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Sentenza 7 gennaio 2026
Sentenza 7 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado Lombardia, sez. IV, sentenza 07/01/2026, n. 16 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia |
| Numero : | 16 |
| Data del deposito : | 7 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 16/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 4, riunita in udienza il 22/12/2025 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
ET IA, Presidente MONFREDI MARIANTONIETTA, Relatore LATTI FRANCO, Giudice
in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 1524/2024 depositato il 21/05/2024
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como - Via Cavallotti, 6 22100 Como CO
Email_1 elettivamente domiciliato presso
contro
Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Resistente_2 P.IVA_1 S.r.l. -
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_3 ed elettivamente domiciliato presso
1 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 293/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COMO sez. 1 e pubblicata il 07/11/2023
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. CO0150653-2022 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2737/2025 depositato il 29/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento dei motivi di appello e riforma della sentenza di primo grado.
Con vittoria delle spese di lite. Tutto come meglio specificato in atti.
Resistente/Appellato: rigetto dei motivi di appello e conferma della sentenza di primo grado. Con vittoria delle spese di lite. Tutto come meglio specificato in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il contenzioso ha ad oggetto un avviso di accertamento relativo ad una unità immobiliare sita in luogo_1, in relazione alla quale l'ufficio aveva rettificato i dati di classamento catastale proposti dal contribuente con procedura DOCFA nel 2020: proposta A/7, classe 4, vani 16,5, rettificata in A/8, classe 1, vani 16,5. Sostanzialmente la proposta della parte era nel senso di qualificare l'unità
'abitazione in villino' con rendita catastale € 2.897,32; la rettifica la riqualifica come 'abitazione in villa' e rendita catastale € 3.706,87.
La parte impugnava e lamentava difetto di motivazione nonché erroneità nel merito della pretesa perché sebbene si trattasse di una unità immobiliare autonoma e di recente costruzione era, a dire della parte, priva delle caratteristiche proprie delle 'abitazioni in villa'.
Nel contenzioso sono stati contraddittori sia la società venditrice sia l'avente causa acquirente, che interveniva volontariamente.
La Corte ha accolto il ricorso ritenendo che, alla luce degli elaborati grafici e del materiale fotografico in atti, non potesse configurarsi un fabbricato dalle caratteristiche strutturali proprie della villa. Per qualificarsi il fabbricato come villa A/8 serve che l'immobile sia caratterizzato dalla presenza di parco o ampio giardino, edificati in zona destinata sul piano urbanistico a costruzioni di pregio, 2 aventi caratteristiche costruttive e finiture superiori allo ordinario. La Corte rileva come si tratti di definizioni elastiche (fluide) e valutabili in modo discrezionale ma sottolinea come la costruzione di cui si discute: è un fabbricato unifamiliare edificato di recente ( quindi presentando caratteristiche architettoniche e costruttive tipiche dell'epoca attuale, come la classe energetica ), risulta privo di abitazione del custode e di un vero e proprio giardino ( la area scoperta, gravata da plurime servitù, consiste in declivio roccioso e piccola superficie pianeggiante ove insiste una piscina di 32 mq), presenta superficie abitabile, con esclusione dei vani accessori, di mq 155 ( quindi sostanzialmente un quadrilocale oltre servizi), né risulta, all'interno del fabbricato, la presenza di caratteristiche costruttive o finiture superiori allo ordinario. In più la parte ha dimostrato come 4 fabbricati limitrofi, presenti nella stessa zona censuaria e aventi identiche caratteristiche e coeva epoca di costruzione sono iscritti al catasto come A/7; e invece l'ufficio fa riferimento ad un immobile A/ che però è una villa storica di ampie dimensioni e non limitrofa. Ininfluente per la Corte il fatto che l'immobile goda di vista lago perché è un fattore che deve essere bilanciato con altri. Non può parlarsi di villa solo perché è immobile di nuova costruzione in zona lacustre. E' quindi corretta la classificazione come
'villino'. Spese compensate.
Propone appello l'ufficio. Ripercorre la normativa di riferimento e i criteri legali che sovraintendono la revisione del classamento e l'attribuzione della categoria, e chiede la riforma della sentenza di primo grado.
