Sentenza n. 613/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della PUGLIA Sezione 3, riunita in udienza il 01/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
DILISO FRANCESCO, Presidente
PONTASSUGLIA EUGENIA, Relatore
PROTOMASTRO GABRIELE, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2485/2022 depositato il 14/11/2022

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Valenzano - Largo Marconi N.c. 70010 Valenzano BA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1403/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale BARI sez. 7 e pubblicata il 02/09/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1766088 IMU 2015
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello depositato in data 14.11.2022, la società “Ricorrente_1 SRL" in persona del legale rappresentante Nominativo_1, legalmente rappresentata e difesa, impugnava la sentenza n. 1403/2022 con la quale la Commissione Tributaria Provinciale di Bari aveva rigettato il ricorso proposto avverso l'avviso di accertamento in rettifica n. 1766088 del 04.12.2020 avente ad oggetto l'insufficiente versamento dell'imposta municipale unica per l'anno 2015 in relazione all'immobile denominato MA
RR ubicato in Valenzano (BA) alla Indirizzo_1, composto da 9 unità immobiliari catastalmente distinte, per un ammontare complessivo di euro 5.125,00.
La C.T.P. fondava la decisione sulla considerazione che non risultava dimostrato che lo stato di inagibilità degli immobili, invocato dalla società ricorrente ai fini del riconoscimento del diritto alla riduzione del 50% dell'imposta, già sussistente nell'anno 2005, persistesse nell'anno 2015; a tale conclusione perveniva osservando che in data 5/4/2011 era stata presentata denuncia di lavori di manutenzione straordinaria cui aveva fatto seguito, in data 20/09/2012, la presentazione del modello DOCFA con conseguente attribuzione di rendita catastale, circostanza che consentiva di ritenere che “l'Agenzia, in caso di inagibilità, non avrebbe attribuito alcuna rendita, ma solo una annotazione sulla visura catastale”; inoltre, quanto all'erronea applicazione delle rendite catastali modificate in seguito ad una decisione della CTP di Bari risalente all'anno
2014, riteneva che le nuove rendite si dovessero applicare solo a far data dal 2016 stesse mentre l'aggiornamento è stato eseguito dall'Agenzia entrate territorio solo nel 2016 “anno della annotazione della rettifica nel catasto, che ben poteva essere sollecitato dalla stessa ricorrente, in quel dialogo che deve costituire espressione dell'elemento solidaristico che caratterizza il rapporto tributario”.
Con l'impugnazione il difensore dell'appellante censurava la sentenza deducendo, in primo luogo, che la
CTP aveva rigettato il motivo di ricorso concernente l'errato calcolo delle rendite catastali senza tener conto del provvedimento di autotutela con il quale il Comune di Valenzano, a seguito di istanza presentata in data
31.3.2021 dalla società, aveva provveduto a rettificare con efficacia retroattiva, in virtù di provvedimento di sgravio parziale notificato in data 18.5.2021, le rendite catastali inserite nell'atto di accertamento, rendendo fondate le censure della ricorrente.
Con specifico riferimento alla questione concernente la inagibilità degli immobili, ritenuta insussistente dai giudici di primo grado, contestava la sentenza rilevando che a tale conclusione si era pervenuti senza tener conto della documentazione prodotta in giudizio dal ricorrente, in particolare: della nota dello stesso ufficio tributi del Comune di Valenzano nella quale era stato espressamente evidenziato che gli interventi edilizi di manutenzione posti in essere dalla proprietà sul fabbricato tra il 31.03.2011 e il 28.06.2011 (data di ultimazione dei lavori come da relazione di collaudo e fine lavori protocollata il 30.06.2021) non potevano eliminare la situazione di inagibilità che interessava le nove unità immobiliari;
della relazione di collaudo redatta dai tecnici incaricati (Nominativo_2 e Nominativo_3) al termine dei lavori e protocollata presso il comune di Valenzano in data 30.06.2021,nella quale gli stessi dichiaravano che gli interventi edilizi iniziati il 06.04.2011 e ultimati il 28.06.2011 erano stati realizzati al fine di mettere in sicurezza gli immobili e scongiurare pericoli di crollo senza intervenire sulla agibilità o utilizzabilità degli immobili.
