Sentenza n. 3/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del VENETO Sezione 5, riunita in udienza il 03/10/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
NAPOLITANO LUISA, Presidente
SARRAGIOTO GIANNI, Relatore
MERCURIO FRANCESCO, Giudice
in data 03/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 865/2024 depositato il 27/08/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Rovigo - Via Cavour, 19 45100 Rovigo RO
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 24/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROVIGO sez. 2 e pubblicata il 03/03/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22005000751 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 293/2025 depositato il
03/10/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: il rappresentante dell'ufficio si riporta a quanto in atti e insiste per l'accoglimento dell'appello
Resistente/Appellato: la difesa del contribuente si riporta a quanto in atti dedotto e chiede il rigetto dell' appello

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con rituale ricorso il Dott. Resistente_1, notaio, adiva la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROVIGO Sezione 2, opponendosi a AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 220050001751 relativo a imposta di REGISTRO anno 2022, notificato in data 02.02.2022.
L'Ufficio con tale atto aveva accertato e liquidato la maggiore imposta di registro ed irrogazione sanzioni in relazione all'atto di compravendita, redatto in data 09.12.2021, tra i signori Nominativo_1 avente causa e Nominativo_2 dante causa, avente ad oggetto la cessione di un terreno, sito nel comune di Mesola (FE), su cui insiste un fabbricato con permesso di costruire per il quale ha applicato l'aliquota agevolata prevista per la “prima casa”.
L'Ufficio Finanziario, con l'atto impugnato, ha revocato l'agevolazione “prima casa” recuperando l'imposta di registro nella misura ordinaria del 9% trattandosi di un fabbricato non censito in catasto fabbricati in categoria F/3 ed F/4, ovvero fabbricato in corso di costruzione.
Il ricorrente deduce la illegittimità dell'atto impositivo per: 1) carente ed insufficiente motivazione;
2)non essere il fabbricato un immobile di lusso per il quale è presente il permesso di costruire n. 61/2011, rilasciato dal Comune di Mesola (FE) in data 10.01.2012.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate di Rovigo chiedendo il rigetto del ricorso. L'Ufficio rappresenta ed evidenzia che trattasi di cessione di un terreno qualificato in catasto terreni su cui è presente un fabbricato non censito in catasto fabbricati, su cui sono state chieste le agevolazioni prima casa previste per i fabbricati qualificati categoria F/3 ed F/4.
L'Ufficio ulteriormente evidenzia che il permesso di costruire non è sufficiente per configurare l'immobile come un fabbricato in corso di costruzione e che non è stato dimostrato quanto dichiarato nell'atto di compravendita ovvero che il fabbricato fosse effettivamente in corso di costruzione alla data dell'atto di acquisto. Ritiene, pertanto, le argomentazioni contraddittorie ed infondate e chiede il rigetto del ricorso con vittoria di spese.
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Rovigo emetteva sentenza n. 24/2023 pronunciata il 17 febbraio 2023, depositata in data 30 luglio 2023, con la quale accoglieva il ricorso. Condannava l' Agenzia delle Entrate di Rovigo delle spese di lite, che liquida in 1.000,00 euro oltre oneri di legge.