Si sono costituite entrambe le parti contribuenti (con atti separati ma medesimo legale) chiedendo la conferma della sentenza di primo grado. Si ripropongono i motivi assorbiti come appello incidentale condizionato (con riguardo al vizio di motivazione). Si eccepisce l'inammissibilità del primo motivo di appello perché questione nuova nella misura in cui l'ufficio fa riferimento al DPR
138/98 e ciò diverge dalla motivazione dell'atto di rettifica notificato. Si ripercorre la normativa, le definizioni di villino e villa e si ribadisce quanto già valorizzato dai primi giudici: identiche caratteristiche ai fabbricati di altri lotti classificati in A7; mancanza dei requisiti di cui alla Circolare
5/92 per qualificare il fabbricato A8; presenza di una serie di servitù passive;
caratteristiche del giardino che ha un'area parzialmente scoscesa a ridosso della montagna e un'area piana molto ridotta;
si tratta di una abitazione civile con 6 vani principali e superficie interna di 155 mq, il resto sono vani accessori o tecnici ed è stata progettata per servire da abitazione di una famiglia media;
3 non si tratta di zona urbanistica di pregio (è in una zona periferica a fianco di un opificio fatiscente); il prezzo effettivo (circa € 2,5 milioni e non e 3,9) non rileva ai fini della determinazione della categoria catastale.
Ha depositato successiva memoria la parte privata per ribadire le proprie posizioni in replica alle affermazioni dell'Ufficio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello dell'ufficio è fondato e, pertanto, merita accoglimento, con conseguente doverosa riforma della sentenza di primo grado.
Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata. Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono necessariamente essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere;
ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. E ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ., ord. n.
26214/2022; Cass. Civ., ord. n. 9309/2020; Cass. Civ., ord. n. 363/2019; Cass. Civ., ord. n. 11458/2018;
Cass. Civ. SSUU sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
La valutazione delle circostanze di fatto, per come risultanti da documenti e dati provenienti dalle stesse parti private a partire da quanto allegato alla procedura DOCFA, confermano la correttezza della rettifica operata dall'Ufficio.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 8 DPR 138/98: “Il classamento consiste nell'attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza…”. Il comma 2 si sofferma sull'assegnazione della categoria: “La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle
4 consuetudini locali.”. L'art. 8, comma 5, DPR n. 138/1998 identifica i criteri di valutazione informatica del classamento come la qualità urbana, ambientale e le caratteristiche edilizie, attraverso il “fattore posizionale” e il “fattore edilizio”.
Occorre dunque considerare unicamente gli elementi che, stando alle norme, rilevano ai fini della attribuzione della categoria catastale, non considerando quelli diversi (al contrario valorizzati dal giudice di prime cure); dunque rilevano i 'caratteri tipologici e costruttivi specifici' e il 'fattore edilizio'.
Nel caso di specie, si tratta di una villa, disposta su quattro livelli, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture non ordinarie, ma di elevatissima qualità e standard di eccellenza. Il fabbricato è situato nel Comune di luogo_1 (CO), ed è in ottimo stato di manutenzione e conservazione (anno di costruzione 2020), gode della presenza di giardino e cortile pertinenziale di mq. 757, di un'area relax di mq. 200, una piscina scoperta di mq. 32, di sette bagni ed offre una vista panoramica sul lago. La proprietà comprende anche box auto doppio censito al subalterno 3 e un box auto singolo censito al subalterno 4 (vedasi DOCFA in contestazione all. n. 4).
La stessa descrizione della Agenzia Immobiliare che la ha proposta in vendita qualifica l'unità immobiliare come 'villa moderna di nuova costruzione con giardino' e così la descrive: “luogo_1 in posizione tranquilla con favolosa vista lago 6 panoramica, proponiamo villa di nuova costruzione con giardino di 480 mq, dotato di impianto di irrigazione, disposta su quattro livelli tutti collegati da un comodo ascensore interno. Il piano primo ospita un ampio e luminoso soggiorno con accesso al terrazzo di 37 mq, cucina a vista con accesso alla serra bioclimatica e bagno. Salendo al piano secondo si raggiunge la zona notte padronale con grande camera da letto, doppio bagno en suite e accesso al terrazzo che percorre due lati dell'edificio oltre doppia cabina armadio. Al piano rialzato si trovano due camere da letto ospiti entrambe con bagno en suite e vista lago, studio, due ampie cabine armadio, ripostigli, sauna con bagno oltre all'accesso alla piscina attrezzata scoperta circondata da un'area relax di 200 mq. Il piano interrato ospita un box doppio di 33 mq e uno singolo di 28 in aggiunta alla lavanderia e cantina. Finiture di pregio, bagni e cucina di design. Riscaldamento
e raffrescamento a pavimento. Impianto elettrico di domotica e sistema d'allarme con telecamere”.
