Sentenza n. 991/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 11, riunita in udienza il
19/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BUONAURO CARLO, Presidente
ER OR, RE
NOVELLI GIANCARLO, Giudice
in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4170/2025 depositato il 03/06/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.n.c. Nominativo_1. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 17369/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
31 e pubblicata il 02/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0323841 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2024
- sull'appello n. 4662/2025 depositato il 19/06/2025 proposto da
Resistente_1 S.n.c. Nominativo_1. In Liquidazione - 00664970639
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Sede 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 17369/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
31 e pubblicata il 02/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0323841 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7821/2025 depositato il
19/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Agenzia del Territorio ha appellato la sentenza n 17369/24 emessa dalla CGT di Primo Grado di Napoli, depositata il 2.12.2024, che ha parzialmente accolto il ricorso presentato dalla Resistente_1 S.n.c.
Nominativo_1 in liquidazione avverso l'avviso di accertamento n. 2023NA0323841, con il quale l'Agenzia del
Territorio ha attribuito all'unità immobiliare di sua proprietà, (in catasto fabbricati del comune di
Luogo_1, al daticatastali_1) la classe 7, mq 323 e la rendita euro 1.751,56, in luogo della classe 1- mq. 300 e rendita euro 635,24 proposti dalla parte con procedura DOCFA.
Avverso detta pronunzia ha interposto appello l'Ufficio, depositando l'atto di appello senza la relata di notifica alla controparte, che non si è costituita.
I primi giudici hanno ritenuto l'atto sufficientemente motivato, in quanto nello stesso erano compiutamente indicati gli immobili sottoposti a tassazione, la superficie, la rendita catastale e l'aliquota utilizzata per la quantificazione dell'imposta, sì da garantire il diritto di difesa e che il termine annuale per la rettifica della rendita catastale fosse ordinatorio e non perentorio. Relativamente al classamento operato non hanno condiviso la valutazione dell'Ufficio, in quanto era stato effettuato “il nuovo classamento non tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici del cespite in questione, delle caratteristiche edilizie del fabbricato, anche attraverso un dettagliato esame delle mutate capacità reddituali degli immobili ricadenti nella stessa zona aventi analoghe caratteristiche tipologiche costruttive e funzionali, nonché della qualità urbana ed ambientale e del contesto insediativo in cui si trovava”. L'immobile era ubicato nel Comune di Barano d'Ischia in zona scarsamente illuminata, con una rete stradale fatiscente e priva di rete fognaria, non risultava alcun intervento infrastrutturale o migliorativo eseguito negli ultimi trent'anni e la zona era in stato di degrado e di abbandono da parte dell'amministrazione comunale. Hanno ancora evidenziato che, sulla scorta della perizia di parte depositata agli atti, emergeva che il fabbricato, costituito da un modesto deposito, versava in condizioni fatiscenti, che non giustificavano la rendita attribuita dall'Agenzia e per tali ragioni hanno ritenuto congrua la riduzione della rendita catastale nella misura del 30% e confermato nel resto l'atto impugnato, con compensazione delle spese di lite.
Avverso detta pronunzia ha interposto appello l'Ufficio, chiedendo il ripristino della rendita, non essendo stata mutata la categoria e sottolineando che:” è necessario precisare che il classamento delle u.i.u. in categoria ordinaria è di tipo parametrico, poiché la rendita catastale assegnata ad un immobile è il risultato di una combinazione di alcuni specifici parametrici che di seguito si riportano: Zona censuaria, Categoria,
Classe e Consistenza. I primi tre parametri sono definiti per ciascun foglio nel Quadro di qualificazione e classificazione. Ne consegue che la combinazione dei tre parametri oltre alla consistenza permettono all'Ufficio ma anche al Collegio giudicante, di pervenire ad una precisa rendita catastale da assegnare a ciascuna u.i.u. collocata in una delle categorie ordinarie. I Giudici di primo grado, invece, allontanandosi da questa regola ferrea che definisce i limiti dell'accertamento di un immobile in categoria ordinaria, si sono espressi per una riduzione della rendita accertata dall'Ufficio nella misura del 30%, senza che ad essa corrisponda una classe di merito prevista nel Quadro di qualificazione e classificazione. Con la conseguenza che la sentenza emessa, qui impugnata, non può in ogni caso essere oggetto di registrazione”. Pertanto, era necessario che la Corte si esprimesse in termini di classe da attribuire all'immobile, a parità di Categoria
C/2, che non era in contestazione.
