07/2024, n. 6627).

11. Parimenti destituite di fondamento sono le contestazioni di carattere procedimentale, le quali si scontrano con i consolidati principi a mente dei quali la sanzione ripristinatoria costituisce atto vincolato, per la cui adozione non è necessaria la valutazione specifica delle ragioni di interesse pubblico, né la comparazione di questi con gli interessi privati coinvolti, né tantomeno una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione, non essendo in alcun modo ammissibile l'esistenza di un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva (cfr. ex multis Consiglio di Stato, sez. VI, 17 luglio 2018, n. 4368 e 3 gennaio 2022, n. 10). In definitiva, l’ordine di demolizione, avendo natura di atto vincolato, contiene una motivazione adeguata nel momento in cui – come nel caso di specie - descrive gli interventi abusivamente effettuati.

12. Infine, va parimenti ribadito l’orientamento consolidato a mente del quale l’attività di repressione degli abusi edilizi tramite l'emissione dell'ordine di demolizione costituisce attività di natura vincolata, dove la stessa non è assistita da particolari garanzie partecipative, tanto da non ritenersi necessaria la previa comunicazione di avvio del procedimento agli interessati (cfr. ad es. Consiglio di Stato, sez. VI, 05/04/2022, n. 2523).

13. In ragione di quanto esposto il ricorso in appello deve essere respinto. Le questioni esaminate esauriscono la disamina dei motivi, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell’art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante; cfr., ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. VI, 2 settembre 2021, n. 6209; Id., 13 settembre 2022, n. 7949), con la conseguenza che gli argomenti di doglianza non espressamente esaminati sono stati dal Collegio ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.

14. Le spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore di parte appellata, liquidate in complessivi euro 3.000,00 (tremila/00), oltre accessori dovuti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

RD TI, Presidente FF

VI TE, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Maria Grazia Vivarelli, Consigliere

Ofelia Fratamico, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VI TE	RD TI

IL SEGRETARIO