Sentenza n. 111/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del VENETO Sezione 7, riunita in udienza il 02/02/2026 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
VALMASSOI GIOVANNI, Presidente e Relatore
FELTRIN MARIO, Giudice
PETRARULO FRANCESCO, Giudice
in data 02/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 696/2024 depositato il 28/06/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Treviso - Via Delle Istituzioni N.4 31100 Treviso TV
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 CF_Resistente_1 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 137/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TREVISO sez. 2
e pubblicata il 22/04/2024 Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021 S.1T N.010788-000 A.001 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 84/2026 depositato il 04/02/2026
Richieste delle parti:
Le parti si riportano a quanto depositato in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 381/2023 del 08/04/2024 la corte di giustizia tributaria di primo grado di Treviso accoglieva il ricorso presentato da Nominativo_1 e Resistente_2 annullando l'avviso di rettifica e liquidazione n. 20211T01078800 emesso dalla Agenzia delle Entrate di
Treviso che aveva ritenuto non congruo il valore di un compendio immobiliare ceduto da Resistente_1
alla Fondazione avente funzione meramente pubblica di amministrazione del proprio patrimonio in funzione dello scopo sociale, per il corrispettivo di € 1.425.000,00 pari a € 15,58 al mq.
L'Ufficio aveva ritenuto che al complesso immobiliare (terreni agricoli, parte vigneti, parte bosco, parte prato)
e due annessi, fosse stato dato un valore inferiore ai prezzi medi praticati in zona.
Con ricorso la Fondazione e Nominativo_1, erede di Resistente_1, evidenziavano plurime violazioni agli artt. 51-52 del DPR 131/1986 per immotivata e non provata determinazione del valore venale di comune commercio allegando perizie e relazioni, eccepivano carenza di motivazione e inosservanza dell'onere probatorio. Chiedevano la condanna alle spese con distrazione in favore del patrocinatore dott. Difensore_1.
Agenzia delle Entrate eccepiva l'inammissibilità del ricorso laddove rinviava ad elaborati peritali senza esposizione dei motivi di fatto e di diritto della contestazione. Sosteneva che l'avviso di rettifica conteneva chiaramente i presupposti logici e giuridici della pretesa impositiva.
I giudici di primo grado accoglievano il ricorso.
Ritenevano che l'Ufficio non aveva adeguatamente descritto e valutato le caratteristiche specifiche del terreno, le condizioni reali delle varie porzioni (vigneto, bosco improduttivo, prati e tara, forte pendenza) e la redditività effettiva. Errata la valutazione per macro aree e assenza di adeguata replica al contenuto delle perizie e relazioni prodotte dai ricorrenti che avevano analizzato singole particelle, tipologie e condizioni del vigneto, improduttività e pendenze.
Ad avviso del giudice di primo grado era mancato una adeguata e particolareggiata valutazione comparativa che tenesse conto delle specificità:
bosco improduttivo, forte pendenza, parte coltivata a vigneto composta da viti piantumate negli anni 2000
e quindi a redditività ridotta, compravendita avvenuta nel periodo Covid/19.
Riteneva, quindi, plausibili e pienamente convincenti le relazioni prodotte da parte contribuente.
Veniva disposta la compensazione delle spese.
Presenta appello l'Agenzia delle Entrate. Deduce assenza di motivazione sulla eccezione di inammissibilità del ricorso perché fondato su motivi privi di specificità con divieto di integrazione successiva.
Eccepisce falsa o errata applicazione degli artt. 51-52 del DPR 131/1986 sostenendo che l'Ufficio ha analiticamente valutato le caratteristiche specifiche dei beni mentre i contribuenti si sono limitati a produrre due elaborati (di cui uno solo in sede di contenzioso) ed ha esplicitato chiaramente criteri adottati, atti comparativi con rispetto del criterio comparativo previsto come alternativo e non cumulativo a quello della redditività netta.
L'Ufficio evidenzia di aver fatto riferimento a compravendite analoghe avvenute nel triennio precedente e che i prezzi medi variavano fra € 39 e € 46 e che era stato applicato dall'Ufficio, un prezzo medio di € 42,26.
Ancora rileva come le caratteristiche dei beni (bosco improduttivo, pendenze, vetustà del vigneto) sono stati valutati con criteri prudenziali e che è stato anche valutato il contesto pandemico tenuto conto che è stato preso in considerazione un atto comparativo del 2022 da cui emerge la stabilità dei prezzi.
Rileva che la relazione del geometra Nominativo_2, datata 20/09/2023, non attiene la fase pre-accertamento ma è stata redatta successivamente. Sostiene l'assenza di valenza probatoria trattandosi di parere riguardante una sola specifica tematica e costituisce una semplice allegazione difensiva.