Quanto al ritenuto difetto di comunicazione all'ente comunale della situazione di inagibilità dell'intero immobile, sosteneva che la stessa era nota da tempo non avendo il Comune, a seguito della relazione tecnica comunicatagli il 30.06.2011, provveduto ad adottare o a notificare alla proprietaria dell'immobile alcun provvedimento di disconoscimento dello stato di inagibilità, riconoscendole il diritto di usufruire della riduzione IMU del 50% sugli immobili in esame per gli anni 2012, 2013 e 2014; precisavano che le nove unità immobiliari erano pervenute in proprietà all'appellante mediante atto di scissione della società Società_1 Società_1 Srl in data 23.10.2012 nello stesso stato in cui si trovavano;
sosteneva, inoltre, la irrilevanza della circostanza concernente la presentazione del modello DOCFRA effettuata in data 20.09.2012 per chiedere il riclassamento degli immobili e la variazione delle rendite catastali, richiamando giurisprudenza di legittimità che aveva affermato il principio secondo il quale ai fini del classamento di un immobile non è rilevante la sussistenza dei requisiti necessari all'ottenimento dell'agibilità.
Ad ulteriore riprova dell'attuale stato di inagibilità dell'immobile depositava in appello la relazione tecnica asseverata redatta dal Nominativo_2 in data 06.03.2022 unitamente a documentazione fotografica concernente la natura delle opere realizzate nel 2011 e l'attuale stato del complesso immobiliare;
quindi, concludeva chiedendo la riforma della sentenza impugnata e l'annullamento dell'atto impugnato in primo grado, con condanna dell'appellata al pagamento di spese e onorari di giudizio.
Il Comune di Valenzano, costituitosi in giudizio con atto depositato in data 10.11.2025, con riferimento alla questione concernente il calcolo dell'imposta rilevava che lo stesso era stato effettuato sulla base delle visure catastali risultanti alla data dell'accertamento, non ancora modificate dal successivo provvedimento di rettifica.
Riguardo alla situazione di inagibilità degli immobili, richiamata la normativa di settore, deduceva che dalla
CILA presentata in data 05/04/11 emergeva che i lavori edili in questione riguardavano un intervento di manutenzione straordinaria realizzato al fine di rinnovare parti non strutturali dell'edificio che, come tale, non rendeva applicabile l'agevolazione della riduzione della base imponibile IMU;
rilevava, ancora, che non poteva essere attribuita efficacia retroattiva alla perizia redatta nel 2024, potendo la stessa attestare lo stato dei luoghi con riferimento all'attualità e non avendo valenza con riferimento alla situazione esistente nell'anno di imposta 2015, oggetto dell'impugnato atto di accertamento.
A sostegno del proprio argomentare depositava sentenza n. 2287/2023 con la quale la CGT di primo grado di Bari, pronunciandosi in merito all'identica questione riferita all'anno di imposta 2017, aveva rigettato il ricorso in considerazione dell'intervento di manutenzione straordinaria effettuato dalla società; concludeva chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnata sentenza con vittoria di spese ed onorari del giudizio.
Con successiva memoria in data 20.11.2025 l'appellante allegava certificato di inagibilità rilasciato in data
19.06.2024 dall'Ufficio Tecnico del Comune di Valenzano in riferimento alle due unità immobiliari abitative classificate catastalmente come A/4 (sub. 1 e 2) e alle relative pertinenze costituite da altre sette unità immobiliari di categoria catastale C/2 destinate a magazzino/deposito (dal sub. 3 al sub. 9 del Indirizzo_1
), deducendo che lo stato di inagibilità accertato nel 2024 corrispondeva a quello comunicato al
Comune in occasione del deposito della relazione di collaudo del 2011; inoltre, rappresentava che, con riferimento all'avviso di accertamento IMU relativo all'anno d'imposta 2018, la Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Bari in data 17.10.2024 con sentenza n. 2095/2094 non impugnata nei termini di legge, preso atto della sopravvenuta dichiarazione di inagibilità favorevole al contribuente, aveva accolto il ricorso della società.
