Sentenza n. 218/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del PIEMONTE Sezione 1, riunita in udienza il
25/02/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
GIACALONE GIOVANNI, Presidente e Relatore
RINALDI ETTORE, Giudice
SISTO GIOVANNI, Giudice
in data 25/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 882/2024 depositato il 27/11/2024

proposto da

I.c.a. - Imposte LI FI - Spa - 02478610583
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.p.a. - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
terzi chiamati in causa
Comune di Tortona - Corso Alessandria 62 15057 Tortona AL
elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 90/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ALESSANDRIA sez. 1 e pubblicata il 26/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8420 IMU
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8408 IMU
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8380 IMU
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 173/2026 depositato il
26/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento dell'appello con vittoria di spese.
Resistente/Appellato: confermare la sentenza impugnata nella parte in cui ha riconosciuto l'illegittimità di tutte le pretese impositive avanzate in relazione agli Immobili A, B, C, E, F descritti in motivazione e, in accoglimento della domanda subordinata rimasta assorbita in primo grado e riproposta in questa sede, accertare e dichiarare altresì l'illegittimità delle sanzioni irrogate in relazione all'Immobile D infra descritto, disapplicandole ai sensi dell'art. 10, co. 3 della l. n. 212/2000, dell'art. 6, comma 2 del d.lgs. n. 472/1997 e dell'art. 8 del d.lgs. n. 546/1992.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 17.12.2021, la ICA, Concessionario del Comune di Tortona, ha notificato alla già estinta Società_6 gli avvisi di accertamento specificati in epigrafe, relativi agli anni 2016, 2017 e 2018, mediante i quali ha richiesto alla predetta società il pagamento dell'IMU per il possesso dei seguenti immobili: A) l'immobile catastalmente identificato al foglio estremi catastali _A (di seguito, convenzionalmente, l'“Immobile A”), acquistato in data 30.07.2004 e, contestualmente, concesso in locazione finanziaria alla società “Il righello di Società_1
S.a.s.”, con contratto di leasing n. 812919 sottoscritto in data 30.07.2004. Tale contratto era in regolare corso di svolgimento negli anni 2016 e 2017 e per i primi 7 mesi del 2018, dopodiché il suddetto locatario finanziario ha esercitato l'opzione di riscatto del cespite mediante atto di compravendita del 30.07.2018, divenendone quindi il nuovo proprietario (e, invero, nell'avviso per il 2018 sono accertati soltanto 7 mesi di possesso del bene, in quanto dal 30.07.2018 Società_8 non risultava più neppure proprietaria dell'immobile A); B) l'immobile catastalmente identificato al foglio estremi catastali_B (di seguito, convenzionalmente, l'
“Immobile B”), acquistato in data 30.12.2009 e, contestualmente, concesso in locazione finanziaria alla società “Società_2 S.r.l.”, con contratto di leasing n. 939483 sottoscritto in data 30.12.2009. Tale contratto era in regolare corso di svolgimento negli anni 2016, 2017 e 2018; C) l'immobile catastalmente identificato al foglio estremi catastali_C (di seguito, convenzionalmente, l'“Immobile C”), acquistato in data 28.11.2006 e, contestualmente, concesso in locazione finanziaria alla società “Società_3 e C. S.r.l.”, mediante il contratto di leasing n. 1006147 sottoscritto in data 28.11.2016. Tale contratto era in regolare corso di svolgimento negli anni 2016, 2017 e 2018; D) l'immobile catastalmente identificato al foglio estremi catastali_D (di seguito, convenzionalmente, l'“Immobile D”), acquistato in data 16.11.2005 e, contestualmente, concesso in locazione finanziaria alla ditta individuale “Società_4”, poi volturato alla società