Ha presentato appello anche la società, con ricorso rubricato al n. RGA 4662/2025, chiedendo la riforma della sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli, per difetto di motivazione circa la riduzione del 30% della rendita. In particolare, i primi giudici non avevano tenuto in conto le controdeduzioni della resistente e la perizia tecnica depositata. Nelle controdeduzioni dell'Ufficio era detto che, essendo stata riscontrata la presenza di fabbricati mai dichiarati sulla particella di proprietà della ricorrente, era stato attribuito agli stessi un classamento senza specificare la loro consistenza, al fine di consentire alla società di prendere posizione in merito. L'essere stata preannunziata una nuova denunzia di accatastamento comprovava l'illegittimità del provvedimento impugnato Inoltre, l'Agenzia del Territorio era pervenuta all'attribuzione di una nuova rendita senza alcuna istruttoria (il numero degli immobili controversi, l'esame degli stessi oggetto di DOCFA), senza esaminare i documenti prodotti e la memoria e l'omesso esame di un fatto storico risultante dagli atti, che aveva formato oggetto di discussione ed aveva carattere decisivo si traduceva in un vizio di motivazione. Ha ancora censurato la pronunzia che aveva ritenuto congruamente motivato l'atto impugnato sulla base della mera indicazione di una serie di dati, mentre l'avviso di accertamento, in quanto aveva operato una diversa valutazione degli elementi di fatto, ossia del numero degli immobili, delle caratteristiche e delle loro misure necessitava di una motivazione rafforzata. Tale capo della pronunzia contrastava con il ritenuto cattivo stato di manutenzione dell'immobile e con l'affermazione che il classamento catastale non fosse un valore fisso, potendo cambiare nel corso del tempo. Con un quarto motivo ha sostenuto la violazione del principio dell'onere della prova, per non avere l'Ufficio provato il suo assunto ed avendo la società provato le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile e la sua comparazione con immobili aventi caratteristiche similari giustificava la rendita proposta. In particolare, la maggioranza dei fabbricati assimilabili a quello in esame, insistenti lungo la stessa strada, adibiti a deposito, risultavano essere state censite con classi inferiori. L'isola d'Ischia, poi, era classificata ad alto rischio sismico con grado S9. Ha, infine, riproposto la doglianza della tardività dell'atto, emesso oltre il termine di legge. La sentenza avrebbe dovuto essere riformata e l'atto annullato o in subordine, rideterminato nel suo contenuto, prendendo in adeguata considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite in questione, la peculiarità della zona, dei valori di mercato dei beni e dell'elevato rischio sismico, con il favore delle spese del giudizio, con attribuzione ai procuratori antistatari.
La controparte non si è costituita.
All'odierna udienza, si è preliminarmente disposta la riunione al presente giudizio del fascicolo R.G.A. n.
4662/2025, in quanto avente ad oggetto l'impugnazione da parte della Resistente_1 della medesima pronunzia.
l'Ufficio ha dichiarato, relativamente al suo appello, di aver notificato lo stesso ad uno dei difensori costituiti di parte appellata, come da conforme attestazione di consegna. La società appellata ha confermato l'avvenuta notifica del gravame ad uno solo dei difensori ed ha chiesto la declaratoria di inammissibilità, in quanto non notificato ad entrambi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre preliminarmente esaminare l'accezione di inammissibilità del gravame per difetto di notifica dell'appello ad entrambi i difensori dell'appallata. La stessa è infondata. essendo sufficiente la notifica ad uno solo dei codifensori costituiti presso il domicilio eletto, come da orientamento di legittimità. La questione
è stata affrontata dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 20626/2017, pubblicata il 31 agosto 2017, che ha considerato valida la notifica del gravame ad uno solo dei difensori nominati, in quanto è onere del difensore ricevente l'atto informare il codifensore. Nel caso esaminato dalla Suprema Corte i difensori avevano due studi distinti, mentre nel caso di specie entrambi i difensori hanno lo studio indirizzo_1 e la società ha eletto domicilio presso il loro studio. L'atto, pertanto, è stato notificato correttamente alla parte, a norma dell'art.17 del Dlgs n. 546/1992, al domicilio eletto.
Passando a valutare il merito dei gravami si osserva che gli appelli sono parzialmente fondati e in tali limiti meritano accoglimento.
