Sentenza n. 963/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
DI MARCO ANTONIO, Presidente
GUADAGNI LUIGI, Relatore
SILIPO FRANCESCO, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3723/2024 depositato il 24/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Avvocato - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cisterna Di Latina - Via Giacomo Zanella 2 04012 Cisterna Di Latina LT
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 57/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 1 e pubblicata il 10/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1171 IMU
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 630/2026 depositato il 09/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (//)
Resistente/Appellato: (//)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di accertamento IMU n. 1171/2022 il Comune di Cisterna di Latina contestava alla contribuente
Ricorrente_1 l'omesso/parziale versamento dell'imposta per l'anno d'imposta 2018, in relazione a plurime particelle site nel Località 1, per complessivi € 6.876,00. Le aree risultavano, in parte, ricadenti in
Zona area 1 – Completamento residenziale (edificazione diretta) e, in parte, negli Ambiti di completamento funzionale, ricucitura e riqualificazione (edificazione indiretta subordinata a strumento attuativo), come da
Variante speciale di recupero dei nuclei abusivi ex L.R. n. 28/1980, adottata con Delib. C.C. n. 26 del
21.05.2004 e approvata con Delib. G.R. Lazio n. 593 del 16.12.2011; nel 2015 il Comune approvava Linee guida per l'attuazione (Delib. G.C. n. 209/2015).
La contribuente proponeva ricorso innanzi alla CGT di primo grado di Latina – Sez. 1, deducendo: difetto di motivazione dell'avviso; insussistenza della edificabilità in fatto per assenza di piano attuativo e presenza di vincoli paesaggistici;
illegittimità/sproporzione delle sanzioni;
erronea determinazione del valore venale in violazione dei parametri legali di cui all'art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992. Con sentenza n. 57/2024 il ricorso veniva rigettato, ritenendosi l'area fabbricabile ai fini IMU già in base allo strumento urbanistico generale e reputandosi congrua la riduzione applicata dal Comune per le aree a edificazione indiretta (indice
0,60 e ulteriore −30%), con abbattimento complessivo prossimo al 50% rispetto alle aree area 1.
Avverso detta pronuncia la signora Ricorrente_1 ha interposto appello, insistendo nei motivi già proposti e chiedendo l'annullamento dell'avviso, ovvero, in subordine, la rideterminazione di imposta, interessi e sanzioni. Si è costituito il Comune di Cisterna di Latina, chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della decisione di primo grado, eccependo, tra l'altro, l'inammissibilità del motivo relativo alle sanzioni perché nuovo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato.

1. Sul dedotto difetto di motivazione dell'avviso di accertamento
Il motivo è infondato.
È principio consolidato che l'avviso di accertamento soddisfa l'obbligo motivazionale ove consenta al contribuente di conoscere gli elementi essenziali della pretesa, sì da disputarne efficacemente l'an ed il quantum;
esso ha natura di provocatio ad opponendum e non richiede la minuziosa esposizione di ogni passaggio valutativo, purché risultino i presupposti di fatto, le ragioni giuridiche e i criteri utilizzati (Cass., sez. trib., 3 agosto 2022, n. 24039).
Nel caso di specie, l'avviso riporta i riferimenti normativi e regolamentari, richiama la Delib. C.C. n. 55/2012 recante i valori venali per zone omogenee, indica per ciascun cespite gli estremi catastali, la classificazione urbanistica (area 1/ambiti), la base imponibile e le aliquote, nonché il prospetto degli interessi e la base legale della sanzione (art. 13 D.Lgs. n. 471/1997). La dicitura “omesso/parziale versamento” non rende ictu oculi incomprensibile l'atto, dovendo la motivazione essere valutata nel suo complesso. Deve inoltre rammentarsi che, ove l'avviso richiami un atto generale pubblicato (quale la delibera consiliare sui valori venali), non è necessaria la sua allegazione integrale;
il richiamo è sufficiente a porre il contribuente in condizione di reperirlo e verificarne i contenuti (Cass., sez. trib., 24 settembre 2019, n. 23681; Cass., sez.
VI, 5 settembre 2022, n. 26024). La censura va pertanto respinta.

