Sentenza n. 475/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FILOCAMO FRANCESCO, Presidente
CHIAPPINIELLO AGOSTINO, TO
FRANGIOSA ANTONELLO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3509/2024 depositato il 15/07/2024

proposto da

Comune di Fiumicino - Piazza C. A. Dalla Chiesa 78 00054 Fiumicino RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Di Erede Di Nominativo_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 N.q. Di Erede Di Nominativo_1 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_3 N.q. Di Erede Di Nominativo_1 - CF_Resistente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_4 N.q. Di Erede Di Nominativo_1 - CF_Resistente_4
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 5897/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 13
e pubblicata il 02/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 5369 TASI 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 15339 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 209/2026 depositato il
21/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Chiede la riforma della sentenza di primo grado.
Resistente/Appellato: Chiede la conferma della sentenza impugnata.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso-reclamo ritualmente depositato Resistente_1, Resistente_2, Resistente_4, quali eredi di Nominativo_1, impugnavano gli avvisi di accertamento in epigrafe relativi ad IMU e TASI dell'anno di imposta 2017, emessi dal Comune di Fiumicino, chiedendone l'annullamento deducendone l'illegittimità:
a) in principalità, per esistenza di vincoli idrogeologici da esondazione, da alluvione (fascia A) e per la presenza di gas endogeni Co2 (fascia C) che, stante la loro definitività, inciderebbero sul valore delle aree attribuito rendendo del tutto ingiustificata l'imposizione ICl/IMU; l'inapplicabilità della delibera n. 7/2009 e della delibera di determinazione del valore delle aree per l'anno 2017; difetto di istruttoria e la sproporzione dell'imposizione fiscale rispetto al reddito;

b) mancanza dei presupposti di edificabilità; irragionevolezza ed eccesso di potere;
mancanza di presupposto impositivo limitato dal d.lgs. n. 504/1992 ai terreni fabbricabili;

c) irragionevolezza dei criteri di determinazione del valore venale del bene;
violazione e falsa applicazione dell'art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992; eccesso di potere;

d) in subordine, questione di legittimità costituzionale dell'art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992, come interpretato dall'art. 36 I. n. 248/2006; disparità di trattamento;
e) in subordine, mancata applicazione dei coefficienti di riduzione ex FASE 6 della delibera n. 7/2009; difetto di motivazione;
illogicità, violazione dell'art. 97 Cost., con richiesta di applicazione della riduzione dell'85% (in luogo di quella dell'80% già applicata) del valore di mercato del bene, come determinato dal
Comune resistente;