“Società_4 S.r.l.”, con contratto di leasing n. 845597 sottoscritto in data 15.11.2015. Tuttavia, a causa dell'inadempimento del locatario nel pagamento dei canoni di locazione, la Società di leasing si vedeva costretta a risolvere il contratto di leasing. A fronte di ciò, inoltre, non seguiva l'immediata riconsegna del cespite alla Società concedente, mentre l'utilizzatore continuava a mantenere il godimento del bene fino alla data di riconsegna, avvenuta il 23.09.2016 (cfr. verbale di riconsegna sub DOC. 18 in fascicolo di primo grado). A seguito della riconsegna dell'Immobile D, Società_6 provvedeva al pagamento dell'IMU per le ultime 3 mensilità dell'anno 2016 nonché per gli interi anni 2017 e 2018 (come riconosciuto anche negli avvisi di accertamento); E) l'immobile catastalmente identificato al foglio estremi catastali_E (di seguito, convenzionalmente e unitariamente, l'“Immobile E”), acquistato in data 08.09.2011 e, contestualmente, concesso in locazione finanziaria alla società “Società_5 S.r.l.”, con contratto di leasing n. 966818 sottoscritto in data 08.09.2011. Tale contratto era in regolare corso di svolgimento negli anni 2016 e 2017 nonché per i primi 6 mesi del 2018, dopodiché il suddetto locatario finanziario esercitava l'opzione di riscatto del cespite mediante atto di compravendita del 22.06.2018, divenendone quindi il nuovo proprietario (invero, nell'avviso per l'anno 2018 sono stati accertati soltanto 6 mesi di possesso del bene, in quanto dal 22.06.2018
Società_8 non risultava più neppure proprietaria dell'Immobile E); F) l'immobile catastalmente identificato al foglio estremi catatstali_F (di seguito, convenzionalmente e unitariamente, l'“Immobile F”), acquistato in data 21.10.2011 e, contestualmente, concesso in locazione finanziaria alla società “Società_5
S.r.l.”, mediante il contratto di leasing n. 966816 sottoscritto in data 21.10.2011. Tale contratto risultava in regolare corso di svolgimento negli anni 2016 e 2017, nonché per i primi 6 mesi del 2018, dopodiché il suddetto locatario finanziario esercitava l'opzione di riscatto del cespite mediante atto di compravendita del
22.06.2018, divenendone quindi il nuovo proprietario (invero, nell'avviso per l'anno 2018 venivano accertati soltanto 6 mesi di possesso del bene, in quanto dal 22.06.2018 Società_8 non risultava più neppure proprietaria dell'Immobile F).
Attraverso gli avvisi sopra citati, il concessionario del Comune di Tortona ha chiesto alla società: 1) per l'anno
2016, dopo aver dato atto del pagamento di € 204,00 da parte di essa (per i 3 mesi di possesso dell'Immobile
D), il pagamento di una maggiore IMU relativa agli Immobili A, B, C e D per l'importo di € 2.110,88 a titolo di imposta, oltre € 27,87 a titolo di interessi, irrogando altresì la sanzione amministrativa per (asserito) omesso pagamento nella misura del 30% del e, quindi, per € 633,26; il tutto per un ammontare complessivo di € 2.778,00; 2) per l'anno 2017, dopo aver dato atto del pagamento di € 814,00 da parte di Società_6 (in relazione all'Immobile D), il pagamento di una maggiore IMU relativa agli Immobili A, B, C e D per l'importo di € 3.180,64 a titolo di imposta, oltre € 37,80 a titolo di interessi, irrogando altresì la sanzione amministrativa per (asserito) omesso pagamento nella misura del 30% del maggior tributo accertato e, quindi, per € 954,20; il tutto per un ammontare complessivo di € 4.179,00; 3) per l'anno 2018, dopo aver dato atto del pagamento di € 814,00 da parte di Società_6 (in relazione all'Immobile D), il pagamento di una maggiore IMU relativa agli Immobili A, B, C, D, E ed F per l'importo di € 11.843,95 a titolo di imposta, oltre € 119,01 a titolo di interessi, irrogando altresì la sanzione amministrativa per (asserito) omesso pagamento nella misura del
30% del maggior tributo accertato e, quindi, per € 3.553,19; il tutto per un ammontare complessivo di
€ 15.522,00.