All'udienza del 1.12.2025, celebrata in assenza di entrambe le parti costituite, la Corte riservava la decisione, definendo il giudizio nella successiva camera di consiglio del 12.1.2026.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene il Collegio che l'appello sia fondato e meriti accoglimento.
Con riferimento alla questione concernente l'errato calcolo delle rendite catastali va rilevato che la CTP non ha preso in considerazione la circostanza che i valori indicati nell'avviso di accertamento erano stati oggetto di annullamento, con efficacia retroattiva, a seguito della pronuncia della sentenza della CTP di Bari
n.4481/2013 con l'annotazione della rettifica in catasto effettuata nel 2016; tale circostanza, sebbene già concretizzatasi alla data dell'accertamento (4.12.2020), costituiva il presupposto del provvedimento di sgravio parziale, emesso dal Comune di Valenzano in sede di autotutela, con il quale si è proceduto alla rettifica, con efficacia retroattiva, delle rendite catastali considerate nell'atto di accertamento.
Riguardo all'ulteriore motivo di appello, fondato sulla mancata considerazione dello stato di inagibilità degli immobili oggetto di accertamento, va premesso che la fattispecie concreta, riferita al pagamento di imposta relativa all'anno 2015, è inquadrabile entro la cornice normativa delineata dall'art.8, comma 1, D.Lgs. n.
504/1992, che prevede espressamente che “1. L'imposta è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa il contribuente ha facoltà di presentare dichiarazione sostitutiva ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente…..” e dal successivo art.13, comma 3, lettera b), del D.L. n. 201/2011 in virtù del quale “……la base imponibile è ridotta del 50 per cento: b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione”. La normativa nazionale è stata recepita integralmente dal Regolamento per la disciplina della IUC del
Comune di Valenzano con delibera del Consiglio Comunale n. 25 del 08.08.2014, il quale all'art. 11, lett b) prevede che "la base imponibile IUC è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28/12/2000 n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente".
Alla stregua del prevalente orientamento giurisprudenziale (cfr., tra tante, Cass. n. 1263 del 21 gennaio
2021) le condizioni di inagibilità o inabitabilità del fabbricato devono essere accertate dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, salva la possibilità per quest'ultimo di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al DPR 28 dicembre 2000, n. 445 attestante l'impossibilità di utilizzare l'immobile; il beneficio della riduzione dell'imposta al 50% può essere ugualmente riconosciuto quando lo stato di inagibilità o inabitabilità è noto al Comune e ciò in virtù del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente di cui è espressione anche la regola secondo cui al contribuente non può essere richiesta la prova di fatti documentalmente noti all'ente impositore;
principio altrettanto pacifico è quello che identifica lo stato di inagibilità o inabitabilità nella condizione di degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'art. 3, comma 1 lettere c) e d) del DPR 6 giugno 2001 n. 380 ed ai sensi del vigente regolamento comunale.
Il Collegio, sulla base della documentazione agli atti del giudizio, condividendo integralmente il percorso argomentativo sviluppato nella sentenza della CGT di I grado di Bari n. 2095/2024 divenuta definitiva e concernente il periodo di imposta 2018, osserva che la situazione di inagibilità delle 9 unità immobiliari di proprietà dell'appellante era stata comunicata all'Ufficio Tecnico del Comune di Valenzano mediante una prima dichiarazione di inagibilità sottoscritta dal tecnico incaricato Nominativo_2 il 10.01.2004 е trasmessa allo stesso Ufficio rispettivamente il 21.12.2005; in data 30.06.2011 i tecnici incaricati dal precedente proprietario degli immobili oggetto di contezioso, Nominativo_3 e Nominativo_2, protocollavano all'Ufficio tecnico comunale una comunicazione di collaudo e fine lavori riferita alla S.C.I.A. del 31.03.2011; in detto atto si attestava che “le opere messe in campo con il presente appalto, e sinteticamente richiamate in premessa, sono state realizzate al fine di scongiurare pericoli di crollo e deterioramento ulteriore dei paramenti murari;
per tanto la struttura al momento non è in alcun modo agibile o utilizzabile”; in data 02.10.2012 veniva inviata per conto della srl Società_1 e protocollata presso lo stesso ufficio tecnico comunale una comunicazione di accatastamento " al fine di allineare la situazione catastale a quella di fatto" resa ai sensi dell'art 23, comma 7 DPR n.380/2001 sempre a firma del tecnico Nominativo_2 e nella quale veniva ribadito il perdurare della situazione di inagibilità dell'intera struttura immobiliare denominata MA RR.
