Sentenza n. 254/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CALABRIA Sezione 3, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
SANTESE PIERO, Presidente e Relatore COSCARELLA FRANCESCO, Giudice SARACO ANTONIO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1983/2024 depositato il 26/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso contro
Comune di Mileto - Corso Umberto I° 177 89852 Mileto VV
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 386/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado VIBO VALENTIA sez. 2 e pubblicata il 19/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3351 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 9/2026 depositato il 21/01/2026
Richieste delle parti: COME DA RISPETTIVI ATTI
FATTO E DIRITTO
Il signor Ricorrente_1 ha proposto appello avverso la sentenza 386/24 della Corte di Giustizia
Tributaria di Vibo Valentia, che ha il rigettato il ricorso proposto dallo stesso Ricorrente_1 avverso l'avviso di accertamento indicato in epigrafe, relativo a IMU del Comune di Mileto per l'anno 2017. La parte ricorrente aveva eccepito in primo grado la carenza di motivazione dell'atto nonché
l'infondatezza dello stesso, in quanto i terreni per cui era stato chiesto il tributo erano agricoli, sulla base di certificato di destinazione urbanistica prodotto dallo stesso ricorrente. Si era costituito il Comune di Mileto, che aveva chiesto il rigetto del ricorso, deducendo che il certificato di destinazione urbanistica prodotto dal ricorrente (da cui si evinceva che i terreni erano da ritenersi aree agricole) era frutto di errore materiale del precedente responsabile dell'Ufficio Urbanistica del Comune e che in realtà i terreni facevano parte del comparto C ed erano classificati quali aree bianche.
La sentenza appellata ha rigettato i motivi di ricorso.
Parte ricorrente ha appellato la sentenza ribadendo il motivo di merito del ricorso. Il Comune di Mileto non si è costituito nel presente grado di giudizio.
Ciò posto, si ritiene che l'appello debba essere rigettato.
In primis si osserva che, a fronte dell'errore materiale dedotto dal Comune di Mileto in ordine al contenuto del certificato di destinazione urbanistica del ricorrente, la parte ricorrente non ha fornito prova idonea del fatto che, in virtù della L.R. 13/2014, per le aree in questione, che dal certificato di destinazione urbanistica prodotto dal Comune risultano nel comparto C, non siano state avviate le procedure volte all'emanazione degli strumenti attuativi del P.R.G. vigente.
Ne consegue che si deve ritenere che sia rimasta immutata, per l'anno de quo, la natura di aree bianche dei terreni in questione.
In ogni caso l'eventuale decadenza del P.R.G. non comporta ex se che il terreno debba nuovamente qualificarsi quale agricolo, non potendo ricavarsi tale conseguenza nella normativa che disciplina le c.d. “zone bianche”.
In proposito va applicato il seguente principio, esposto nella sentenza della Cassazione 21080/19, secondo cui “In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203 del 2005, conv., con modif., in l. 248 del 2005 e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del
2006, conv., con modif., in l. n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. La natura edificabile non viene meno, trattandosi di evenienze incidenti sulla sola determinazione del valore venale dell'area, né per le ridotte dimensioni e/o la particolare conformazione del lotto, che non incidono su tale qualità (salvo che siano espressamente considerate da detti strumenti attributive della stessa), essendo sempre possibile l'accorpamento con fondi vicini della medesima zona, ovvero l'asservimento urbanistico a fondo contiguo avente identica destinazione, né a seguito di decadenza del vincolo preordinato alla realizzazione dell'opera pubblica, da cui deriva non una situazione di totale inedificabilità, ma l'applicazione della disciplina delle cd. "zone bianche" (nella specie quella di cui all'art. 9 del d.P.R. n. 380 del 2001), che, ferma restando l'utilizzabilità economica del fondo, in primo luogo a fini agricoli, configura pur sempre, anche se a titolo provvisorio, un limitato indice di edificabilità” (si veda, da ultimo, anche Cass.
14806/2024: “In tema di ICI, l'annullamento giurisdizionale della delibera di adozione del Piano
Regolatore Generale e la sua caducazione non incidono ex se sulla qualificazione di edificabilità delle aree ai fini fiscali, sia in ragione della possibile riedizione del potere amministrativo, sia in quanto lo stesso avvio del procedimento di trasformazione urbanistica di un suolo comporta l'assoggettamento a un regime di valutazione che valorizza la vocazione edificatoria, indipendentemente dalla formalizzazione in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva disposto l'annullamento degli avvisi di accertamento ICI sulla base del venir meno della qualificazione di edificabilità ai fini urbanistici dei terreni di proprietà del contribuente attinti dall'imposta, in ragione dell'intervenuto annullamento degli strumenti urbanistici in via amministrativa))”.
In particolare, nella parte motiva della sentenza 21080/19, la Cassazione ha precisato quanto segue:
“Va premesso che "In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11- quaterdecies, comma 16, del d.l. 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n.
248, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l' edificabilità di un' area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. La natura edificabile non viene meno, trattandosi di evenienze incidenti sulla sola determinazione del valore venale dell' area, né per le ridotte dimensioni e/o la particolare conformazione del lotto, che non incidono su tale qualità (salvo che siano espressamente considerate da detti strumenti attributive della stessa), essendo sempre possibile l'accorpamento con fondi vicini della medesima zona, ovvero l'asservimento urbanistico a fondo contiguo avente identica destinazione, né a seguito di decadenza del vincolo preordinato alla realizzazione dell'opera pubblica, da cui deriva non una situazione di totale inedificabilità, ma l'applicazione della disciplina delle c.d. " zone bianche" (nella specie quella di cui all'art. 4, ultimo comma, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, applicabile "ratione temporis"), che, ferma restando l'utilizzabilità economica del fondo, in primo luogo a fini agricoli, configura pur sempre, anche se a titolo provvisorio, un limitato indice di edificabilità. (Cass., Sez. 5, n. 25676/2008). Per quanto attiene alle c.d. zone bianche, il legislatore, nell'art. 9 t.u. edilizia prende in esame, come precisato, l'ipotesi di assenza di ogni pianificazione urbanistica, fattispecie che deve però potersi ritenere assimilabile all'ipotesi di caducazione totale delle previsioni del piano regolatore generale, e a fronte della quale la P.A. è comunque tenuta ad istruire tutte le procedure legali per addivenire alla formulazione di nuove previsioni fondamentali per l'assetto, il controllo e il governo del territorio, ai sensi della legge urbanistica n. 1150/42. Ma nelle more dello svolgimento di tali procedure è ben possibile che si apra una fase per così dire "transitoria", in cui le aree risultanti prive di specifiche previsioni, ad esse relative, vengono definite, con gergo tecnico, "zone bianche" (espressione convenzionale usata in passato, erroneamente, per indicare le zone agricole, e che deve invece indicare le zone "non pianificate"). In assenza di una qualsiasi destinazione di "piano", perché caducata e quindi come se mai fosse esistita, e quindi anche in mancanza di ultrattività delle stesse norme tecniche di attuazione del PRG, non si può argomentare con certezza per la natura "agricola" dell'area ricadente in una
"zona bianca". Pertanto correttamente la CTR ha ritenuto la natura edificabile di tali aree pur riconoscendo loro un ridotto indice di edificabilità”.
In definitiva, la caducazione del P.R.G., se comporta una valutazione ridotta dell'indice di edificabilità del terreno, non annulla la vocazione urbanistica dello stesso. Per quanto esposto l'appello va rigettato. Nulla sulle spese, in quanto il Comune appellato non si è costituito nel presente grado di giudizio.

P.Q.M.


La Corte rigetta l'appello. Nulla sulle spese.