Sentenza n. 177/2026
Depositata il 21/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 25, riunita in udienza il
05/06/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
COLAVOLPE RENATO, Presidente
VICINI GIANLUCA, Relatore
ALBERTI CESARE, Giudice
in data 05/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1020/2024 depositato il 03/04/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Cremona - Via Ponchielli 2 26100 Cremona CR
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 D.o.o. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 89/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado CREMONA sez.
2 e pubblicata il 16/10/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 20201T008929 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1235/2025 depositato il
06/06/2025
Richieste delle parti: Appellante: codesta Onorevole Corte di Giustizia Tributaria voglia: - riformare integralmente la sentenza impugnata e, per l'effetto, confermare la legittimità dell'operato dell'Ufficio, con condanna delle parti ricorrenti al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Appellato: Voglia l'intestata Corte di Giustizia di secondo grado della Lombardia, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione reietta, rigettare l'appello proposto dall'Agenzia delle entrate di Cremona in quanto l'avviso di rettifica dei valori e liquidazione delle maggiori imposte è stato emesso e notificato successivamente allo spirare del termine biennale di cui all'art. 76, comma 1 bis D.P.R. 131/1986 non trovando applicazione alcun termine di sospensione covid così come asserito dall'Ufficio Fiscale ed anche in quanto il termine di sospensione di 85 giorni normato per gli atti in scadenza nell'anno di imposta 2020 era già spirato all'atto della registrazione dell'atto di compravendita a rogito Notaio Nominativo_1 effettuata in data 6/8/2020; confermare la sentenza 89/02/23 della CGT di primo grado di Cremona;
dichiarare, conseguentemente, che la società Resistente_1 D.O.O. nulla deve all'Erario per la causale recata dall'atto 2020/IT/8929; rigettare, in ogni caso, l'appello con la miglior formula;
dichiarare, conseguentemente, che la società Resistente_1 D.O.O. nulla deve all'Erario per la causale recata dall'atto 2020/IT/8929; con ogni consequenziale pronuncia. Sempre e comunque, con vittoria di spese e compensi di avvocato, oltre a R.F. spese generali e ad IVA come per legge dovute.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Resistente_1 DOO ha presentato ricorso alla Corte di Giustizia di primo grado di Cremona avverso avviso di rettifica e liquidazione sanzioni emesso dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di
Cremona relativamente a imposta di registro, ipotecaria e catastale per l'anno 2020.
La vertenza concerne la rideterminazione del valore di 32 unità immobiliari, alcune acquistate da Società_1
S.S. ed altre da Società_2 S.a.s. di Nominativo_2 e C.
In sede di ricorso la società contribuente eccepiva l'illegittimità dell'attività accertativa essendo decorso il termine di decadenza biennale. Nel merito contestava il metodo di valutazione applicato dall'Ufficio e comunque l'infondatezza dei valori accertati.
La Corte adita ha accolto il ricorso, condannando l'Ufficio a rifondere le spese di lite per Euro 3.962,00. Il primo giudice rilevava l'intervenuta decadenza della pretesa impositiva, considerato che la registrazione dell'atto è avvenuta il 06.08.2020, mentre l'atto impositivo è stato notificato il 20.09.2022, oltre il termine biennale di cui all'art. 76 comma 1 bis DPR 131/1986. Riteneva non applicabile la sospensione dei termini di prescrizione e decadenza prevista dall'art. 67 DL 18/2020 per il periodo fino al 31.05.2020, dato che la compravendita è successiva. In ogni caso, la sospensione poteva riguardare solo i termini decadenziali che andavano a spirare entro il 31.12.2020.
Appella l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Cremona sostenendo che il giudice di primo grado
è incorso in una errata interpretazione dell'art. 67 comma 1 DL 18/2020. Precisa che il termine di sospensione di prescrizione e decadenza è stato successivamente prorogato dal 31.05.2020 al 31.01.2021 e poi ancora al 31.01.2022; di conseguenza, l'atto registrato il 06.08.2020 rientra nel periodo di sospensione. In tal senso si è espressa la sentenza di primo grado emessa nei confronti del venditore Nominativo_2 in relazione al medesimo avviso di rettifica e liquidazione. Nel merito rileva che in caso di compravendita immobiliare la base imponibile ai fini dell'imposta di registro è costituita dal valore venale in comune commercio, nel caso di specie determinato secondo il criterio residuale, tramite perizia di stima dell'Ufficio Provinciale del Territorio, basata sul procedimento MCA (Market Comparision Approach), a nulla rilevando le situazioni soggettive addotte dalla parte, quale l'esigenza di vendere per ragioni di liquidità aziendale, la scarsa appetibilità di alcuni immobili o il fatto che alcuni di essi fossero locati. L'Ufficio procede pertanto ad una disamina per ciascun immobile, evidenziando tra l'altro che spesso i prezzi della compravendita sono ampiamente inferiori a quelli del precedente acquisto, pur se effettuato nel pieno della crisi del settore immobiliare. Chiede che, in riforma della sentenza appellata, venga confermato integralmente il proprio operato, con vittoria di spese. Contestualmente propone istanza di discussione in pubblica udienza.