L'immobile viene venduto per una cifra di € 3.900.000,00.
5 Le fotografie documentano che si tratta di immobile dalle caratteristiche costruttive e dalle rifiniture di livello nettamente superiore al livello ordinario. Non rileva il fatto che l'immobile eventualmente non possieda, come afferma la parte, i requisiti per essere definito di lusso ai sensi del
DM 02.08.1969, perché qui non si tratta di valutare se sia o meno di lusso ai fini delle eventuali agevolazioni fiscali, ma se si tratti di villa o villino. Per di più la normativa sulle abitazioni di lusso è ormati il D. Lgs. 175/2014 e la attuale normativa conferma semmai la tesi dell'Ufficio.
Quanto alle 4 unità indicate come comparative dalla parte, una non è ancora definitivamente censita ed è in corso di definizione;
le altre 3 in A/7 non vincolano affatto la valutazione specifica sul caso concreto potendo anche trattarsi di classificazioni errate (il CdS ha chiarito che “La legittimità dell'operato della Pubblica Amministrazione non può comunque essere inficiata dall'eventuale illegittimità compiuta in altra situazione” (Con. Stato VI n. 1323 del 05.03.13, conforme ai precedenti n. 3401 dell'11.06.12, n. 4100 dell'08.07.11, n. 3894 del 30.06.11, ribadita in sentenza n. 496 del
04.02.14).
Tantomeno rileva la presenza o meno di un custode (e peraltro pure la villa indicata dalla parte come A/8 non ha custode).
La condanna al pagamento delle spese di lite segue la soccombenza e le stesse si liquidano, tenuto conto della natura e del valore della controversia nonché dei parametri tabellari di riferimento, in complessivi € 2.000 per il primo grado di giudizio e in complessivi € 2.500 per il secondo grado di giudizio;
in entrambi i casi oltre accessori di legge.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Lombardia, in riforma dell'impugnata sentenza, respinge l'originario ricorso introduttivo. Condanna parte contribuente a rifondere l'Ufficio delle spese del doppio grado, rispettivamente liquidate in € 2.000,00= per il primo e in € 2.500,00= per la presente fase, oltre dovuti accessori nella percentuale di legge.
Milano, 22 dicembre 2025
Il giudice estensore Il Presidente
Mariantonietta Monfredi Gloria VE
6
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 4, riunita in udienza il 22/12/2025 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
ET IA, Presidente MONFREDI MARIANTONIETTA, Relatore LATTI FRANCO, Giudice
in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 1524/2024 depositato il 21/05/2024
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como - Via Cavallotti, 6 22100 Como CO
Email_1 elettivamente domiciliato presso
contro
Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Resistente_2 P.IVA_1 S.r.l. -
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_3 ed elettivamente domiciliato presso
1 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 293/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COMO sez. 1 e pubblicata il 07/11/2023
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. CO0150653-2022 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2737/2025 depositato il 29/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento dei motivi di appello e riforma della sentenza di primo grado.
Con vittoria delle spese di lite. Tutto come meglio specificato in atti.
Resistente/Appellato: rigetto dei motivi di appello e conferma della sentenza di primo grado. Con vittoria delle spese di lite. Tutto come meglio specificato in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il contenzioso ha ad oggetto un avviso di accertamento relativo ad una unità immobiliare sita in luogo_1, in relazione alla quale l'ufficio aveva rettificato i dati di classamento catastale proposti dal contribuente con procedura DOCFA nel 2020: proposta A/7, classe 4, vani 16,5, rettificata in A/8, classe 1, vani 16,5. Sostanzialmente la proposta della parte era nel senso di qualificare l'unità
'abitazione in villino' con rendita catastale € 2.897,32; la rettifica la riqualifica come 'abitazione in villa' e rendita catastale € 3.706,87.
La parte impugnava e lamentava difetto di motivazione nonché erroneità nel merito della pretesa perché sebbene si trattasse di una unità immobiliare autonoma e di recente costruzione era, a dire della parte, priva delle caratteristiche proprie delle 'abitazioni in villa'.
Nel contenzioso sono stati contraddittori sia la società venditrice sia l'avente causa acquirente, che interveniva volontariamente.
