Sentenza n. 506/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 1, riunita in udienza il 16/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TERRINONI PAOLA, Presidente e Relatore
PANNONE ANDREA, Giudice
TERRANOVA VINCENZO, Giudice
in data 16/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3981/2022 depositato il 13/07/2022

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ricorrente_1 1 - Via Ippolito Nievo, 36 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 679/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale ROMA sez. 4 e pubblicata il 21/01/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK3036506102 IRES-ALTRO 2014
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti.
Resistente/Appellato: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Agenzia delle Entrate DP 1 di Roma emetteva nei confronti delle società “_1 s.r.l.” società di _1, l'Avviso di Accertamento in epigrafe, anno di imposta 2014, con il quale, sulla base di PVC redatto in data 13/12/17, riprendeva a tassazione quote di ammortamento per un ammontare di
€ 318.149,00, perché ritenute indebitamente dedotte, in violazione dell'art. 102 del Tuir e aveva ripreso a tassazione spese di rappresentanza per un ammontare di € 11.555,00, perché ritenute non deducibili.
In particolare il primo recupero si fondava sul rilievo dei Verbalizzanti che avevano appurato come la società avesse erroneamente portato in ammortamento i costi relativi a tutti gli immobili iscritti a bilancio, mentre, per alcuni di essi (categ. A/2, A/3 e A/4) avrebbe dovuto essere valutata la categoria catastale di appartenenza e, per gli immobili di Indirizzo_1, avrebbe dovuto essere altresì valutata l'effettiva proprietà.
Avverso l'atto proponeva ricorso la società che, senza contestare il recupero di € 11.555,00 per spese di rappresentanza, lamentava l'infondatezza del recupero delle quote di ammortamento iscritte tra i costi del conto economico e pari ad € 318.149,00, atteso che gli immobili in questione rientravano nell'attività imprenditoriale della _1 , così come anche la quota pari al 25% degli ammortamenti effettuati in relazione agli immobili di Indirizzo_1, di proprietà della sig. Nominativo_1, ma concessi dalla stessa in comodato alla società, poiché, per tale percentuale, gli immobili dovevano considerarsi ugualmente strumentali per la società.
L'Ufficio difendeva la correttezza del proprio operato ed insisteva per il rigetto delle avverse doglianze.
La C.T.P. adita, con sentenza n.679/22 depositata il 21/11/22, accoglieva parzialmente il ricorso;
in particolare confermava l'operato della società in relazione agli ammortamenti dei costi degli immobili aventi natura strumentale, ossia quelli con categ. A/10, e da C/1 a C/6; confermava altresì l'operato della società in relazione all'ammortamento dei costi degli immobili con categ. A/2, A/3, e A/4, nel presupposto che tali immobili, in quanto anche essi, beni strumentali per destinazione all'esercizio dell'impresa della società di gestione immobiliare accertata, comportassero costi deducibili in termini di ammortamento;
mentre respingeva il motivo di doglianza afferente l'illegittimità del recupero della quota di ammortamento pari al 25% effettuata in relazione agli immobili di Indirizzo_1, di proprietà della sig. Nominativo_1
e dalla stessa concessi in comodato alla società, considerando il tenore delle disposizioni contenute nell'art.102 del Tuir, secondo il quale non è consentito l'ammortamento dei costi relativi ad elementi patrimoniali di proprietà di terzi come nel caso di specie. Per la parziale soccombenza, compensava tra le parti le spese di giudizio.
Avverso la sentenza propone appello l'Agenzia delle Entrate lamentandone la parziale erroneità. Osserva infatti che gli immobili in categg. A/2, A/3 e A/4 ad uso abitativo, ritenuti dai primi giudici strumentali all'attività di impresa, sono locati a terzi e che gli immobili concessi in locazione o godimento non si possono considerare utilizzati direttamente nell'esercizio dell'impresa, ai fini dell'ammortamento, indipendentemente dall'oggetto sociale della società che li possiede. Precisa, pertanto che i primi giudici hanno correttamente ritenuto ammortizzabili i costi dei beni di natura strumentale di proprietà della società, ossia quelli appartenenti alle categg. A/10 e da C/1 a C/6, mentre hanno considerato illegittimamente ammortizzabili i costi degli immobili
“patrimonio”, ossia di quelli appartenenti alle categg. A/2, A/3 e A/4, poiché questi non concorrono alla formazione del reddito di impresa sulla base dei costi e ricavi effettuati, ma concorrono alla determinazione dei redditi fondiari, secondo la disciplina di cui all'art.37 del Tuir;
conseguentemente, osserva l'Ufficio, per tali immobili non possono ritenersi deducibili le spese e gli altri componenti negativi di reddito, compresi gli ammortamenti. Ribadisce pertanto che, diversamente da come erroneamente ritenuto dai primi giudici secondo cui, essendo la società accertata una società di gestione di immobili, tutti i beni immobili dalla stessa posseduti devono considerarsi beni strumentali in quanto costituenti il mezzo o lo strumento attraverso il quale conseguire l'oggetto sociale, poichè l'utilizzo degli immobili da parte della società rimane invariato, sia che si tratti di beni strumentali per destinazione sia che si tratti di beni per l'esercizio di impresa, secondo la corretta applicazione dell'art. 43 del Tuir. Conclusivamente chiede che, in parziale riforma della sentenza impugnata, si accolgono le ragioni esposte, con diritto al rimborso delle spese di giudizio.