Si costituisce in giudizio la società contribuente insistendo per l'intervenuta decadenza della pretesa impositiva. Precisa che l'unica sospensione applicabile all'attività accertativa è quella di 85 giorni fino al
31.05.2020 e riferita alle posizioni aventi scadenza nel 2020, mentre le proroghe successive sino al
31.01.2022 riguardano solo l'attività di notificazione. Nel merito insiste per l'inapplicabilità del metodo di valutazione utilizzato dall'Ufficio, evidenziando le peculiarità della cessione, relativa a 32 immobili ceduti “in blocco” e quindi ad un prezzo inferiore rispetto a quello ricavabile da singole compravendite. Ribadisce che alcuni beni erano locati, altri da ristrutturare, altri ancora erano privi di appetibilità in quanto in vendita e senza acquirenti da una decina d'anni. In ogni caso, ritiene che l'applicazione delle quotazioni OMI non rappresenti prova sufficiente dei valori accertati. Chiede il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza impugnata.
Il 22.05.2025 parte contribuente deposita memoria illustrativa insistendo per l'inapplicabilità dell'art. 67 DL
18/2020, non essendo possibile la sospensione di un termine che non era ancora iniziato a decorrere.
Richiama inoltre la diversa disciplina introdotta per l'attività di accertamento rispetto a quella di riscossione, richiamando sul punto l'art. 157 comma 1 DL 34/2020. Ribadisce da ultimo che la proroga di 85 giorni sia applicabile esclusivamente per le posizioni in scadenza nel 2020.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dalle risultanze in atti, risulta essere dato incontestato che l'oggetto del contendere riguardi un atto di compravendita registrato il 06.08.2020, il cui accertamento è sottoposto a decadenza biennale ex art. 76 comma 1 bis DPR 131/1986. Incontestato è altresì che l'avviso di rettifica di cui si discute sia stato notificato il 20.09.2022, dunque oltre il termine di due anni dalla data di registrazione dell'atto da sottoporre a tassazione.
E' altresì vero che, in conseguenza della “Emergenza Covid”, nel corso del 2020 sono intervenuti più provvedimenti normativi in tema di sospensione delle attività di accertamento e di proroga dei relativi termini, con effetti diretti sulla disciplina della decadenza e della prescrizione.
L'art. 67 DL 18/2020 ha disposto che “Sono sospesi dall'8 marzo al 31 maggio 2020 i termini relativi alle attività di liquidazione, di controllo, di accertamento, di riscossione e di contenzioso, da parte degli uffici degli enti impositori”.
Pochi mesi dopo è stato introdotto l'art. 157 DL 34/2020, in forza del quale gli atti impositivi per i quali i termini di decadenza “scadono tra l'8 marzo 2020 e il 31 dicembre 2020, sono emessi entro il 31 dicembre 2020 e sono notificati nel periodo compreso tra il 1° marzo 2021 e il 28 febbraio 2022”.
L'Ufficio nell'atto di appello richiama altresì la proroga introdotta dall'art. 151 DL 34/2020, che peraltro non riguarda gli atti tributari, ma esclusivamente gli atti relativi ai “provvedimenti di sospensione della licenza o dell'autorizzazione amministrativa all'esercizio dell'attivita', ovvero dell'esercizio dell'attivita' medesima o dell'iscrizione ad albi e ordini professionali” emanati dalle direzioni regionali dell'Agenzia delle entrate ex art. 12 D.Lgs. 471/1997.
Tale il quadro normativo, deve essere confermata la sentenza di primo grado. Il Giudice correttamente ha rilevato che le sospensioni e le proroghe di termini devono necessariamente riguardare termini che erano già iniziati a decorrere nel periodo dell'Emergenza Covid e dunque entro il termine del 31.05.2020, non essendo configurabile il differimento di un termine che non ha ancora iniziato a decorrere. Pertanto, quand'anche si voglia interpretare le norme succedutesi nel tempo nel senso di consentire un prolungamento dei termini anche per gli atti in scadenza negli anni successivi, è evidente che si deve trattare di termini che avevano iniziato a decorrere alla data del 31.05.2020. Presupposto che non sussiste nel caso in esame.
Stante la particolare incertezza in tema di proroga dei termini di accertamento legati alla emergenza Covid, contraddistinta da reiterati interventi normativi ed interpretativi in materia, sussistono i presupposti per compensare le spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

La Corte respinge l'appello dell'Ufficio e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata. Spese del grado compensate.
Brescia, 05 giugno 2025.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
AN NI EN CO