La Corte ha accolto il ricorso ritenendo che, alla luce degli elaborati grafici e del materiale fotografico in atti, non potesse configurarsi un fabbricato dalle caratteristiche strutturali proprie della villa. Per qualificarsi il fabbricato come villa A/8 serve che l'immobile sia caratterizzato dalla presenza di parco o ampio giardino, edificati in zona destinata sul piano urbanistico a costruzioni di pregio, 2 aventi caratteristiche costruttive e finiture superiori allo ordinario. La Corte rileva come si tratti di definizioni elastiche (fluide) e valutabili in modo discrezionale ma sottolinea come la costruzione di cui si discute: è un fabbricato unifamiliare edificato di recente ( quindi presentando caratteristiche architettoniche e costruttive tipiche dell'epoca attuale, come la classe energetica ), risulta privo di abitazione del custode e di un vero e proprio giardino ( la area scoperta, gravata da plurime servitù, consiste in declivio roccioso e piccola superficie pianeggiante ove insiste una piscina di 32 mq), presenta superficie abitabile, con esclusione dei vani accessori, di mq 155 ( quindi sostanzialmente un quadrilocale oltre servizi), né risulta, all'interno del fabbricato, la presenza di caratteristiche costruttive o finiture superiori allo ordinario. In più la parte ha dimostrato come 4 fabbricati limitrofi, presenti nella stessa zona censuaria e aventi identiche caratteristiche e coeva epoca di costruzione sono iscritti al catasto come A/7; e invece l'ufficio fa riferimento ad un immobile A/ che però è una villa storica di ampie dimensioni e non limitrofa. Ininfluente per la Corte il fatto che l'immobile goda di vista lago perché è un fattore che deve essere bilanciato con altri. Non può parlarsi di villa solo perché è immobile di nuova costruzione in zona lacustre. E' quindi corretta la classificazione come
'villino'. Spese compensate.
Propone appello l'ufficio. Ripercorre la normativa di riferimento e i criteri legali che sovraintendono la revisione del classamento e l'attribuzione della categoria, e chiede la riforma della sentenza di primo grado.
Si sono costituite entrambe le parti contribuenti (con atti separati ma medesimo legale) chiedendo la conferma della sentenza di primo grado. Si ripropongono i motivi assorbiti come appello incidentale condizionato (con riguardo al vizio di motivazione). Si eccepisce l'inammissibilità del primo motivo di appello perché questione nuova nella misura in cui l'ufficio fa riferimento al DPR
138/98 e ciò diverge dalla motivazione dell'atto di rettifica notificato. Si ripercorre la normativa, le definizioni di villino e villa e si ribadisce quanto già valorizzato dai primi giudici: identiche caratteristiche ai fabbricati di altri lotti classificati in A7; mancanza dei requisiti di cui alla Circolare
5/92 per qualificare il fabbricato A8; presenza di una serie di servitù passive;
caratteristiche del giardino che ha un'area parzialmente scoscesa a ridosso della montagna e un'area piana molto ridotta;
si tratta di una abitazione civile con 6 vani principali e superficie interna di 155 mq, il resto sono vani accessori o tecnici ed è stata progettata per servire da abitazione di una famiglia media;
3 non si tratta di zona urbanistica di pregio (è in una zona periferica a fianco di un opificio fatiscente); il prezzo effettivo (circa € 2,5 milioni e non e 3,9) non rileva ai fini della determinazione della categoria catastale.
Ha depositato successiva memoria la parte privata per ribadire le proprie posizioni in replica alle affermazioni dell'Ufficio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello dell'ufficio è fondato e, pertanto, merita accoglimento, con conseguente doverosa riforma della sentenza di primo grado.
Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata. Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono necessariamente essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere;
ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. E ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ., ord. n.
26214/2022; Cass. Civ., ord. n. 9309/2020; Cass. Civ., ord. n. 363/2019; Cass. Civ., ord. n. 11458/2018;
Cass. Civ. SSUU sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
La valutazione delle circostanze di fatto, per come risultanti da documenti e dati provenienti dalle stesse parti private a partire da quanto allegato alla procedura DOCFA, confermano la correttezza della rettifica operata dall'Ufficio.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 8 DPR 138/98: “Il classamento consiste nell'attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza…”. Il comma 2 si sofferma sull'assegnazione della categoria: “La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle
4 consuetudini locali.”. L'art. 8, comma 5, DPR n. 138/1998 identifica i criteri di valutazione informatica del classamento come la qualità urbana, ambientale e le caratteristiche edilizie, attraverso il “fattore posizionale” e il “fattore edilizio”.