Con proprie controdeduzioni la parte ritiene del tutto corretta e legittima l'impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto deducibili gli ammortamenti di cui agli immobili con categoria A/2, A/3, A/4 (ancorché concessi in locazione) in relazione ai concetti di “beni strumentali per destinazione” e “beni di esercizio di impresa”.
Conclude per il rigetto del proposto appello, con vittoria di spese di giudizio.
La parte contribuente appellata spiega altresì appello incidentale relativamente alla parte della sentenza in cui si è ritenuto non deducibile il costo relativo alla quota pari al 25% degli ammortamenti riguardanti le unità immobiliari A/12, C/1 e C/2 site in Indirizzo_1 posto che, giusta i contratti depositati, la società aveva preso in comodato solamente il 25% della proprietà dei relativi immobili e che, per statuto, anche il possesso di tali immmobili detenuti a titolo di comodato, rientrava nell'oggetto sociale.
Con propria Memoria difensiva l'Agenzia delle Entrate dà atto che la contribuente, in considerazione di altra sentenza su analoga materia, favorevole all'Ufficio, presentava istanza di conciliazione;
che l'Ufficio accoglieva l'istanza provvedendo a ricalcolare gli ammortamenti. Precisa, tuttavia, che l'accordo conciliativo non veniva sottoscritto dalla società ricorrente e pertanto non si perfezionava. Su tali premesse, conclude perché l'adito giudice voglia rideterminare la pretesa impositiva confermando le imposte dovute, così come ricalcolate nella citata bozza di conciliazione.
Durante la discussione pubblica ritualmente richiesta, le parti si riportano ai propri scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle proprie rispettive ragioni;
inoltre la parte contribuente precisa di aver prodotto telematicamente la sentenza di CTR n. 1611/22 passata in cosa giudicata al cui contenuto pure si riporta, poichè riguardante analoga materia.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, preso atto di quanto dedotto e prodotto in atti, ritiene di rigettare l'appello principale proposto dall'Ufficio; ritiene altresì di rigettare l'appello incidentale proposto dalla società e, conclusivamente, di confermare l'impugnata sentenza.
Osserva, infatti che l'Ufficio, con il proposto appello principale, ha ribadito la correttezza del proprio operato nella parte in cui ha contestato la natura di immobili "strumentali per destinazione" degli immobili concessi in locazione da "_1" in favore di terzi, in quanto classificati catastalmente in A/2, A/3 e A/4 ed insiste sull'erroneità dell'impugnata sentenza nella parte in cui i primi giudici hanno ritenuto che la ripresa a tassazione dei relativi ammortamenti, operata dall'Ufficio, fosse illegittima, nel presupposto della strumentalità di tali immobili all'esercizio dell'attività di impresa. Precisa, per contro che non possono considerarsi strumentali i beni immobili appartenenti ad una impresa commerciale operante nel settore immobiliare (società di gestione immobiliare), in quanto locati a terzi, ciò perchè lo sfruttamento degli immobili non si discosterebbe da quello che ne farebbe il locatore non titolare di reddito di impresa.
Orbene, al riguardo, tuttavia, si ritiene che nel caso in esame l'Ufficio, ai fini della qualificazione specifica degli immobili in questione, non abbia tenuto in adeguata considerazione l'elemento fondamentale costituito dall'oggetto sociale della società ricorrente il quale contempla, tra l'altro, l'acquisto, la vendita, la locazione,
l'utilizzo e il godimento, ad ogni diverso titolo, di beni immobili, anche per conto di terzi, per cui, diversamente da come ritenuto dall'Ufficio, il servizio di locazione immobiliare deve, invece, potersi ritenere riconducibile all'attività dell'impresa in oggetto e gli immobili detenuti dalla stessa devono ritenersi strumentali per destinazione. Su questa premessa, si ritiene che l'art. 43, co.1 del Dpr 917/86 debba essere interpretato in ragione della specifica attività esercitata dall'impresa. Conseguentemente si ritiene che correttamente e condivisibilmente i primi giudici, nel caso di specie, abbiano considerato strumentali gli immobili in questione ed abbiano ritenuto illegittima la ripresa a tassazione operata dall'Ufficio. L'appello principale deve essere pertanto respinto.
Si respinge altresì l'appello incidentale proposto dalla società, dal momento che l'art.102 del Tuir espressamente stabilisce che non è consentito l'ammortamento dei costi relativi ad elementi patrimoniali di proprietà di terzi come nel caso di specie, ove il 25% degli immobili di Indirizzo_1 è detenuto dalla società a mero titolo di comodato, mentre il titolo di proprietà è della sig. Nominativo_1.
Per la parziale soccombenza, le spese di giudizio si compensano tra le parti.

P.Q.M.

Rigetta l'appello principale dell'Ufficio, rigetta l'appello incidentale della parte contribuente e conferma l'impugnata sentenza. Spese di giudizio compensate tra le parti.