Sentenza n. 297/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 6, riunita in udienza il 14/10/2025 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
GLENDI GRAZIELLA, Presidente e Relatore D'URSO ALFIO, Giudice AONDIO GIULIA, Giudice
in data 03/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 1101/2025 depositato il 02/04/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Nominativo_1 - CF_Nominativo_1
Difeso da
Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
contro
Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6 20100 Milano MI
elettivamente domiciliato presso Email_3 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 3590/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado MILANO sez. 15 e pubblicata il 11/09/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024MI004681 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024MI004682 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 256/2026 depositato il 05/02/2026
Richieste delle parti:
Le parti danno atto che l'immobile è suddiviso in sette unità immobiliari, di cui il sottotetto è classato in A/7 a seguito di intervenuta conciliazione tra l'Ufficio e il proprietario, mentre oltre alle unità in oggetto, per altre due, vittoriose per le parti private, pende ricorso in Cassazione.
La Corte riserva la decisione.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello ritualmente proposto, Ricorrente_1 e Nominativo_1 , rappresentati e difesi come in epigrafe, impugnavano la sentenza n. 3590/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano, sez. 15, di rigetto dei ricorsi riuniti avverso gli accertamenti catastali, con i quali l'Agenzia delle entrate, Ufficio del Territorio, a seguito di FA, aveva classato gli immobili di loro proprietà, siti in Milano, Indirizzo_1, censiti al Dati_Catastali_1 , in categoria A/8, classe 3, con categoria corrispondente all'originaria “villa”, dalla quale i due subalterni sono derivati, anche per comparazione alle u.i.u. similari presenti nello stesso edificio (con indicazione di quelle censite ai Dati_catastali_2), invece che, come richiesto, in A/2, classe 3. Gli appellanti, nel ribadire i motivi formulati in primo grado, censuravano la sentenza impugnata per non aver riconosciuto l'illegittimità e l'infondatezza degli avvisi di accertamento, innanzi tutto perché carenti di motivazione, posto che gli elementi indicati (l'ubicazione dell'immobile; le dimensioni dello stesso;
la zona nella quale sono inseriti) erano già noti all'Agenzia, che non ha, quindi, svolto alcuna reale attività di accertamento, mentre i dati forniti nel corso del giudizio, oltre a non essere idonei a provare alcunché, non erano stati nemmeno indicati negli avvisi impugnati. Quanto al merito, ribadivano, l'infondatezza della pretesa, per erroneo confronto con il classamento delle unità similari limitrofe, sia perché, con riguardo al Dati_catastali_2, menzionato negli atti impugnati, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia aveva riconosciuto l'insussistenza dei presupposti per il classamento in A/8, sussistendo, invece, quelli per il classamento in A/2, sia perché, con riguardo ad altre unità limitrofe, le unità immobiliari assegnate in A/8 hanno caratteristiche diverse rispetto a quelle dei beni in oggetto. Gli appellanti sostenevano, infatti, che attualmente sono venuti meno in radice i requisiti per la classificazione del bene di cui trattasi in categoria A/8 in base ai requisiti indicati nella Circolare 14 marzo 1992 n. 5 e successiva Relazione di aggiornamento dell'Agenzia del 2008 (e cioè caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all'ordinario, ampi spazi a giardino o parco privato, dotazioni di dipendenze con abitazioni di servizio e scuderie, superfici molto rilevanti, superiori a mq 230, a volte oltre i mq 1.000), tant'è vero che, nella zona, in particolare nel contiguo edificio situato al Indirizzo_2 , avente caratteristiche similari, è classata in A/8 l'unità immobiliare di 26,5 vani, mentre sono classate in A/2 quelle di 9 vani, di 10 vani, di 12,5 vani e di 10,5 vani, di consistenza ben superiore alle unità in oggetto, rispettivamente di 6 e 6,5 vani. Di conseguenza, gli appellanti chiedevano alla Corte adita, in integrale riforma della sentenza impugnata, di annullare gli accertamenti catastali, con conseguente conferma della classificazione in categoria A/2 come da DOCFA presentato, con vittoria di spese e onorari di giudizio. L'Agenzia delle entrate, costituendosi, ribadiva l'infondatezza delle doglianze degli appellanti, già disattese dalla pronuncia di primo grado. Quanto