Sentenza n. 678/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della PUGLIA Sezione 28, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
CIGNA MARIO, Presidente
CAVALLONE LUCIANO, Relatore
POLIGNANO ANTONIO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1788/2023 depositato il 12/07/2023

proposto da

Societa' Coop. Tarantina Per Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Taranto - Piazza Municipio 74123 Taranto TA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1779/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TARANTO sez.
2 e pubblicata il 21/12/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 553 IMU 2015
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
come da verbale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia trae origine dall'impugnazione dell'avviso di accertamento IMU 2015 n. 553/2020 (prot. n. 129145), notificato alla Società_2 per Ricorrente_1 s.p.a. a mezzo PEC il 22 dicembre 2020, con il quale il Comune di Taranto ha richiesto il pagamento della complessiva somma di
€ 73.423,32, di cui € 42.778,00 per maggiore imposta, € 24.716,00 per sanzioni ed € 5.929,22 per interessi.
Con ricorso dinanzi al giudice di primo grado, la società ha dedotto plurimi profili di illegittimità dell'atto (tra i quali difetto di sottoscrizione e carenza di motivazione), nonché l'infondatezza della pretesa, prospettando in particolare: (i) l'erronea imputazione alla cooperativa di 14 unità immobiliari site in Indirizzo_1 – Quartiere Paolo VI, appartenenti ad altro soggetto;
(ii) la mancata considerazione del ravvedimento operoso e la conseguente rideterminazione delle sanzioni;
(iii) una duplicazione della base accertata per effetto di variazioni negli identificativi catastali;
(iv) la spettanza dell'esclusione/esenzione per i cd. alloggi sociali.
Il giudice di primo grado, con sentenza n. 1779/2022, ha accolto parzialmente il ricorso, prendendo atto della rideterminazione dell'imposta conseguente all'esclusione delle unità di Indirizzo_1 (con quantificazione dell'imposta dovuta in € 30.452,48) e compensando le spese.
Propone appello la società contribuente deducendo due motivi:

1. Falsa applicazione dell'art. 2545-octies c.c. e violazione della disciplina IMU in materia di alloggi sociali, sostenendo che la perdita della mutualità prevalente non muta la natura solidaristica della cooperativa, né può fondare il rigetto dell'agevolazione, insistendo per il riconoscimento dell'esclusione/esenzione ex art. 13 d.l. n. 201/2011 e d.m. 22 aprile 2008, con reiterazione delle richieste istruttorie già formulate in primo grado;

2. Nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., sotto il profilo dell'omessa pronuncia sull'eccezione di duplicazione dell'imposta per cinque unità immobiliari, sostenendo che la plurima indicazione degli stessi cespiti nell'accertamento si traduce in una duplicazione effettiva dell'imposta.
A corredo dell'appello, la società premette produce numerosi documenti (tra i quali contabili di bonifici del
Comune relativi a canoni/contributi per inquilini non abbienti;
verbale ispettivo MiSE 2019/2020; richieste di adesione alla cooperativa indirizzate agli inquilini nel 2019–2020).
Si costituisce (il 7/9/2023, a fronte di un appello in data 19/6/2023) il Comune di Taranto, chiedendo il rigetto dell'appello, rilevando che l'appellante non ripropone i motivi coltivati in primo grado diversi da quelli ora dedotti, insistendo sull'infondatezza della pretesa agevolativa “alloggi sociali”, richiamando il passaggio motivazionale della sentenza in cui la stessa società si rappresenta come operante “come un normale soggetto economico”, e ribadendo – in ogni caso – l'eccezione di decadenza per omesso assolvimento dell'obbligo dichiarativo ex art. 2, commi 4 e 5-bis, d.l. n. 102/2013. Quanto al secondo motivo, il Comune eccepisce l'inammissibilità della doglianza e nega la duplicazione, sostenendo che la suddivisione dell'anno in due periodi (7 e 5 mesi) discende da disallineamenti catastali e non comporta doppia imposizione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare, va rilevato che l'atto di appello circoscrive l'impugnazione a due motivi, senza riproporre gli ulteriori profili di illegittimità dell'avviso coltivati in primo grado. Nel processo tributario, l'art. 56 del d.lgs.
n. 546/1992 prevede che le questioni e le eccezioni non accolte in primo grado e non specificamente riproposte in appello si intendono rinunciate.
1) Sul primo motivo: art. 2545-octies c.c. e “alloggi sociali”
Il motivo non merita accoglimento.
