Sentenza n. 41/2026
Depositata il 05/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 19, riunita in udienza il 20/11/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
BUONO MASSIMO, Presidente DEL BENE ADRIANO, Relatore BARBARANO ALFONSO, Giudice
in data 20/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'istanza di riassunzione dell'appello n. 6212/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1 Rappresentato da -
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 836/2009 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale CASERTA sez. 2 e pubblicata il 10/11/2009 Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 88303T100484 IRES-ALTRO 2005
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7169/2025 depositato il 27/11/2025


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato innanzi alla CTP di Caserta, la Ricorrente_1 s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., impugnava l'avviso di accertamento con il quale venivano rettificati i corrispettivi, effettivamente percepiti, di € 1.180.809,00 in € 1.647.714,00, relativamente alla cessione di undici
Indirizzo_1unità abitative in EV (CE), , con il conseguente accertamento quindi di maggiori imposte IRES, IRAP ed IVA, pari rispettivamente ad € 154.079,00, € 20.184,00 ed €
38.999,00 ed irrogazione di sanzioni per € 231.118,00.
I Giudici di primo grado accoglievano il ricorso, annullando il provvedimento impositivo e la sentenza veniva impugnata dall'ufficio e la CTR lo rigettava.
La Suprema Corte di Cassazione accoglieva due motivi di ricorso che riteneva fondati con la seguente motivazione: “la legge comunitaria 2008 (L. 7 luglio 2009, n. 88), art. 24, comma 5, ha sostituito il D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, con ciò eliminando la disposizione, introdotta dal D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 3, convertito, con modificazioni, nella L. 4 agosto 2006,
n. 248, che stabiliva una presunzione legale relativa di corrispondenza del corrispettivo delle cessioni aventi a oggetto beni immobili (e relative pertinenze) al valore normale degli stessi beni;
in tale modo, è stato ripristinato il quadro normativo anteriore al suddetto decreto-legge, con l'effetto che tutto è tornato a essere rimesso alla valutazione del giudice il quale può, secondo gli ordinari criteri dell'accertamento analitico/induttivo, desumere l'esistenza di attività non dichiarate "anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti"; tale novella, data la sua finalità di adeguare l'ordinamento tributario interno a quello comunitario, ha effetto retroattivo
(Cass., 26/09/2014, n. 20429, 12/04/2017, n. 9474, 25/01/2019, n. 2155, 04/04/2019, n. 9453); ne consegue che la CTR, col negare rilievo all'elemento indiziario della superiorità dell'ammontare dei mutui erogati rispetto ai prezzi indicati nei rogiti - che questa Corte ha costantemente reputato idoneo, solo o insieme a quello delle valutazioni della banca dati dell'OMI (per tutte, Cass., n. 14388 del
2017), a giustificare la rettifica in via presuntiva dei corrispettivi dichiarati - ha violato la normativa sia tributaria (D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d) che codicistica (art. 2727) in materia di prova presuntiva”.
A seguito della prima riassunzione, il giudice del rinvio rigettava l'appello dell'ufficio.
Pertanto veniva proposto nuovo ricorso per cassazione dall'Ufficio, che risultava nuovamente vincitore, sulla base di una sentenza che tornava a censurare la statuizione di secondo grado con la seguente motivazione: “Nella specie ricorre il vizio lamentato dall'Ufficio atteso che la sentenza è sorretta da una motivazione meramente apparente sotto ambedue i profili denunciati: da un lato, la
CTR, con riferimento alla vendita del sottotetto per Euro 44.000,00 (atto n. 1872), ha escluso che il mutuo di 130.000,00 Euro, stipulato in data successiva dall'acquirente, fosse destinato al pagamento del sottotetto, senza indicare le fonti di prova del proprio convincimento, non essendo all'uopo sufficiente la circostanza che il mutuo fosse garantito da un immobile diverso dal sottotetto stesso (potendo qualsiasi acquisto di immobile essere garantito da un'ipoteca accesa su un altro bene) ed in assenza, tra l'altro, di qualsiasi indicazione della contribuente circa l'oggetto dell'acquisto finanziato con i 130 mila Euro erogati per effetto del mutuo.
