Sentenza n. 144/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
10/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PIOMBO BRUNO, Presidente e Relatore
CHITI ALFREDO, Giudice
SISTO GIOVANNI, Giudice
in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 525/2025 depositato il 03/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1139/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez.
3 e pubblicata il 30/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. GE0099809
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. GE0099810
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 107/2026 depositato il
12/02/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Si chiede che la Commissione Tributaria Regionale della Liguria voglia:

1. Accogliere il presente appello;

2. Riformare la sentenza impugnata;

3. Annullare i provvedimenti di riclassamento da A/2 ad A/1 di cui ai ricorsi : RGR 164/2024 per l'avviso di accertamento catastale n. GE0099809/2023 RGR 166/2024 per l'avviso di accertamento catastale n. GE0099810/2023

4. Condannare il Comune di Genova alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.
Resistente/Appellato: CHIEDE a codesta onorevole Corte di Giustizia Tributaria: 1) il rigetto dell'appello e la condanna della ricorrente alle spese di giudizio;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ad oggetto del presente giudizio di secondo grado sono due distinti avvisi di accertamento catastale emessi dall'Ufficio Provinciale Territorio di Genova in data 14/08/2023 (prot. nn. GE0099809/2023 e
GE0099810/2023), notificati alla ricorrente e riguardanti la rettifica del classamento proposto per due unità immobiliari site in Genova, Indirizzo_1 (Comune D969, Catasto Fabbricati, Dati Catastali), derivanti da frazionamento di un'unica unità accatastata in categoria A/1 (Dati Catastali).
Nello specifico:
- L'avviso GE0099809/2023 concerne l'unità immobiliare identificata con part. 931 sub. 1 (graffato 930 sub.
12), di superficie pari a mq 198 (vani 7,5), proposta in categoria A/2 classe 4, rettificata in A/1 classe 4;
- L'avviso GE0099810/2023 concerne l'unità immobiliare identificata con part. Dati
Catastali di superficie pari a mq 73 (vani 4,5), proposta in categoria A/2 classe 4, rettificata in A/1 classe 4.
Tali rettifiche derivano da una variazione DOCFA presentata dalla ricorrente in data 20/07/2022 (prot.
GE104595), con causale "Divisione – diversa distribuzione degli spazi interni", a valle di una pregressa CILA del 25/05/2020. L'intervento ha comportato: (i) lo stralcio della cantina;
(ii) una ridistribuzione degli spazi interni con costituzione di tre bagni e ulteriori modifiche;
(iii) il frazionamento dell'originaria unità A/1 in due distinte unità abitative, per le quali la contribuente ha proposto il classamento in A/2.
L'Ufficio, in data 17/07/2023, ha rettificato il classamento proposto, rilevando la persistenza dei requisiti propri della categoria A/1 (signorile), in virtù della posizione esclusiva dell'immobile nel quartiere Albaro
(zona silenziosa e di pregio, prossima a Indirizzo_2), delle caratteristiche intrinseche e della comparazione con unità limitrofe (per il primo avviso: part. 848, 1072, 930; per il secondo: part. 848, 1072, 930), senza ravvisare una dequalificazione derivante dal frazionamento.
Avverso i suddetti avvisi, la ricorrente ha proposto due ricorsi in primo grado (R.G. nn. 164/2024 e 166/2024), notificati il 27/10/2023, deducendo: (i) difetto di motivazione e errata identificazione della zona limitrofa con errata determinazione delle caratteristiche simili;
(ii) errata destinazione catastale, stante l'assenza dei requisiti per A/1 post-frazionamento (es. dimensioni ridotte, assenza di ascensore per una unità, destinazione a uso familiare non signorile).
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Genova (Sez. 3), con sentenza n. 1139/3/24 emessa il
19/11/2024 e depositata il 30/12/2024, ha riunito i ricorsi per connessione oggettiva e soggettiva, rigettandoli nel merito. La sentenza ha confermato la legittimità della motivazione degli avvisi (in linea con Cass. n.
19331/2019 e orientamenti analoghi, soddisfatta dalla mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita), la coerenza della rettifica con la categoria A/1 originaria e la sussistenza dei requisiti signorili
(ubicazione in zona GEB di pregio, finiture e dotazioni), senza dequalificazione dal frazionamento. Ha altresì condannato la ricorrente al pagamento delle spese di lite (euro 2.000,00).
Contro tale sentenza, la ricorrente ha proposto appello con atto notificato il 26/06/2025 (R.G.A. 000525/2025,
Sez. 2), chiedendone la riforma integrale con declaratoria di illegittimità degli avvisi, deducendo: (i) errata riunione dei ricorsi senza esame separato delle peculiarità delle due unità (dimensioni e caratteristiche diverse); (ii) difetto di motivazione specifica per ciascun avviso e comparazione errata con unità limitrofe non omogenee;
(iii) errata qualificazione in A/1, stante la trasformazione in due unità civili non signorili
(assenza di ascensore per una, destinazione familiare, ridotte dimensioni); (iv) violazione dei criteri di classamento (D.M. 02/06/1989 e circolari Agenzia Entrate). L'appello è stato integrato con istanza di udienza pubblica da remoto.
L'Ufficio appellato si è costituito con controdeduzioni del 26/06/2025, contestando integralmente le censure e ribadendo la legittimità dell'operato, con conferma della categoria A/1 sulla base della persistenza dei requisiti originari e della giurisprudenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente ritiene il Collegio:
- di dare atto che la richiesta di condanna del Comune di Genova di cui al punto 4 delle conclusioni dell'appellante è chiaramente un refuso, essendo l'atto di appello rivolto e notificato all'Agenzia delle Entrate di Genova, da cui provengono gli atti impugnati;