alla motivazione, opponeva che negli accertamenti impugnati sono state spiegate le ragioni della pretesa, tenuto conto che si trattava di verificare la correttezza delle indicazioni fornite con FA e che gli avvisi di accertamento, oltre a riportare i dati del precedente classamento, di quello proposto e di quello accertato, sono corredati da apposito paragrafo dedicato alla motivazione, con l'indicazione dei dati catastali delle unità comparabili prese a paragone. Quanto al merito, dopo aver fatto presente che, per i classamenti delle altre u.i.u situate nel medesimo edificio, quelli Dati_Catastali_3 sono stati proposti e validati in categoria A/8, quello sub 4 (sottotetto) è stato oggetto di conciliazione e, per la sua particolare conformazione, classato in A/7 3,5 vani, quelli Dati_catastali_2 sono ancora sub iudice, pendendo giudizio in Cassazione rispettivamente RGA 12604/2023 e 12832/2023, l'Agenzia ribadiva di aver seguito il testo del paragrafo 19 dell'Istruzione II della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici SS.TT.EE. del 24 maggio 1942 e le prescrizioni di cui all'art.8, d.p.r. n.138 del 23/03/1998, alla luce delle definizioni di cui alla circolare n. 5 del 14 marzo 1992: Al riguardo, rimarcava che la categoria si determina in funzione delle caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare con particolare riguardo alle caratteristiche costruttive dell'u.i.u. e del fabbricato di appartenenza, mentre è, piuttosto, la classe ad essere condizionata dalle caratteristiche estrinseche, per cui le eccezioni formulate dagli appellanti relativamente agli immobili in comparazione riguardano piuttosto l'individuazione della corretta classe e non della giusta categoria. Quanto ad essa, l'Agenzia dell'entrate evidenziava che la caratteristica essenziale (e peculiare) delle “abitazioni in villa”, a cui corrisponde la categoria catastale A/8, è senza dubbio la dotazione del “parco/giardino”, associata alla tipologia costruttiva di livello superiore all'ordinario, ribadendo la sussistenza, nel caso, di entrambe, mentre si appalesa irrilevante la suddivisione in più unità immobiliari autonome all'interno della “villa”, rimanendo immutate tutte le caratteristiche tipologiche proprie dell'edificio, compresa l'usufruibilità del parco esclusivo. L'Agenzia delle entrate evidenziava, inoltre, che, dalla documentazione fotografica prodotta in primo grado, emerge chiaramente anche il pregio architettonico/costruttivo della villa d'epoca, risalente ai primi del '900, e del suo ampio parco, avente una superficie di circa 3.000 mq., mentre, con riferimento alle altre unità immobiliari citate dagli appellanti, in particolare le unità in categoria A/2 presenti nel fabbricato di Indirizzo_2, ad esse non è attribuibile la categoria A/8 in quanto manca il requisito fondamentale che caratterizza le “abitazioni in villa”, ossia il parco/giardino di dimensioni adeguate, disponendo, invece, quel fabbricato di un giardino di “soli” 1.000 mq., e dovendosi altresì, considerare che a ridosso sono stati costruiti altri edifici in epoche successive, per cui l'Ufficio si riservava di procedere alla verifica del classamento dell'unica unità immobiliare in categoria A/8 presente in quel fabbricato, avente una consistenza di 26,5 vani, al fine di eventuale attribuzione della categoria A/1. L'Agenzia affermava che doveva, invece, tenersi conto che al Indirizzo_3 sono, ad esempio, presenti quattro unità in categoria A/8, con caratteristiche dimensionali simili a quelle delle unità in oggetto, mentre un poco più distante, in Indirizzo_4 , ve ne sono altre quattro in A/8 e lo stesso dicasi in Indirizzo_5 , a ulteriore supporto del fatto, assolutamente “comune” e “normale”, che un'unica “villa” sia suddivisa e comprenda più unità immobiliari abitative, singolarmente qualificate in categoria A/8. Di conseguenza, l'Agenzia delle entrate ribadiva che gli immobili rientrano nella categoria accertata e chiedeva, quindi, il rigetto dell'appello con la vittoria delle spese. Fissata per un disguido l'udienza di trattazione dell'istanza di sospensione, neppure formulata dagli appellanti, e fissata successivamente la trattazione del merito, comparivamo all'udienza le parti che illustravano ancora le proprie ragioni. Quindi la Corte adita riservava la decisione ex art. 35, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Visti gli atti, sentire le parti, sciolta la riserva, innanzi tutto si osserva che il riproposto vizio di motivazione degli atti impugnati appare infondato, in quanto in essi risultano chiaramente indicate le ragioni della