Dall'altro, con riferimento alle altre vendite (nelle quali l'importo del mutuo non è superiore a quello indicato negli atti), il giudice del rinvio ha pretermesso qualsiasi valutazione degli elementi indiziari ulteriori (rispetto al valore 'normale' degli immobili alla luce dei valori OMI), indicati dall'Ufficio nell'avviso di accertamento”.
Secondo la società riassumente, l'Ufficio sarebbe incorso in errore presumendo che il mutuo di
€ 130.000,00 fosse stato utilizzato per il pagamento dell'immobile per il quale era stato dichiarato il prezzo di €44.000,00 unitamente alla ulteriore presunzione che il mutuo costituisse l'80% del valore dell'immobile, desumendone un corrispettivo di €162.500,00.
Invero, la parte riassumente deduceva che la vendita del locale sottotetto ad uso deposito
Dati catastali_1 Nominativo_1(distinto in catasto al , -cat. C2-) dalla società alla sig.ra per il prezzo di €44.000,00 era avvenuta in difetto di alcun ricorso ad un atto di mutuo, non trovandosene affatto richiamo nello stesso atto di vendita n. 1872/2005, per not. Nom_2 in data 1.7.2005, prodotto in giudizio in uno al ricorso introduttivo, come allegato n. 8.
Veniva inoltre censurato l'errore di diritto in cui era incorsa la sentenza della CTR che, in sostanza, aveva riconosciuto la legittimità dell'accertamento fiscale sulla base del mero scostamento tra il prezzo dichiarato di cessione del terreno e il suo "valore normale", in assenza di altri elementi logici, circostanziali o statistici che confermassero la gravità, precisione e concordanza di tale unico indice presuntivo.
Si è costituita nel giudizio così riassunto l'Agenzia Entrate – Direzione Provinciale di Caserta, depositando atto di controdeduzioni.
All'udienza del 20.11.2025, il Collegio si riservava la decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello dell'Ufficio è fondato.
Il Collegio non può ignorare che il presente giudizio origina da altro giudizio di rinvio definito con sentenza che è stata cassata dalla Suprema Corte.
Orbene, la società riassumente contesta la legittimità dell'accertamento eseguito nei suoi confronti, insistendo nel sostenere che la discrasia tra il valore del mutuo erogato nettamente superiore al prezzo di vendita di uno solo degli immobili non poteva fondare l'accertamento di maggiori ricavi anche per le ulteriori vendite oggetto di rivalutazione.
Non sembra tuttavia che parte riassumente prenda in seria considerazione i diversi elementi indiziari
- connotati dai caratteri della gravità, precisione e concordanza - posti a fondamento dell'accertamento. Ma soprattutto tale compendio indiziario aggrava l'onere probatorio che incombe sul contribuente, chiamato a dare una convincente prova contraria al predetto materiale indiziario, ma di tanto non vi è traccia nel presente giudizio. Un primo dato inoppugnabile è l'emersione di una netta discordanza tra gli importi fatturati per la vendita degli immobili ed i prezzi mediamente praticati nella zona.
Ne consegue che si appalesa legittima la rettifica dei ricavi contabilizzati e dichiarati dal contribuente in difetto di spiegazioni ragionevoli che possano giustificare lo scostamento tra i valori dichiarati e quelli desumibili dalla banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), che costituisce una rilevante e attendibile fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale.
Altro dato, che è stato interpretato in maniera inspiegabile e non condivisibile dalla decisione cassata dalla Cassazione, riguarda l'accensione di un mutuo per un ammontare decisamente superiore al costo del sottotetto oggetto di alienazione. La motivazione dell'avviso di accertamento ruota intorno alla seguente evidenza probatoria: “per la compravendita di cui all'atto n. 1872 –valore dichiarato 44.000,00, l'Ufficio evidenzia che dai dati desunti dal Sistema Informativo dell'A.T. si rileva che l'acquirente risulta aver stipulato un atto di mutuo ipotecario –atto n. 6368 presso l'Ufficio di Napoli 3 per un importo di €130.000,00 con la banca Monte dei Paschi di Siena e con l'iscrizione ipotecaria di €260.000.00” (cfr. pag. 4 dell'avviso di accertamento impugnato).