- di rigettare integralmente l'eccezione proposta dall'appellante in punto riunione dei ricorsi e parzialmente quella in punto difetto di motivazione degli avvisi di accertamento.
La riunione appare infatti legittima stante la connessione soggettiva (medesima contribuente) e la necessità di trattare congiuntamente i ricorsi proveniendo i due immobili, per frazionamento, da un'unica unità immobiliare.
La riunione non impedisce infatti, come si vedrà innanzi, di giungere a diverse conclusioni riguardo al classamento degli immobili frazionati.
Per quanto attiene la motivazione degli avvisi di accertamento, poi, risulta sufficientemente motivato l'avviso
GE0099809/2023 in quanto, qualora come nel caso di specie l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, a cui ha dato impulso la stessacontribuente, l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
non risulta invece sufficientemente motivato l'avviso GE0099810/2023 per quanto si dirà in seguito.
Ciò detto, ed entrando nel merito della controversia, ritiene il Collegio:
- che la zona in cui gli immobili sono ubicati sia di gran pregio (strada privata con accesso riservato ai residenti nel quartiere di Albaro, vicino al mare) e non risulti per nulla degradata:
- che l'unità immobiliare identificata con part. Dati Catastali), debba essere mantenuta nella categoria A/1 classe 4 avendone infatti conservato le caratteristiche (superficie mq. 198, 7,5 vani, plurimi bagni, dotato di box pertinenziale e cantina;
giardino privato);
- che l'unità immobiliare identificata con part. Dati Catastali) non possa essere mantenuta in Cat. A/1; pur permanendo infatti in un contesto estrinsecamente signorile, le caratteristiche intrinsiche dell'immobile post frazionamento hanno perso le caratteristiche di tale categoria per dimensioni (superficie mq 73, vani 4,5) per cui l'Ufficio, discostandosi da quanto stabilito dall'allegato 9 della Circolare Ministeriale
5/1992 che per la zona in questione prevede l'ordinaria collocazione nella cat. A/1 degli immobili aventi superficie superiore a 160 mq., avrebbe dovuto implementare la motivazione dell'avviso di accertamento spiegando perché, un immobile avente superficie inferiore alla metà, possa comunque essere mantenuto nella categoria A/1.
Non avendolo fatto, l'accertamento GE0099810/2023 deve essere annullato.
Poichè inoltre il giudice tributario è giudice del merito della controversia, il Collegio ritiene di doversi sostituire all'Ufficio nel determinare il classamento dell'immobile in questione, che non può essere quello proposto dalla ricorrente (A/2), per la presenza di un giardino della superficie lorda di mq. 233, ma più propriamente la Cat. A/7 classe 4, vani 4,5 rendita da determinarsi a cura dell'Ufficio.
Spese di entrambi i gradi integralmente compensate per il parziale accoglimento dell'appello.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente l'appello come da motivazione. Spese compensate.