2. Sulla dedotta inesistenza dell'edificabilità in fatto (assenza di piano attuativo;
vincoli) – artt. 2 e 5 D.Lgs.
n. 504/1992
Il motivo è infondato.
In tema di ICI/IMU, la edificabilità dell'area, ai fini dell'applicazione del valore venale (art. 5), è desunta dalla qualificazione attribuita dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi (interpretazione autentica dell'art. 2, comma
1, lett. b), D.Lgs. n. 504/1992: art. 11-quaterdecies, comma 16, D.L. n. 203/2005, conv. in L. n. 248/2005; nonché art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006, conv. in L. n. 248/2006). La Cassazione ha reiterato il principio
(Cass., sez. V, 2 marzo 2018, n. 4952; 7 agosto 2019, n. 21080; 10 marzo 2020, n. 6702).
Ne consegue che l'assenza del piano attuativo non elimina la natura fabbricabile ai fini IMU;
essa incide, semmai, sulla misura del valore venale, imponendo di considerare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e l'incidenza di oneri e vincoli (Cass., Sez. Unite, 7 dicembre 2006, n. 25506). Proprio in tale ottica il Comune ha differenziato i valori: per le aree area 1 (edificazione diretta) e per gli ambiti (edificazione indiretta), applicando indice 0,60 e riduzione ulteriore del 30% in mancanza di piano attuativo, con abbattimento di circa il 50% rispetto alle area 1. La tesi dell'appellante, che equivoca il piano attuativo quale condizione del presupposto impositivo, è pertanto non condivisibile.

3. Sulle sanzioni
Il motivo è inammissibile.
La censura relativa alla illegittimità/sproporzione delle sanzioni risulta nuova rispetto al thema decidendum del primo grado ed è, perciò, preclusa ai sensi dell'art. 57, comma 1, D.Lgs. n. 546/1992. In ogni caso, nel merito, la sanzione del 30% per omesso versamento è prevista dall'art. 13 D.Lgs. n. 471/1997 ed è stata indicata nell'avviso.

4. Sui criteri di stima del valore venale – art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992
Il motivo è infondato.
È vero che i parametri di cui all'art. 5, comma 5 (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato) sono tassativi e integrano un percorso vincolato (Cass., sez. trib., 30 giugno 2006, n. 15165; 15 giugno 2010, n. 14385; 23 luglio 2008, n. 20256; sez. V, 21 settembre
2023, n. 26978). Nondimeno, nella fattispecie il Comune ha predeterminato i valori venali per zone omogenee mediante la Delib. C.C. n. 55/2012, conformemente ai parametri legali e ai sensi dell'art. 59, comma 1, lett.
g), D.Lgs. n. 446/1997; l'avviso ha recepito tali valori e ha distinto tra aree area 1 e ambiti, applicando correttivi
(coefficiente e riduzione) coerenti con la minore attualità dello ius aedificandi;
l'appellante non ha fornito prova contraria qualificata (

contro

-perizia) idonea a dimostrare un diverso valore venale dei cespiti.
In assenza di elementi probatori idonei a confutare la stima comunale – fondata su atto pubblico e su correttivi ragionevoli – non sussistono i presupposti per disattenderne i valori (cfr. Cass., sez. trib., 3 agosto 2022, n.
24039). Il motivo va, dunque, respinto.

5. Sulle altre violazioni denunciate (art. 2, comma 1, lett. a;
art. 5, commi 2-5-7, D.Lgs. n. 504/1992; disciplina
IMU ratione temporis)
Le ulteriori censure non colgono nel segno.
Ferma la distinzione normativa tra fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, giova ribadire che la qualificazione urbanistica impressa dalla Variante speciale (adottata 2004; approvata 2011) determina, ai fini IMU, la natura di area fabbricabile e, conseguentemente, l'applicazione del valore venale (art. 5, comma
5). La disciplina successiva (nuova IMU 2019) non è applicabile ratione temporis all'annualità 2018; in ogni caso, non incide sui principi – già chiariti dalla Cassazione – relativi alla definizione di area fabbricabile.
La Corte rigetta l'appello; conferma integralmente la sentenza di primo grado;
condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore del Comune di Cisterna di Latina, che si liquidano in euro 300,00 per onorari oltre accessori di legge .

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello e condanna l'appellante alla rifusione delle spese di litein favore del Comune di
Cisterna di Latina che si liquidano in euro 300,00 per onorari oltre accessori di legge .