Sentenza n. 152/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 12, riunita in udienza il 21/10/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CIAMPELLI VALERIA, Presidente
CA CO, RE
TOCCI STEFANO, Giudice
in data 21/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3410/2024 depositato il 10/07/2024

proposto da

Comune di RO - Via Ostiense 131l 00100 RO RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 15371/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 4
e pubblicata il 22/12/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662172068 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2992/2025 depositato il
22/10/2025 Richieste delle parti:
Appellante: si riporta agli atti
Appellato: si riporta agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Società in epigrafe impugnava nei confronti del Comune di RO un avviso di accertamento in rettifica ai fini IMU 2017, notificato il 25.10.2022, dell'importo di € 36.033,79, incluse sanzioni al 50% per infedele dichiarazione, relativo a due aree edificabili in RO, località Ponte di Nona, comp. Z/43. Il Comune aveva applicato il metodo della trasformazione attualizzato, rettificando il valore dichiarato da
€ 114.000,00 ad € 2.104.784,48 e ad €134.950,00. Parte ricorrente deduceva il difetto di motivazione e di prova dell'atto impugnato, avendo fatto ricorso il Comune ai dati OMI senza evidenziare ed illustrare i passaggi logici per giungere alla attribuzione dei valori rettificati. Lamentava la mancata allegazione di documenti richiamati, come la compravendita del 30.12.2011 Rep. n. 5620/4604 e i valori OMI, si doleva dell'infondatezza della pretesa, essendo il terreno dichiarato ubicato in zona ultraperiferica ad alta intensità abusiva. Esponeva che la Convenzione urbanistica del 1995 non era stata seguita da alcun provvedimento attuativo. Nel 2011 la Società ricorrente aveva acquistato il terreno per € 670.000,00 oltre
Iva, mentre l'avviso di accertamento triplicava infondatamente tale valore. Parte ricorrente invocava inoltre la mancata bonifica dell'area e la crisi del mercato immobiliare.
Con sentenza n. 15371/2023, la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di RO ha accolto il ricorso sulla base della seguente motivazione: “ Riveste rilevanza assorbente ai fini del decidere la quantificazione delle cubature assunte a base della valutazione ai fini della tassazione IMU dell'area edificabile indicata in premessa. Infatti, mentre il Comune ha valutato due volumetrie di mc 16.062 e
2.000, la Società, mediante la perizia giurata citata in premessa, prodotta tempestivamente in giudizio, ha dimostrato che tali volumetrie non erano nella disponibilità della Società contribuente, descrivendo e documentando l'iter incompiuto della richiesta di permesso a costruire, documento, quest'ultimo, dal quale il Comune aveva tratto il presupposto della titolarità delle volumetrie rivalutate e tassate. In particolare, la relazione tecnica in parola, di n. 6 pagine, ha richiamato la corrispondenza tra la Società ed il Comune relativa al permesso a costruire, citando i numerosi atti in oltre due pagine dell'elaborato, concludendo che al termine della procedura ed in caso di esito positivo, allo stato solo auspicabile ma non attuale, la volumetria sarebbe di mc 4.450. Tale elaborato non è stato contestato dal Comune resistente. Tale circostanza assume rilievo assorbente ai fini del decidere, rendendo infondata la base imponibile costituita dalle due volumetrie tassabili, con la conseguenza che il ricorso è meritevole di accoglimento, con assorbimento delle altre ragioni, dedotte sia in termini di difetto di motivazione, sia in termini di inattendibilità della metodologia valutativa applicata”
Avverso la decisione, propone appello RO IT che eccepisce quanto segue:

1 - illegittimita' della sentenza per errata quantificazione delle cubature riferite: il dato sulle cubature e' stato acquisito dai competenti uffici del Dipartimento di Programmazione urbanistica di RO IT in virtu' di una richiesta di permesso a costruire presentata dalla societa' ricorrente con Prot. 130069356 del
4.7.2013; inoltre la relazione tecnica dell'Arch. Cicala non contiene nessuna puntuale contestazione sulle volumetrie residenziali pari ad MC 16.062,00;
2 – l'atto risulta adeguatamente motivato in quanto contiene tutti gli elementi essenziali che assumono rilevanza ai fini dell'accertamento; Cita inoltre numerose sentenze di primo grado favorevoli della Corte di Giustizia di primo grado di RO che riguardano annualita' diverse riferite al medesimo ricorrente e al medesimo immobile.
La societa' Resistente_1 srl si e' regolarmente costituita in giudizio con memorie con cui chiede la conferma della sentenza di primo grado e la condanna alle spese dell'appellante.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello e' infondato.
Il punto, con valore assorbente, esaminato dai giudici di primo grado riguarda la base imponibile costituita dalle due volumetrie tassabili che RO IT sostiene essere di mc. 16.062 e 2.000 mentre la perizia del perito della societa' attesta una volumetria di mc 4.450,00.
A tal riguardo le sentenze maggioritarie di primo grado citate dall'appellante recano tutte la medesima motivazione, sostenendo che l'Ufficio ha valutato la cubatura realizzabile, evidentemente sulla base dei titoli abilitativi, in complessivi Mc 18.062: dato non contestato da parte ricorrente.
La motivazione della sentenza, oggetto dell'odierno appello , al contrario, ritiene che la societa', attraverso un propria perizia, ha dimostrato che tali volumetrie non erano nella propria disponibilita', mentre il Comune non ha contestato tale elaborato.
Il Comune nel proprio appello sostiene che la metratura conteggiata trae origine dai dati contenuti nella richiesta di Permesso a costruire presentata dalla Resistente_1 srl con Prot. 130069356 del 4.7.2013: tuttavia non produce tale atto e soprattutto, tale circostanza non risulta indicata nell'atto di accertamento, che invece dichiara che la cubatura realizzabile risulta deducibile dalla destinazione di Piano Regolatore
Generale e dalle Norme Tecniche di Attuazione.
Pertanto RO IT a fronte di una perizia tecnica asseverata che indica in mc. 4550 la capacita' edificatoria dell'area di proprieta', non ha prodotto alcun documento atto a comprovare i dati sostenuti nell'avviso di accertamento. Pertanto non appare corretto sostenere che il dato fornito da RO IT non sia stato contestato dalla societa': ancorche' nella perizia di stima non si citi il conteggio effettuato dal
Comune, la stessa e' certamente in contrasto con quest'ultimo. Peraltro RO IT non ha fornito alcun documento atto a provare tale circostanza.
Devesi pertanto ritenere che la sentenza di primo grado impugnata abbia correttamente ritenuto che la perizia della societa' non sia stata adeguatamente contraddetta da RO IT.
Ricorrono giusti motivi, stante il contrasto giurisprudenziale sul medesimo oggetto da parte delle varie sezioni di primo e secondo grado di questa Corte di Giustizia sul punto, per compensare integralmente fra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

la Corte rigetta l'appello e compensa le spese del grado. Così deciso in RO in data 21 ottobre 2025 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
3 – il metodo di stima adottato e' quello della trasformazione attualizzato, in assenza di valori di comparazione nella zona.