Osservava il primo giudice: “Il ricorso è fondato e va accolto. Le agevolazioni c.d. “prima casa”, consistenti nell'applicazione, ai relativi atti di trasferimento a titolo oneroso, dell'imposta di registro nell'aliquota del 2% prevista dall'art. 1, tariffa parte I, DPR n. 131/86, sussistendo le condizioni di cui alla nota 11/bis al medesimo articolo, per prassi e giurisprudenza consolidata si applicano anche ai fabbricati in corso di costruzione o non ultimati (ex plurimis Cass. Civ. n. 9150 del 7 luglio 2000; Cass. sent. n. 18300 del 10 settembre 2002). La stessa Amministrazione Finanziaria, nella circolare n. 38/E/2005, evidenzia che “l'agevolazione prima casa spetta anche per gli acquirenti di fabbricati in corso di costruzione che presentino, seppur in fieri, le caratteristiche delle abitazioni non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969”. Pertanto, il fabbricato a ultimazione lavori dovrà risultare di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9. Il Notaio Resistente_1, pertanto, nella redazione dell'atto del 09.12.2021, registrato in data 21.12.2021, ha correttamente applicato la normativa sulle agevolazioni fiscali”. E ancora: “La Corte rileva che il DPR 131/86 tariffa parte I, art. 1, nota 2b, non richiede la classificazione catastale, sub cat. F/3 o F/4 ai fini dell'agevolazione fiscale ma impone, ad ultimazione lavori d'opera, l'accatastamento in categoria diversa da A/1, A/8, A/9, ossia fabbricato non di lusso. La circostanza di “non rendere l'abitazione di lusso nel proseguo dei lavori” è stata inoltre dichiarata dallo stesso acquirente nell'atto di traslazione”. Avverso tale sentenza proponeva appello l'Agenzia delle Entrate, deducendo che il giudice di prime cure aveva erroneamente attribuito rilievo probatorio a mere dichiarazioni di parte, in violazione della normativa e della giurisprudenza costante, secondo cui l'onere della prova delle condizioni agevolative grava sul contribuente e deve essere assolto con documenti oggettivi.
Si costituiva la parte appellata resistendo al gravame.
La causa veniva discussa in pubblica udienza in data 3 ottobre 2025 e decisa camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Lamenta l'appellante, Ufficio, l'erroneità della sentenza di primo grado per i seguenti motivi:
A. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 1, NOTA II BIS, TARIFFA PARTE PRIMA, D.P.R.
N. 131/1986. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 3 DEL DECRETO MIN. FINANZE DEL
2 GENNAIO 1998 N. 28.
RILEVANZA DEL CLASSAMENTO CATASTALE: IL CLASSAMENTO ATTESTA LE CARATTERISTICHE
DELL'IMMOBILE CHE, A LORO VOLTA, SONO DETERMINANTI DELLA SPETTANZA (O MENO)
DELL'AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”: LA LEGGE ESCLUDE DALL'AGEVOLAZIONE, I FABBRICATI “DI
LUSSO” (A1, A8 E A9); SONO, INVECE, AMMESSI I FABBRICATI “IN CORSO DI COSTRUZIONE” (F3 E
F4).
IL FABBRICATO INDICATO NELL'ATTO, PERÒ, NON È CLASSIFICATO IN ALCUN MODO E NON V'È
ALCUN RISCONTRO DEI “LAVORI DI COSTRUZIONE IN CORSO”. INSUFFICIENTE A TAL FINE IL
PERMESSO A COSTRUIRE (DATATO 2012).
Parte appellante fa presente che l'Agenzia delle Entrate in più occasioni (da ultimo, tra le altre, con la Circ.
n. 19/E/2020) ha puntualizzato che l'agevolazione “prima casa” si applica anche con riferimento all'immobile in corso di costruzione, purché si tratti di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative. L'agevolazione “prima casa”, pertanto, è applicabile anche con riferimento all'immobile in corso di costruzione, a condizione che, una volta terminati i lavori, l'immobile costituisca una casa d'abitazione. Si ritengono “case di abitazione” i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, con l'esclusione di A10, “Uffici e studi privati” e ad eccezione di A1, A8 e A9).
Parte appellante richiama inoltre l'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 secondo cui l'imposta di registro, con aliquota agevolata del due per cento, si applica ai trasferimenti che hanno per oggetto “case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”.
Anche per il Legislatore, quindi, la classificazione catastale rileva ai fini dell'agevolazione prima casa.
Quanto sopra esposto, vale ovviamente, sempre secondo parte appellante, non solo per gli immobili ultimati ma anche per quelli in corso di costruzione che, ai fini catastali, vengono individuati dalle categorie F3 ed F4.
L'appello è fondato.