pretesa rispetto alla mancata condivisione della categoria proposta con FA, alla luce della originaria natura di “villa” e della categoria attribuita alle altre due u.i.u. appartenenti al medesimo edificio indicate in comparazione. Quanto al merito, è pacifico che tutti i subalterni dell'edificio di Milano, Indirizzo_1, in cui rientrano i due appartamenti in esame, facevano originariamente parte di un'unica villa, dotata di ampio parco/giardino e, per epoca di costruzione, di finiture di pregio (pareti in boiserie, pavimenti in marmo di carrara), e, per questo, classificata in A/8. È altrettanto pacifico che, come precisato dall'Agenzia delle entrate, oltre alle due unità immobiliari in oggetto, per altre due, Dati_Catastali_3 , è stata proposta e validata la categoria A/8, per altre due, Dati_catastali_2 , i giudici di merito hanno determinato la categoria A/2 a seguito di ricorso dei proprietari, con giudizi pendenti in cassazione e, infine, per il Dati_Catastali_4 si è giunti ad un accordo conciliativo con classamento in A/7. Si, tratta, quindi, di una originaria villa di proprietà esclusiva, ora suddivisa in ben sette unità immobiliari autonome e distinte, di proprietà di altrettanti plurimi soggetti ed idonee a produrre ciascuna un reddito proprio. La questione è dunque quella di valutare se tale sopravvenuto evento, oltre alle modificazioni intervenute nel tempo, abbiano alterato le caratteristiche originarie della “villa”. Occorre, poi ricordare che “nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall'Amministrazione in rettifica di quello proposto dal contribuente, a mezzo della procedura DOCFA di cui al d.m. Finanze 19 aprile 1994, n. 701, l'onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa Amministrazione”, come insegna la Suprema Corte, richiamando, da ultimo con l'ordinanza n. 9410/2025, il suo costante orientamento. La Corte di cassazione ha altresì precisato, nell'occasione, che, pur quanto il contribuente abbia scelto di
“assumere su di sé l'onere di dimostrare l'infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l'immobile”, tuttavia, “il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria e la classe attribuite all'immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell'atto, non può trarre tale prova positiva dall'insuccesso dell'onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell'assolvimento dell'onere della prova posto a carico dell'Ufficio (cfr. Cass. nn. 16569 del 2024, 15495 del 2013)”. Andando, dunque, a verificare gli elementi di prova indicati nella motivazione degli atti, si legge che
“si rettifica la categoria da A/2 a A/8, in quanto presente e validata nell'unità che ha originato il subalterno, e per comparazione alle u.i.u. simili presenti nello stabile”, ivi aggiungendosi che “il nuovo classamento attribuito all'unità immobiliare indicata, in questo avviso di accertamento, risulta coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche e estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni”, e cioè ai di seguito indicati due Dati_catastali_2, pur essi facenti parte dello stesso edificio. Per i quali, peraltro, come sopra detto, i giudici del merito, a seguito di contestazione dei proprietari, hanno attribuito la categoria A/2, con ricorsi pendenti in cassazione. Dalla motivazione dell'atto dunque si evince che l'Agenzia delle entrate ha considerato “indifferente” il frazionamento dell'edificio al fine di una perdita delle originarie caratteristiche di “villa”, che sarebbero ad oggi mantenute, sia per la presenza di ampio parco di 3000 mq, sia per tipologia costruttiva di livello superiore all'ordinario, e che questi elementi sono stati posti a fondamento della rettifica in A/8. La definizione di “villa”, contenuta nella circolare n. 5 del 14 marzo 1992 (citata da entrambe le parti) è la seguente: “Ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario. Consistenza e dotazione di impianti corrispondenti a quanto indicato dall'Ufficio in sede di classamento automatico per l'attribuzione della categoria (punti 1, 3, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 14 dei prospetti 9)”. Al riguardo, come detto, l'Agenzia delle entrate, valorizza il giardino e 3.000 mq, e afferma che sarebbe stata mantenuta la tipologia costruttiva originaria in zona di pregio e con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all'ordinario, comprovate dalla produzione fin dal primo grado di estratti da google map e fotografie scattate in occasione di sopralluogo, peraltro afferente ad un'altra unità immobiliare, ma riguardante anche spazi comuni (scorci del