Quanto al profilo societario, l'appellante deduce che la perdita della mutualità prevalente non determina trasformazione della società e che, ai sensi dell'art. 2545-octies c.c., essa comporta – in sintesi – adempimenti e conseguenze patrimoniali/organizzative, non già un mutamento tipologico della cooperativa.
La censura, volta, in definitiva, al riconoscimento della esclusione/esenzione dall'IMU per gli “alloggi sociali”
è infondata per carenza dei requisiti applicativi richiesti dalla disciplina di settore.
In via preliminare, va detto essere infondata l'eccezione del Comune circa la decadenza dal beneficio per mancata presentazione della dichiarazione. Fermo restando, in generale, che «il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge è […] un principio generale del diritto tributario (v. Cass. n. 21465 del 2020; Cass. n. 5190 del
2022)» (Cass., sez. V, ord. 21 dicembre 2022, n. 37385), nello specifico la Cassazione ha chiarito, più volte, che non sia previsto un siffatto onere per la spettanza dell'esenzione: «L'esenzione dell'imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dall'art.13, comma 2, lett. b, d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del
2011), come modificato dall'art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non è subordinata all'onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall' 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 (conv. con modif. dalla l. n. 124 del
2013)» (Cass., sez. V, ord. 15 febbraio 2025, n. 3841; confronta, negli stessi termini: Sez. 5, n. 23680 del
28/10/2020, Rv. 659477-01; vedi anche Sez. 5, dell'11 ottobre 2024, depositata il 5 dicembre 2024, n. 31214).
Tuttavia, la domanda della contribuente è infondata – come anticipato – per carenza dei requisiti di cui alla menzionata “esenzione”.
La giurisprudenza di legittimità chiarisce che l'esclusione IMU per gli alloggi sociali presuppone una verifica in concreto e con riferimento a ciascun immobile, distinguendo le diverse fattispecie agevolative e richiedendo l'accertamento puntuale dei requisiti applicativi.
«In buona sostanza, al fine di dimostrare il puntuale ed effettivo riscontro di tutti gli aspetti fondamentali richiamati all'interno della definizione di “alloggio sociale”, e per usufruire dell'esenzione, è necessario procedere all'analisi di ogni singolo aspetto saliente richiamato dal d.interm. 22 aprile 2008, ovverosia: a)
l'uso residenziale dell'unità immobiliare;
b) la locazione permanente;
c) il ricorrere della funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale e la riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato;
d) la condizione di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà» (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 30442 del 2024).
Dunque, il d.m. 22 aprile 2008 definisce “alloggio sociale” l'unità immobiliare ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di riduzione del disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati non in grado di accedere alla locazione nel libero mercato;
e precisa che rientrano nella definizione anche gli alloggi realizzati o recuperati con ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni (ed anche alla proprietà).
Orbene, non può parlarsi di “locazione permanente”, nel caso di specie. Per quanto nel non chiarissimo atto di gravame non pare neppure si richiami tale ipotesi, nella specie, è comunque bene precisare che la locuzione “locazione permanente” (di cui al comma 2 dell'art. 1 del detto d.m.) esprime una destinazione stabile dell'unità immobiliare al circuito dell'affitto sociale, coerente con la funzione di interesse generale descritta dalla definizione ministeriale. Essa non si esaurisce nella presenza di un contratto abitativo ordinario, ma richiede che l'alloggio sia concretamente inserito, con carattere di stabilità, in un programma di riduzione del disagio abitativo verso soggetti svantaggiati, secondo i parametri del decreto: stabile inserimento che non è dato sapere da cosa si desumerebbe, nella specie.
Lo stesso, peraltro, come desumibile dal comma 4 dell'art. 2 del medesimo d.m., è appannaggio dei soli
“operatori pubblici” individuati come soggetti erogatore del detto servizio.
Ma neppure possono dirsi sussistere i requisiti di cui al comma 3 dell'art. 1 del menzionato d.m.
Anzitutto, l'appellante valorizza la durata dei contratti (4+4 e, in un caso, 6+6) come indice del requisito temporale previsto (durata di almeno otto anni).
Tale prospettazione non può essere condivisa.
Il contratto abitativo per quattro anni può proseguire per altri quattro solo per effetto del rinnovo, del tutto ipotetico, ben potendo non esservi, laddove ricorrano i casi previsti dall'art. 3 legge 431/1998. Insomma, la previsione del d.m. («locazione temporanea per almeno otto anni») riguarda una destinazione programmata dell'alloggio nell'ambito della fattispecie di cui al comma 3, e non si identifica con la mera rinnovabilità civilistica del rapporto, alle condizioni previste dalla normativa di settore e dagli stessi contratti.