L'Ufficio impositore eccepiva l'assenza dei presupposti di legge, sostenendo che l'immobile non fosse in concreto qualificabile come abitazione in corso di costruzione, ai sensi delle norme vigenti, e quindi non idoneo a godere del regime agevolato.
Il contribuente insisteva nell'appello, deducendo che al momento dell'acquisto l'immobile era effettivamente in corso di edificazione e che, pertanto, sussistevano i presupposti per il riconoscimento del beneficio fiscale.
Codesta Corte di Giustizia tributaria rappresenta che non assume nessuna valenza probatoria la documentazione prodotta dalla controparte, in particolare la perizia del geometra Nominativo_3 e il relativo supporto fotografico, essendo la perizia mero documento di parte privo di asseverazione e la documentazione fotografica non contestualizzata e neppure immediatamente riconducibile all'immobile in questione, pertanto, non essendovi alcuna evidenza della data di acquisizione delle foto le stesse non possono assumere neppure efficacia probatoria sotto il profilo temporale.
Tale documentazione prodotta dal ricorrente non è quindi idonea a comprovare la spettanza dell'agevolazione prima casa, in quanto, anche volendo attribuire una qualche rilevanza probatoria alla medesima, i documenti ex adverso depositati non dimostrano che il fabbricato fosse, alla data della compravendita, effettivamente in costruzione, anzi al 09.12.2021 e per i sette anni precedenti (ossia dal 2014 al 2021) era sempre rimasto allo stato grezzo con lavori non in stato di avanzamento.
La sentenza andrà quindi riformata con conferma dell'avviso di liquidazione impugnato. B. VIOLAZIONE DA PARTE DEI GIUDICI DI PRIMO GRADO DELL'ART. 2697 C.C. SULL'ATTUALITÀ ED
EFFETTIVITÀ DEI REQUISITI RICHIESTI PER “L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA”. CARENZA DI PROVA.
Codesta Corte di giustizia tributaria di secondo grado, dallo scrutinio degli atti osserva come parte appellata non abbia fornito alcun riscontro circa l'effettività della condizione dei lavori di costruzione in corso in relazione all'immobile compravenduto.
Essendo tale condizione indispensabile (unitamente alle altre, normativamente previste) ai fini della spettanza della predetta agevolazione, va da sé che tale prova incombeva sul ricorrente.
Le condizioni stabilite dalla legge, stante il carattere agevolativo della stessa, devono essere effettive, ossia riscontrabili nella situazione di fatto e debbono risultare anche da documenti (in primis il classamento F3 o
F4) che fanno, fede delle caratteristiche dell'immobile per fruire dell'agevolazione.
In conclusione, dallo scrutinio degli atti di causa, la Corte osserva che la parte appellata non ha fornito alcun riscontro circa l'effettività della condizione dei lavori di costruzione in corso con riferimento all'immobile oggetto di compravendita. Tale condizione è, per espressa previsione normativa, indispensabile, unitamente alle altre condizioni di legge, ai fini della spettanza dell'agevolazione “prima casa”.
In materia di benefici fiscali, vige il principio generale secondo cui la prova dell'effettiva sussistenza dei requisiti incombe sul contribuente che ne invoca l'applicazione. Le agevolazioni, avendo carattere eccezionale rispetto al regime ordinario, sono infatti subordinate al rigoroso rispetto delle condizioni stabilite dalla legge, che devono essere non solo dichiarate ma anche effettivamente sussistenti e documentalmente riscontrabili.
Nello specifico, il contribuente avrebbe dovuto produrre idonea documentazione, quale l'attestazione catastale con classamento F3 (unità in corso di costruzione) o F4 (unità in corso di definizione), ovvero altri documenti ufficiali idonei a dimostrare la reale condizione dell'immobile. Tale documentazione non risulta agli atti.
Pertanto, in mancanza di prova, non può riconoscersi la spettanza del beneficio fiscale richiesto.
C. VIZIO DI MOTIVAZIONE DELL'AVVISO DI LIQUIDAZIONE. OMESSA PRONUNCIA DEI GIUDICI
PROVINCIALI.