giardino, ingresso, vano scale comuni). Con riferimento, dunque, alla definizione sopra riportata, quanto alle edificazioni delle ville “in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio”, nel raffronto con le schermate tratte da google map prodotte dall'Agenzia delle entrate, si evince che nella zona sono stati successivamente edificati numerosi immobili, per lo più costituiti da condomini, e che tale evento ha interessato tutta la zona e non soltanto il limitrofo edificio di Indirizzo_2 , citato a comparazione dal ricorrente. Quanto alle “caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario”, si osserva che, come risulta dal FA, il tipo prevalente di finitura esterna è, come documentato anche dalle foto, la
“tinteggiatura”; inoltre i serramenti esterni, come parimente risulta dalle foto, sono in “legno”, mentre il tipo prevalente della pavimentazione di atrio e scale è in “piastrelle in ceramica, cotto gres e simili” e non di marmo, come, invece, affermato dall'Ufficio, sebbene detta tipologia non risulti affatto visibile dalle fotografie prodotte. L'immobile è dotato di ascensore comune, di impianto citofonico, antenna TV, che rientrano comunque nelle caratteristiche della categoria A/2. L'Agenzia delle entrate, infine, nulla dice sulla “consistenza e dotazione di impianti corrispondenti a quanto indicato dall'Ufficio in sede di classamento automatico per l'attribuzione della categoria (punti 1, 3, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 14 dei prospetti 9)”. Sebbene, dunque, le unità immobiliari in oggetto siano inserite in un fabbricato dotato di giardino di ampie dimensioni (non certo un parco) e di alloggio del custode all'ingresso, vista la profonda trasformazione dell'originaria villa dei primi del 900, sia in ragione dell'edificazione successivamente intervenuta nella zona, sia per la suddivisione e ristrutturazione in più appartamenti autonomi, non può considerarsi assolto l'onere della prova a carico dell'Ufficio sull'affermato mantenimento per la struttura delle caratteristiche proprie della categoria A/8 di cui alla definizione sopra riportata. Anche a considerare che la dotazione di un giardino non è affatto caratteristica esclusiva della “villa”, per di più, come nel caso, se si tratta di giardino comune a sette distinti appartamenti. Se mai, la questione dovrebbe porsi tra categoria A/1 e A/2, come, infatti, risulta per il limitrofo immobile di Indirizzo_2
, il quale pare discostarsi da quello in oggetto solamente per le minori dimensioni del giardino, che, però, si rivelano non decisive nel contesto della zona in cui entrambi gli immobili sono ubicati, posto che non risultano particolari differenze circa le caratteristiche costruttive e le rifiniture, come si evince dalla schermata google map agli atti. Si deve, infatti, osservare che l'Agenzia delle entrate non ha saputo evidenziare differenze di caratteristiche costruttive e rifiniture tra i due immobili, limitandosi a dedurre la vicinanza di altro immobile per quello di Indirizzo_2 , quando anche l'immobile in oggetto è affiancato da altro, parimenti, limitrofo (come chiaramente si vede su google map). Non possono, invece, essere prese in considerazione le altre unità immobiliari citate dall'Agenzia, sia perché neppure menzionate a comparazione negli atti impugnati, sia perché nulla risulta agli atti circa le loro caratteristiche, essendosi l'Agenzia limitata a produrre l'elencazione della classificazione catastale da essa stessa effettuata. La limitata consistenza, porta, infine, a escludere l'attribuzione della categoria A/1, per cui la categoria A/2, proposta dagli appellanti, appare quella maggiormente corrispondente alle caratteristiche dei subalterni in oggetto. Di conseguenza, in accoglimento dell'appello proposto, gli avvisi di accertamento catastale impugnati vanno annullati. Quanto alle spese, stante l'assenza di una disciplina del classamento fondata su precisi dati normativi, con le consequenziali difficoltà di adeguare le precisazioni contenute nelle circolari ministeriali, peraltro ormai risalenti, alle concrete evoluzioni dei contesti abitativi, da riferire anche al comune sentire (come evidenziato da Cass. n. 9410 del 2025), ricorrono i motivi normativamente previsti per la loro compensazione, sia per il primo che per il secondo grado di giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, sez. VI, sciolta la riserva, in accoglimento dell'appello, annulla gli avvisi accertamento catastale impugnati. Spese compensate per entrambi i gradi. Milano, 3 febbraio 2026.
Il Presidente estensore Graziella Glendi