Il 15.02.2022, Resistente_1, quale incorporante di Società_6, ha impugnato gli avvisi in epigrafe per i seguenti motivi: a) “illegittimità/infondatezza manifesta dell'avviso di accertamento per difetto di soggettività passiva
IMU della Società di leasing negli anni 2016, 2017, 2018 in relazione agli Immobili A, B, C, E ed F, siccome concessi in leasing con contratti in regolare corso di esecuzione”, rilevando che tali cespiti “risultavano tutti concessi in leasing con contratti in regolare corso di svolgimento negli anni 2016, 2017 e 2018; e alcuni di essi (i.e. gli Immobili A, E, F) sono stati anche riscattati dai rispettivi utilizzatori nel corso del 2018”; 2)
“illegittimità/infondatezza dell'avviso di accertamento per difetto di soggettività passiva IMU della Società di leasing in relazione all'Immobile D per il periodo gennaio-settembre 2016, siccome non riconsegnato”; 3) in via subordinata, “illegittimità della pretesa riguardante gli interessi e/o, comunque, non irrogabilità delle sanzioni”, rilevando segnatamente come, in relazione a fattispecie di immobili concessi in leasing con contratti risolti senza riconsegna (come nel caso dell'Immobile D), ricorressero le fattispecie esimenti dell'affidamento incolpevole e/o, comunque, dell'obiettiva incertezza normativa;

La ICA S.r.l. – Concessionario del Comune di Tortona si è costituita in giudizio, con atto di controdeduzioni, sostenendo la legittimità di tutte le proprie pretese impositive;

All'esito del giudizio di I grado, la CGT I grado di Alessandria ha emesso la sentenza n. 207/1/2024, depositata il 26.03.2024, che ha accolto integralmente il ricorso di Resistente_1, compensando le spese di lite, così motivando:
“… nel caso di locazione finanziaria, il possesso o la detenzione dei beni, a qualsiasi titolo rileva ai fini della individuazione del soggetto passivo, che nei casi di specie non può essere assolutamente individuata nella società ricorrente che nel periodo d'imposta indicato non era nel possesso dei beni immobili oggetto dei contratti di leasing.
Invero la concessione in leasing di beni immobili assume rilevanza ai fini dell'individuazione del presupposto e della soggettività passiva IMU.
In particolare, l'art. 9, co. 1 del d.lgs. n. 23/2011 stabilisce che, per gli immobili concessi in locazione finanziaria, “soggetto passivo è il locatario”, e non la società di leasing (formalmente) proprietaria, e ciò a decorrere dalla data di stipulazione del contratto e per tutta la sua durata.
Sicché, in relazione a tutti gli immobili di cui Società_6 spa risultava (formalmente) proprietaria e che erano stati concessi in locazione finanziaria a terzi, la Società di leasing proprietaria non rivestiva la qualifica di soggetto passivo d'imposta.
Pertanto, per quanto riguarda gli immobili di cui alle lett. A), B), C), E), F), nulla è dovuto dalla ricorrente essendo i predetti immobili negli anni oggetto degli avvisi di accertamento in possesso del locatario ed a questi spettava il pagamento dell'IMU”.
“Per quanto riguarda l'immobile di cui alla lett. D) la contestazione dell'ICA si fonda sull'erronea convinzione secondo cui la mancata riconsegna dei beni da parte dell'utilizzatore a favore della società di leasing non sia rilevante ai fini della determinazione della soggettività passiva IMU, essendo quest'ultima incombente sulla società di leasing.
Ma una lettura congiunta delle norme di riferimento, nonché delle istruzioni ministeriali allegate al D.M. 30 ottobre 2012, conduce a ritenere che il locatario inadempiente rispetto all'obbligo di riconsegna degli immobili, il quale continua a beneficiare del godimento dei beni, rimane obbligato al pagamento dell'IMU fintantoché non adempia all'obbligo di riconsegna dei beni stessi al locatore […]”.
Contro la citata decisione, ha proposto appello la ICA, sostenendo che:
“per gli immobili di cui alle lettere A/B/C/E/F … non risulta presentata alcuna denuncia né effettuato alcun versamento per gli anni oggetto di accertamento né da parte del soggetto proprietario, né da parte del soggetto locatario, il quale non poteva neanche essere conosciuto dall'Ente impositore e, per esso dalla I.
C.A.. / Legittimamente, dunque, si è proceduto all'emissione degli avvisi di accertamento nei confronti del soggetto che, allo stato degli atti, era il proprietario e possessore degli immobili”;
“per l'immobile di cui alla lettera D, che nonostante la formale risoluzione/scioglimento del contratto, non sarebbe stato riconsegnato dal locatario, così rimanendo nella sua disponibilità, il soggetto passivo d'imposta
è stato correttamente individuato nella società di leasing”.
