Sentenza n. 75/2026
Depositata il 16/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delle MARCHE Sezione 4, riunita in udienza il
13/01/2026 alle ore 15:30 con la seguente composizione collegiale:
STORTI DAVIDE, Presidente
EN LU BE, Relatore
MARRA PAOLO, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 110/2021 depositato il 25/02/2021

proposto da

Ente Regionale Per L'Abitazione Pubblica Delle Marche Ente Pubblico Non Economico - 02573290422
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 95/2020 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale PESARO sez. 2 e pubblicata il 31/07/2020
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 60 IMU 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3 IMU 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1 IMU 2018 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto ritualmente depositato l'Ente Regionale per l'Abitazione Pubblica (ERAP) delle Marche proponeva appello avverso la sentenza n. 95/2020 della Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro – Urbino del
14.2.2020 che aveva confermato gli avvisi di accertamento IMU anno 2016, anno 2017 e anno 2018 emessi dal Comune di Cantiano (PU), dichiarando legittima la pretesa dell'ente al pagamento dell'IMU sulla base dell'aliquota prevista dalla legge da applicare a tutti i fabbricati con la sola detrazione d'imposta per l'abitazione principale prevista dal DL n. 102/2013 art. 2 comma 2 lett. b, con esclusione delle sanzioni e compensazione delle spese di lite.
L'ERAP nel ricorso proposto aveva sostenuto di aver diritto alla esenzione dell'IMU avendo denunciato nella relativa dichiarazione IMU la proprietà di immobili espressamente destinati ad alloggi sociali ai sensi del DM
Infrastrutture 22.04.2008 e aveva pertanto dichiarato ex art. 2 comma 5-bis DL n. 102/2013 di essere esente dal pagamento dell'IMU in quanto il DL n. 102/2013 art. 2 comma 4 dl. cit. aveva equiparato all'abitazione principale i fabbricati di civile abitazione, ivi dichiarati, destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM
22.04.2008.
L'appellante contestava la decisione di primo grado per i motivi che seguono:
1) Violazione di legge, e difetto di motivazione dell'atto impositivo preso atto della mancata applicazione in favore di un contribuente della norma esentiva dell'IMU di cui all'art. 2 comma 4 d.l. n. 102 del 31.08.2013
2) Violazione di legge, e difetto di motivazione dell'atto impositivo intesa come violazione della normativa e dei principi di matrice comunitaria sottesi alla definizione di alloggio sociale di cui al DM 22.04.2008
3) Violazione del principio di diritto della Cassazione in materia di agevolazioni e benefici in deroga al regime fiscale ordinario, nella misura in cui l'interpretazione della Commissione viola il principio di diritto sancito nella sentenza Cass. SS.UU. n. 21493/2010, Cass. n. 9205 del 1999.
4) Violazione di legge, nella misura in cui l'interpretazione della norma proposta dalla CTP di Pesaro
Urbino viola il divieto di non discriminazione in materia tributaria.
5) Violazione di legge, e illecita motivazione dell'atto impositivo, atteso che l'automatica esclusione dell'Ente ricorrente dall'esenzione prevista dall'art. 2 comma 4 d.l. n. 102/2013 viola il principio di equità fiscale.
6) Violazione dell'art. 112 c.p.c..
Il concessionario del Comune di Cantiano, Andreani srl, costituitosi contestava il fondamento dell'impugnazione di cui chiedeva l'integrale rigetto.
Entrambe le parti depositavano ulteriori memorie difensive.
In particolare l'appellante riteneva che con ordinanza n. 6380/2024 la Suprema Corte aveva chiarito che in base al principio di cd. «vicinanza della prova», avrebbe dovuto gravare sull'ente impositore la dimostrazione che gli immobili soggetti ad imposta non rientravano tra quelli assimilabili agli alloggi sociali che beneficiavano dell'esenzione posto che le caratteristiche strutturali degli alloggi stessi erano «ben note al Comune che provvede alla gestione dell'iter di assegnazione in locazione permanente agli aventi diritto collocati nelle graduatorie formate dagli stessi Comuni».
Andava , peraltro, considerato che in virtù del principio di collaborazione e buona fede che deve connotare i rapporti tra ente impositore e contribuente, a quest'ultimo non potevano essere richiesti, anche ove l'onere probatorio fosse stato a suo carico, documenti ed informazioni già in possesso dell'amministrazione finanziaria o dell'ente impositore (cfr. Cass. 22/04/2021, n. 10724, Cass. 31/05/2018, n. 13822);” che sulla base della documentazione in loro possesso erano in grado di verificare l'iter delle assegnazioni e, quindi, anche le caratteristiche strutturali degli alloggi ai fini della loro qualificazione come alloggi sociali.
