Sentenza n. 1001/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 17, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
SESSA SABATO, Presidente
SI FAUSTO, AT
FRETTONI FRANCESCO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2634/2024 depositato il 27/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso dp.3roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 13620/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
33 e pubblicata il 16/11/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2019IT00161400 CONCESSIONI GOVERNATIVE 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 348/2026 depositato il
26/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con tempestivo appello, Ricorrente_1 ha impugnato la sentenza n.13620/33/2023 della CGT di primo grado di Roma, depositata il 16 novembre 2023, che ha rigettato il ricorso avverso l'avviso di liquidazione d'imposta e irrogazione sanzioni n.2019/1T/001614/000, notificato in data 15/03/2022, con il quale l'Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle Entrate di Frascati – Direzione Provinciale III di Roma ha liquidate le maggiori imposte dovute dal contribuente a seguito della revoca dell'aliquota ridotta per l'imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine finalizzato all'acquisto di immobili ad uso abitativo, a seguito della decadenza dall'agevolazione prima casa indebitamente fruita - e ha compensato le spese di lite,
L'appellante ha impugnato la sentenza innanzi indicata in base ai seguenti motivi:

1. Infondatezza ed illegittimità dell'avviso di liquidazione, in quanto l'esistenza di un vincolo giuridico, qual
è la locazione di altro immobile, rappresenterebbe un ostacolo oggettivo alla fruizione del beneficio dell'agevolazione fiscale per la prima casa

2. Invalidità dell'avviso per violazione e comunque falsa applicazione delle norme di diritto. Errata interpretazione della norma contenuta alla lett. B), art. 1, nota 2 bis della tariffa parte prima allegata al d.p.
r. n. 131 del 1986, in quanto la disponibilità di altro alloggio dovrebbe essere intesa non in senso oggettivo, ma in senso soggettivo, in relazione alle esigenze di vita dell'acquirente, da valutare con riferimento alla data dell'acquisto, come nel caso di specie in cui il contribuente non aveva potuto utilizzare ad uso di abitazione i due immobili acquistati precedentemente, in quanto essi, all'atto dell'acquisto del terzo appartamento, si trovavano in uno stato di locazione che ne comportava l'inidoneità a fungere da prima casa.
Si è costituito in giudizio Ufficio che, ribadita la legittimità del proprio operato, ha contestato quanto dedotto dall'appellante, poiché infondato in fatto ed in diritto, e ha chiesto la conferma della sentenza impugnata, in quanto immune dai vizi eccepiti.
Il ricorso è stato posto in discussione all'udienza in camera di consiglio del 21.01.2026 e, all'esito, la Corte ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto del notaio Nominativo_1, registrato il 10/12/2019, Ricorrente_1 avanzava richiesta di un finanziamento bancario per l'acquisto di un immobile sito in Roma alla Indirizzo_1, piano 4 e 5, e chiedeva di usufruire delle agevolazioni prima casa.
Dal controllo effettuato dall'Ufficio, il Contribuente risultava proprietario di altre due case di abitazione, nello stesso Comune, sempre in Indirizzo_1 al n. 22, interni 13 e 13A, non acquistate con le agevolazioni prima casa, in contrasto con quanto previsto dalla lett. B), comma 1 nota II bis, art. 1 tariffa allegata parte prima del D.P.R. n. 131/86.
L'Ufficio, ritenendo che non ricorressero le condizioni previste dalla norma citata per poter fruire delle agevolazioni, ha proceduto, mediante l'avviso di liquidazione d'imposta e irrogazione sanzioni innanzi indicato, al recupero dell'imposta di registro sostituiva nella misura ordinaria, mediante applicazione dell'aliquota al 2%, unitamente agli interessi, per un totale pari ad € 11.366,90, nonché sanzioni per € 3.150,00.
Entrambi i motivi di appello riguardano il diritto del contribuente ad usufruire per la prima volta dell'agevolazione prima casa pur in presenza di altri immobili pre posseduti nello stesso comune concessi in locazione;
sicché, essendo connessi, possono essere trattati congiuntamente.
Al riguardo va osservato che la Nota II-bis all'art. 1, Tariffa, Parte I, DPR 131/1986 condiziona il beneficio fiscale di cui trattasi, tra l'altro, alla la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impossidenza”) di altra casa di abitazione nel medesimo Comune (lett. b); e alla non titolarità, anche pro-quota, di un'altra casa già acquistata con “prima casa” sul territorio nazionale (lett. c).
La giurisprudenza di legittimità ammette l'agevolazione prima casa quando l'immobile pre-posseduto è inidoneo oggettivamente o soggettivamente, ma solo se non fu acquistato con agevolazione. Deve tuttavia trattarsi di una inidoneità equiparabile al concetto di non posseduto, in ogni caso, con il limite del pregresso utilizzo del beneficio.
Altresì, la pre-possidenza di altri immobili non osta all'agevolazione prima casa in ragione della loro inidoneità, oggettiva e soggettiva, come abitazione, con onere della prova dell'inidoneità è a carico del contribuente e con accertamento di fatto riservato al giudice di merito (Ordinanza n. 15502 del 10/06/2025).
