Sentenza n. 833/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 22, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente
PA SC, OR
RENZULLI CARMINE, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4807/2025 depositato il 24/06/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi, 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 19153/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
6 e pubblicata il 23/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0173410 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2022
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accogliere l'appello
Resistente/Appellato: rigettare l'appello

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli la sig. Resistente_1 impugnò
l'avviso di accertamento catastale n. 2024NA0173410 notificato in data 05/06/2024, con il quale si modificano i dati catastali di classamento e rendita dell'immobile di cui alla sez. daticatastali_1
.
In particolare, in data 07/07/2022, la ricorrente aveva presentato dichiarazione Docfa, per l'immobile di cui sopra, proponendo la cat. A/2, classe 3, cons. 5,5 (mq. 121) rendita € 1.306,64, che in data 05/06/2024
l'Ufficio del Territorio rettificava, ritenendo l'abitazione appartenente alla cat. A/1, classe 1, cons. 5 (mq.
121), rendita 2.220,76.
A sostegno del ricorso, parte ricorrente eccepì:
1) L'assenza delle caratteristiche tipologiche e costruttive per essere annoverato nella cat. A/1, abitazione signorile;

2) Che la abitazione principale, ubicata in Napoli alla Indirizzo_1, censita al Catasto
Fabbricati alla sezione daticatastali_1 categoria A/2, classe 3, vani 5,5, Rendita euro
1.306,64, è parte integrante di un fabbricato con impianto catastale per unità immobiliari residenziali nate in Categoria A/2 e nasce dal frazionamento e fusione delle consistenze daticatastali_2 con cat. A/2, avvenuto con variazione catastale procedura Do.Cfa del 03/05/2006;
3) i riclassamenti operati da parte dell'Agenzia delle Entrate in categoria A/1 “non sono legittimi” in virtù del fatto che l'immobile non riveste le caratteristiche tipologiche e costruttive di “abitazione signorile”, perché:
· ha una superficie utile di circa 103 mq, nettamente ridotta rispetto alle consistenze medie che definiscono un'abitazione di tipo signorile A/1 (oltre 240 mq.!);
· si articola con ingresso corridoio, un soggiorno-cucina, 2 camere da letto, 2 piccoli bagni, oltre ad un piccolo balcone di circa 3 mq di profondità di circa 1 m;

· ha accesso da una sola porta di caposcala;

· non è dotata della porta di ingresso principale e della porta di servizio, che costituiscono la dotazione minima di un'abitazione di tipo signorile;

· i vani principali e la cucina prospettano su Indirizzo_2, strada con quotidiano mercato rionale di vestiario ed altro;

· non presenta un ricco grado di rifiniture e una grande ampiezza media dei vani, non presenta caratteri architettonici di pregio e caratteristiche superiori a quelle possedute dalle abitazioni civili (A/2);
· le rifiniture sono da considerarsi ordinarie, lo stato manutentivo e conservativo generale è da ritenersi normale;

Sotto diverso profilo, la ricorrente evidenziò, sulla base di una perizia di parte, che: A) i proprietari degli appartamenti dello stabile di Indirizzo_1 che hanno ricevuto la notifica del riclassamento in A/1 da parte dell'Agenzia delle Entrate e lo hanno impugnato hanno tutti ottenuto sentenze favorevoli;