f) in ulteriore subordine, applicazione della delibera di giunta n. 31/2009 di interpretazione autentica della delibera di giunta n. 7/2009; applicazione punto 6.1. della delibera di giunta n. 7/2009, produceva, a tal fine, giurisprudenza di merito favorevole alle proprie ragioni.
Con memoria di costituzione si costituiva il Comune di FIUMICINO che insisteva per la debenza del tributo assumendo che l'area in questione sia da considerare fabbricabile in quanto utilizzabile a scopo edificatorio stante il suo inserimento nello strumento urbanistico generale, essendo a tal fine irrilevante l'eventuale adozione di strumenti attuativi del piano medesimo;
invocava, a tal fine, la previsione di cui all'art. 36 I. n.
248/2006.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado accoglieva il ricorso.
Nel merito rilevava che i vincoli che insistevano sui beni oggetto di imposta rendevano detti beni, di fatto, inedificabili in modo assoluto.
Appella il Comune di Fiumicino chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, con vittoria delle spese di giudizio.
Nel merito ripropone gran parte delle doglianze già avanzate nel giudizio di primo grado.
Si è costituito il ricorrente chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è rigettato.
Il Collegio rappresenta che è fatto pacifico — documentalmente dimostrato e comunque non è contestato dal Comune resistente (agli effetti dell'art. 115 c.p.c., applicabile anche nel processo tributario) — che sugli immobili in questione di proprietà degli odierni ricorrenti insistano tre tipologie di vincolo:
-idrogeologico da esondazione (peraltro insistente su quasi tutta la zona denominata ISOLA SACRA) a livello massimo (R4 ovvero fascia A);
-idrogeologico da alluvione anch'esso a livello massimo (R4 ovvero fascia A);
-presenza di gas endogeni Co2 (livello massimo C).
Come puntualizzato nella sentenza impugnata, da norma del PAI, detti vincoli comportano l'inedificabilità di fatto dei terreni in questione, se non a seguito della realizzazione di opere per la messa in sicurezza dei territori;
opere che, ad oltre venti anni dall'approvazione del PRG, non risultano essere state realizzate, tant'è che lo stesso Comune di Fiumicino, fin dall'approvazione della delibera di giunta n. 7/2009, ha previsto un meccanismo di perequazione del valore di mercato dei beni immobili oggetto di tassazione ai fini IMU/
TASI stabilito al punto 6.3 della delibera (fatta poi oggetto di interpretazione autentica con successiva delibera di giunta n. 31/2009), applicando una decurtazione del valore venale dell'immobile pari all'80%. Come precisato dal giudice di primo grado, sulla base di tale osservazione, è del tutto irrilevante la disposizione di interpretazione autentica di cui all'art. 36 l. n. 248/2006 — invocata da parte resistente— poiché non è in discussione la non operatività degli strumenti urbanistici attuativi del P.R.G. (e quindi il principio in base al quale il terreno è comunque considerato edificabile e, quindi, assoggettabile ad IMU/
TASI), ma l'esistenza di superiori vincoli, di altra natura e rango, che incidono, in concreto, sull'effettiva possibilità di edificazione dei terreni stessi e, quindi, sul presupposto impositivo di cui agli artt. 1 e 2 d.lgs.
n. 504/1992.
Come rilevato dalla CTP di Roma, appare condivisibile l'assimilazione di vincoli di verde pubblico, che testualmente recita:
"In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), un'area compresa in una zona destinata dal PRG a verde pubblico attrezzato, è sottoposta ad un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione. Ne deriva che un'area con tali caratteristiche non può essere qualificata come fabbricabile, ai sensi dell'art. 1, comma 2, d.lgs n.
504 del 1992, e, quindi, il possesso della stessa non può essere considerato presupposto dell'imposta comunale in discussione. (Cass. civ., Sez. V, n. 25672/2008, Rv. 605167-01; conf. Id., n.. 9169/2011
Rv.”.617993-01; Id., n. 5992/2015 Rv. 635088-01).
A ben vedere, come è sottolineato nella sentenza impugnata, anche i vincoli in questione, attesa la loro consistenza - precludono ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, costituente il presupposto ai fini IMU (e, quindi, anche ai fini TASI): dette preclusioni incidono, infatti, non solo nella determinazione del valore venale dell'immobile gravato da vincoli ma ne escludono in radice l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504/1992.
Comea affermato dal giudice di primo grado, anche questa Corte intende dare continuità a quanto statuito, da ultimo, da CTG di II Lazio, Sez. 2, con sentenza n. 2077/2023, che ha accolto l'appello proposto da Nominativo_1 annullando integralmente l'avviso di accertamento n. 10851 emesso per IMU 2012 dal Comune di Fiumicino con riferimento ai medesimi immobili per cui oggi è causa. Invero si tratta di motivazioni