Inoltre, è stato segnalato dall'Ufficio che se il mutuo erogato dalla banca per l'acquisto dell'immobile di cui al punto 4 dell'avviso d'accertamento era pari ad euro 90.000,00, ne derivava per logica e stringente conseguenza che il valore dell'immobile non poteva essere inferiore ad euro
112.500,00, mentre il valore dichiarato in sede di acquisto era inferiore al predetto importo
(104.000,00 euro). Anche in sede di riassunzione, la società contribuente focalizza l'attenzione sul difetto di collegamento tra il mutuo e l'acquisto del sottotetto e tale assenza di collegamento sarebbe comprovata anche dalla mancanza di contestualità e di contemporaneità tra i due atti negoziali (mutuo stipulato a distanza di mesi dall'acquisto).
Ma parte riassumente non ha assolto all'onere della prova per superare la presunzione di prova a suo carico. Invero si appella al difetto di collegamento tra il mutuo e l'acquisto puntando unicamente sul dato temporale, ma non fornisce alcun elemento di prova per dimostrare la finalizzazione dell'atto di mutuo e specificare che l'impegno assunto con l'istituto di credito aveva ad oggetto altro immobile.
Resta quindi indimostrato quale fosse l'oggetto dell'acquisto finanziato e garantito per 130 mila euro.
In difetto dell'assolvimento della prova da parte della società, va rimarcato il costante insegnamento della Suprema Corte secondo il quale l'erogazione agli acquirenti di immobili di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell'atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati sulla quale si fonda l'accertamento, non comportando ciò alcuna violazione delle norme in materia di onere probatorio (Cass., 09/06/2017, n. 14388, 25/01/2019, n. 2155).
Ma gli elementi indiziari a corredo dell'accertamento erano diversi, dal momento che l'Ufficio, nella sua attività accertativa, non si era limitato a prendere in considerazione i soli dati OMI ma aveva ampliato l'indagine anche a quelli del borsino Immobiliare della federazione immobiliare FIAIP relativi al 2005. Infatti alla pagina 6 di 16 dell'avviso di accertamento in contestazione è possibile leggere testualmente che “……tale situazione è altresì confermata dai dati acquisiti tramite il
BORSINO IMMOBILIARE della FEDERAZIONE IMMOBILIARE FIAIP relativi al 2005 e relativi ad immobili siti in EV che afferiscono al mercato immobiliare della zona medesima e comuni limitrofi, si è avuto modo di constatare che i prezzi fatturati dall'impresa sono nettamente inferiori a quelli pubblicati da tale rivista ……Infatti da un primo esame degli importi imponibili….si evidenzia che……l'abitazione di cui al punto 1….risulta venduta per un importo di euro 100.000,00, mentre in base ai dati forniti dalla FIAIP…..ha un valore …..riferito solo all'abitazione di euro
115.000,00…….”.
A corroborare la fondatezza dell'accertamento soccorrono i dati riscontrati attraverso l'accesso alla banca dati OMI che avevano evidenziato una netta differenza del valore totale delle compravendite in
EV rispetto al valore dichiarato per le stesse che determinava scostamenti superiori al 35%, scostamenti che non potevano essere giustificati da margini di contrattazione.
Ed ancora tra gli altri elementi valorizzati dall'ufficio per la rivalutazione dei maggiori ricavi figurano anche: il costo di costruzione dei tre immobili venduti, al netto del costo per la manodopera che era di poco inferiore al prezzo di vendita al lordo delle imposte e l'incoerenza assoluta tra gli stessi prezzi dichiarati, non congrui rispetto alla tipologia e alla metratura degli appartamenti. Si ribadisce che al netto della mera contestazione della piattaforma indiziaria su cui si articola l'accertamento impugnato, non sembra che la società contribuente abbia assolto l' onere probatorio a sua carico per vincere il predetto materiale presuntivo. La complessità della questione trattata che ha visto anche la cassazione delle decisioni previamente assunte negli altri gradi di giudizio giustifica la complessiva compensazione delle spese di lite tra le parti anche del giudizio di Cassazione.


P.Q.M.


Accoglie l'appello. Compensa le spese.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio, il 20.11.2025
IL GIUDICE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dr. Adriano Del Bene dott. Massimo Buono