B) anche per l'Abitazione, situata nello stesso fabbricato, di cui al daricatastali_3 la classificazione in A/1 è risultata infondata con Sentenza definitiva n. 4124 della CGT di II Grado di Napoli Sez.10, depositata il
12/05/2022.
C) relativamente alle Abitazioni “similari” riportate nell'Atto:
* i sub daticatastali_4 risultano in A/1 semplicemente perché per essi i proprietari non hanno fatto opposizione,
e non perché abbiano le caratteristiche di un A/1 essendo entrambi di circa 100 mq e quindi di gran lunga inferiori ai parametri delle abitazioni signorili (oltre 240 mq);
* il sub daticatastali_5 è ancora in A/1 perché la variazione di classamento non è stata ancora notificata, e non perché abbia le caratteristiche di un A/1 essendo anch'esso di dimensioni contenute (circa 120 mq).
L'Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio chiese il rigetto del ricorso.
Con la sentenza n. 19153/24 del 23.12.2024, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI accoglieva il ricorso.
Avverso tale sentenza, ha proposto appello l'Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale del Territorio di
Napoli.
Il contribuente ne ha chiesto il rigetto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appellante censura la sentenza appellata perché la rettifica contestata dalla contribuente è stata fatta, nel rispetto dell'art. 8 del R.D.L. 13/04/1939 n. 652, e degli artt. 6, 7, 8, 9, 61, 62, 64 del D.P.R.
01/12/1949 n. 1142 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio), applicando il principio estimale dell'ordinarietà, ove l'aggettivo “ordinario” assume il significato di “normale”, “frequente”,
“diffuso”, nel senso che una determinata tipologia di unità immobiliare risponde a tale requisito quando è diffusa in una certa zona censuaria, talché è possibile definire un campione significativo di unità di riferimento e confronto, relativamente alle quali effettuare la stima per comparazione dell'intero segmento funzionale analizzato, attraverso il cosiddetto sistema catastale per classi e tariffe.
In applicazione del predetto principio, l'Ufficio ha riassegnato alla u.i.u. oggetto della presente controversia l'originaria Categoria A/1 in luogo della A/2 proposta, perché le sue caratteristiche rapportate alla maggioranza delle u.i.u. della zona omogenea restituiscono univocamente il risultato assegnato. La circostanza è documentata dalla tabella riassuntiva che indica le u.i.u. suddivise per categoria e classe per la particella daticatastali_1 (come è l'immobile di causa).
Sotto diverso profilo, l'Ufficio evidenzia anche che l'immobile si trova nella prestigiosa zona di Chiaia, a pochi passi dal mare, e ciò rileva ai fini della classificazione come A/1. Inoltre, precisa che il sub daticatastali_1 (oggetto di causa) fu costituito nel 2006 in seguito alla fusione e frazionamento di 2 sub daticatastali_2 che avevano categoria A/2, e tale fusione (e frazionamento) operata dal ricorrente migliorò notevolmente le caratteristiche delle u.i.u., aumentandone le caratteristiche e le potenzialità al punto da poterle classificare nella odierna categoria A/1 in luogo della vecchia categoria
A/2, mediante un accertamento che non fu mai impugnato, fino al 2015 allorchè una nuova pratica Docfa propose il classamento in A/2. Anche in quella occasione, un nuovo accertamento, non impugnato, ricollocò l'immobile in categoria A/1. Sicchè, appare indubbio che la categoria storica dell'immobile è A/1.
Infine, l'appellante denuncia la mancata disamina dei mezzi istruttori dell'Ufficio.
Il motivo è fondato.
Come ha correttamente evidenziato l'Ufficio, l'immobile di causa, prima della proposta docfa rettificata con l'avviso di accertamento catastale impugnato, era iscritto in cat. A/1, classe 1, fin dal 2006.
Sul punto, appare erronea l'affermazione contenuta nella perizia di parte della contribuente, secondo cui il riclassamento (in cat. A/1) operato dall'Ufficio nell'anno 2023, in rettifica di un docfa del 2016, sarebbe illegittimo perché avvenuto oltre l'anno dalla presentazione della proposta, in violazione dell'art. 1, comma
3, DM n. 701 del 1994. Con la conseguenza che si sarebbe consolidato, nell'ordinarietà, il classamento in cat. A/2.
Infatti, il decorso del termine di dodici mesi dalla data di presentazione del docfa, assegnato dall'art. 1 del
