Sentenza n. 330/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 16, riunita in udienza il
09/04/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
IZZI GIOVANNI, Presidente
GHINETTI ANDREA PIO CARLO, Relatore
LATTI FRANCO, Giudice
in data 09/04/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1996/2024 depositato il 28/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 (italia) Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 349/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COMO sez. 2 e pubblicata il 11/12/2023
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2022CO0049526 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2022CO0049534 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2022CO0049530 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2022CO0154395 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 814/2025 depositato il
10/04/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Come da verbale
Resistente/Appellato: Come da verbale

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con separati ma analoghi ricorsi poi riuniti, Ricorrente_1 S.p.A. e Società_1 S.p.A. hanno impugnato cinque avvisi di accertamento coi quali l'ufficio aveva provveduto a rettificare i dati di classamento, proposti con rispettive DOCFA, relativi a unità immobiliari, eccependo la presunta carenza di motivazione degli atti notificati e l'errato classamento delle unità immobiliari in contestazione.
Per tali motivi le contribuenti hanno chiesto l'annullamento degli avvisi di accertamento impugnati con la conferma dei classamenti proposti in sede di denuncia Docfa di variazione.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Como, con la sentenza gravata, ha respinto i ricorsi riuniti confermando l'operato dell'ufficio e condannando ciascuna delle Parti ricorrenti al pagamento delle spese di lite.
Ha proposto appello la sola Ricorrente_1 S.p.A. deducendo:
1) erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui afferma che gli atti impugnati sono stati adeguatamente motivati (anche in punto di onere della prova in capo all'amministrazione laddove vengano variati valori dichiarati dal contribuente);
2) erroneità della sentenza anche nella parte in cui ritiene fondata nel merito la stima dell'Ufficio;
e depositando in limine una memoria.
L'Ufficio si è costituito chiedendo la conferma della sentenza di primo grado, vinte le spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello va rigettato con condanna alle spese della contribuente.
I due fasci di motivi sono strettamente connessi e ripercorrono i motivi di ricorso disattesi dalla corte di primo grado.
Va ribadito che la contestata rideterminazione consegue a denunce DOCFA presentate dalla parte in relazione a un cementificio su nove piani e relativo deposito, strumento che attribuisce all'Amministrazione la facoltà di “…verificare…le caratteristiche degli immobili oggetto di dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto…”, ciò che è semplicemente avvenuto. L'atto impugnato non ha operato un riclassamento (la categoria delle due unità immobiliari è sempre la D/1), ma ha modificato la rendita catastale sulla base del criterio di stima chiaramente indicato, riportante la consistenza in mq. per le singole destinazioni, i valori unitari attribuiti alle porzioni dei fabbricati e il saggio di redditività.
In proposito, la S.C. ha avuto modo di precisare che “…in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni” (Cfr. Corte di Cassazione, Ordinanza n. 12005 del 9/06/2020).
L'atto impositivo è corredato, per ciascuna delle due unità immobiliari, di una “Relazione di stima sintetica”, che riporta in nota il criterio basato sul costo di costruzione (Vc), e come i valori unitari di stima utilizzati siano stati i medesimi già utilizzati in relazione alla precedente denuncia di variazione del 2014 degli stessi immobili – circostanza sulla quale la parte privata ha sempre sorvolato.
La motivazione del provvedimento, come si conclude immediatamente scorrendolo, è pertanto assolutamente congrua sia nei presupposti normativi, che nella adozione dei criteri di stima, mentre sugli elementi di fatto (classamento D/1, consistenza delle varie destinazioni) non vi è proprio alcuna controversia.
Nel merito, come ha ricordato l'ufficio, gli accertamenti sono stati effettuati nel rispetto delle denunce di parte e tenendo in debita considerazione tutte le caratteristiche e peculiarità delle unità immobiliari, oggi identificate con part. 83 sub. 703, part. 83 sub. 704 e part. Catasto_3.
Le medesime unità immobiliari (ex sub. 701), infatti, erano già state oggetto di precedenti dichiarazioni
DOCFA, puntualmente rettificate dall'ufficio con determinazioni non impugnate o divenute irrevocabili: l'ultima volta, il 17.01.2014, era stata presentata nuova denuncia Docfa prot. n. CO0006415 per divisione, ampliamento e demolizione parziale, con la quale era stata soppressa la p.lla 32 sub. 701 graffata con p.lla
83 sub. 701 e costituita l'unità identificata con la p.lla 83 sub. 702, con classamento proposto in € 545.674,00, che era già stato rettificato il 14 gennaio 2015, in sede di collaudo e verifica della denuncia, rideterminandolo in € 832.000,00 regolarmente notificato con avviso di accertamento n. CO00004570/2015 e mai contestato.