Parte appellante rappresenta che i Giudici di primo grado hanno omesso di pronunciarsi riguardo il vizio di motivazione dell'atto, lamentato dalla parte ricorrente. Al fine di evitare di incorrere nelle preclusioni e decadenze di cui all'art. 56 D. Lgs. n. 546/1992, l'Ufficio, ripropone, in questa sede, al riguardo, le argomentazioni difensive sostenute in prime cure.
L'avviso di liquidazione, contrariamente a quanto sostenuto dalla controparte in primo grado, deve ritenersi adeguatamente motivato e completo.
La semplice dichiarazione resa nell'atto notarile non è idonea a dimostrare la sussistenza dei presupposti agevolativi, i quali, in quanto tali, devono essere oggettivi e documentati.
In conclusione, La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto stabilisce che in mancanza
(della prova) dei requisiti per l'agevolazione prima casa, la tassazione di favore dell'imposta di registro in misura ridotta, non può ritenersi spettante.
Viene ribadito che l'appello dell'Ufficio è fondato.
E pertanto, in conclusione:

1. Sul principio generale
In tema di agevolazioni fiscali, la Corte di Cassazione afferma costantemente che le norme sulle agevolazioni fiscali, essendo norme di favore o deroghe alla regola generale di imponibilità, richiedono che il contribuente, in caso di contestazione, provi in modo rigoroso e inequivocabile la sussistenza di tutti i presupposti previsti dalla legge per poterne beneficiare, non bastando mere dichiarazioni o documenti generici;
l'onere probatorio grava interamente su chi chiede l'agevolazione, come ribadito in sentenze recenti (es. Cass. n. 33558/2023).
E ancora dalla appena citata sentenza si riporta: “Questa Corte ha ripetutamente affermato che in tema di agevolazioni tributarie, chi vuole fare valere una forma di esenzione o di agevolazione qualsiasi deve provare, quando sul punto vi è contestazione, i presupposti che legittimano la richiesta della esenzione o dell'agevolazione". (Cass. Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 23228 del 04/10/2017; Sez. 5, Sentenza n. 21406 del 30/11/2012, Rv. 624363 - 01).

2. Sul requisito oggettivo dell'immobile La nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986 richiede che l'immobile abbia destinazione abitativa. Nel caso di immobile non ancora ultimato, il requisito deve risultare da documenti ufficiali, in primis dal catasto (categorie F3 o F4), o da altri atti o titoli abitativi che attestino lo stato effettivo del bene.
Una recente Ordinanza della Corte di Cassazione del 22/09/2025 n. 25868 premette questa “Massima: Ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della prima casa, l'art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al DPR n. 131 del 1986, (…) non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, bensì soltanto il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Pertanto, viene ribadito come ai fini dell'applicazione dell'agevolazione prima casa, lo stato di costruzione dell'immobile deve risultare da idonea documentazione oggettiva e non può desumersi da mere dichiarazioni di parte.

3. Applicazione al caso de quo.
Nel caso in esame, il contribuente non ha prodotto alcuna prova documentale idonea a dimostrare lo stato dell'immobile al momento dell'acquisto.
Il giudice di primo grado, ritenendo sufficiente la dichiarazione contenuta nell'atto notarile, ha disatteso il principio secondo cui i presupposti per fruire dell'agevolazione devono essere effettivi e riscontrabili da documentazione ufficiale.
Pertanto, la sentenza impugnata deve essere riformata e l'originario ricorso respinto.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto definitivamente pronunciando:
- accoglie l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate;

- in riforma della sentenza impugnata, rigetta il ricorso originario e dichiara la legittimità dell'avviso di liquidazione;

- condanna l'appellato al pagamento delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, che liquida complessivamente in € 1.300, oltre accessori di legge se dovuti.
Così deciso in Venezia, nella camera di consiglio del 3 ottobre 2025
Il Relatore Il Presidente
Dott. Gianni Sarragioto Dott.ssa Luisa Napolitano