D.M. n. 701/1994 all'Ufficio per determinare la rendita catastale definitiva, < ordinatoria, non essendone il carattere perentorio espressamente previsto dalla norma regolamentare, né potendo ricavarsi dalla disciplina legislativa della materia, con cui è assolutamente incompatibile un limite temporale alla modificazione o all'aggiornamento delle rendite catastali. Ne consegue che il verificarsi delle scadenze non comporta la decadenza per l'amministrazione dal potere di rettifica>> (Sez. 5 -,
Ordinanza n. 4752 del 23/02/2021).
Di conseguenza, il classamento ordinario consolidato (non era cat. A/2 ma) era quello in cat. A/1, che l'Ufficio si è limitato semplicemente a ripristinare, difettando la prova che l'ultimo intervento effettuato
(diversa distribuzione interna dei vani) abbia peggiorato le precedenti caratteristiche estrinseche ed intrinseche.
Per il resto, la perizia di parte, che ha valore di mera deduzione difensiva, non appare convincente perché
l'elenco delle caratteristiche (non possedute dall'immobile di causa) ivi richiamate (cfr. innanzi sub 3) per sostenere che non si tratta di appartamento rientrante nella categoria delle abitazioni "signorili" riguarda in realtà immobili da qualificare come di “lusso”, ai sensi del D.M. 2 agosto 1969.
Infatti la giurisprudenza ha precisato (cfr. Sez. 5, Ordinanza n. 18173 del 2025, in motivazione) che << … la qualificazione in termini di «signorile», «civile», «popolare» -di cui alla nota C-1/1022 del 4.5.1994 del
Ministero delle Finanze esplicativa delle varie categorie catastali- di un'abitazione costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell'opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell'immobile, o per il degrado dell'area ove lo stesso si trovi (così Cass. n. 22557 del 2008, in motivazione). Le anzidette caratteristiche non vanno, tuttavia, mutuate dal D.M. 2 agosto 1969 che indica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica «di lusso» delle abitazioni, e ciò in quanto l'attribuzione della categoria catastale A/1
(Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale) non implica, necessariamente, che l'immobile costituisca un'abitazione di lusso (cfr. Cass. n.
2250 del 2021; Cass. n. 33927 del 2019; Cass. n. 10283 del 2019)>>.
Inoltre, la perizia di parte di cui si discute, a firma dell'arch. Nominativo_1, appare opinabile, anche laddove sostiene che le abitazioni “similari” riportate dall'Ufficio per giustificare la correttezza della rettifica, non sarebbero in realtà tali, perché i proprietari non avrebbero proposto, a loro volta, opposizione al classamento attribuito dall'Ufficio.
A dire dell'arch. Nominativo_1, non sarebbero di cat. A/1, bensì di cat. A/2, avendo una superficie << … di gran lunga inferiori ai parametri delle abitazioni signorili (oltre 240 mq)>>.
In realtà, ai sensi del DM del 2 agosto 1969, la superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati
è una caratteristica delle abitazioni “di lusso”, non necessariamente di quelle di tipo signorile classate in cat. A/1. Sicchè, l'osservazione di parte appare erronea e, dunque, inidonea a confutare la prova comparativa offerta dall'Ufficio.
Infine, la perizia di parte è carente anche nel contenuto propriamente tecnico, perché non contiene una descrizione dell'appartamento, non chiarisce in cosa sia consistita la diversa distribuzione interna, non rappresenta le finiture, non è supportata da un report fotografico. Di conseguenza, le affermazioni ivi contenute sul fatto che l'appartamento della sig.ra Resistente_1 presenti le caratteristiche tipiche di una abitazione corrispondente alla cat. A/2 appaiono apodittiche. Per tale motivo, oltre che per le altre erronee considerazioni innanzi evidenziate, il documento di parte non ha una sicura valenza probatoria.
In conclusione, poiché:
· l'Ufficio ha prodotto documenti comprovanti l'esistenza di immobili similari classati in cat. A/1,
· l'u.i. oggetto di causa era già classata A/1 e non c'è prova che la diversa distribuzione interna degli ambienti abbia peggiorato la condizione preesistente;

· il fabbricato si trova in una delle più pregiate zone di Luogo_1;
l'operato dell'Ufficio deve ritenersi legittimo.
Alla luce delle predette considerazioni, l'appello va accolto e l'originario ricorso del contribuente va rigettato.
Le spese del doppio grado del giudizio possono essere compensate, tenuto conto delle obiettive difficoltà insite nelle valutazioni fattuali rilevanti ai fini della decisione.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della CAMPANIA - Sezione 22 così provvede:
accoglie l'appello e rigetta l'originario ricorso della contribuente_
compensa le spese del doppio grado del giudizio.
Così deciso in data 19.1.2026.
Il Giudice est. Il Presidente dott. Francesco Pastore dott. Mauro de Luca