Resistente_1 S.p.A. (quale incorporante di Società_6), ha resistito all'appello e riproposto la domanda subordinata rimasta assorbita in primo grado. In particolare, ha dedotto la manifesta infondatezza dell'appello avversario, in relazione agli Immobili A, B, C, E ed F concessi in leasing con contratto in regolare corso di durata: nonché il difetto di soggettività passiva IMU della Società di leasing concedente e l'assenza di obblighi dichiarativi a suo carico;
in subordine, l'illegittimità delle pretese riguardanti le sanzioni amministrative, ricorrendo l'esimente dell'obiettiva incertezza normativa, ai sensi dell'art. 10, co. 3, della l. n. 212/2000, dell'art. 6, co. 2, del d.lgs. n. 472/1997 e dell'art. 8 del d.lgs. n. 546/1992.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello può essere accolto solo molto parzialmente, come si dirà qui di seguito.
Merita conferma, infatti, la prima parte della motivazione della sentenza impugnata, dato che la Società di leasing non può considerarsi soggetto passivo IMU in relazione agli Immobili A, B, C, E ed F, perché pacificamente concessi in locazione finanziaria con contratti di leasing in regolare corso di durata/validità negli anni d'imposta accertati.
Invero, per smentire la tesi del concessionario è sufficiente richiamare il chiaro tenore letterale dell'art. 9, co. 1, del d.lgs. n. 23/2011, secondo cui, ai fini IMU, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto”. Nell'ipotesi,
le pretese impositive contenute negli avvisi impugnati in relazione agli Immobili A, B, C, E ed F, erano state infondatamente rivolte nei confronti di un soggetto – la Società di leasing concedente – che non rivestiva affatto la qualifica di soggetto passivo IMU, essendo quest'ultima rivestita dai rispettivi locatari finanziari. Ai fini IMU, il proprietario degli immobili concessi in locazione finanziaria è completamente estraneo al rapporto impositivo, che intercorre esclusivamente tra l'utilizzatore dell'immobile (soggetto passivo) e il Comune nel quale il cespite è ubicato (soggetto attivo), dalla data di stipulazione del contratto di leasing e per tutta la durata del contratto. Si rivela, di conseguenza, erronea la tesi del concessionario, laddove – nonostante le circostanze di fatto sopra riportate, relative agli immobili A, B, C, E ed F – pretenderebbe di riferire alla società di leasing concedente la soggettività passiva IMU in relazione a immobili condotti in locazione finanziaria da terzi, per il solo fatto che “non risulta presentata alcuna denuncia né effettuato alcun versamento per gli anni oggetto di accertamento né da parte del soggetto proprietario, né da parte del soggetto locatario”, non sussistendo, invece, alcun onere né obbligo dichiarativo in capo al proprietario concedente, né rilevando l'eventuale inottemperanza del locatario ai propri obblighi fiscali nei confronti dell'ente locale. Si deve, perciò ribadire, in base al chiaro disposto dell'art. 9, co. 1, del d.lgs. n. 23/2011, che negli anni 2016, 2017 e 2018 la soggettività passiva IMU per gli Immobili suddetti è esclusivamente e indubitabilmente riferibile ai sopra indicati locatari finanziari dei cespiti, e non certo alla società di leasing.
A diversa conclusione deve, invece, giungersi per quanto concerne l'immobile D, per il periodo dei primi 9 mesi dell'anno d'imposta 2016 (quanto all'individuazione di tale periodo, v. ricorso Resistente_1 in primo grado), dovendo l'importo del tributo per detto periodo far carico alla società concedente, pur non essendo ancora intervenuta in detti mesi la riconsegna dell'immobile a seguito dell'intervenuta risoluzione.