Del resto, se così non fosse stato, e se fossero state sufficienti le guarentigie (a favore dei conduttori) di cui agli artt. 2 e 3 legge 431/1998, sarebbe stato sufficiente richiamare tali disposizioni, e non prevedere un termine minino di locazione di otto anni.
Ma soprattutto, allorché il comma 1 del menzionato art. 2 legge 431/1998 prevede che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni […]», lo stesso non impedisce, certo, che sia prevista una durata iniziale maggiore («non inferiore a quattro anni» significa chiaramente ciò). Il che significa che una durata iniziale imposta, per questo tipo di alloggi, di otto anni, unitamente al detto rinnovo per altri quattro, garantisce una ben diversa stabilità del rapporto, tendenzialmente di dodici anni, certamente maggiore di quella (come detto, “4-4”) evocata da parte ricorrente.
Inoltre, l'assenza di prova di un vincolo di destinazione programmato, e non lasciato alla “libera” iniziativa del privato (e, più in generale, dell'inserimento dell'immobile in un circuito di edilizia sociale regolata e chiaramente e formalmente destinata a tale scopo) rende palese la necessità (almeno) dell'ulteriore requisito di cui al detto comma 3, ovvero la realizzazione o il recupero degli alloggi con contributi o agevolazioni pubbliche: requisito che parte appellante reputa non indispensabile, ma che, per contro, è chiaramente richiesto dal disposto normativo invocato.
Del resto, se così non fosse, non si vedrebbe a quali casi dovrebbe applicarsi, per gli operatori pubblici, il comma 2 (ovvero il caso della locazione permanente): atteso che, escluso detto requisito (realizzazione o recupero degli alloggi con contributi o agevolazioni pubbliche) sarebbe sufficiente, ai sensi del comma 3, che la durata della locazione sia stabilita in otto anni.
Né può essere un caso che sia necessario tale requisito, posto che i soggetti coinvolti nella realizzazione di alloggi sociali sono selezionati a monte mediante procedura ad evidenza pubblica.
Al riguardo, va richiamato il comma 4 dell'art. 2 del decreto del ministero delle infrastrutture del 22 aprile
2008, che si riferisce espressamente (al fine di stabilire la spettanza di una «compensazione costituita dal canone di locazione e dalle eventuali diverse misure stabilite dallo Stato, dalle regioni e province autonome e dagli enti locali»), «agli operatori pubblici individuati come soggetti erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente sulla base delle vigenti normative ed agli operatori pubblici e privati selezionati mediante procedimento di evidenza pubblica per la realizzazione degli alloggi di cui all'art. 1, comma 3»: e tale ulteriore requisito è certamente insussistente.
Si spiegano, allora, in quest'ottica gli ulteriori oneri gravanti sui detti soggetti, quali quelli di cui al comma 7 dell'art. 2 appena richiamato: «L'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative».
Insomma, è evidente che si tratti di procedimento di carattere pubblicistico, che determina a monte, a seguito di procedura ad evidenza pubblica, e non certo “a valle” e sulla base della libera iniziativa del privato, il da farsi, vincolando il privato a ben precisi obblighi: ciò che nella specie manca in radice.
Infine, quanto ai canoni, gli stessi devono essere (per il caso in cui sia un privato a realizzare tali alloggi sociali) determinati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 del d.m. in commento.
È pur vero che la giurisprudenza di legittimità chiarisce che l'esclusione IMU per gli alloggi sociali non opera per categorie indistinte di immobili, ma postula la verifica in concreto della riconducibilità dell'unità immobiliare ai parametri del d.m. 22 aprile 2008, con riferimento a ciascun immobile, gravando sul contribuente l'onere di provare i presupposti della non imposizione (Cass., sez. V, ord. 15 febbraio 2025, n. 3841): ma ciò non smentisce quanto appena detto, e anzi, a ben vedere, lo rafforza, richiedendo che i suddetti requisiti vadano visti, in caso di realizzazione di più alloggi, caso per caso.
Nella specie, quanto dedotto e prodotto da parte appellante al più mira a soddisfare solo l'ultimo dei requisiti richiamati, quello relativo al canone, sopperendo alle ulteriori palesi carenze – in estrema sintesi – col generico richiamo di una funzione di ausilio di fasce deboli della popolazione: il che è palesemente ben altro, rispetto all'istituto invocato.
Gli elementi richiamati da parte della contribuente, pur suggestivi, sono palesemente insufficienti a dimostrare, in modo compiuto e individualizzato per ciascun cespite, la ricorrenza dei menzionati presupposti per l'esclusione della tassazione di cui si tratta.
