Sentenza n. 195/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 22/10/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
FILOCAMO FRANCESCO, Presidente
NISPI LANDI MARIO, Relatore
FRANGIOSA ANTONELLO, Giudice
in data 22/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5964/2023 depositato il 07/12/2023

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14660/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
34 e pubblicata il 20/12/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2017-IT-001719-000-000 REGISTRO 2017 - sull'appello n. 5965/2023 depositato il 07/12/2023

proposto da

Rappresentante_1 Non In Proprio Ma In Qualita' Di Leg Rapp. - CF_Rappresentante_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14656/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
34 e pubblicata il 20/12/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2017-IT-001719-000-00 REGISTRO 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
/

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La società per azioni Ricorrente_1 impugnava presso la Corte di Giustizia Tributaria di Roma, l'avviso di liquidazione relativo alla maggiore imposta di registro asseritamente dovuta sull'acquisto di un compendio immobiliare ubicato nel Luogo_1 nell'esercizio 2017.
La ricorrente deduceva il difetto di motivazione del provvedimento impugnato sottolineando l'utilizzo di valori non adeguati per la valutazione dei beni.

2. Con sentenza n. 14660, depositata il 20 dicembre 2022, il ricorso veniva respinto.
La Commissione riteneva che l'Ufficio aveva correttamente seguito il procedimento per la valutazione del compendio immobiliare al quale si riferiva l'atto di compravendita.

3. Avverso la predetta sentenza ha presentato appello la società Ricorrente_1 rubricato al R.G.A. n. 5964/2023.
La società appellante ribadisce che la determinazione del valore degli immobili, era basata esclusivamente sullo scostamento fra il corrispettivo dichiarato in sede di acquisto e la media dei valori risultanti dalle quotazioni OMI e dal borsino immobiliare. Tali quotazioni non rappresentano piena fonte di prova, ma solo strumenti di ausilio e di indirizzo.
Il valore indicato dall'Ufficio era stato pienamente confutato da una articolata perizia di parte, ritenuta apoditticamente inidonea a confutare l'accertamento dell'Agenzia. Si tratta in realtà di un elaborato ampiamente dettagliati ed esaustivi e corredati da rilievi fotografici attestanti le pessime condizioni di manutenzione del compendio.
Il perito ha calcolato il valore con il metodo sintetico pervenendo a valori analoghi a quelli contenuti nell'avviso di accertamento, drasticamente ridotti però in considerazione dello stato degli edifici.
Si tratta di un compendio ubicato in un piccolo paese con scarso valore commerciale.
I singoli immobili sono concessi in locazione e sono adibiti rispettivamente a Ufficio postale, supermercato, parcheggio e sportello bancario.
Non risulta inoltre applicata la riduzione per gli immobili locati.
Il contratto di locazione per il supermercato è stato inoltre disdetto proprio a partire dal 2017, per le non buone condizioni del locale.

4. Con controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate ribadisce di aver seguito, per la valutazione economica degli immobili, le regole previste dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131 del 1986.
Per l'immobile adibito a supermercato, classificato in categoria D, è stata effettuata una stima diretta, moltiplicando il valore censuario per 50, e attualizzando al 2017 il risultato ottenuto.
Contesta il contenuto della perizia: si tratta di un edificio cielo-terra di 1200 metri quadri occupato da una banca, da un ristorante con ampio terrazzo, dal quale deriva un ingente reddito di locazione da parte di soggetti di sicura affidabilità economica.
L'Ufficio, in ogni caso, proprio per tenere conto delle condizioni di degrado degli immobili, ha operato una riduzione del valore degli stessi pari al 20%, in linea con le spese che controparte ha documentato di aver sostenuto.

5. Analogo avviso di accertamento veniva notificato a Rappresentante_1, legale rappresentante della società Ricorrente_1, che a sua volta presentava ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di Roma, adducendo le medesime considerazioni ed eccezioni formulate dalla società nel ricorso descritto al punto
1.
Con sentenza n. 14656, depositata il 20 dicembre 2022, il ricorso veniva respinto con motivazione identica alla sentenza n. 14660. 6. Il dottor Rappresentante_1 presentava appello avverso la predetta sentenza n. 14656 -rubricato al n. 5965/2023- riproponendo i medesimi motivi dell'appello presentato dalla società Ricorrente_1.