Sul punto l'appellato, eccepiva che l'interpretazione dell'ordinanza n.6380 del 08.03.2024. fornita dal contribuente appariva parziale e pro domo sua posto che dalla semplice lettura della stessa risultava che la Suprema Corte aveva ben evidenziato che l'esenzione per alcuni immobili degli ex-IA era possibile solo se e laddove fosse stata fornita la prova di elementi di identicità con le caratteristiche indicate nel d.m.
22/04/2008 per gli alloggi sociali.
D'altra parte evidenziava che la stessa CTR Marche in precedenti decisioni aveva interpretato la citata ordinanza affermando che non è invocabile una generica assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del principio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione.
Aggiungeva che la legge della Regione Marche 36/2005 non riconosceva espressamente agli immobili gestiti dall'ERAP la natura dell'alloggio sociale per cui rimaneva a carico del contribuente l'onere di fornire la prova della sussistenza dei requisiti connotanti gli immobili per i quali era stata avanzata la pretesa tributaria come
“alloggi sociali”.
Ricordava che la Suprema Corte, che più volte si era occupata della mancata applicazione dell'art.7, lett.i) del D.lgs n.504/1992, aveva ribadito che gli IACP svolgono la propria attività come enti di carattere economico e che il canone di locazione versato dal conduttore è remunerativo del capitale investito e che la stessa normativa richiamata dall'appellante giustificava la mancata applicazione dell'esenzione (cfr. Cassazione, sentenza n.34601 del 30.12.2019).
La Cassazione aveva affermato che tale esenzione non spetta agli IA in quanto per gli immobili di tali enti
è prevista la riduzione di imposta (fissata in quel momento dall'art.8, comma 4 del medesimo decreto) e che
“tale previsione mal si concilierebbe con una esenzione di carattere generale a fronte della quale sarebbe del tutto incomprensibile attribuire ….una riduzione di imposta “ (cfr. Cass. Sez. Unite, sentenza n.28160 del 26.11.2008).
Tale importante principio è applicabile anche nel caso che riguarda gli immobili coinvolti nel presente procedimento in quanto, avendo previsto il legislatore l'applicazione di una riduzione di imposta (la detrazione di € 200,00), per gli stessi non è possibile invocare l'esenzione prevista per un'altra categoria di immobili quali gli “ alloggi sociali “.
Aggiungeva, infine, che l'appellante, oltre a non aver diritto all'applicazione della normativa richiamata, non aveva, in ogni caso, fornito la prova che gli immobili di sua proprietà avevano le caratteristiche di “alloggio sociale”, prova che, concretamente, avrebbe dovuto essere fornita dal contribuente per ogni singola unità immobiliare.
In esito all'udienza del 13.1.2026 la causa era come di seguito decisa

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello non appare fondato e deve, conseguentemente, essere respinto.
Va, preliminarmente, precisato che, contrariamente a quanto esposto nell'atto di appello, la Commissione
Tributaria Provinciale di Pesaro, con sentenza n. 95/2020 accoglieva il ricorso della contribuente limitatamente alle sanzioni e compensava le spese legali.
Con specifico riferimento ai motivi di impugnazione si osserva quanto segue.
La pretesa impositiva del Comune si fonda sull'art.13 comma 6 del D.L. n.201 del 2011, nel testo in vigore nell'annualità oggetto di accertamento. Tale norma “ ha fissato l'aliquota di base per l'applicazione dell'imposta allo 0,76%, con possibilità per i comuni di modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,3 punti percentuali ”.
Inoltre, tale articolo, al comma 10 prevede testualmente che per gli immobili regolarmente assegnati dagli
IA (ora Ater) “ dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione” .
In base a tale normativa, il Comune ha approvato le aliquote applicabili per l'imposta relative gli anni 2016,
2017 e 2018 determinando per tutti i fabbricati l'aliquota base.
Va aggiunto, quindi, che in forza di quanto previsto dalla normativa vigente e dal costante orientamento della giurisprudenza gli immobili di proprietà di edilizia popolare (IACP) assegnati non possono considerarsi abitazioni principali e, pertanto, non avrebbero potuto beneficiare della riduzione dell'aliquota base come sopra fissata salvo la riduzione di euro 200,00 di cui all'art. 13 comma 10 cit.
Ciò premesso sembra potersi escludere che agli immobili di proprietà dell'ERAP possa applicarsi l'esenzione dall'imposta prevista dal d.l. n.102 del 31.08.2013.
Tale norma espressamente dispone che: “a decorrere dal 1 gennaio 2014 sono equiparati all'abitazione principale i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali” e per quanto concerne l'IMU, l'articolo
13 del decreto legge 6.12.2011, n.201 prevede al comma 2 che “l'imposta municipale propria non si applica, altresì..ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22.04.2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.146 del 24.06.2008 “.