Per ciò che concerne la rideterminazione della rendita nella misura del 30% in meno rispetto a quella attribuita dall'Ufficio, statuizione censurata sia dall'Ufficio, che dalla contribuente, osserva la Corte che la stessa deve essere riformata, essendo la rendita la risultante di vari parametri e segnatamente della zona censuaria, della categoria, della classe e della consistenza di un immobile. La sua ritenuta riduzione in misura percentuale comporta che alla stessa non corrisponda alcuna classe di merito nel quadro di qualificazione e classificazione, sì da non consentire la registrazione della pronunzia. La società, dal canto suo, si duole dell'omessa valutazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del deposito in oggetto, come comprovate dalla perizia tecnica e dalle foto depositate e della mancata comparazione con immobili aventi caratteristiche similari, in particolare con la maggioranza dei fabbricati adibiti a deposito insistenti lungo la stessa strada, cui sono state attribuite classi inferiori. Ritiene la Corte che, considerati lo stato di conservazione non ottimale dell'immobile, come si evince dalla documentazione in atti e come analiticamente valutato dai primi giudici e le dimensioni dell'immobile, come accertate dall'Ufficio nell'atto impugnato - mq
323 -, vada attribuito al deposito in oggetto la classe 5 in luogo della 7 determinata dall'Agenzia del Territorio
e della 1 proposta dalla parte. Al riguardo va precisato che la classe catastale è un parametro numerico che indica il grado di produttività o rendita di un immobile all'interno di una determinata categoria, riflettendo finiture, qualità e posizione dell'immobile. Le classi catastali sono rappresentate da numeri progressivi a partire da 1e più alta è la classe, maggiore è la redditività attribuita all'immobile e definisce, come detto, insieme alla categoria, alla zona censuaria e alle dimensioni dell'immobile la rendita catastale. Nel caso in esame la categoria (C 2 1) non è in contestazione, mentre deve essere rideterminata la classe da attribuire all'immobile in esame, in quanto quella attribuita è eccessiva rispetto alla caratteristiche dell'immobile, considerati la sua ubicazione lontana dal centro, l'accesso mediante una strada di ridotte dimensioni, la lontananza da servizi, uffici, mercati centri sportivi e sociali, una rete stradale fatiscente e priva di rete fognaria, il suo mediocre stato di conservazione, con riferimento particolare agli impianti e alle rifiniture scadenti. Deve aggiungersi che la classe 1 proposta dalla parte non è adeguata alle dimensioni e alle caratteristiche dell'immobile in oggetto e che gli immobili insistenti nella stessa strada presi in comparazione nella perizia tecnica prodotta dalla società hanno dimensioni notevolmente inferiori, rispettivamente mq 56, mq 50 e mq 103 e agli stessi è stata attribuita la classe 2. Resta da osservare che correttamente l'Ufficio ha posto in comparazione il deposito con altre unità immobiliari, inserite nello stesso foglio, aventi similari tipologie edilizie, schemi distributivi., dotazioni impiantistiche servizi e aree comuni. L'avere l'Ufficio indicato nell'atto di avere rinvenuto altri fabbricati non accatastati e che sarebbe stata attivata la procedura prevista dal comma 277 dell'art.1 della L.244/07”, che prevede prima una richiesta dell'ufficio ai titolari e poi la procedura ex officio, non vale ad inficiare la regolarità della procedura seguita dall'Agenzia del Territorio, trattandosi di altro e diverso accertamento da compiersi in seguito.
Infondata è la censura al capo della sentenza che ha ritenuto l'atto congruamente motivato, questione disattesa dai giudici di prime cure con motivazione adeguata, che il collegio condivide pienamente, facendo l'atto riferimento agli immobili sottoposti a tassazione, alla loro superficie, alla rendita catastale determinata e all'aliquota utilizzata per la quantificazione dell'imposta, in linea con la giurisprudenza di legittimità per la quale “In tema di catasto, l'avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate rettifica il classamento aggiornato su iniziativa del contribuente è sufficientemente motivato, come nella procedura DOCFA, con la mera indicazione dei dati amministrativo-censuari, solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sono stati disattesi e la discrasia tra dati proposti e dati attribuiti deriva da una valutazione tecnica degli immobili, mentre, in presenza di un divergente apprezzamento, è necessario specificare le differenze riscontrate per consentire il diritto di difesa del contribuente e la delimitazione dell'oggetto in caso di contenzioso”- Sez. 5 - , Ordinanza n. 5449 del 01/03/2025. Nel caso di specie si è in presenza semplicemente di una diversa valutazione tecnica dell'immobile. Né l'apparato argomentativo della pronunzia è contraddittorio, in quanto i primi giudici, dopo avere valutato adeguata la motivazione dell'avviso di accertamento impugnato hanno, nell'esercizio dei loro poteri di giudici dell'impugnazione, riformato il provvedimento sulla base delle deduzioni ed allegazioni della contribuente. Del pari destituito di fondamento
è il motivo relativo all'omesso esame del merito e alla violazione dell'onere della prova degli elementi giustificativi della pretesa, per avere la CGT di primo Grado valutato gli elementi sottostanti la pretesa tributaria e quelli addotti dalla controparte. Per ciò che concerne poi il termine di dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione DOCFA nei quali deve essere notificata la rettifica della rendita catastale, la Corte condivide la valutazione della natura ordinatoria del termine fatta dai primi giudici, valutazione in linea con l'orientamento di legittimità, per il quale “il termine massimo di dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione, assegnato all'ufficio per la "determinazione della rendita catastale definitiva", ha natura meramente ordinatoria, non essendone il carattere perentorio espressamente previsto dalla norma regolamentare, né potendo ricavarsi dalla disciplina legislativa della materia, con cui è assolutamente incompatibile un limite temporale alla modificazione o all'aggiornamento delle rendite catastali. Ne consegue che il verificarsi delle scadenze non comporta la decadenza per l'amministrazione dal potere di rettifica. Sez.
5 - , Ordinanza n. 4752 del 23/02/2021;Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 6411 del 19/03/2014 e Sez. 5, Sentenza n.
16824 del 21/07/2006 .
Dalle considerazioni esposte discende l'accoglimento delle richieste di rideterminazione della classe avanzate dall'Agenzia del Territorio e, in line subordinata, dalla contribuente.
Le spese del giudizio vanno compensate in considerazione del parziale accoglimento delle impugnazioni.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente gli appelli nei sensi di cui in motivazione;
compensa le spese del doppio grado.