7. Nel costituirsi nel predetto giudizio l'Agenzia delle Entrate chiede il rigetto dell'appello e sottolinea la pendenza di un identico contenzioso promosso dalla società. Chiede pertanto la riunione dei giudizi per connessione soggettiva e oggettiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va preliminarmente disposta la riunione, per evidente connessione oggettiva, dei giudizi rubricati ai numeri R.G.A. 5964/2023 e 5965/2023, presentati rispettivamente dalla società Ricorrente_1 e in proprio dal legale rappresentante della stessa, aventi ad oggetto il medesimo avviso di accertamento relativo all'imposta di registro dovuta per il 2017 sull'acquisto di un compendio immobiliare.
Le motivazioni delle sentenze di primo grado citate nella parte in fatto sono del tutto identiche, e analogo anche il contenuto dei ricorsi in appello e delle controdeduzioni dell'Agenzia delle Entrate.

2. Nel merito, gli appelli riuniti vanno parzialmente accolti per i motivi di seguito esplicitati.

2.1. Con il provvedimento impugnato l'Agenzia delle Entrate, ai fini dell'imposta di registro, accertava quale valore di un compendio immobiliare ubicato nel Luogo_1 l'importo di 2.225.000 euro, a fronte di un importo dichiarato di 1.682.000 euro.
Tale accertamento era basato sulla media delle quotazioni contenute nei registri dell'OMI e nel borsino immobiliare, aventi caratteristiche analoghe successivamente ridotto per tener conto delle condizioni di manutenzione del complesso immobiliare.
Solo con riferimento al locale adibito a supermercato, classificato in categoria D, l'Ufficio procedeva ad una stima diretta, moltiplicando per 50 il valore catastale, attualizzato al 2017 con i valori dei coefficienti
Istat.
La società e il proprio legale rappresentante hanno contestato la valutazione del compendio, depositando una articolata perizia di parte, corredata da rilevazioni e ampia documentazione fotografica.
Emerge in particolare dalla perizia la necessità di effettuare importanti lavori di manutenzione straordinaria, descritti nella perizia stessa, e quantificati complessivamente in euro 703.000.

2.2. Il Collegio ritiene dettagliata ed esaustiva l'indicazione e la quantificazione dei lavori da effettuare per riportare il compendio immobiliare in condizioni di agibilità, osservando peraltro che la base di partenza
(2.500.000 euro) delle elaborazioni peritali, cioè il valore del complesso degli edifici a norma, risulta non adeguatamente documentato, e non tale da inficiare i calcoli effettuati dall'Ufficio, basati sulla media delle quotazioni OMI e del borsino immobiliare, che comunque rappresentano elementi dotati di un elevato grado di attendibilità, che necessitano di essere adeguatamente contestati.

2.3. Dagli atti risulta che in sede di mediazione, l'Agenzia aveva proposto, a scopo deflattivo, di abbassare il valore del compendio immobiliare, a un importo di euro 2.047.000.
Tale somma corrisponde al valore degli immobili accertato dall'Ufficio (al netto delle riduzioni già operate proprio per tener conto dello stato di degrado del compendio), decurtato delle spese da sostenere per i lavori di manutenzione come quantificate dal perito di parte.
Pur essendo stata formulata solo a fini deflattivi del contenzioso, il Collegio ritiene che il valore proposto in quella sede appare congruo con la documentazione prodotta dalle parti.
L'imposta dovuta, pertanto, dovrà essere ricalcolata sulla base del predetto valore di euro 2.047.369.

3. In considerazione dell'accoglimento parziale degli appelli, il Collegio ritiene sussistano giustificati motivi per compensare le spese dei giudizi riuniti.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente gli appelli riuniti come in motivazione. Spese compensate.
Roma, 22 ottobre 2025.
Il Relatore Il Presidente
Dott. Mario Nispi Landi Dott. Francesco Filocamo