Sentenza n. 1751/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 11, riunita in udienza il
20/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FORGILLO EUGENIO, Presidente e Relatore
DI NARDO MARILIA, Giudice
NOVELLI GIANCARLO, Giudice
in data 20/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5640/2025 depositato il 23/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Acerra - Viale Della Democrazia 21 80011 Acerra NA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 19067/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
6 e pubblicata il 23/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IMU18_331 IMU 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IMU19_329 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IMU20_1160 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IMU21_826 IMU 2021 - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IMU22_298 IMU 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 952/2026 depositato il
23/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 19067/2024 del 23 dicembre 2024 - non notificata - la Corte di Giustizia Tributaria di Primo
Grado di Napoli, Sez. 6, in aderenza alle plurime sentenze favorevoli all'Ente, ha rigettato il ricorso proposto dalla sig.ra Ricorrente_1 avverso gli AVVISI di ACCERTAMENTO nn. 331, 329, 1160, 826 e 298, notificatile il 23/10/2023 dal COMUNE di ACERRA, per IMU su terreni edificabili, per gli anni di imposta, rispettivamente,
2018, 2019, 2020, 2021 e 2022, per l'importo di euro 7.305,00, compensando le spese.
La contribuente aveva contestato sia l'edificabilità del suolo, sia l'estensione della superficie tassata quale area edificabile, sia il valore di euro 40,00/mq assegnato ai suddetti terreni, valore assolutamente non in linea con quelli di cui alle Tabelle OMI c/o l'AdE.
Avverso detta decisione ha proposto appello la contribuente, evidenziandone l'assoluta carenza di motivazione, non risultando nemmeno esplicitato il perché si ritenga congruo il valore di euro 40,00/mq, laddove l'OMI, per i terreni seminativi irrigui, come quelli de quibus, prevede il diverso e di gran lunga inferiore valore di euro 7/mq.
Ha insistito, poi, per la non debenza del tributo, non potendosi giammai considerare fabbricabili le aree tassate - stante le numerose limitazioni cui esse sono sottoposte - e, in ogni caso, per l'illegittima imposizione a tassazione dell'intera superficie, pur dovendosi necessariamente destinare una parte di essa a zona di passaggio, a parcheggio, a giardino.
Ha chiesto, dunque, la riforma della gravata sentenza e l'annullamento degli opposti Avvisi.
L'Ente appellato, con controdeduzioni depositate il 17 settembre 2025, ha eccepito l'infondatezza dell'appello, evidenziando che – per costante orientamento di legittimità – ai fini ICI, un terreno è edificabile se inserito in un Piano Regolatore Generale, indipendentemente dal successivo perfezionamento dello strumento urbanistico.
Circa, poi, la base imponibile per il calcolo dell'ICI – ha continuato il resistente - i Comuni hanno la possibilità di individuare periodicamente con proprie Delibere il valore venale in comune commercio per le aree fabbricabili, avuto riguardo “alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
Nella specie, i valori applicati sono stati individuati con una serie di Delibere Comunali succedutesi nel tempo, alle cui risultanze la contribuente, che ne era onerata, non è riuscita a fornire prova contraria.
Relativamente, infine, alle Tabelle OMI – ha concluso l'Ente – esse hanno un valore meramente indiziario;
inoltre, quelli riportati dall'appellante sono i prezzi al metro quadro per i terreni seminativi irrigui il cui valore
è diverso e di gran lunga inferiore rispetto a quello dei terreni edificabili di cui qui si discute. Ha chiesto, pertanto, il rigetto dell'appello e la conferma del contestato valore, come già accaduto per altre annualità con numerose pronunce di merito relative ad altri contribuenti.
All'esito della discussione, nella camera di consiglio del 20 febbraio 2026, l'appello è stato trattenuto in decisione, provvedendosi al deposito del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Verificata la tempestività dell'impugnazione e la regolarità del contraddittorio, possono esaminarsi le questioni proposte.
Ordinate le questioni secondo l'ordine di priorità, può rilevarsi quanto segue.

1. La contribuente contesta, in primis, la fabbricabilità delle aree tassate, eccependo che la presenza di numerosi limiti le rende in concreto assolutamente inedificabili.
Ai fini ICI (e successivamente IMU), però, un'area è considerata fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale (PRG) adottato dal Comune, a prescindere dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti attuativi.
Nella recente ordinanza n. 6384 del 10/03/2025, la Cassazione, dando seguito all'orientamento ormai costante, scrive: “l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano
Regolatore Generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della
Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi”.
Tale principio – conseguenziale all'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, DL 30 settembre
2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma 2,
DL 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 – è valevole anche per l'IMU, come evidenziato dalla SC nella ordinanza n. 5894 del 5 marzo 2024.
Nella specie, è indubbio l'inserimento del fondo de quo nel PRG del Comune di Acerra: legittimamente, pertanto, l'Ente lo ha considerato imponibile ai fini IMU.