Lo stato di inagibilità/inabitabilità riferito al 2011 veniva ribadito anche nelle successive relazioni tecniche asseverate redatte dal Nominativo_2 in data 6.3.2022 e 15.2.2024, nelle quali si precisava che le opere del 2011 erano state realizzate per la messa in sicurezza dell'immobile e non a fini di restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione edilizia e che, all'esito delle stesse, permaneva una situazione di inagibilità per carenza dei seguenti requisiti: igienico sanitario;
statico; assenza delle reti primarie di urbanizzazione e di altrettanti sistemi alternativi per il conferimento della fogna e per la fornitura di acqua potabile;
tale situazione trovava riscontro anche nelle fotografie allegate le quali evidenziano con chiarezza che lo stato del manufatto dal 2011 al 2022 non era in alcun modo cambiato, presentandosi totalmente privo di solaio da calpestare, con porte e finestre di accesso all'immobile completamente murate;
privo di allacci alla rete elettrica, idrica e fognaria.
La circostanza di aver attribuito una rendita catastale ai suddetti immobili non implica in alcun modo che gli stessi fossero agibili atteso che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, (cfr. sentenza n. 5175 del
28.02.2020) ai fini del classamento di un immobile non è rilevante la sussistenza dei requisiti necessari all'ottenimento dell'agibilità, facendo riferimento l'accatastamento alla situazione reale o di fatto dell'immobile rilevante sotto il profilo economico e presupponendo, invece, l'agibilità la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.
A fronte di siffatte comunicazioni, il Comune di Valenzano non solo non ha mai contestato lo stato di inagibilità né l'applicazione della riduzione del 50% operata dalla società in relazione agli anni 2012, 2013 e 2014 ma, con provvedimento del 19.2.2024 dell'ufficio tecnico comunale, a seguito di istanza di parte, dopo aver effettuato in data 27.03.2024 apposito sopralluogo, ha accertato lo stato d'inagibilità “per l'immobile identificato catastalmente al foglio n.21 p.lla n. 870 limitatamente per i sub.1 e 2 in quanto per le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche di fatiscenza prima indicate non sia più compatibile all'uso per il quale era destinato”.
Sebbene in tale atto non sia stato fatto esplicito riferimento alla inagibilità degli ulteriori sette locali siti al piano terra dell'immobile, destinati a deposito e magazzino (C2 per i sub. 3-4-5 -6-7-8-9), attesa la natura pertinenziale degli stessi quali cose, che, ai sensi dell'art. 817 c.c., sono “destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa” deve ritenersi, in assenza di prova contraria in ordine all'utilizzo autonomo, che la dichiarazione di inagibilità riguardante l'immobile principale si riverberi anche sulle relative pertinenze con conseguente riduzione, per entrambi, del 50% della base imponibile a fini IMU.
In conclusione, atteso che lo stato di inagibilità accertato nel 2024 appare sovrapponibile a quello certificato dai tecnici di parte all'esito dei lavori effettuati nel 2011, è ragionevole ritenere le medesime condizioni sussistessero anche nel 2015, anno di imposta cui si riferisce l'atto di accertamento in esame.
Nel consegue, in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza di primo grado, l'annullamento dell'avviso di accertamento impugnato in primo grado.
In considerazione del non conforme esito dei giudizi riguardanti le annualità 2017 e 2018, si ritiene che sussistano le condizioni per disporre la compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, sezione III, accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, annulla l'avviso di accertamento oggetto del ricorso di primo grado.
Compensa le spese e gli onorari di entrambi i gradi di giudizio.
Bari, 12 gennaio 2026
Il Giudice estensore Il Presidente
UG TA RA LI