— come riportate testualmente — che ad avviso di questa Corte sono senz'altro replicabili e valevoli per l'annualità in considerazione, essendo immutato lo stato dei luoghi rispetto agli immobili tassati di proprietà degli odierni ricorrenti (moglie e figlie di Nominativo_1).
In particolare: “non può essere applicata al caso di specie la determinazione del valore delle aree secondo i criteri adottati con la delibera del Comune di Fiumicino n. 7/2009, che contemplava esclusivamente il vincolo derivante da rischio idrogeologico di esondazione del Fiume Tevere e non anche i vincoli imposti dal rischio alluvione e dalla presenza di gas endogeni, evidenziati con delibera n. 58/2016 dall'Autorità di bacino del
Tevere che, nel classificare le aree su cui insiste il terreno di proprietà del contribuente "a rischio di alluvione
", ha fissato un vincolo non presente nell'anno di imposta in esame, con la conseguenza dell'impossibilità di nuove edificazioni fino alla "messa in sicurezza' dei canali di deflusso delle acque.
La delibera n. 58/2016 dell'Autorità di bacino evidenzia che lo stato di fatto del terreno in esame prescindeva dalla volontà del Comune e dalla eventuale adozione di strumenti urbanistici attuativi del Piano regolatore generale, dato il rischio idraulico gravante sull'intera area, tale da inibirne del tutto l'edificabilità, rischio confermato dalla delibera n. 46/2022 della medesima Autorità.
Inoltre, avendo l'Autorità Regionale per la Difesa del Suolo disposto un appalto integrato per la progettazione ed esecuzione di un argine di protezione dell'abitato di Isola Sacra, l'Autorità di Bacino ha qualificato il grado di rischio delle aree in questione, con conseguente disapplicazione delle previsioni del PRG del 2009.
Del resto, la stessa delibera del Comune n. 31/2009 fa riferimento a "vincoli precedenti o successivi all'approvazione del PRG che impediscano l'ottenimento di licenza di costruire', cioè a vincoli che strutturalmente e dunque in maniera indipendente rispetto alla volontà dell'Ente locale, non consentano l'edificabilità dell'area in quanto esposta al rischio idraulico di esondazione del Tevere, rischio acclarato dall'Autorità di bacino a seguito di studio per la perimetrazione delle aree allagabili nella zona fociale del fiume Tevere, e dunque da sempre esposta a detto rischio, con la conseguenza di dover ritenere sussistente il vincolo idraulico in questione ex tunc e non ex nunc, essendo l'area territoriale in questione di per sé, da sempre, esposta a rischio esondazione, quest'ultimo connaturato alla stessa prossimità territoriale dell'area al bacino del Tevere.
Né possono avere rilievo le disposizioni di cui all'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, in merito al valore delle aree fabbricabili, posto che il vincolo idraulico che insiste sui terreni prescinde e anzi condiziona la definizione degli strumenti urbanistici attuativi del PRG»”.
Come si evince dalla sentenza impugnata, analoghe motivazioni erano state già adottate dalla C.T.R. Lazio,
Sez. 11, con sentenza n. 1649/11/2018, con riferimento all'ICI 2009, in relazione ad immobili di proprietà di altri soggetti inseriti anch'essi nella stessa area oggetto di esame nel presente giudizio, "ISOLA SACRA" del
Comune di Fiumicino. Trattasi, di motivazioni tutt'ora valide anche per l'annualità in contestazione, avuto riguardo all'assorbente rilievo che gli esistenti vincoli da rischio idrogeologico, unitamente a quelli derivanti da rischio esondazione e dalla presenza di gas esogeni, come definitivamente imposti, certamente incidono negativamente sull'edificabilità concreta dei terreni di proprietà degli odierni ricorrenti — come pure dei terreni limitrofi del pari vincolati — poiché li rendono non edificabili a prescindere dall'adozione o meno degli strumenti attuativi del PRG;
con il che viene meno l'assoggettabilità ad imposta per carenza, in radice, del presupposto impositivo.
Conclusivamente, come statuito già dal giudice di primo grado,va affermato il principio di diritto secondo il quale, in tema di IMU e di TASI, l'insistenza di vincoli da rischio idrogeologico da esondazione, da alluvione e la presenza di gas cd. endogeni incide a tal punto nella determinazione del valore venale dell'immobile da escluderne l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504/1992.
Pertanto, come già deciso dal giudice di primo grado, la fondatezza dei motivi di merito del ricorso, di per sé idonei ad invalidare gli atti impugnati, impongono l'annullamento degli stessi, in applicazione dell'art. 7, comma 5-bis, secondo periodo, d.l.gs n. 546/1992 — come novellato dall'art. 7 della legge 130/2022 — secondo cui il giudice tributario, sulla base degli elementi di prova emergenti in giudizio, "annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni'.

P.Q.M.

rigetta l'appello del Comune di Fiumicino e lo condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore dei ricorrenti che liquida in euro 3.500,00