Infine, il 18 febbraio 2021, con nuova variazione Docfa prot. n. CO0043301 di cui oggi si tratta, presentata per divisione e demolizione parziale, è stata soppressa la p.lla 83 sub. 702 (con R.C. di € 832.000,00) e sono state costituite tre unità, con classamento proposto come segue:
1) p.lla 83 sub. 703 cat. D/1 R.C. € 512.051,20
2) Catasto_1 cat. D/1 R.C. € 240,00
3) p.lla Catasto_3 cat. D/1 R.C. € 17.074,60
L'Ufficio, utilizzando gli stessi valori di stima unitari già utilizzati nella precedente rettifica del 2015 (di cui all'avviso di accertamento n. CO00004570/2015 regolarmente notificato alla Società in data 02.02.2015 con raccomandata n. 78236983495 e divenuto definitivo), ha rideterminato i valori degli immobili e di conseguenza le rendite catastali in sede di collaudo e verifica della denuncia:
• con avviso di accertamento n. CO0049526/2022 ha rettificato il classamento proposto da € 512.051,00 in
€ 785.000,00 per la p.lla 83 sub. 703 e da € 240,00 in € 640,00 per la Catasto_1; Con tale avviso, identificato con l'atto n. CO0067023/2022 (atto impugnato con ricorso R.G.R. 460/2022), l'Ufficio ha notificato alla società Società_1 S.P.A. (in qualità di proprietaria dell'aria), la rettifica del classamento per l'unità identificata con Catasto_1 • con avviso di accertamento n. CO0049530/2022 è stato rettificato il classamento proposto da € 17.074,60 in € 33.300,00 per p.lla Catasto_3 . Con tale avviso, identificato con l'atto n. CO0067024/2022 (atto impugnato con ricorso R.G.R. 458/2022), l'Ufficio ha notificato alla società Ricorrente_1 (ITALIA) S.P.A. (in qualità di proprietaria), la rettifica del classamento dell'unità identificata con la Catasto_1 e dell'unità identificata con la Catasto_2 Mentre con riguardo all'avviso di accertamento n. CO0049530/2022, identificato con l'atto n. CO0067025/2022 (atto impugnato con ricorso R.G.R. 461/2022), l'Ufficio ha notificato alla società
Società_1 S.P.A. (in qualità di proprietaria), la rettifica del classamento per l'unità identificata con la p.lla Catasto_3.
Analogamente, per quanto riguarda le unità immobiliari identificate con la Catasto_4 Catasto_5
e Catasto_6 esse erano già state oggetto di DOCFA prot. CO0002308 nel 2014, rettificata con avviso di accertamento n. CO0002845/2015 e mai contestato.
Il 17 gennaio 2021 con nuova variazione Docfa prot. n. CO0042789 (oggi in contestazione), presentata per divisione e demolizione parziale, è stata soppressa la Catasto_7 (con R.C. di € 131.000,00) e costituite tre unità, con classamento proposto come segue:
1) Catasto_4 cat. D/1 R.C. € 791,80
2) Catasto_5 cat. D/1 R.C. € 4.700,80
3) Catasto_6 cat. D/1 R.C. € 73.843,20
In relazione a quest'ultima Docfa, l'Ufficio, in sede di collaudo e verifica della denuncia, con avviso di accertamento n. CO0049534 ha rettificato il classamento proposto:
1) Catasto_4 cat. D/1 R.C. € 1.360,00 (atto impugnato dalla società Ricorrente_1) S.P.A. con ricorso R.G.R. 462/2022);
2) Catasto_5 cat. D/1 R.C. € 8.180,00 (atto impugnato dalla società Ricorrente_1) S.P.A. con ricorso R.G.R. 462/2022);
3) Catasto_6 cat. D/1 R.C. € 130.000,00 (avviso notificato il 02/11/2022 con prot. CO0154395 e impugnato dalla società Società_1 S.P.A. R.G.R. 158/2023).
Anche in questo caso, è stato utilizzato lo stesso criterio di stima e coi medesimi valori unitari di cui all'avviso di accertamento n. CO0002845/2015, regolarmente notificato alla Società, e mai contestato.
I valori unitari, dunque, coincidono sempre con quelli già utilizzati e mai contestati in precedenza dalla contribuente, e questo già basterebbe per respingere le domande di parte appellante, che in questo procedimento si è limitata a procedere a significative riduzioni, eccependo genericamente che il valore ritenuto non fosse assolutamente congruo con lo stato dei luoghi.
Ancora, il sistema di determinazione della rendita è stato quello del costo di costruzione (Vc, e non quello indiretto del prezzo di mercato, come la parte privata afferma, diversamente da quanto riportato negli stessi provvedimenti impugnati), e vale quindi richiamare comunque la Circolare n. 6 del 2012, avente valore normativo, in quanto recepita dall'art. 1 comma 244 della legge di stabilità 2015 n.190/2014, quale strumento di interpretazione autentica delle modalità di applicazione dell'art. 10 del R.D.L. n. 652 del 13/04/1939: “Il costo delle strutture e degli impianti fissi,… laddove realizzati in epoca antecedente a quella censuaria di riferimento (biennio 1988-89), deve essere, inoltre, opportunamente deprezzato in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale dell'immobile oggetto di stima (...). Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio economico 1988-89, è il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose. Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo”.
In altri termini, i valori utilizzati per determinare i costi di costruzione, “normalizzati” al biennio censuario
1988-89, tenevano già conto del deprezzamento dato dalla vetustà (costruzioni del 1927), e la rendita catastale calcolata su tale bese, proprio perché costituisce la rendita lorda ritraibile, al netto delle spese afferenti al cespite, è del tutto insensibile alla concreta effettuazione o meno delle manutenzioni e, quindi, del concreto deprezzamento del bene.
Alla soccombenza segue la condanna alle spese anche del presente grado.

P.Q.M.

respinge l'appello e conferma la sentenza impugnata. condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite che si liquidano in favore dell'appellato Ufficio in complessivi euro 2.000,00