Non si rivela, infatti, corretta la valutazione data dalla CTP sulla questione qui controversa, in quanto, nella giurisprudenza della S.C., può̀ oramai ritenersi consolidato l'orientamento, secondo il quale, dalla data di risoluzione per inadempimento, il contratto di leasing cessa, e quindi il locatario non è più̀ da considerarsi soggetto passivo, con la conseguente traslazione dell'obbligo di corrispondere il tributo relativo all'immobile sul proprietario (società̀ di leasing). Ciò̀ che assume rilevanza ai fini dell'IMU, invero, non è la detenzione materiale del bene (come erroneamente ritenuto dalla CTP), bensì̀ l'esistenza di un vincolo contrattuale che legittimi la detenzione qualificata, conferendo essa la titolarità̀ di diritti opponibili "erga omnes", la quale permane fintantoché́ è in vita il rapporto giuridico, traducendosi, invece, in mera detenzione senza titolo in seguito al suo venir meno (Cass., Sez. 5, n. 29973 del 2019, Rv. 655919-01, la quale ha analizzato criticamente il diverso orientamento espresso da Cass. n. 19166 del 2019, Rv. 654521-01; v. anche Cass.
Sez. 6-5, n. 7227 del 2020; Sez. 6-5, n. 8957 del 2020; Sez. 5-6, n. 14906 del 2020; Sez. 6-5, n. 23914 del
2020; Sez. 5, Ordinanza n. 585 del 2021, nonché le più recenti decisioni citate nella memoria della società)).
In sostanza, la Corte di cassazione ha ritenuto che è il contratto a determinare la soggettività̀ passiva del rapporto d'imposta, in quanto è con esso che il locatario acquista i poteri e le responsabilità̀ che connotano la sua posizione, e non già̀ la disponibilità̀ del bene, sicché la cessazione dell'originario vincolo giuridico (per scadenza naturale o per risoluzione anticipata) determina il venir meno della soggettività̀ passiva in capo al locatario.
Il giudice di primo grado, quanto all'imposizione sull'immobile D, non si è correttamente attenuto alla normativa di settore ed ai principi enunciati dalla prevalente giurisprudenza, cui anche questa Corta aderisce.
In definitiva, l'appello merita di essere accolto sul punto della debenza della parte del tributo in questione, relativa ai primi nove mesi del 2016.
Va ora esaminata la questione - proposta come subordinata in primo grado e riproposta dalla società in questa sede - di non debenza delle sanzioni e dagli interessi, che va accolta parzialmente con riferimento alla sola debenza delle sanzioni, ma non degli interessi, che sono dovuti a seguito del ritardo nel pagamento dell'imposta (non ricorrendo l'ipotesi normativa di cui all'art. 10.2 Statuto del contribuente).
Si è, in particolare, rimarcato - a riguardo dei cd. fatti indice dell'incertezza normativa oggettiva (Cass., 12 aprile 2019, n. 10313; Cass., 13 giugno 2018, n. l 5452; Cass., 17 maggio 2017, n. 1230l) - che concorre a determinare detta incertezza la ricorrenza di contrasti giurisprudenziali (nella giurisprudenza di legittimità e anche di merito).
Nel caso di specie, sussistono «obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione delle disposizioni in questione, come desumibili dagli intervento giurisprudenziali di segno contrastante della
Corte di Cassazione (v. sentenza n. 19166/2019, divergente dall'indirizzo, poi consolidatosi, sopra citato), dai contrasti nella giurisprudenza di merito (indicati negli atti dalla società), oltre che in dottrina, nonché dalla norma interpretativa (art. l comma 672 L n. 147/2013), tale da ingenerare profili di incertezza in merito all'esatta portata della locuzione “durata del contratto” (v. CTR Lombardia, n. 1444/2021 del 13 aprile 2021; nonché CTR Piemonte, n. 878/1/2021 e 879/1/2021 del 5.11.2021).
Va, conseguentemente, accolto l'appello limitatamente al pagamento dell'imposta e degli interessi, mentre va affermata la non debenza delle sanzioni e, in riforma parziale della sentenza impugnata, l'appellante va dichiarato tenuto al pagamento dell'IMU, oltre agli interessi, con esclusione delle sanzioni, in relazione all'avviso di accertamento per il 2016 per ciò che riguarda l'immobile D.
Il cospicuo contrasto di giurisprudenza e l'ampio dibattito registratisi sulla materia, oltre che la sia pur limitata reciproca soccombenza, costituiscono gravi ed eccezionali motivi per disporre la compensazione integrale delle spese del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, dichiara l'appellato tenuto al pagamento dell'IMU, oltre agli interessi, con esclusione delle sanzioni, per i primi 9 mesi del 2016 rispetto all'immobile sub D..
Compensa le spese dell'intero giudizio.