La S.C., valorizzando il requisito dell'idoneità abitativa, attinente sia a fattori oggettivi, ovvero per le caratteristiche intrinseche dell'immobile (come nel caso d'effettiva inabitabilità) che a f fattori soggettivi (come nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a sopperire ai bisogni abitativi del nucleo famigliare), ha ricompreso nella inidoneità oggettiva anche l'inidoneità giuridica di un immobile a fungere da abitazione (cfr. Cass. civ. Sez. V, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925; Cass. civ. Sez.
V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564; Cass. n. 23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012; Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del 2014; Cass. 2016 n. 2278; Cass. 2017 n.27376; Cass. 20300/2018; Cass.
2018 n.2565; Cass. n. 13118/2019; Cass. n. 30585/2023).
Sempre secondo la S.C. l'inidoneità conseguente a fattori soggettivi potrebbe conseguire al fatto che la casa sia (a causa della mancanza o della rottura di impianti o servizi) o diventi (ad esempio, a causa di intemperie o di disastri) inagibile o fatiscente.
Il tema specifico che pone la controversia in esame consiste nello stabilire se anche la locazione dell'immobile pre-posseduto integri o meno un'inidoneità oggettiva o soggettiva ad un utilizzo abitativo tale da giustificare il beneficio sul nuovo acquisto.
Secondo un primo indirizzo giurisprudenziale, richiamato da parte appellante “il concetto di "idoneità" della casa pre-posseduta - ostativo alla fruizione del beneficio (ed espressamente previsto nella previgente normativa) - deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di "casa di abitazione", da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato” (Cass. n. 19989/2018). In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto che tale idoneità manchi nell'ipotesi in cui l'immobile pre-posseduto nel medesimo Comune sia locato a terzi con contratto registrato e non "maliziosamente" preordinato a creare lo stato di indisponibilità dello stesso.
Nella citata ordinanza i giudici di legittimità hanno ritenuto che l'agevolazione prima casa possa essere validamente fruita laddove la casa pre-posseduta sia indisponibile a causa della sussistenza di un altrui diritto di godimento (nella specie contratto di locazione) senza che abbia rilevanza il carattere temporaneo del diritto di godimento del conduttore.
In linea con detta interpretazione, si è posta la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota II-bis dell'art. 1 della tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986 – come modificata dalla legge 1995
n. 549 - ha richiamato l'interpretazione "costituzionalmente orientata" delle pronunce della Cassazione
(citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla "prima casa" dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con quella
"casa di abitazione" è da intendersi "nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso
Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato"
(Corte Cost. Ord. n. 203 del 22.06.2011).
Più recentemente, tuttavia, l'orientamento giurisprudenziale che aveva offerto una lettura estensiva del concetto di “impossidenza”, con apertura anche ai casi di immobile locato/indisponibile è stato superato da un'interpretazione più restrittiva che ha comunque ritenuto di porsi in continuità con l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme all'interpretazione della Corte Costituzionale, che ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui trattasi nell'ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.
Secondo tale indirizzo restrittivo: “In tema di agevolazione per acquisto di "prima casa", la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi per effetto di contratto di locazione non integra l'inidoneità abitativa oggettiva dell'unità immobiliare atta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione anche al successivo acquisto immobiliare, dipendendo l'indisponibilità del cespite dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario” (Cass., Ordinanza n. 4102 del
17/02/2025).
Sul punto, la S.C. ha precisato che “non sussiste, difatti, l'inidoneità oggettiva dell'immobile, allorquando la sua indisponibilità derivi dalla concreta destinazione d'uso dell'immobile impartita, mediante contratto di locazione, dal proprietario: pertanto non può chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l'inidoneità, il soggetto che sia proprietario di un'abitazione da lui locata, a causa della sussistenza dell'altrui diritto di godimento, così come non può usufruire dell'agevolazione colui che abbia usato in concreto l'abitazione pre-posseduta come studio professionale (Cass.,10 luglio 2018 n. 18098)”.
Questa Corte condivide il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità e non ritiene che sussistano ragioni per potersi da esso discostare.
Ne consegue, pertanto, che in applicazione del superiore principio secondo il quale non sussiste inidoneità oggettiva dell'immobile quando la sua indisponibilità deriva dal diritto di godimento di terzi concesso per effetto del contratto di locazione, deve ritenersi che, nella fattispecie, l'odierno appellante, in quanto proprietario di altre case nel Comune di Roma concesse in locazione a terzi, non avesse diritto al beneficio fiscale prima casa in occasione della stipula del finanziamento bancario per l'acquisto dell'immobile sito in Roma alla Indirizzo_1, piano 4 e 5.
In conclusione, l'appello è infondato e va rigettato.
Tenuto conto del mutamento della giurisprudenza in data successiva all'instaurazione della controversia, le spese di lite del grado vanno integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello e compensa le spese del grado.