L'appellante sostiene che gli immobili di sua proprietà possono rientrare nella definizione di “ alloggio sociale
“ prevista dal richiamato decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22.04.2008 e, quindi essere esenti dall'Imu.
Come correttamente affermato dal giudice di primo grado tale tesi non può essere condivisa.
Gli immobili appartenenti all'RA (ex-IA) hanno una autonoma disciplina che prevede l'applicazione dell'aliquota ordinaria e la detrazione di 200 euro e non possono, pertanto, tout court essere equiparati agli
“ alloggi sociali”.
Se il legislatore avesse voluto estendere l'esclusione in esame agli immobili degli IA avrebbe dovuto prevederlo espressamente, come fatto per altre fattispecie, tenuto anche conto del principio di carattere generale più volte richiamato dalla Suprema Corte secondo cui le norme agevolative devono essere interpretate restrittivamente (cfr art. 14 preleggi).
Quindi, la norma prevista per gli “ alloggi sociali “ non può essere applicata per analogia agli immobili di proprietà di RA Marche anche in considerazione del fatto che per gli stessi è prevista una disciplina autonoma e diversa e l'eventuale applicazione della normativa agevolativa avrebbe dovuto essere, comunque, supportata . dalla prova che gli immobili di proprietà RA avessero, concretamente, le caratteristiche dell'alloggio sociale così come definito nel D.M. 22.04.2008 che all'art. 1 definisce alloggio sociale, “ l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato “.
Non appare, peraltro, puntuale il richiamo ai principi affermati nell'ordinanza n.6380 del 08.03.2024 cit. posto che con tale pronuncia la Suprema Corte sembra aver voluto, soprattutto, ribadire che l'esenzione per alcuni immobili degli ex-IA era possibile, ma solo laddove fosse stata fornita la prova di elementi di identicità con le caratteristiche indicate nel d.m. 22/04/2008 per gli alloggi sociali.
E va da sé che la sussistenza dei requisiti per ottenere l'esenzione o la riduzione di una imposta devono essere dimostrati dal contribuente posto che nell'ambito del rapporto di imposta spetta al fisco l'onere di provare i fatti costitutivi della pretesa erariale mentre incombe sul contribuente la prova del fatto modificativo ed estintivo dell'obbligazione tributaria e non esiste alcun automatismo (come pretenderebbe l'appellante estendendo genericamente l'esenzione a tutti gli immobili di sua proprietà) tra alloggio assegnato da un ente di edilizia residenziale pubblica e alloggio sociale, né può valere a tale proposito il richiamo generico a normative nazionali e regionali che nulla provano in riferimento ai singoli immobili oggetto di accertamento.
D'altra parte, qualora il Legislatore avesse voluto estendere l'esclusione in esame agli immobili degli IACP avrebbe dovuto prevederlo espressamente, similmente a quanto fatto con riguardo ad altre fattispecie.
Seguendo tale interpretazione diventerebbe inutile la verifica circa la sussistenza dei requisiti per gli alloggi sociali, avendo la normativa previsto espressamente un'imposizione specifica per gli immobili IACP, indipendentemente, appunto, dal fatto che questi possano o non possano qualificarsi come alloggi sociali.
Significativo appare , infine, quanto rilevato dall'appellato con riguardo alle conseguenze sul piano economico laddove la ricomprensione all'interno degli alloggi sociali degli immobili di proprietà degli IACP non risulta sin dall'origine coerente con le stime effettuate dal Governo con riferimento alla perdita di gettito subita dai
Comuni e riportate nella Relazione Tecnica allegata al dl. n.102 del 2013.
In particolare, il gettito IMU su base annua delle abitazioni regolarmente assegnate dagli IACP è stato quantificato dal Ministero dell'Economia in circa 76 milioni di euro, mentre il valore dell'esenzione degli alloggi sociali è stato stimato in soli 17,5 milioni di euro.
Tale scostamento, data la sua entità appare difficilmente riconducibile ad un mero errore di stima ciò che rafforza ulteriormente la convinzione secondo cui il legislatore abbia voluto consapevolmente mantenere una chiara distinzione tra le due fattispecie in esame.
Ciò vale a dire che pur ammettendo la “ natura sociale “ degli interventi degli enti di edilizia residenziale pubblica, ciò non vuol dire che gli stessi abbiano diritto all'esenzione specificamente prevista solo per quegli immobili aventi concretamente le caratteristiche di “alloggi sociali”.
Le ragioni della decisione che si riportano ad una giurisprudenza consolidata di questa Corte giustificano la condanna alle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia di secondo grado delle Marche
Respinge l'appello confermando la sentenza emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro
e conseguentemente la legittimità dell'avviso di accertamento, emesso dal Comune
condanna l'appellante al pagamento delle pese di lite che liquida nella misura forfettaria di euro 1.500,00 oltre accessori di legge.
Il giudice relatore il presidente
BE RE AR VI TI