Si costituiscono i contribuenti Resistente_2 e Nominativo_1 con controdeduzioni.
Eccepiscono l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 53 D.L.VO n. 546/1992 poiché non contiene i motivi specifici di impugnazione richiesti dalla legge e si limita a riproporre le stesse doglianze del primo grado, senza censurare puntualmente la sentenza impugnata.
La Fondazione e la contribuente contestano l'affermazione dell'Agenzia secondo cui il primo giudice non avrebbe deciso sull'inammissibilità del ricorso introduttivo. Sostiene che il ricorso di primo grado conteneva invece puntuali motivi di fatto e di diritto e le perizie richiamate non erano sostitutive della motivazione, ma parte integrante dell'argomentazione difensiva.
I contribuenti sostengono ancora, che l'Ufficio non ha applicato correttamente i parametri normativi stabiliti dagli artt. 51-52 del DPR n. 131/1986, necessari per la determinazione del valore venale in comune commercio e specificatamente che nell'avviso mancavano valore attribuito ai singoli beni del compendio, redditività netta, la dimostrazione dell'“analogia” rispetto ai 4 beni assunti come comparativi.
Evidenziano come il valore medio indicato dall'Ufficio (€ 15,58/mq) è tecnicamente inattendibile, perché non considera la diversa natura delle superfici (vigneto, bosco, tara, prato).
Sottolineano come Il giudice di primo grado ha correttamente valorizzato le perizie tecniche prodotte, la redditività reale del bene, la metodologia estimativa adottata dalla Fondazione.
Eccepiscono che uno dei motivi accolti in primo grado – la carenza di motivazione dell'avviso riguardo alla metodologia comparativa – non è stato riproposto in appello per cui si è quindi formato giudicato interno, con conseguente impossibilità per l'Ufficio di contestarlo ulteriormente.
Rilevano, infatti, che nell'appello l'Ufficio riprende i quattro atti comparativi citati, anche se omette di spiegare perché possano essere ritenuti validamente comparabili, ma non prende posizione con riguardo alla specifica eccezione
Chiedono venga dichiarata la inammissibilità dell'appello o il suo rigetto e la condanna alle spese per entrambi i gradi di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene il collegio d'appello che la sentenza sia corretta e meritevole di conferma.
Risultano, infatti, pienamente convincenti le argomentazioni ed i supporti tecnici proposti dai contribuenti.
Va premesso che non è fondato il primo motivo d'appello che ripropone una eccezione di inammissibilità del ricorso introduttivo per carenza di specificità delle contestazioni.
Va premesso, ancora, che non si condivide la eccezione di inammissibilità dell'atto d'appello. Ritiene, infatti, il collegio che l'Ufficio abbia sviluppato adeguatamente quelli che vengono ritenuti punti critici della sentenza rispettando i parametri di ammissibilità previsti dall'art. 53 D.L.vo n. 546/1992.
La integrazione fra ricorso ed elaborati allegati forniscono pieno contenuto espositivo, in fatto e diritto, alle doglienze dei contribuenti così da consentire a controparte il pieno e completo diritto di controreplica e difesa.
Nel resto si condivide il percorso argomentativo e valutativo operato dal giudice di primo grado.
La valorizzazione dei vari beni considerando le loro specifiche e differenziate caratteristiche (in termini di posizione e redditività) rende pienamente plausibile il valore indicato.
Proprio la combinazione fra la perizia di stima immobiliare redatta dal tecnico estimatore geom. Nominativo_2 e la stima effettuata dal dott. Nominativo_3 fornisce, un quadro informativo dettagliato con congruo riferimento ai diversi e complessi fattori che incidono in modo peculiare, sulla determinazione del valore così da rendere pienamente plausibile e corretto il valore indicato dalle parti.
Le caratteristiche dei diversi beni, la loro pendenza, la vetustà delle viti, la presenza della Flavescenza dorata e la sua incidenza sulla redditività, le spese straordinarie da prevedere convincono questo collegio della correttezza del valore indicato che risulta essere più ancorato, rispetto alla ricostruzione dell'Ufficio, ai dati e all'andamento del mercato immobiliare e conseguentemente alla determinazione del valore del bene oggetto di compravendita.
Alla soccombenza segue la condanna alle spese.

P.Q.M.

Conferma la sentenza impugnata. Condanna parte appellante a rifondere le spese del presente grado che liquida in € 8.000,00 oltre accessori con distrazione delle spese in favore del patrocinatore.