Occorre dunque considerare unicamente gli elementi che, stando alle norme, rilevano ai fini della attribuzione della categoria catastale, non considerando quelli diversi (al contrario valorizzati dal giudice di prime cure); dunque rilevano i 'caratteri tipologici e costruttivi specifici' e il 'fattore edilizio'.
Nel caso di specie, si tratta di una villa, disposta su quattro livelli, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture non ordinarie, ma di elevatissima qualità e standard di eccellenza. Il fabbricato è situato nel Comune di luogo_1 (CO), ed è in ottimo stato di manutenzione e conservazione (anno di costruzione 2020), gode della presenza di giardino e cortile pertinenziale di mq. 757, di un'area relax di mq. 200, una piscina scoperta di mq. 32, di sette bagni ed offre una vista panoramica sul lago. La proprietà comprende anche box auto doppio censito al subalterno 3 e un box auto singolo censito al subalterno 4 (vedasi DOCFA in contestazione all. n. 4).
La stessa descrizione della Agenzia Immobiliare che la ha proposta in vendita qualifica l'unità immobiliare come 'villa moderna di nuova costruzione con giardino' e così la descrive: “luogo_1 in posizione tranquilla con favolosa vista lago 6 panoramica, proponiamo villa di nuova costruzione con giardino di 480 mq, dotato di impianto di irrigazione, disposta su quattro livelli tutti collegati da un comodo ascensore interno. Il piano primo ospita un ampio e luminoso soggiorno con accesso al terrazzo di 37 mq, cucina a vista con accesso alla serra bioclimatica e bagno. Salendo al piano secondo si raggiunge la zona notte padronale con grande camera da letto, doppio bagno en suite e accesso al terrazzo che percorre due lati dell'edificio oltre doppia cabina armadio. Al piano rialzato si trovano due camere da letto ospiti entrambe con bagno en suite e vista lago, studio, due ampie cabine armadio, ripostigli, sauna con bagno oltre all'accesso alla piscina attrezzata scoperta circondata da un'area relax di 200 mq. Il piano interrato ospita un box doppio di 33 mq e uno singolo di 28 in aggiunta alla lavanderia e cantina. Finiture di pregio, bagni e cucina di design. Riscaldamento
e raffrescamento a pavimento. Impianto elettrico di domotica e sistema d'allarme con telecamere”.
L'immobile viene venduto per una cifra di € 3.900.000,00.
5 Le fotografie documentano che si tratta di immobile dalle caratteristiche costruttive e dalle rifiniture di livello nettamente superiore al livello ordinario. Non rileva il fatto che l'immobile eventualmente non possieda, come afferma la parte, i requisiti per essere definito di lusso ai sensi del
DM 02.08.1969, perché qui non si tratta di valutare se sia o meno di lusso ai fini delle eventuali agevolazioni fiscali, ma se si tratti di villa o villino. Per di più la normativa sulle abitazioni di lusso è ormati il D. Lgs. 175/2014 e la attuale normativa conferma semmai la tesi dell'Ufficio.
Quanto alle 4 unità indicate come comparative dalla parte, una non è ancora definitivamente censita ed è in corso di definizione;
le altre 3 in A/7 non vincolano affatto la valutazione specifica sul caso concreto potendo anche trattarsi di classificazioni errate (il CdS ha chiarito che “La legittimità dell'operato della Pubblica Amministrazione non può comunque essere inficiata dall'eventuale illegittimità compiuta in altra situazione” (Con. Stato VI n. 1323 del 05.03.13, conforme ai precedenti n. 3401 dell'11.06.12, n. 4100 dell'08.07.11, n. 3894 del 30.06.11, ribadita in sentenza n. 496 del
04.02.14).
Tantomeno rileva la presenza o meno di un custode (e peraltro pure la villa indicata dalla parte come A/8 non ha custode).
La condanna al pagamento delle spese di lite segue la soccombenza e le stesse si liquidano, tenuto conto della natura e del valore della controversia nonché dei parametri tabellari di riferimento, in complessivi € 2.000 per il primo grado di giudizio e in complessivi € 2.500 per il secondo grado di giudizio;
in entrambi i casi oltre accessori di legge.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Lombardia, in riforma dell'impugnata sentenza, respinge l'originario ricorso introduttivo. Condanna parte contribuente a rifondere l'Ufficio delle spese del doppio grado, rispettivamente liquidate in € 2.000,00= per il primo e in € 2.500,00= per la presente fase, oltre dovuti accessori nella percentuale di legge.
Milano, 22 dicembre 2025
Il giudice estensore Il Presidente
Mariantonietta Monfredi Gloria VE
6