2. La contribuente lamenta, poi, l'erronea sottoposizione a tassazione dell'intera superficie, invocando l'esenzione almeno per quegli spazi che necessariamente dovranno essere destinati a passaggio, a parcheggio, a giardino.
Anche tale eccezione è destituita di fondamento.
Infatti, come sopra evidenziato, se un terreno è edificabile secondo gli strumenti urbanistici del Comune, esso è soggetto ad IMU indipendentemente dalla possibilità di costruire, andando esente solo se è una pertinenza stabile dell'abitazione principale.
Sul punto, la Cassazione, nella recente pronuncia n. 26673 del 3 ottobre 2025, richiamando l'art. 817 c.c., chiarisce che la natura pertinenziale si realizza solo con la destinazione durevole a servizio od ornamento di un'altra cosa, invitando ad un'applicazione particolarmente rigorosa del principio quando l'area rivendicata come pertinenza è urbanisticamente qualificata come edificabile.
Perché l'area edificabile sia esclusa dalla tassazione autonoma, infatti, la Suprema Corte sostiene che non basti il requisito soggettivo dato dall'intenzione del proprietario di destinarla a servizio né l'uso di fatto come giardino o parcheggio, ma è necessario che sia dimostrato un vincolo pertinenziale oggettivo, stabile e durevole che ne escluda, in maniera definitiva e incontestabile, ogni potenziale edificatorio futuro, dovendo, in pratica, il contribuente provare che l'area sia stata oggettivamente e funzionalmente vincolata al fabbricato in modo irreversibile, precludendo di fatto e di diritto ogni possibilità di costruzione.
Nel caso specifico, manca qualsivoglia corpo di fabbrica sull'area interessata e, quindi, non sussiste (e non può sussistere) alcun vincolo pertinenziale nel senso suddetto: conseguentemente, essa legittimamente è stata tassata in tutta la sua estensione.

3. Per determinare la base imponibile per il calcolo dell'ICI relativamente ai terreni edificabili, deve considerarsi il valore venale in comune commercio che i Comuni, ex art. 59 D.Lgs. 446/1997, hanno la possibilità di individuare periodicamente con proprie Delibere, avuto riguardo “alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
Nell'ordinanza n. 16681/2021, la Suprema Corte scrive: “In tema di ICI, la delibera con cui la Giunta Municipale provvede ad indicare i valori di riferimento delle aree edificabili, come individuati dall'ufficio tecnico comunale sulla base di informazioni acquisite presso operatori economici della zona, è legittima, costituendo esercizio del potere di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili. Tale attività viene svolta al fine di delimitare il potere di accertamento del Comune qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato e, pur non avendo natura imperativa, integra una fonte di presunzioni dedotte da dati di comune esperienza, idonei a costituire supporti razionali offerti dall'Amministrazione al giudice ed utilizzabili quali indici di valutazione, anche retroattivamente”.
Trattasi, dunque, di un valore presuntivo (iuris tantum) che determina l'inversione dell'onere della prova: sarà il contribuente, infatti, a dover dimostrare che il proprio terreno ha un valore inferiore perchè presenta, in realtà, una ridotta potenzialità edificatoria, vuoi per le sue caratteristiche morfologiche o strutturali, vuoi per la presenza di una serie di limiti.
A tal proposito, si legge nella sentenza della Cassazione n. 24589/2023: “le delibere comunali che determinano periodicamente i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, adottate ai sensi del D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 59, costituiscono fonte di presunzioni hominis utilizzabili anche per annualità anteriori alla loro adozione, gravando sul contribuente l'onere di fornire elementi oggettivi sul minor valore dell'area rispetto a quello accertato dall'ufficio”.
Nella specie, a fronte della presunzione di congruità dei valori deliberati per le aree fabbricabili dal Comune di Acerra sulla base della considerazione di plurimi fattori, la contribuente non ha offerto alcuna prova contraria
- quale ad esempio una perizia tecnica giurata, atti di compravendita di aree simili, indennità di esproprio - limitandosi a mere asserzioni prive della capacità di fronteggiare la suddetta presunzione.

3.1. Privo di pregio, infatti, è l'unico dato evidenziato dalla contribuente a riprova della sua eccezione, consistente nella discordanza tra il valore accertato dal Comune in euro 40,00/mq e quello risultante dall'OMI per i terreni seminativi irrigui, come quelli de quibus, pari a circa euro 7,00/mq.
A prescindere dal fatto che i valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare costituiscono un indizio di “larga massima”, da solo non in grado di provare il valore venale di un'unità immobiliare, tanto che un accertamento del Fisco basato esclusivamente sullo scostamento dei valori OMI è ritenuto illegittimo, assorbente ai fini del rigetto della suddetta eccezione è il dato incontrovertibile che qui non si sta discutendo di terreni “seminativi irrigui”, come vorrebbe far passare la contribuente, ma di terreni “edificabili”, notoriamente di valore diverso e maggiore rispetto ai primi. Rebus sic stantibus, l'appello si appalesa infondato e, quindi, da rigettarsi.

4. L'effettiva assoluta carenza di motivazione della sentenza di primo grado, giustifica, a parere del
Collegio, la compensazione delle spese di lite del grado.

P.Q.M.

- Rigetta l'appello;
- compensa le spese del grado.
Così deciso in Napoli il 20 febbraio 2026
Il Giudice estensore e Presidente
Dott. EUGENIO FORGILLO