Al riguardo, non è inopportuno evidenziare che la legge distingue gli alloggi sociali dagli alloggi di edilizia residenziale pubblica “tradizionale” (ex IACP oggi ARCA, ALER, ATER, ecc.). Infatti, per questi ultimi l'art. 1, co. 749 L. 160/2019 prevede solo una detrazione IMU di €200 (come per le prime case “ordinarie” non di lusso) e l'applicazione dell'aliquota ordinaria salvo riduzioni comunali. Non è prevista l'esenzione totale per tutti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, nonostante la funzione chiaramente pubblicistica e di tutela delle fasce meno abbienti che pure la stessa persegue, a meno che essi rientrino specificamente nella categoria di “alloggio sociale” ex DM 2008. Questa differenziazione, introdotta a decorrere dal 2014 (DL
102/2013 conv. L. 124/2013), conferma che solo gli immobili con le caratteristiche del DM 2008 possono beneficiare dell'esenzione. In altre parole, l'essere un alloggio popolare assegnato da un ente pubblico non basta di per sé: l'immobile deve rispettare i menzionati parametri del DM 2008 richiamato.
Conformemente, è stato affermato, con principio pienamente condiviso da questa Corte, che «l'esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell'infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 (Sez.
5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 - , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024,
Rv. 671391 – 01 […] (così Sez. 5, Ordinanza n. 31214 del 2024).
I documenti ulteriori prodotti in appello (contabili di bonifici comunali in ausilio a inquilini non abbienti, verbale ispettivo MiSE 2019/2020, richieste di adesione 2019–2020) non colmano il deficit probatorio: essi, infatti, attengono in larga parte a un periodo temporalmente successivo a quello oggetto di tassazione e, in ogni caso, non costituiscono prova, nei termini richiesti dalla giurisprudenza di legittimità e dalla normativa richiamata, che si tratti di alloggi sociali.
Infine, l'istanza di consulenza tecnica d'ufficio non può essere accolta, poiché la CTU non può supplire a carenze di allegazione e prova sui fatti principali gravanti sulla parte che invoca il beneficio, né può essere disposta con finalità esplorative, ma opera come ausilio valutativo di elementi già sufficientemente delineati e provati dalle parti (Cass., sez. V, 13 gennaio 2016, n. 404; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 18976 del 10/09/2007,
Rv. 601261). Né si comprende come l'ispezione in data odierna potrebbe colmare le lacune probatorie (sui requisiti previsti per la chiesta esclusione dell'imposizione) evidenziate.
Ne consegue il rigetto del primo motivo d'appello e delle connesse richieste istruttorie.
2) Sul secondo motivo: art. 112 c.p.c. e dedotta “duplicazione” dell'imposta
Il motivo non merita accoglimento.
La società prospetta l'omessa pronuncia sulla dedotta duplicazione dell'imposta per cinque unità immobiliari, affermando che la plurima indicazione degli identificativi catastali si traduce, per tali cespiti, in una duplicazione effettiva e quantificando una riduzione ulteriore di € 1.010,03 (imposta) e € 300,00 (sanzioni), oltre interessi.
Orbene, anche a voler ritenere che la motivazione di primo grado non sia stata analitica sul punto, la doglianza non conduce alla riforma richiesta, poiché l'eccezione di “duplicazione” non risulta dimostrata in modo idoneo e, comunque, la spiegazione fornita dal Comune (suddivisione dell'anno in due periodi di possesso, 7 e 5 mesi, per disallineamenti catastali e ragioni tecniche del programma di gestione, senza doppia imposizione) resta non superata da un puntuale riscontro documentale nel devoluto, tale da consentire l'annullamento parziale dell'accertamento nei termini richiesti.
Peraltro, l'analisi del dovuto per i menzionati immobili dimostra come siano stati chiesti esattamente, e rispettivamente, i sette e i cinque dodicesimi del complessivo importo indicato come dovuto, per i periodi di
7 e 5 mesi: il che conferma, indirettamente, che non vi sia stata duplicazione alcuna.
Ad ogni modo, parte ricorrente, che ne era onerata, non ha dimostrato tale duplicazione.
Ne consegue il rigetto anche del secondo motivo.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Puglia – sezione XXVIII di Taranto, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Taranto
n. 1779/2022, proposto dalla Società_2 per Ricorrente_1 s.p.a. nei riguardi del Comune di Taranto, così provvede:

1. rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante alla rifusione in favore del Comune di Taranto delle spese del presente grado, che liquida in € 2.800,00 per compensi, oltre accessori di legge, con distrazione a favore dell'Avv. Difensore_2, antistatario.
Taranto, 19/1/2026
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
(IA NE) (AR CI)